¿Tiene el arrendatario derecho de adquisición preferente en caso de subasta judicial?

Los artículos 25 y 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos conceden al arrendatario derecho de adquisición preferente en caso de venta del inmueble arrendado.

Si bien la Ley al pormenorizar los requisitos para el ejercicio de ese derecho parece referirse exclusivamente al supuesto habitual de un contrato de compraventa, sin embargo si la enajenación de la finca se produce a través de una venta judicial, subasta y adjudicación, también ha de entenderse que el arrendatario tiene derecho de retracto sobre esa venta.

En tal sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo de veinticinco de Mayo de dos mil siete cuando considera  que el hecho de que la norma hable de compra, dación en pago o cesión solutoria no autoriza a entender limitado el retracto a las adquisiciones derivadas del contrato de compraventa, con rechazo de las efectuadas en el curso de una subasta judicial, no sólo porque estas segundas ofrezcan respecto a las primeras notoria semejanza, sino debido, principalmente, a la correlación substancial que existe entre los efectos y consecuencias de las adquisiciones verificadas por uno u otro mecanismo.

Afirma el TS que: Este criterio de equiparación entre las enajenaciones contractuales y en pública subasta judicial a los fines del retracto legal de que tratamos, es el mantenido por la doctrina de ésta Sala.

Cita la STS de 12/02/1996 cuando declara: Sea cual fuere las opiniones doctrinales sobre la adjudicación en subasta judicial, lo cierto es que el legislador las considera aptas para dar lugar al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, equiparándolas a las ventas. Así lo hace el propio Código Civil desde su promulgación en el art. 1640 y la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido de 1964 y en el art. 33.

 
La jurisprudencia de esta Sala también ha reconocido reiteradamente, salvo con mínimas excepciones, que la adjudicación del objeto arrendado en pública subasta en un supuesto comprendido en los arts. 47 y 48 de esta última Ley (STS 2/03/1959, 29/01/1971 y 30/06/1994), como no podía ser menos a la vista de lo preceptuado en el Código civil y en la propia LAU de 1964.

Emisión de un pagaré sin antefirma

El Banco tenedor legítimo de dos pagarés entabla acción cambiaria contra el firmante de los mismos, que se opone a la misma invocando que los firmó como administrador de una sociedad contra la que debiera dirigirse la reclamación. Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial desestiman esta alegación

El Tribunal Supremo (s. siete de Mayo de dos mil doce) confirma las sentencias anteriores reiterando la doctrina de esa Sala (s. 9 de junio de 2010): El firmante de un pagaré queda obligado en nombre propio si no hace constar el poder o representación con que actúa o, al menos, la mención de la estampilla de la razón social en cuya representación actúa, dado que resulta imposible deducir de las menciones del pagaré que actúa como representante o apoderado de una sociedad o entidad aunque ostente esta condición respecto de una o varias.

Afirma también el TS: El demandado asumió en su propio nombre la obligación de pago quedando obligado personalmente por no haber hecho la indicación en la antefirma del pagaré del carácter con que actuaba, al no existir en el pagaré ningún dato que indicara su actuación como representante de las sociedades, de las que era administrador.

Esta conclusión no se ve impedida por el hecho indicado por la parte recurrente de que la cuenta indicada en cada uno de los pagarés sea de la sociedad que representaba, ya que como se declaró en la STS 12 de diciembre de 2011, esta alegación no es consistente, porque hay que estar al momento del libramiento, y no al del impago, sin que tenga porqué saber el acreedor que la cuenta no era la del firmante como librador, conclusión extensible al endosatario.

La ‘ayuda’ a los damnificados por la burbuja inmobiliaria

En uno de sus múltiples decretos leyes, el sexto del año, el Gobierno ofrece la posibilidad de una denominada reestructuración de deudas hipotecarias, para aquellos deudores, situados en el umbral de exclusión es decir que reúnan los requisitos que a continuación se exponen:

I.- Que su banco acreedor se haya adherido al código de buenas prácticas anexo al decreto ley citado.

II.- Que el crédito hipotecario se refiera a una vivienda cuyo precio de adquisición esté entre 120.000 y 200.000 euros dependiendo de donde se encuentre la vivienda.

III.- Que el deudor no se encuentre en procedimiento de ejecución en el que ya se haya anunciado la subasta

IV.- Que la vivienda no haya sido gravada con cargas posteriores.

V.- Que ni el deudor ni ninguno de sus familiares convivientes tengan rentas de trabajo (salarios o sueldos) o de actividades (profesionales, comercios etc.), no posean otros bienes o derechos patrimoniales con los que hacer frente a la deuda.

VI.- Que no existan avalistas o fiadores o si existen no tengan rentas de trabajo (salarios o sueldos) o de actividades (profesionales, comercios etc.), no posean otros bienes o derechos patrimoniales con los que hacer frente a la deuda.

VII.- Que la cuota hipotecaria supere el 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar

La llamada reestructuración de deudas hipotecarias consiste en:

a) Carencia en la amortización de capital de cuatro años. Es decir durante esos cuatro años el deudor solo pagará intereses, quedando el capital intacto.

b) Se amplía el plazo de la hipoteca a cuarenta (40) años a contar desde que se inició.

c) El interés aplicable a partir de esa reestructuración será el Euribor+0,25. La verdad es que podía haberse fijado un tipo fijo y moderado para toda la vida del préstamo.

d) Se prohíben las comisiones por amortización parcial anticipada durante diez años. Es decir durante ese plazo el deudor podrá pagar anticipadamente parte de su deuda sin que le cobren comisión por ello.

A quienes resulte inviable el plan anterior, es decir en los casos que la cuota mensual resultante sea superior al 60% del conjunto de los ingresos familiares, podrá solicitar al banco una quita de la deuda.

Esta quita, rebaja definitiva, de la deuda es facultativa para el banco, puede concederla o denegarla.

Esta rebaja será o bien del 25% o bien el resultante de este complicado cálculo:

1.- Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.

2.- Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido

La solución alternativa es la dación en pago decretada por el Gobierno, con análogos requisitos lo que la hace impracticable quizá por tanto la recomendación es que, en los casos en que ‘perder la vivienda’ es lo menos malo, convenga dejar al banco que ejecute y esperar que el juzgado aplique la doctrina del Auto de la Audiencia de Navarra, impidiendo el embargo de más bienes.

La dación en pago y la ejecución hipotecaria

Como quiera que en los distintos medios continúan los dimes y diretes consecuencia del Auto de la Audiencia de Navarra, cuyo recurso de nulidad al parecer ha sido desestimado, puede ser conveniente poner de manifiesto la realidad jurídica actualmente vigente, en esta materia.

La dación en pago, si bien no aparece denominada así, en nuestro Código Civil (art. 1175) está prevista como una forma de extinguir las obligaciones: El deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas. Esta cesión, salvo pacto en contrario, sólo libera a aquél de responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos.

Así mismo la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone (art. 579): Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.

También conviene subrayar que esa misma norma prescribe (art. 670.4) que el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.

El Tribunal Supremo define la dación en pago (datio in solutum) (s. 25/05/1999) como: Una forma especial de pago en que por acuerdo de las partes se altera la identidad de la prestación o lo que se conoce por la doctrina actual con el nombre de "subrogado del cumplimiento", traducción literal de la palabra Erfüllngssurrogate.

La dación en pago o datio in solutum es una forma especial de pago es el negocio jurídico (no es un contrato, como productor de obligación) por el que el deudor realiza a título de pago, una prestación distinta a la debida y el acreedor la acepta; en este sentido, la sentencia de 23 de septiembre 2002 "... cuyo dominio pleno se le transmite para aplicarlo a la extinción total del crédito" ; y "produce los efectos del pago, como cumplimiento de la obligación" añade la sentencia de 19 octubre 200. (STS 27/12/2012.

Hay que distinguir sin embargo conforme hace la sentencia de la AP de Sevilla de 3 de octubre de 2008, entre la cesión de bienes y la dación en pago.

La primera consiste en la entrega de bienes del deudor en provecho del acreedor, para que este aplique el importe a la satisfacción de su crédito, la cesión en cuanto que relación contractual requiere el concurso libre de voluntades del acreedor y deudor, y tendrá el alcance y efectos que expresamente se pacten. Libera al deudor tan solo por el importe líquido de los bienes cedidos, no se transmite la propiedad de los bienes al acreedor, únicamente transfiere la posesión, administración y un mandato para proceder en beneficio del acreedor, a su venta y pago del crédito.

La dación en pago, se entiende que es pago (datio in solutum) y consiste en la realización por parte del deudor, en concepto de pago, de una prestación diversa de la debida que el acreedor consiente en recibirla en sustitución de esta.

Como vemos la dación se diferencia de la cesión porque se transmite el bien o el derecho que se entrega, de modo que extingue la obligación. Se requerirá un acuerdo de voluntades de las partes, en virtud del cual libremente deciden dar por extinguida la obligación mediante la realización de una prestación distinta a la inicialmente pactada.

LA REFORMA PROCESAL

En el BOE nº 72 de 25 de marzo de 2011, se publica la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil llevada a cabo , conforme señala el propio BOE, para actualizar los procesos monitorio y verbal y facilitar tramitaciones simplificadas que permitan agilizar la justicia.

Esta reforma a grandes rasgos puede resumirse como sigue:

a) Ampliación de las cuantías en las que no se considera necesaria la intervención de abogado ni procurador.

En tal sentido se considera que los litigantes podrán comparecer por sí mismos en los procedimientos monitorios, en los verbales cuya cuantía no exceda de 2.000 euros –hasta ahora eran 900-, así mismo se amplía esta misma posibilidad a la ejecuciones de sentencia.

Este criterio de considerar innecesaria la intervención de letrados en los pleitos en razón a la cuantía de los mismos, hace pensar en que ocurriría si se considerara así mismo innecesaria la intervención de un cirujano en operaciones quirúrgicas de bajo coste.

Desde luego afirmar que prescindir de los profesionales agiliza la justicia permite suponer que quienes piensan así, y así lo deciden, no han pisado un Juzgado, no ya como Abogado o Procurador sino tan siquiera como demandante, demandado o incluso testigo.

b) Introducción en la Ley de Enjuiciamiento Civil de una Disposición final vigésima tercera. Medidas para facilitar la aplicación en España del Reglamento (CE) n.º 1896/2006 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, por el que se establece un proceso monitorio europeo.

Estas medidas en número de quince (15) reglamentan ese procedimiento monitorio europeo para el que tampoco se necesita la intervención de Abogado, recayendo sobre la oficina judicial ilustrar a los interesados sobre su puesta en marcha y funcionamiento.

c) Introducción de otra Disposición final, la vigésima cuarta. Medidas para facilitar la aplicación en España del Reglamento (CE) n. º 861/2007 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de julio de 2007, por el que se establece un proceso europeo de escasa cuantía.

Estas medidas en número de diez (10) regulan el implantado proceso europeo de escasa cuantía, para el que tampoco se necesita Abogado, con continuas referencias al Reglamento (CE) n. º 861/2007 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de julio de 2007.

La reforma también contiene una declaración de intenciones en virtud de la cual: Las Administraciones Públicas competentes para la provisión de medios materiales al servicio de la Administración de Justicia proveerán la puesta a disposición de los órganos jurisdiccionales y del público de los formularios procesales contenidos en normas de la Unión Europea.

El vencimiento anticipado en las hipotecas.

El Tribunal Supremo en sentencia de diecisiete de Febrero de dos mil once ha declarado correcta la ejecución hipotecaria de un préstamo, referida tanto a las cuotas vencidas como a las pendientes de vencimiento, considerando que no cabe sostener la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo objeto de ejecución.

Manifiesta el Alto Tribunal que si ciertamente la doctrina del Tribunal Supremo abogó inicialmente por la nulidad de tales cláusulas de vencimiento anticipado en los préstamos hipotecarios, con invocación de la legislación hipotecaria y con referencia también a los artículos 1125 y 1129 del Código Civil , no puede desconocerse que este pronunciamiento, no fue seguido por otras resoluciones posteriores en las que esta Sala, con carácter general, ha mantenido como válidas estas cláusulas, por ejemplo en sentencia de 9 de marzo de 2001 y también, en el ámbito del contrato de arrendamiento financiero, en la de 7 de febrero de 2000.

Considera a este respecto que como viene señalando la doctrina moderna atendiendo a los usos de comercio, y vista la habitualidad de dichas cláusulas en la práctica bancaria reciente, existen argumentos para defender la validez de tales estipulaciones al amparo del principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 del Código Civil ) cuando concurra justa causa para ello, es decir, cuando nos encontremos ante una verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial contraídas, como puede ser, ciertamente, el incumplimiento por el prestatario de la obligación de abono de las cuotas de amortización de un préstamo.

BIENES INEMBARGABLES HOY

El Código Civil señala que el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros (art. 1911).

Sin embargo el propio ordenamiento jurídico suaviza de algún modo esta tajante declaración a través de la protección de lo que puede considerarse “mínimo vital” que se declara inembargable, en tal sentido y a estos efectos la Ley de Enjuiciamiento Civil declara inembargables:

a) De una parte:

-El mobiliario y el menaje de la casa, así como las ropas del ejecutado y de su familia, en lo que no pueda considerarse superfluo. En general, aquellos bienes como alimentos, combustible y otros que, a juicio del tribunal, resulten imprescindibles para que el ejecutado y las personas de él dependientes puedan atender con razonable dignidad a su subsistencia

-Los libros e instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión, arte u oficio a que se dedique el ejecutado, cuando su valor no guarde proporción con la cuantía de la deuda reclamada.

b) Por otra parte:

-Es inembargable el salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente, que no exceda de la cuantía señalada para el salario mínimo interprofesional

-Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional se embargarán conforme a la escala que establece la Ley de Enjuiciamiento Civil. A título de ejemplo en un salario mileurista la cantidad mensual máxima a embargar, en circunstancias normales, será (s.e . u o.) 107,58 euros.

En este orden de ideas y teniendo en cuenta los comentarios originados por el Auto de la Audiencia de Navarra es conveniente traer a colación lo que dispone el art. 15 del Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo:
En el caso de que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado, en la ejecución forzosa posterior basada en el mismo título ejecutivo, la cantidad inembargable establecida en el artículo 607.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se incrementará en un 10 % y además en otro 20 % del salario mínimo interprofesional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario ni pensión. A estos efectos, se entiende por núcleo familiar, el cónyuge o pareja de hecho, los ascendientes y descendientes de primer grado que convivan con el ejecutado.

EL AUTO DE LA AUDIENCIA DE NAVARRA

La polvareda que ha levantado en distintos medios la resolución judicial justifica que en este modesto blog, dedicado a temas jurídicos, hagamos un comentario de la misma, siquiera sea, como diría J.M. Prada, para informar a quienes me siguen leyendo.

La Audiencia Provincial de Navarra en Auto nº 111/2010 desestima, con expresa condena en costas, el recurso de apelación del Banco ejecutante declarando improcedente continuar la ejecución contra bienes del ejecutado una vez ha sido adjudicado a favor del Banco, el inmueble hipotecado, aunque sea por un importe inferior al del préstamo hipotecario.

La Sala fundamenta su decisión, a mi entender, invocando a la JUSTICIA entendida en su mas excelso y trascendente sentido, con un impecable silogismo:

I.- Nos encontramos en una situación de crisis económica sin precedentes desde la gran depresión de 1929

II.- Esta crisis tiene su origen en una causa precisa, que no es otra que la mala gestión del sistema financiero del que resultan protagonistas las entidades bancarias. Esto no lo dice esta Sala, sino que ha sido manifestado por el Presidente del Gobierno Español, por los distintos líderes políticos de este país, por expertos en economía y por líderes mundiales, empezando por el Presidente de Estados Unidos.

III.- El Banco ejecutante, sin decir con ello que sea el causante de la crisis económica, no puede desconocer su condición de entidad financiera y por lo tanto integrante del sistema financiero, cuya mala gestión ha desembocado en esta situación.

Por otra parte la resolución de la Audiencia hace una reflexión en el sentido de que la solicitud desestimada del Banco no constituirá un abuso del derecho, pero moralmente es rechazable que se alegue para intentar continuar la ejecución la pérdida de valor de la finca que servía de garantía al préstamo, que no se hubiera concedido si no hubiera tenido un valor suficiente para garantizar el préstamo concedido, que fue fijado por la entidad bancaria ahora ejecutante, o cuando menos aceptado, siendo esa pérdida de valor directamente achacable a la crisis financiera, fruto de la mala praxis del sistema financiero.

Para terminar es conveniente hacer dos consideraciones sobre el tema:

En primer lugar el Auto que estamos comentando es, en si mismo, inapelable, por lo tanto el Banco solamente puede acudir al amparo del Tribunal Constitucional invocando y acreditando que infringe la Constitución Española.

En segundo lugar la doctrina contenida en el mismo solamente es aplicable directamente al caso enjuiciado, sin perjuicio de que en supuestos análogos pueda ser invocada por quienes lo consideren procedente.

LA RESOLUCIÓN DE LOS CONTRATOS POR INCUMPLIMIENTO

El art. 1124 del Código Civil dispone: La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.

 

La Audiencia Provincial de Madrid en  sentencia de cinco de Marzo de dos mil diez ha sintetizado magistralmente sus características y requisitos configurando esta acción resolutoria del siguiente modo:

1.º Ejercicio de la facultad resolutoria, incluso en forma extrajudicial, sin perjuicio del control jurisdiccional sobre la realidad del incumplimiento contractual;

2.º Derecho optativo y renunciable del perjudicado a optar entre el cumplimiento o resolución del contrato;

3.º El plazo de prescripción de la acción es de 15 años;

4.º Existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes los concertaron;

5.º Reciprocidad de las prestaciones estipuladas, así como su exigibilidad;

6.º Cumplimiento de la obligación por parte de quien ejercita la acción, a no ser que su incumplimiento derive del incumplimiento anterior del otro;

7.º Incumplimiento en forma grave de las obligaciones, cuya apreciación depende del libre arbitrio de los Tribunales, bastando, en términos generales, que al efecto aquella conducta frustre las legítimas aspiraciones o expectativas de la parte que cumplió;

8.º Conducta voluntaria del incumplidor reflejada de modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable, aunque esa voluntad rebelde pueda revelarse por diversos medios, cuales pueden ser la prolongada inactividad o pasividad del deudor;

9.º El incumplimiento no genera mecánicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.

Diccionario Jurídico del Alquiler - Ejecución

Ejecución: Es la actividad jurisdiccional para llevar a cumplimiento lo acordado en sentencia firme.

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