¿Puede el inquilino que no ha ejercido el derecho de tanteo,
ejercer el de retracto? Una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, 16
de abril de 2020, que cita otra de la AP de Málaga de de 26 de noviembre de
2019,da cumplida respuesta al asunto.
HECHOS:
La entidad propietaria de la vivienda comunica al inquilino por
burofax de 1 de febrero de2017, que iba a transmitir la finca y que tenía el
plazo de treinta días naturales para ejercitar su derecho de tanteo mediante el
otorgamiento de la escritura pública de compraventa, con la advertencia de que,
de lo contrario, procedería a la venta del inmueble a una tercera entidad.
La inquilina contestó a la notificación en fecha 14 de
febrero de 2017, donde comunicó expresamente su intención de reservarse el
ejercicio de los derechos de adquisición preferente, ya fuera vía de tanteo o
de retracto, e informó de que estaba explorando distintas operaciones de
financiación y recursos a su acceso para afrontar el pago del precio.
La sentencia de primera instancia desestimó la petición de
la inquilina e que se declarase su derecho de adquisición preferente y de que
se declarase haber lugar al retracto de la finca.
La AP de Barcelona desestima el recurso de apelación y
confirma la sentencia.
Recuerda la AP con cita de la SAP de Málaga que: Tanteo y retracto son dos opciones
excluyentes entre sí, pues ejercitado el primero no procede el segundo, pues el
retracto exige, como presupuesto indispensable, que no se haya dado al
arrendatario la oportunidad de ejercitar el tanteo, lo que permite concluir la
imposibilidad, desde un punto de vista jurídico, de impetrar el derecho de
retracto si previamente la recurrente pudo, y debió, ejercitar el tanteo, y es
que, como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1991,
"por la relación que se produce, preparatoria de la venta al arrendatario,
si así conviene a sus derechos, a éste se le impone una respuesta que no sólo
es de intención y declarativa, sin contundente y realizativa, ya que en el
plazo legal de sesenta días naturales, plazo de caducidad , a contar desde el
siguiente en que fue notificado, deberá manifestar de manera eficaz y auténtica
su voluntad de ejercitar el tanteo y realizar la compra, que, en el caso de
ausencia, retraso, demora o reticencia de la parte arrendadora, que asume la
condición de vendedora, habrá de ir acompañada de la necesaria satisfacción, depósito
o consignación del precio señalado dentro del espacio temporal del plazo legal".
Consideramos que, tampoco en este caso, la actora ejercitó
el derecho de tanteo que la entonces propietaria de la finca, sin género de
dudas, le reconoció. No ejercitó dicho derecho de adquisición preferente, pese
a que la vendedora le notificó conforme al art.25.2 LAU 1994 -texto legal
vigente y aplicable al contrato-las condiciones esenciales de la compraventa,
entre las cuales no se halla la identificación de la persona del comprador,
mientras que el art.47.1 LAU 1964 sí exigía la notificación de "las
condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y
circunstancias del comprador". No figura ya esa exigencia en el art.25.2 LAU vigente, por lo que no cabe exigirla a la vendedora en relación con
el ejercicio del derecho de adquisición preferente de la arrendataria.
Reservarse un derecho, como hizo la actora en su respuesta al arrendador de 14 de febrero de 2017, no es ejercitar un derecho, por lo que,
al no haber ejercitado su derecho de tanteo en el plazo de treinta días
naturales que prevé el art.25.2 LAU, no llegó, realmente, a ponerse en riesgo
su derecho.
