En un edificio de tres plantas con dos viviendas por planta,
se ofrecen como duplex las viviendas de la planta tercera, a pesar de que ni en
el proyecto ni en la escritura de división horizontal consta que esas viviendas
sean duplex.
En 1992, en el momento de la venta, inmediatamente después
de su construcción, los compradores de esas viviendas son informados por de que
por razones urbanísticas, lo que constaba registralmente como piso, no podía
acomodarse a la realidad de lo que se vendía como duplex, mostrando ellos su conformidad
y abonado el precio correspondientes a la realidad de los metros y superficie
habitable.
Años después, en 20 noviembre 2009, la Comunidad de
propietarios formuló demanda ejerciendo acción reivindicatoria sobre la
superficie bajo-cubierta de esas viviendas, basándose en que no costaba en
parte alguna que fuera privativo, por lo que era elemento común perteneciente a
la Comunidad y las demandadas no han querido abonar más cuota por razón del
espacio de que disfrutan por el duplex.
El Juzgado de 1ª
Instancia desestima la demanda.
Sin embargo, esa sentencia
fue revocada por la Audiencia Provincial, que estimó la demanda, por
entender que en la declaración de obra nueva y división en propiedad
horizontal, que se declaraba que se correspondía con el proyecto, no constaba
el bajo-cubierta como formando parte de los pisos de las demandadas y
habitables como duplex, ni tampoco figuraban en la escritura de compra de los
pisos. La consecuencia es que la cubierta y el espacio bajo la misma es un elemento
común del edificio, no propiedad de las demandadas. En el régimen de propiedad
horizontal los elementos privativos deben estar claramente detallados y
descritos en el título y sólo los que consten como privativos puede ser
considerados como tales.
Se formula recurso de casación contra dicha sentencia por
infracción de los artículos 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del
Código civil, y se mantiene que son elementos privativos los espacios
susceptibles de aprovechamiento independiente, separables y autónomos; como
conclusión, mantiene que la omisión de un elemento susceptible de ser
considerado como privativo no supone atribuir al mismo la condición de elemento
común del edificio con independencia de su omisión también en los títulos o
escrituras de compraventa.
El Tribunal Supremo,
sentencia de 20 de mayo de 2016 declara
no haber lugar al recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia
Provincial.
Considera el Supremo que aparecen dos hechos un tanto
insólitos. El primero es que la declaración de obra nueva y división en
propiedad horizontal y la subsiguiente venta de los pisos, incluidos los dos
áticos ahora conflictivos, se practicaron en 1991 y la demanda actual en contra
de la configuración actual de los mismos se puso en 2009.Los copropietarios
-hecho probado- conocían la real configuración de los mismos y se mantuvo a su
vista, ciencia y paciencia. El segundo hecho insólito es que las propietarias
de los áticos no aceptaron la modificación de sus cuotas de participación,
siendo así que el primer criterio para las mismas, conforme el artículo 5,
párrafo segundo, es «la superficie útil de cada piso», la real que incluiría la
del duplex.
El hecho básico es la
ilegalidad, en aquel tiempo, de un bajo-cubierta habitable, lo que llevó a
vender la promotora el piso ático con el bajo-cubierta sin constar en la
escritura de venta, ni en el Registro de la Propiedad ni en la división en
propiedad horizontal, ni en los estatutos. Es decir, un espacio real físicamente
e inexistente jurídicamente. En el momento en que la Comunidad de propietarios
reclama, con acción reivindicatoria, como elemento común, la propiedad de este
espacio bajo- cubierta, es inevitable dar lugar a la misma ya que no consta en
el título constitutivo como propiedad privada. El artículo 396 del Código civil
al enumerar los elementos comunes no lo hace numerus clausus , ni tampoco lo
hace el artículo 3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal . Sí deben constar
expresamente los elementos que son privativos (o de uso privado) de todo copropietario.