El desistimiento del inquilino en un arriendo con avalista.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda, con avalista, por un plazo anual.

Los inquilinos abandonan la vivienda a los cinco meses, entregando las llaves en la agencia inmobiliaria, en ese momento adeudaban la renta del mes anterior, así como la renta correspondiente a los restantes meses hasta su vencimiento, en aplicación de una cláusula de penalización contenida en el contrato suscrito entre las partes, a lo que añade la cantidad de 1.025 euros en que se valoraron los daños que presentaba la vivienda al entregar su posesión a la arrendadora. Total: 3.205 euros. La demanda se dirigió también contra la fiadora.

El juzgado de primera instancia condena a los inquilinos a pagar 1.025 euros en concepto de rentas debidas y daños y perjuicios, desestimando la demanda respecto a la avalista.

La Audiencia Provincial de Asturias, sentencia de catorce de febrero de dos mil veintitrés, estima en parte la apelación de la arrendadora, revoca la anterior sentencia y condena a los demandados, inquilinos y avalista, a pagar 1.198,32 euros.

Considera la Audiencia respecto a la avalista que sin perjuicio de que el afianzamiento no fuera solidario, al no acogerse la demandada al beneficio de excusión luego que fue requerida de pago conforme establece el artículo 1.832 CC, omisión que lleva a declarar que se halla obligada al pago de lo adeudado en los mismos términos que el deudor principal.

De los hechos acaecidos no puede interpretarse más que la comunicación del desistimiento por la demandada, pero no así la renuncia de los derechos que por el mismo correspondían a la parte arrendadora, pues no puede atribuirse tal significado a la recepción de las llaves entregadas, lo que no constituye un acto que exprese de forma clara y concluyente aquella renuncia. Como señala el Tribunal Supremo, la recepción de las llaves por el arrendador y el silencio de éste, ausentes de otros hechos probados que acrediten que aquella parte contractual hubiera prestado su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento que les unía, no permite establece que el arrendador actúa contra sus propios actos al ejercitar la acción tendente a reclamar la indemnización que le corresponde de conformidad con el contrato suscrito. (STS 20/07/2011 y 27/09/2013)

El desistimiento del inquilino se halla sujeto a lo previsto en el art. 11 de la LAU, tal artículo es reproducido en la estipulación segunda del contrato y debe ser aplicado, sin que proceda, como se sugiere en la resolución recurrida, la moderación de aquella cláusula cuando aquella no se prueba que fuera superior a los daños y perjuicios que se han producido realmente a la parte arrendadora. Por tanto, el recurso se acoge y debe fijarse la indemnización por tal motivo en 173,32 euros.

Cláusulas abusivas en un aval personal

 

HECHOS:

Se concierta un  préstamo con garantía hipotecaria entre un particular y una entidad bancaria.

En la cláusula vigésimo sexta, los padres del prestatario se constituyeron como fiadores solidarios, con renuncia a los derechos de excusión, orden y división.

El prestatario demanda a la entidad bancaria solicitando, entre otras, la nulidad de la cláusula relativa a los fiadores solidarios.

La sentencia de primera instancia declara nula dicha cláusula por falta de transparencia, pues no explicaba en qué consiste la solidaridad, ni tampoco el significado de la renuncia a los derechos de orden y excusión.

La Audiencia Provincial estima la apelación y revoca la sentencia de primera instancia, y declara válida y eficaz la cláusula de aval.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación del prestamista y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que los contratos de fianza suscritos por personas consumidoras en relación con operaciones de préstamo (con o sin otra garantía real o personal) no son nulos per se, ni tienen el carácter de meras cláusulas contractuales o condiciones generales de la contratación.

Aunque "sí podrán estimarse abusivas, o contrarias a normas imperativas, determinadas cláusulas contractuales o condiciones generales de la contratación que se integren en el mismo, como por ejemplo el pacto por el que el fiador se obligue a más que el deudor principal ( art. 1826 CC), el que permita al acreedor exigir otro fiador aun cuando el inicial no viniere al estado de insolvencia ( art. 1829 CC), el que exonere al acreedor negligente en la excusión de los bienes señalados cuando no concurra ninguna de las causas de exclusión de la excusión ( arts. 1831 y 1833 CC), el de renuncia a la extinción de la fianza cuando por algún hecho del acreedor no pueda quedar subrogado en los derechos o hipotecas del mismo ( artículo 1852 del Código Civil), o el que le impida oponer al acreedor las excepciones propias del deudor principal y que sean inherentes a la deuda ( art. 1853 CC), etc"

En nuestro caso, concurren circunstancias muy similares a las que apreciamos en la sentencia 820/2021, de 29 de noviembre, que justifican la conclusión de que el pacto de fianza supera los controles de incorporación y transparencia: la cláusula vigésimo sexta se encabeza con una rúbrica breve e inequívoca, "Fiadores", y al ir en negrita se resalta con toda claridad. Está redactada en términos claros, la exposición no es farragosa ni innecesariamente extensa u oscura:

"Don … y doña … se constituyen en fiadores solidarios con la parte deudora de todas las obligaciones que ésta contrae por la presente escritura, renunciando a los beneficios de excusión, división y cualesquiera otros que pudieran favorecerles, queriendo que su fianza tenga plena eficacia, aunque la Caja de Ahorros de Santander y Cantabria no exija a su vencimiento la cantidad debida".

De tal forma que, cabe concluir, como hicimos en el supuesto enjuiciado en la sentencia 820/2021, de 29 de noviembre, que "el alcance del compromiso obligacional del fiador, en cuanto a su contenido esencial de garantía, sobre el que ha de proyectarse específicamente la atención del fiador, está delimitado de forma concreta, sin que su conocimiento y posibilidad de comprensión quede dificultada por la extensión, oscuridad o lo farragoso de su contenido, como puede suceder en el caso de otros contratos más complejos".

La solidaridad y el beneficio de excusión para el avalista

 

HECHOS:

El 7 de febrero de 2008 los demandantes intervienen, como avalistas, en la escritura de otorgamiento de un préstamo hipotecario por importe de 114.000 €, contratado por sus hijos, en cuya clausula 14ª, se expresaba:

"Los esposos ******* garantizan la obligación contraída por los prestatarios en la presente escritura con las condiciones expresadas, constituyéndose en fiadores obligados solidariamente con los deudores principales, al pago, con renuncia expresa a los beneficios de división, orden y excusión con arreglo a los artículos 439 y siguientes del Código de Comercio, relativos a los afianzamientos mercantiles y 1144, 1822 y 1831 y concordantes del Código Civil, hasta que el principal del préstamo pendiente de amortizar sea inferior a la suma de sesenta y cinco trescientos diez euros (€ 65.310)".

Los avalistas presentan demanda solicitando la nulidad de su aval por vicio del consentimiento de la cláusula de fianza antes transcrita.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara la nulidad por error vicio del consentimiento de la cláusula de afianzamiento, por considerar que los fiadores habían prestado su consentimiento por error, al no haber sido informados sobre la diferencia entre la fianza simple y la solidaria y no haber sido conscientes de las implicaciones que conllevaba su renuncia a los beneficios que comporta la fianza simple.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación de la entidad bancaria avalada.

El Tribunal Supremo, sentencia de 2 de noviembre de 2021, estima el recurso de casación de la entidad avalada y declara válido y eficaz el aval.

Considera el Supremo que conforme al art. 1266 CC, para que el error en el consentimiento tenga efecto invalidante "deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo". Es decir, debe recaer sobre elementos del negocio considerados básicos por los contratantes.

Desde ese punto de vista, el beneficio de excusión no constituye un elemento esencial del contrato de fianza, en tanto que puede ser excluido, sin merma de la validez de la garantía, en los supuestos que prevé el art. 1831 CC, entre los que se encuentran expresamente la renuncia a este beneficio y que el fiador se haya obligado solidariamente con el deudor.

Es decir, si la propia ley permite que el derecho de excusión no forme parte del negocio jurídico de fianza, a lo sumo el error se proyectaría sobre su consecuencia: la solidaridad, pero no sobre la fianza en sí. La solidaridad elimina la subsidiariedad de la fianza, de la que el beneficio de excusión constituye tan solo su manifestación más destacada, por lo que una cláusula que, al mismo tiempo, establece la solidaridad de la fianza y la renuncia al beneficio de excusión es, cuando menos, redundante.

Obligaciones del fiador en un arrendamiento de vivienda

Cuando se incorpora a un contrato de arrendamiento de vivienda la figura del fiador o avalista se debe detallar el contenido de esta garantía, ya que las obligaciones de ese avalista serán exclusivamente las que aparezcan enumeradas en el contrato.

La lectura del siguiente caso ilustra sobre lo anteriormente expuesto.

El Juzgado de Primera Instancia condena solidariamente al inquilino y a su avalista a pagar al arrendador la suma de 2.919,25 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda y a las costas del juicio. Esa cantidad correspondía a los alquileres del periodo comprendido entre los meses de junio de 2014 a enero de 2015.

La Audiencia Provincial de Oviedo (s. veintitrés de Diciembre de dos mil dieciséis) estima el recurso de apelación del avalista, basado en que en el contrato solo se menciona el concepto de avalista, sin que figure de manera expresa su carácter solidario o la renuncia de los beneficios de orden o excusión, y revoca la sentencia anterior en el sentido de condenar al avalista a pagar de manera subsidiaria del deudor principal. Sin costas.

Recuerda la Audiencia la necesidad de interpretar restrictivamente la fianza excluyendo toda posibilidad de extensión de la garantía a obligaciones distintas de las comprendidas en la misma. (STS 27/10/2005) y que la fianza debe ser expresa y no debe extenderse a más de lo contenido en ella, como dice el artículo 1827 del Código Civil , de lo que se desprende que la interpretación debe ser restrictiva en beneficio del deudor. (STS 21/05/2004).

Considera que la normativa específica de las fianzas solidarias repercute indudablemente en el régimen general de la extensión, modificación y extinción de la fianza. Se convierte así la fianza solidaria en una especie de obligación autónoma, pues pierde muchas de las notas de accesoriedad de que está revestida la fianza común. Al asumir el fiador la solidaridad y renunciar al beneficio de excusión, aquél asumió la deuda como propia, quedando así obligado de idéntica manera que el deudor principal, pudiendo, en consecuencia, ser compelido por el acreedor en primer término y con independencia del afianzado, habida cuenta que la solidaridad pactada viene a eliminar el carácter de accesoriedad propio de la fianza normal. Esto comporta que el acreedor pueda reclamar a uno solo o a todos los obligados solidarios el total de la deuda cuyo pago se ha garantizado con aquel contrato. (STS 3/02/1990)

En cambio en la fianza ordinaria el acreedor ha de dirigir su acción conjunta y sucesivamente contra el deudor y el fiador.

En el contrato de autos, tal como aparece de la literalidad del mismo, no se convino la fianza con carácter solidario ni se renunció expresamente por el fiador al beneficio de excusión. Es decir, no se pactó que el fiador respondiera con carácter solidario, de modo que no se excluyó expresamente en el contrato el beneficio de excusión. Ni se entiende que tal fuera la voluntad del fiador, pues de hecho sobre tal cuestión pivota su recurso, por lo que no puede considerarse acreditada la existencia de una auténtica renuncia por el fiador a dicho beneficio (artículo 1831.1 CC).

En consecuencia, no puede imponerse la condena solidaria del avalista.

DEUDAS, EMBARGOS Y SUELDOS

Es evidente que la contrapartida real de los índices de morosidad que maneja la Banca son personas físicas, con nombre y apellidos, que, por una razón o por otra, no pueden hacer frente a los compromisos de pago adquiridos.

 

Ante estas situaciones puede ser aconsejable examinar la normativa vigente en materia de ejecución de obligaciones dinerarias, o dicho en lenguaje coloquial, pagar a través del Juzgado.

 

Como premisa de esta exposición conviene recordar que en España no existe la prisión por deudas, es decir nadie puede “ir a la cárcel” simplemente por no pagar sus deudas.

 

Dicho esto conviene también poner de manifiesto que el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros (Art. 1911 del Código Civil).

 

Sin embargo la expresión todos sus bienes no ha de ser tomada al pié de la letra ya que existen bienes inembargables.

 

Para las personas físicas estos bienes inembargables son:

 

a) El mobiliario y el menaje de la casa, así como las ropas del ejecutado y de su familia, en lo que no pueda considerarse superfluo. En general, aquellos bienes como alimentos, combustible y otros que, a juicio del tribunal, resulten imprescindibles para que el ejecutado y las personas de él dependientes puedan atender con razonable dignidad a su subsistencia. Una TV de plasma puede no considerarse mobiliario no superfluo.

b) Los libros e instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión, arte u oficio a que se dedique el ejecutado, cuando su valor no guarde proporción con la cuantía de la deuda reclamada. Un automóvil de lujo puede no considerarse instrumento necesario aunque el ejecutado sea agente comercial.

En cuanto a salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente:

 

a) Es inembargable lo que no exceda de la cuantía señalada para el salario mínimo interprofesional.

b) Lo que exceda del salario mínimo interprofesional se embargará conforme a esta escala:

1) Para la primera cuantía adicional hasta la que suponga el importe del doble del salario mínimo interprofesional, el 30 %.

2) Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un tercer salario mínimo interprofesional, el 50 %.

3) Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un cuarto salario mínimo interprofesional, el 60 %

4) Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un quinto salario mínimo interprofesional, el 75 %

5) Para cualquier cantidad que exceda de la anterior cuantía, el 90 %

 

No obstante En atención a las cargas familiares del ejecutado, el tribunal podrá aplicar una rebaja de entre un 10 a un 15 % en los porcentajes establecidos en los números 1, 2, 3 y 4.

Ley de Enjuiciamiento Civil art. 606 y 607.

Dos ejemplos que pueden ser reales ilustrarán lo anteriormente expuesto:

A) Una pareja de mileuristas que hayan concertado para la compra de su vivienda un crédito hipotecario de 300.000 euros al máximo plazo, no pudiendo hacer frente a los pagos el Banco ejecuta y subasta la casa y demás bienes embargables por 250.000 euros. El remanente, 50.000 euros debe ser satisfechos por los ejecutados con cargo a sus ingresos 2.000 euros mensuales.

 

Aplicando la norma antedicha sufrirán (s. e. u o.) cada uno un embargo en su nómina de la cantidad mensual de 81,60 euros, durante mas de 25 años.

B) Una persona sin mas bienes o derechos que un sueldo mensual de 3.000 euros decide avalar (mas información) a su sobrino en un crédito personal de 36.000 euros para la compra de un automóvil. Éste sufre un accidente mortal al estrenar el vehículo, con siniestro total del mismo que solo tenía el seguro obligatorio. La entidad crediticia, puesto que el avalista ha renunciado al beneficio de excusión, decide reclamar al avalista el importe total

Aplicando la norma antedicha el avalista sufrirá (s. e. u o.) un embargo en su nómina de la cantidad mensual de 1.173,60 euros, durante 30 meses y un último pago de 792,00 €.

Diccionario Jurídico del Alquiler - Beneficio de Excusión

Beneficio de excusión: (Civil) Derecho o beneficio de los fiadores para no ser compelidos, por regla general, al pago mientras tenga bienes suficientes el obligado principal o preferentemente.
Artículo 1.830 del Código Civil

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AVALISTAS Y FIADORES

Aunque en este blog ya se ha tratado el tema del aval bancario como fianza complementaria en los arrendamientos urbanos, parece interesante examinar la otra cara de la moneda, es decir, desde la posición del avalista cuando una persona o entidad solicita/exige la prestación de un aval personal.

El tema es de la mayor actualidad por cuanto los residentes en Aragón hemos podido conocer recientemente que por decisión unilateral del Excmo. Sr. D. Marcelino Iglesias, Presidente de la Diputación General de Aragón hemos adquirido la condición de avalistas frente a la General Motors Corporation, por importe de DOSCIENTOS MILLONES DE EUROS, afortunadamente solamente “caemos” a unos 150 euros por habitante de Aragón, unas 25.000 de las antiguas pesetas.

En el Libro de Los Proverbios ya se podía leer hace mas de dos mil años: “No seas de los que dan la mano y salen fiadores de un deudor, si no tiene con que pagar te quitarán hasta la cama donde duermes”

Es cierto, porque aunque a veces quien pide el aval, normalmente una entidad bancaria, lo presente como un mero requisito formal carente de riesgo, lo cierto es que el avalista y el fiador se obligan a pagar o cumplir por un tercero en caso de no hacerlo éste. Art. 1822 del Código Civil.

Se puede argüir que si la persona avalada goza de buena solvencia económica el riesgo es mínimo o inexistente puesto que el acreedor se dirigirá contra sus bienes si no atiende la deuda avalada.

A esta consideración hay que oponer dos importantes objeciones:

1.- En los avales bancarios normalmente en la letra pequeña, entendiendo como tal la que nadie suele leer, se hace constar la renuncia del avalista al beneficio de excusión y ello significa que se releva al acreedor de la obligación de dirigirse primero contra los bienes del avalado hasta agotarlos.
2.- Relacionado con lo anterior hay que tomar en consideración que en caso de fallecimiento del avalado, siempre resultará mas cómodo y eficaz para el acreedor dirigirse directamente contra el avalista sin tener que esperar a que se ponga de manifiesto la herencia y sea aceptada por los herederos del deudor avalado.

Sin embargo hay que poner de manifiesto que el fiador que se ve compelido a pagar en virtud de su aval tiene acción para reclamar contra su avalado o sus herederos, tanto la cantidad que se ha visto obligado a pagar, como los intereses legales desde que le comunicó ese pago, mas los gastos ocasionados.

En definitiva y para concluir hay que afirmar que el aval es una bomba de relojería y antes de prestarlo hay que considerar la vieja máxima que dice: “No prestes aquello que no estas dispuesto a ceder gratuitamente y de buen grado”