domingo, 27 de agosto de 2023

La responsabilidad por daños del dueño de un inmueble arrendado.

 

La aseguradora reclama 3.964,54 euros al propietario de un inmueble, que tuvo que pagar a su asegurado, derivados de una fuga de aguas producida en el inmueble de su propiedad.

El demandado alega su falta de responsabilidad, al tener el inmueble arrendado a un tercero y no haber infringido ningún deber de diligencia.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 14 de julio de 2023, desestima la apelación de la aseguradora.

Considera la Audiencia que en los supuestos de filtración de agua se ha aplicado el artículo 1907 y 1910 del Código Civil, aunque también puede acudirse a la normativa genérica de la culpa aquiliana del artículo 1902. La demanda, de hecho, se basa en tales preceptos.

En un supuesto de filtraciones a un piso inferior, la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de abril de 2001 expuso la siguiente doctrina: "La mencionada responsabilidad "ex" art. 1910, limitada exclusivamente como acaba de decirse, al que, por cualquier título (arrendatario, en el caso que nos ocupa), habilita la vivienda como "principal" o "cabeza de familia" en la misma, no alcanza al propietario-arrendador de la vivienda que, como es obvio, no habita en ella; 3ª. Si bien podría también exigirse responsabilidad extracontractual o aquiliana al propietario-arrendador de la vivienda, aunque nunca con base en el citado precepto, sino en el genérico art. 1902 del Código Civil , ello sería en el supuesto de que habiendo sido la causa determinante del daño el mal estado de las instalaciones de la vivienda, el propietario-arrendador conociendo dicha circunstancia, hubiera dejado de cumplir la obligación que le incumbe de repararlas (núm. 2º, del art. 1554 del citado Código y art. 107 de la Ley de la Ley de Arrendamientos Urbanos )".

Ya en la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 1987 se declaró: "La norma específica del artículo 1910 del CC impone al cabeza de familia que habita una casa o parte de ella la responsabilidad de los daños causados por las cosas que se arrojaron o cayeren en las mismas, norma que es clara muestra de un supuesto de responsabilidad objetiva, que constituye una obligación legal de indemnizar (artículo 1090 CC) e impone el deber de resarcir a quien sufrió el daño, medie o no culpa achacable al cabeza de familia, precepto aplicable al caso de autos por una masiva filtración de agua procedente de una cañería del piso de la demandada, rota por las fuertes heladas".

Dadas las circunstancias del caso, bien expuestas en la resolución recurrida, no apreciándose falta de mantenimiento o conservación (art. 553 - 38 CCCat) imputable al propietario, el recurso de apelación debe ser desestimado.

miércoles, 16 de agosto de 2023

Desahucio por impago de un mes de renta

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado en 1 de diciembre de 1981, con una renta actual de 295,83 €.

El arrendador presenta demanda solicitando el desahucio por el impago de la renta del mes de enero de 2022, sin que pueda enervar por haber hecho uso de dicho derecho en una ocasión anterior.

La inquilina se opone al desahucio alegando que no era su intención el incumplir el contrato pues no fue consciente de que se hubiera impagado la renta de enero del 2022 hasta que recibió la demanda, pues no tuvo ninguna reclamación por parte de la propiedad con anterioridad a la interposición de este procedimiento. Una vez conocido el impago acudió al banco y procedió al pago de la cantidad reclamada.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veinticinco de mayo de dos mil veintitrés, estima el recurso de la arrendadora, revoca la sentencia de instancia y acuerda que la vivienda debe dejar libre vacua y expedita a disposición de la parte actora.

Considera la Audiencia que en el presente procedimiento no se cuestiona que en el momento de la interposición de la demanda la demandada adeudaba el mes de enero del 2022, mes que la demandada satisfizo durante la tramitación del procedimiento en mayo del mismo año.

Conforme con una reiterada y constante jurisprudencia del Tribunal Supremo, en el desahucio por falta de pago de la renta no cabe hablar de "mero retraso en el pago" y no es necesario que concurra un especial ánimo de incumplir ni es exigible para que concurra la causa resolutoria la existencia de una voluntad contumaz o deliberadamente rebelde al pago del arrendatario, bastando el hecho objetivo de que no se haya procedido al pago de la renta en el plazo legal o contractualmente pactado.

Dice el TS "Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendamiento es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual"; así al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada y no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas de manera que el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad.

 "El pago de la renta del arrendamiento fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, pues el arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas", revelándose dicho impago de una única mensualidad como causa de resolución y no como mero retraso en el cumplimiento, sin abuso de derecho por la arrendadora".

lunes, 7 de agosto de 2023

Reclamación de daños al término de un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda desde 1 de marzo de 2012 hasta el 15 de marzo de 2018.

Al finalizar el mismo la arrendadora ejerce una acción de reclamación dineraria "por daños ocasionados dolosamente por el arrendatario", por importe de 21.000 euros.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda y estima la reconvención del inquilino, condenando a la arrendadora a devolver la suma de 450 euros, importe de la fianza del arriendo.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 26 de mayo de 2023, estima en parte la apelación de la arrendadora, concediéndole una indemnización por importe de 669 euros, junto con los intereses legales que correspondan.

Considera la Audiencia que se debe partir de una importante constatación que efectúa la sentencia de primera instancia. Se trata de la declaración de que no ha resultado acreditado que los arrendatarios causaran ningún daño al inmueble durante su estancia en el mismo, pero, a la vez, de que deben responder de los daños en dos concretos electrodomésticos: aire acondicionado y lavadora. En efecto, aunque la sentencia apelada acaba desestimando la demanda por falta de prueba de la entidad real del daño, avala la reclamación por estos dos electrodomésticos en concreto, y ello porque resulta acreditada su preexistencia al inicio del arrendamiento y su inexistencia o avería al término de este.

Compartimos con el Juez de primera instancia que no puede pretenderse una indemnización por valor a nuevo de los electrodomésticos reclamados ya que, si no, se estaría amparando un enriquecimiento injusto, a la par que el informe pericial de la demandada no aporta elementos externos o fuentes que corroboren la fijación de la vida útil del aire acondicionado, el frigorífico y la lavadora en 8 años y lleven a una fijación por cero euros del valor de estos aparatos. La dictaminante de la parte demandada aseguró en juicio haberse basado en las tablas de depreciación de la AEAT, pero lo cierto es que no las anexa a su informe ni hace referencia alguna sobre el apartado de estas tablas a las que se remite.

Ello no debe llevar, sin embargo, a una desestimación de la demanda por aplicación del art. 217 LEC, ya que la parte actora ha acreditado unos presupuestos de adquisición de un nuevo aire acondicionado, un nuevo frigorífico y una nueva lavadora, por importes de 885 euros, 805 euros y 544 euros, respectivamente, con lo que no existe una absoluta orfandad probatoria que conduzca a operar en el vacío. La solución indemnizatoria más correcta es una estimación parcial.

En el presente caso, partiendo de que el contrato de arrendamiento tuvo una duración de seis años, y de que se trata de aparatos destinados a cumplir funciones esenciales en una vivienda, se estima prudente una depreciación del 50% de su valor. En consecuencia, el total de la indemnización debe ser de 444,50 euros + 272 euros + 402,50 euros = 1.119 euros. Restada la fianza de 450 euros pendiente de devolución, hecho que ninguna de las partes discute, el importe total objeto de estimación es de 669 euros.