Reñida finalización de un alquiler de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 19 de agosto de 2020.

La arrendadora fallece el 4 de agosto de 2021, aceptándose la herencia el 13 de octubre de 2021.

El 8 de agosto de 2021 se firmó un nuevo documento contractual.

Las arrendadoras en enero de 2025 preavisaron de su intención de no renovar el contrato, lo que reiteraron en julio de 2025. interpusieron demanda contra el inquilino reclamando desahucio por expiración del plazo.

La sentencia de primera instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 04 de junio de 2026, desestima la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que el recurrente pretende una valoración aislada de una única prueba documental, como es el documento contractual suscrito entre las partes en 8 agosto de 2021. Sin embargo, la prueba practicada en esta litis es bastante más amplia que dicho documento y, valorada en su globalidad como decimos, es una prueba que no sustenta la pretensión de novación contractual en agosto de 2021.

Consta que ese documento fue firmado por la hija en nombre de la arrendadora, lo que conforma un relevante déficit desde el momento en que ésta había fallecido, el día 4 de agosto de 2021 y la aceptación de herencia por sus herederos tuvo lugar con posterioridad, el 13 de octubre de 2021. Por tanto, la seriedad y eficacia de este documento se muestra desde inicio bastante dudosa.

Decisivo resulta, finalmente, el hecho de que este nuevo documento fija un plazo limitado de vigencia contractual, entre el 19 de agosto de 2021 y el 31 de diciembre de 2021, lo que por tanto convertiría al contrato (si se quisiera interpretar que es un contrato nuevo) en contrato de temporada y no de vivienda habitual. Y el contrato de temporada no se encuentra sujeto a las prórrogas legales obligatorias de los arts. 9 y 10 de la LAU. El art. 3 de la LAU diferencia y separa el arrendamiento de temporada del arrendamiento de vivienda (lo considera arrendamiento para uso distinto de vivienda), y el art. 4 LAU remite a los arrendamientos para uso distinto de vivienda a lo pactado, al título tercero de la LAU y al Código Civil. Las prórrogas obligatorias de la LAU solamente se contemplan para el arrendamiento de vivienda, no para el de temporada (o el de uso distinto de vivienda), ya que quedan incluidas dentro del título II de la LAU (regulador del arrendamiento de vivienda) y no existen en el título III (regulador del arrendamiento para uso distinto del de vivienda).

Así, la parte demandante documentó la firma por ambas partes contratantes en fecha 8 de agosto de 2021 de otro documento particular con el siguiente contenido: "Estimado XXX: Por la presente le comunico que, al fallecer mi madre, hemos decidido poner en venta el piso del que es usted arrendatario. Al finalizar su contrato de alquiler el próximo 18 de agosto lo prorrogaremos hasta el 31 de diciembre para darles tiempo a buscar nuevas acomodaciones". Como decimos este documento contiene la rúbrica de ambas partes contratantes. Y es un documento esencial para contextualizar y comprender el desatinado formato dado al otro documento de la misma fecha en el que el recurrente pretende identificar un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda. Con este otro documento queda evidenciado que el 8 de agosto de 2021 no existía voluntad de las partes de firmar un nuevo contrato.

Un recurso de apelación ¿absurdo?

 

HECHOS:

El tribunal de instancia dicta sentencia, con fecha 12 de diciembre del 2024, declarando resuelto por expiración del plazo el contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de julio de 2015, y condenando a la inquilina a estar y pasar por esta declaración y a restituir a los actores en la posesión sobre la finca alquilada y todo ello con expresa imposición de las costas causadas.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 27 de mayo del 2026, desestima el recurso de apelación de la inquilina, confirma la sentencia de instancia y condena en costas a la apelante.

Considera la Audiencia que dos son los motivos de recurso que plantea la demandada, ninguno de los cuales puede prosperar.

El primero denuncia infracción del artículo 10 LAU según redacción dada por la Ley 12/23, que exige que el arrendador que desista del contrato lo notifique al arrendatario "al menos con cuatro meses de antelación".

El motivo debe decaer por las siguientes razones.

(1) No es de aplicación esa redacción al contrato de autos, puesto que fue celebrado el 1 de junio de 2015, antes de esa reforma.

(2) La redacción del artículo 10 LAU aplicable al contrato es la introducida por Ley 4/2013, de 4 de junio, que contempla un preaviso de 30 días.

(3) No cuestiona la apelante que el arrendador le notificó su voluntad de no renovar el contrato 30 días antes de que expirara el plazo.

El segundo motivo del recurso sostiene que, encontrándose la apelante en situación de especial vulnerabilidad, no procede declarar extinguido el contrato por expiración del término. El motivo debe decaer, porque que esa situación debe hacerse valer no en la fase declarativa del juicio de arrendamiento, sino en la de ejecución, esto es, en fase de lanzamiento.

Prórroga de un alquiler de vivienda mediante anexo

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 18 de julio de 2013, por plazo inicial de 1 año, prorrogable obligatoriamente a voluntad de la parte arrendataria hasta los 5 años de duración.

Con fecha 24 de octubre de 2018, se firma se suscribe el documento denominado "novación", en dicho documento se fija un nuevo plazo de duración de 3 años, a contar desde el 31 de octubre de 2018.

El 26 de enero de 2022 las partes firman un nuevo documento que titulan "Anexo 1" y en el cual se rectifica un error referido a la identidad de la arrendadora/propietaria, al tiempo que se dice "Se acuerda prorrogar, aplicando la tácita reconducción, la duración de contrato por (1) año, es decir, hasta el 31 de octubre de 2022”.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda de la arrendadora de extinción del contrato por expiración del plazo.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 10 de abril del 2025, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que aunque el documento suscrito el 24 de octubre de 2018 es, ciertamente, un nuevo contrato, si bien, a la fecha de su suscripción, no estaba aún en vigor la reforma operada por el RD Ley 21/2018, de 14 de diciembre, luego la redacción del art. 9 de la LAU aplicable es la vigente a dicha fecha, esto es, la que establece una duración mínima del arrendamiento de 3 años a voluntad de la parte arrendataria; es por ello que, a la firma del documento de 26 de enero de 2022, y como se hace constar en el mismo, el contrato, expirado ese plazo de duración de 3 años, se hallaba dentro del año de prórroga tácita a que se refería el art. 10.1 de la LAU, pactándose expresamente que la relación arrendaticia expiraría a su finalización, esto es, el 31 de octubre de 2022; A la vista de lo expuesto, habiendo comunicado fehacientemente la arrendadora al arrendatario su voluntad de dar por finalizado el contrato a la fecha de expiración de la prórroga, el 31 de octubre de 2022, el arrendamiento debe entenderse extinguido por expiración del plazo de duración, como acertadamente se declara en la resolución impugnada.

Contrato de arrendamiento sobre una VPO

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 1 de julio de 2011, con una duración de un año y una renta mensual de 562,66 euros. El arriendo se fue prorrogando hasta agotar los plazos exigidos por la ley y entró en tácita reconducción. Con fecha 16 de noviembre de 2021, la arrendadora comunicó el fin del arriendo para que desalojara el 30 de enero de 2022.

Al no producirse el desalojo presenta demanda que declarase haber lugar a la resolución del contrato y al desahucio de la demandada.

La Inquilina se opuso alegando, entre otras cuestiones, la nulidad del contrato por tratarse de una vivienda de protección oficial (VPO) y no se ha respetado la limitación de renta para estas viviendas.

El Juzgado de primera instancia declaró la resolución del arrendamiento, por expiración de plazo, y se condenó a la parte demandada a dejar libre, vacua, expedita y a disposición de la parte actora la vivienda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 8 de enero 2025, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la anterior resolución.

Considera la Audiencia que el Tribunal Supremo en ocasiones ha estimado la excepción de inadecuación del procedimiento en casos de desahucio, por apreciar la complejidad de la cuestión debatida.

Tal circunstancia, desde luego, no se da en este caso. La arrendadora pretende que se declare la extinción del arrendamiento por expiración de plazo. No se solicita ningún pronunciamiento que suponga la eficacia del contrato, ni su cumplimiento en sus estrictos términos, ni la ejecutividad de alguna de sus cláusulas, desea que el contrato deje de surtir efecto, y que la inquilina entregue la posesión de la vivienda arrendada. Ante ello, la demandada puede hacer las alegaciones que considere oportunas sobre si el contrato está extinguido o no, bien acudiendo a lo que las partes han pactado en el contrato, bien a la aplicación del régimen legal que considere aplicable. Si existe discusión sobre cuál es el plazo aplicable, podrá alegarse y resolverse lo que proceda. Ninguna indefensión ha de sufrir al respecto, puesto que no existe limitación en los medios de oposición para la parte demandada respecto de la extinción o no del contrato.

En cuanto a la posible alegación de nulidad del contrato, la misma no se configura en este caso como un motivo de oposición propiamente dicho, ya que en nada obstaría al efecto que la actora pretende. A lo sumo, constituye una acción o pretensión independiente que la demandada puede a su vez ejercitar, y que en caso de ser estimada desplegará sus propios efectos (los que se deriven de la nulidad). Y, para ello, la inquilina habrá de ejercitar su propia acción, cosa que está claro que no ha hecho. Ni como demanda reconvencional, ni como demanda propia.

En conclusión, ninguna "cuestión compleja" cabría apreciar, de modo que deberá desestimarse la apelación en lo que se refiere a este motivo procesal.

DECÁLOGO DEL INQUILINO

I

Todos los pagos, acuerdos, notificaciones y reclamaciones en el arrendamiento deben constar por escrito. -Verba volant, scripta manent- “Las palabras se las lleva el viento”

II

Lee atentamente el contrato antes de firmarlo y si no entiendes algo, acude a un Abogado. No hay “moviola”. Especial atención en esa lectura se necesita si vais a ser varios inquilinos. Exige que consten los datos que luego puedes necesitar: Domicilio del arrendador para notificaciones y referencia catastral del inmueble. Exige que te acrediten el depósito de la fianza.

III

Antes de recibir las llaves examina con detalle el estado de la vivienda y comprueba el funcionamiento de las instalaciones y aparatos. Evitarás controversias posteriores. Tienes derecho a exigir el Certificado de Eficiencia Energética.

IV

No dejes de pagar o consignar judicialmente el alquiler bajo ningún pretexto. En un juicio de desahucio no te los van a admitir.

V

Cumple el plazo de duración acordado, conforme a la ley.
Si no lo cumples deberás pagar los primeros seis meses, y además, si se pactó en el contrato, indemnizar al arrendador

VI

No entregues señal/arras/fianza previa si no estás seguro de las condiciones del alquiler, y de que quien las recibe está facultado para ello. Si desistes del arriendo perderás la cantidad entregada. Exige que los compromisos sean recíprocos. En ocasiones esa entrega son los honorarios de la inmobiliaria.

VII

Al entrar en la vivienda cambia el bombín de la cerradura. Gozarás de mayor seguridad y evitarás problemas con caseros excesivamente desconfiados.

VIII

Cuida la vivienda como si fuera de tu propiedad, a la postre es tu hogar, contrata un seguro de tus muebles y de tu responsabilidad civil. Evitarás sorpresas durante el arriendo y al entregar las llaves.

IX

Formaliza por escrito el fin de contrato y la entrega de llaves. Si te marchas “por las buenas” el contrato sigue vigente y pueden reclamarte esos alquileres.

X

Acude a un Abogado en caso de cláusulas y conceptos jurídicos complicados. Arras, opción de compra, tanteo y retracto, entre otros, tienen un alcance jurídico que el sentir popular puede ignorar.



Un imprevisto efecto de las distintas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos

 HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 21 de enero de 2016.

La vivienda arrendada es objeto de ejecución hipotecaria y es adjudicada al banco acreedor en fecha 23 de mayo de 2017.

La inquilina que ignoraba esta circunstancia siguió abonando los alquileres. Pese a haber perdido la propiedad de la vivienda la arrendadora ha venido cobrando las rentas y no ha devuelto a la inquilina la cantidad depositada en su día en concepto de fianza.

La inquilina reclama judicialmente la cantidad de 3.410,19 euros por estos conceptos.

El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintisiete de junio de dos mil veinticuatro, desestima el recurso de la arrendadora.

Considera la Audiencia que el art. 13 de la LAU, vigente en el momento de firmarse el contrato y en el de la adjudicación hipotecaria, decía lo siguiente:

"Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento. Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada (...)".

Por lo tanto, desde la adjudicación de la vivienda arrendada a favor de la entidad bancaria no existe contrato de arrendamiento porque se extinguió el suscrito el 21 de enero de 2016, de lo que se derivan tres consecuencias:

1. La inquilina ya no goza desde entonces de la condición de arrendataria, sino que ocupa la vivienda como precarista, porque carece de título.

2. Ni la entidad bancaria, ni la posterior adjudicataria de la vivienda están investidas de legitimación para reclamar renta alguna porque el contrato de arrendamiento se extinguió automáticamente cuando la entidad bancaria adquirió la propiedad de la vivienda y, obviamente, en ningún caso podía subrogarse en la posición de la arrendadora.

3. La anterior titular de la vivienda, hoy demandada y apelante, no solo perdió la propiedad de la repetida finca cuando se la adjudicó el banco en las actuaciones ejecutivas, sino también su condición de arrendadora, pues se reitera que el contrato de arrendamiento se extinguió ipso iure y la antigua arrendataria pasó a tener la consideración de precarista.

Se mantenía por la apelante que la decisión adoptada en primera instancia comportaba un enriquecimiento injusto a favor de la actora, ya que disfruta de la posesión de una vivienda por razón del contrato de arrendamiento sin abonar renta o merced alguna, pero ya se ha expuesto que, tras la adjudicación de la vivienda a favor del banco, la arrendataria pasó a ocupar la posición de precarista, y en todo caso sería la inicial arrendadora la que se estaría injustamente beneficiando de unas rentas a cuya percepción ya no tiene derecho desde que perdió la titularidad del inmueble y se extinguió el contrato de arrendamiento, tampoco puede sostenerse la alegación de que el contrato de arrendamiento, de forma simultánea  se ha extinguido ope legis y  la demandada conserva su condición de arrendadora y su facultad de exigir las rentas a la inquilina.

La eficacia de un burofax no recibido

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 17 de abril de 2017 por un plazo de 1 año a contar desde la fecha de la firma del contrato. Tras el transcurso del plazo de 1 año, las partes pactaron en la cláusula segunda: "Si llegada la fecha del vencimiento del contrato ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de cuatro años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato”.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución de contrato por finalización del plazo por considerar probado que no consta la notificación fehaciente de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato dado que los burofaxes que envió el demandante el 8 de febrero de 2022 y 7 de marzo de 2022 para resolver el contrato que les vinculaba de fecha 17 de abril de 2017 no fueron recepcionados por el arrendatario.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veintiuno de diciembre de dos mil veintitrés, estima el recurso de apelación del arrendador y declara resuelto el contrato.

Considera la Audiencia que consta acreditado que el 8 de febrero de 2022 el demandante remitió al demandado un burofax dando por resuelto el contrato de 17 de abril de 2017 al domicilio que consta en el contrato de arrendamiento. Se intentó por dos veces por el empleado de correos entregar el burofax, lo que no pudo hacerse por estar ausente el inquilino en las dos ocasiones y dejándose aviso en buzón, aviso que no se recogió. El lunes 7 de marzo de 2022 se remitió un segundo burofax postal notificando nuevamente la resolución del contrato. El burofax se intentó entregar según consta en la certificación de correos el 7 de marzo 2022 a las 18.35; el 9 de marzo de 2022 a las 7 horas; el 9 de marzo de 2022 a las 9,38; el 10 de marzo de 2022 a las 7 horas, el 10 de marzo de 2022 a las 18.51 horas. Pendiente de recoger en la oficina se dejó aviso el 10 de marzo de 2022 a las 19.51 horas y se retiró de la oficina el 25 de marzo de 2022 a las 19.51 horas sin que acudiera el demandado a recoger la notificación.

Debe por lo tanto darse por válidas el intento de notificación o requerimiento efectuado por burofax cuando este no es retirado voluntariamente por el destinatario, pues como indica la jurisprudencia.

Ello es así porque los actos de comunicación exigen una actuación conforme a la buena fe del destinatario de la comunicación (carta, telegrama, burofax, cédula judicial, etc.), puesto que siendo un acto personal y voluntario la recepción y lectura de la comunicación, no puede ser coaccionado. Pero la consecuencia de la falta de colaboración del destinatario, de su negligencia o mala fe, no puede ser otra que la consideración de que la notificación se ha producido, ya que solo a la notificada le es imputable el desconocimiento.

Comunicación de la extinción de un arriendo por expiración del plazo

 

HECHOS:

El arrendador presenta demanda de desahucio por expiración del plazo y reclamación de rentas.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 19 de octubre de 2023, estima la apelación y declara la extinción, por expiración del término pactado, del contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que, en el contrato de arrendamiento, de 15 de julio de 2015, se pactó una duración de tres años, por lo que el vencimiento del término inicial pactado, coincidente con la duración mínima legal de tres años del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, se produjo el 15 de julio de 2018, prorrogándose posteriormente un año más, hasta el 15 de julio de 2019, por la prórroga forzosa del artículo 10 de la Ley 29/1994, prorrogándose posteriormente por años, por la tácita reconducción, con arreglo a lo previsto en el artículo 1566 del Código Civil.

Que la parte demandante comunicó a los demandados arrendatarios, por medio de la comunicación de 14 de enero de 2021, entregada el 20 de enero de 2021, al menos con treinta días de antelación, la finalización del contrato de arrendamiento, a 15 de julio de 2021, pudiendo leerse el contenido de la comunicación mediante doble clic en el documento PDF que la acompaña, y que, por lo demás, tampoco fue impugnado de contrario por la parte demandada en su contestación a la demanda.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, según el artículo 1566 del Código Civil, los requisitos para que pueda entenderse producida la tácita reconducción, cuyo fundamento se encuentra en la presunción legal del consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son tres: 1.- que al terminar el contrato, permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada; 2.- que el disfrute por el arrendatario, en el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia del arrendador, entendiéndose destruido el consentimiento del arrendador por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento; y 3.- que no haya precedido requerimiento.

En este caso, faltarían, al menos, dos de los tres requisitos mencionados para que pudiera entenderse producida la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, a partir del 15 de julio de 2021, por cuanto precedió requerimiento del arrendador.

En relación con la forma de la comunicación, lo cierto es que la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la comunicación fehaciente, ni siquiera exige la forma escrita, por lo que, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación.

El desahucio del inquilino, condueño de la vivienda arrendada

 

HECHOS:
Arrendamiento de vivienda, copropiedad de cinco personas, al esposo de una de ellas que posee el 20% del condominio.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando al inquilino a abandonar la vivienda por término del plazo pactado en contrato.

El inquilino apela la sentencia invocando la infracción del art. 398 del Código Civil sobre el acuerdo de los partícipes para el ejercicio de la acción y, en segundo lugar, infracción del art. 9 de la LAU de 1994 y la voluntad de las partes de someter el contrato a prórroga forzosa.

La Audiencia Provincial de Cádiz, sentencia de 22 de noviembre de 2022, desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

En cuanto al primer motivo de recurso, considera la Audiencia que debe ser rechazado en tanto que habiéndose ejercitado por las actoras una acción de desahucio por expiración del término del contrato de arrendamiento que las une con el demandado, tratándose de un acto de administración y siendo las cuatro demandantes y la esposa del demandado copropietarias de la vivienda objeto del arrendamiento, el hecho de que sean cuatro propietarias que representan un 80% del dominio las que ejercitan la acción de desahucio revela, sin duda, el acuerdo mayoritario necesario para la administración y disfrute de la cosa común que exige el art. 398 del Código civil. La forma de adopción del acuerdo es intrascendente, lo relevante es que las cuatro han decidido poner fin al arrendamiento y han formulado la demanda origen de este pleito.

En este caso, la legitimación de las propietarias que actúan es incuestionable pues representan el 80% de la propiedad de la vivienda arrendada y pueden por ello adoptar la decisión sobre un acto de administración.

En cuanto al segundo motivo la apelación parte de la voluntad de las partes de someter el arriendo a prórroga forzosa, al expresar, en los sucesivos contratos que han firmado, suscritos en 1/09/2006 y 1/06/2017, en los que se pacta que la duración del contrato será de carácter indefinido.

La Audiencia invoca la doctrina del Tribunal Supremo, sobre este particular, destacando la sentencia de 21 de mayo de 1958: "por naturaleza, por Ley y por la doctrina jurisprudencial, el término indefinido es incompatible con el concepto de arrendamiento"

La sentencia de 25 de noviembre de 2008 declaró que "la expresión "duración del contrato por tiempo indefinido" constituye un concepto contrario al arrendamiento, que se caracteriza por su naturaleza temporal, y siempre ha sido considerado nulo por la jurisprudencia". Y por ello rechazó la tesis de la recurrente en el sentido de que la indefinición temporal del contrato equivalía a una especie de prórroga forzosa por su sola voluntad, porque sería necesario que este pacto de prórroga forzosa constase con toda claridad y sin duda alguna.

Encontrándose el contrato de arrendamiento suscrito en 2010 en período de tácita reconducción, las partes suscriben un nuevo contrato el día 1/06/2017 que por disposición legal, tras la reforma operada en dicho art.9 de la LAU por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcanza una duración mínima de tres años, produciéndose una nueva prórroga de un año al amparo del art. 10, tras lo cual las demandantes mediante escrito de fecha 27/04/2021 evitan la tácita reconducción comunicando al demandado su voluntad de no prorrogar el contrato y poner fin al arrendamiento al vencimiento de la anualidad en curso, el 31/05/2021, procediendo en consecuencia declarar resuelto el contrato por expiración del plazo

La prórroga extraordinaria de los alquileres con motivo del COVID

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia, a demanda del arrendador dicta sentencia resolviendo el contrato de arrendamiento de vivienda por expiración del término contractual y condenando al inquilino al desalojo de la misma.

El inquilino apela la sentencia invocando la prórroga extraordinaria por el plazo de seis meses con fundamento en el art. 2 del real decreto 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al SARS CoV-2.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de diecisiete de marzo de dos mil veintidós, desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que, para la aplicación del citado decreto ley es presupuesto inexorable que dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del respectivo real decreto-ley hasta la fecha que en el mismo se disponía, finalizara el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

El arrendamiento objeto del presente procedimiento, en el momento de dictarse la norma de aplicación ni finalizaba el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 ni el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, sino lo que finalizaba era su duración fijada contractualmente, circunstancia que no solo ya conocía perfectamente el demandado desde su propio otorgamiento, sino que, además, conocía ya la voluntad de la parte arrendadora de extinguirlo una vez finalizado el de la duración contractual cuando propone la prórroga extraordinaria.

Desde un primer momento el arrendatario era perfecto conocedor de que el contrato tenía una duración acorde con el máximo legal. También fue perfecto conocedor, con cuatro meses de antelación a la fecha de expiración, de la voluntad de los arrendadores de no querer prorrogar la relación arrendaticia. Tal comunicación, asimismo, reveló la ausencia de cualquier clase de prórroga tácita ni de tácita reconducción alguna sobre el meritado contrato.

De ahí que el presente contrato no se hallase en situación de prórroga que se refiere el art. 9.1 de la LAU vigente en el momento de celebrarse el contrato de autos, en redacción dada por el Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, atendido que la duración contractualmente pactada fue la mínima establecida en ese precepto por lo tanto, la petición extemporánea efectuada por el demandado de la prórroga extraordinaria resultaba improcedente.

LAU 1994. La extinción de un alquiler por fallecimiento del arrendador usufructuario.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando a la demandada a desalojar la vivienda que ocupa en precario, dejándola libre, vacua y expedita a disposición de las actoras, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario.

La demandada recurre en apelación invocando a) la existencia de un contrato de arrendamiento, suscrito con el usufructuario de esa vivienda, fallecido, b) no se ha aportado por la parte actora ningún tipo de documentación acreditativa de la partición de la herencia, o del pago del impuesto de sucesiones, c) el precario, es un procedimiento inhábil en casos de aportación de un título como sería el contrato de arrendamiento. La resolución del contrato de arrendamiento exige de un previo pronunciamiento judicial, d) se ha vulnerado el artículo 13 de la LAU, en cuanto a lo duración mínima de los arrendamientos, concertados de buena fe con la persona que aparece como propietario.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de trece de enero de dos mil veintidós, desestima el recurso en atención a los siguientes razonamientos:

1.- La aceptación pura y simple de una herencia puede ser expresa o tácita, en el caso que nos ocupa, es evidente que el ejercicio de la acción de desahucio por precario ya sería un acto tácito de aceptación de esa herencia.

2.- Las actuales propietarias, que no otorgaron el contrato de arrendamiento, están legitimadas para hacer valer la extinción del contrato y solicitar el cese del uso de la vivienda por la arrendataria, señalando asimismo que, en el caso del usufructo, la extinción se produce con la muerte del usufructuario y que la extinción del contrato se produce " ipso iure" al decaer el derecho sobre el que estaban fundados. En base a lo expuesto, comunicado a la demandada dicho fallecimiento y requerida de desalojo, es claro que se cumplen los requisitos para la prosperabilidad de la demanda, sin que se haya acreditado en modo alguno la voluntad de la propiedad de extender la vigencia del arriendo. Aunque el arrendamiento hubiera existido realmente, se habrían extinguido por el fallecimiento del usufructuario. Es evidente que no existe título alguno que legitime la ocupación por parte de la demandada. Extinguido el arrendamiento el día en que falleció el arrendador, dejó la demandada de tener título para la ocupación de la vivienda reseñada y pasó por ello a ser precarista, por lo que ha sido correcta la estimación de la demanda.

3.- En cuanto al artículo 13.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, esta norma no es aplicable al presente caso, ya que el arrendamiento no se realizó sobre una vivienda ajena, sino que el arrendador tenía capacidad para arrendar esa vivienda. Era usufructuario de la misma. Su fallecimiento en fecha 2 de diciembre de 2020 determina la extinción del usufructo y, consecuentemente, por disposición legal, del arrendamiento. Con la extinción del usufructo, desaparece el presupuesto del que dependía la subsistencia del contrato de arrendamiento. Ya no cabe fundamentar la posesión en un título.

Las obligaciones del avalista del inquilino en los arrendamientos de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha, 24 de octubre de 2014 con avalista solidaria del arrendatario.

El plazo de duración del contrato era de un año, prorrogable hasta tres a voluntad de la parte arrendataria. La arrendadora comunicó por burofax de 11 de mayo de 2017 su voluntad de no continuar con el contrato.

La arrendadora presenta demanda, contra el inquilino y la avalista, solicitando el desahucio por terminación del contrato y las cantidades adeudadas por alquileres, más las cantidades que se devenguen hasta la entrega de la posesión.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La avalista recurre en apelación alegando:

a) carácter abusivo del aval, redactado por la inmobiliaria y, por tanto, su nulidad. 

b) expiración del aval por extinción del plazo anual de duración contractual pactado,

c) improcedencia de la condena de futuro a pagar 300€/mensuales hasta el desalojo de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 13 de octubre de 2021, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia del juzgado.

 Considera la Audiencia que no es aplicable la legislación tuitiva de consumidores y usuarios, por cuanto ello necesita que la relación jurídica se establezca entre un consumidor y un profesional o empresario, el hecho de que el contrato fuera preparado por un agente de la propiedad, profesional, no desnaturaliza la condición del contratante. Quien contrata es el mandante, no el mandatario, y son las características de aquél las que determinan las circunstancias personales del contrato, de manera, que no ostentando la condición de empresaria la arrendadora, mal se convertirá en empresaria por el hecho de recabar asesoramiento de un profesional, sea API, administrador de fincas, abogado, etc.

En cuanto a la duración del aval, estamos plenamente de acuerdo con la apelante en que la fianza o aval no puede extenderse a supuestos no contemplados en el mismo, pero la extensión temporal a tres años (y la eventual prórroga posterior) está expresamente prevista en la cláusula.

Exactamente lo mismo cabe decir de la condena de futuro y hasta la recuperación de la posesión, de pago de 300€/mes. No estamos ante un 'ocupa', como pretende ahora la apelante, sino ante un arrendatario cuyo contrato, es cierto, se ha extinguido, pero que, a diferencia de lo que ocurriría con un precario, viene obligado a satisfacer la compensación por la posesión del inmueble.

Tácita reconducción y acción posesoria

El propietario de una vivienda insta la acción posesoria del art. 41 de la Ley Hipotecaria alegando que era propietario de la referida vivienda la cual fue arrendada al demandado en virtud de un contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de junio de 2009, que expiró el día 30 de mayo de 2017, una vez transcurridos ocho años desde su firma, ya que se suscribió antes de la reforma de los actuales arts. 9 y 10 de la LAU . Contactó con el inquilino para suscribir un nuevo contrato, pero el inquilino se negó completamente y desde eses mes de junio no paga ninguna renta pero sigue ocupando la vivienda sin título alguno desde entonces. Se le hizo un requerimiento extrajudicial pero al no abandonar el inmueble, procede pasar a recuperar la posesión.

El Juzgado de primera Instancia estima totalmente la demanda.

El demandado se alza en apelación contra esta sentencia reiterando la falta de legitimación activa de la parte actora y error en la valoración de las pruebas practicadas. Interesa, por último, que en cualquier caso se revoque el pronunciamiento en costas, por la existencia de dudas de hecho y de derecho.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 16 de julio de 2019, desestima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia, condenando al apelante a las costas de ambas instancias.

Considera la Audiencia que, como alega el apelante, estamos ante un procedimiento especial y sumario que parte de la certeza derivada de la certificación del Registro de la Propiedad que necesariamente ha de aportarse con la demanda, y que en el caso de autos no se aportó, porque como el propio actor alegaba en su demanda, estaba pendiente de inscripción su dominio, adquirido por herencia de su padre.

Ahora bien, la demanda no se admitió a trámite entonces, sino que en cumplimiento de lo establecido en el art. 439.2.3º LEC se requirió al actor para que acreditase la inscripción en el Registro de la Propiedad, y hasta que no lo verificó no se dio curso a la misma. El Juzgado, en este caso el LAJ, realizó una interpretación correcta de la subsanación a que se refiere el art. 404.2.2) LEC.

Es decir, no sólo es que el requisito de la aportación de la certificación registral quedase subsanado antes del emplazamiento del demandado, como se razona en la sentencia. Es que quedó subsanado antes de la propia admisión a trámite de la demanda. Esto es, cuando se admitió a trámite la demanda, el actor se hallaba perfectamente legitimado para promover el presente procedimiento y así lo había acreditado.

En cuanto a un supuesto error en la valoración de la prueba, alega el recurrente que el contrato debe entenderse prorrogado por tácita reconducción, lo que funda en dos circunstancias sobre las cuales se habría valorado erróneamente la prueba: que el burofax fue remitido por el actor cuando aún no constaba inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad, y que no se ha previsto descontar la fianza entregada al principio de la relación contractual.

Pues bien, ninguna de las dos circunstancias afectaría a la inexistencia de la tácita reconducción y a la finalización de la relación arrendaticia.

El actor era ya propietario de la vivienda cuando le envió el burofax. La escritura de adjudicación de herencia es de fecha 24 de abril de 2017, según consta en la certificación registral, aunque se inscribiese con posterioridad. El requerimiento de desalojo cursado una vez finalizada la relación contractual y sin que mediara aquiescencia de la propiedad a que el demandado siguiera ocupando la vivienda, se realizó pues por quien era el dueño del inmueble. Téngase presente que en nuestro sistema la inscripción del derecho de dominio en el Registro de la Propiedad no tiene carácter constitutivo.

Por otra parte, la devolución o no de la fianza de 300 euros, en nada afecta a la finalización de la relación arrendaticia, sin perjuicio del derecho del demandado a recuperarla si es que tuviera derecho a ello a pesar de que sigue habitando la vivienda sin pagar cantidad alguna. Pero esa es una cuestión que no corresponde dilucidar aquí.

La habitabilidad de la vivienda arrendada

En ocasiones se suscitan importantes controversias entre casero e inquilino acerca de la idoneidad del inmueble arrendado para cumplir su finalidad de servir de vivienda al inquilino, con olvido por parte del casero de la obligación que prescribe para él el artículo 21.1 de la LAU, de conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

Desde este punto de vista es interesante la sentencia de la Audiencia Provincial de Gijón de veintidós de Abril de dos mil trece que considera causa justificada para el desistimiento anticipado del inquilino el mal funcionamiento del plato de la ducha.

Entiende la AP que  la arrendataria no estaba obligada a seguir cumpliendo un contrato de arrendamiento que no le permitía ocupar la vivienda en las debidas condiciones de habitabilidad, pues en el concepto de ésta se halla comprendida la higiene corporal, pues para eso se arrienda una vivienda que dispone de los elementos necesarios para el aseo personal, y no poder disponer de la ducha introduce un grado de incomodidad que hace a la vivienda inservible para el uso convenido.

Considera probado que era el arrendador el obligado a probar el origen de la avería, conforme a lo dispuesto en el artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dado que es el propietario de la vivienda y quien está obligado a mantenerla en las debidas condiciones de habitabilidad. Solo en el caso, de que una vez reparada la avería, pudiese llegarse a la clara conclusión de que el  atasco era imputable a la arrendataria, podría reclamarle el coste de la reparación, pero es de señalar que, además la inquilina aportó el testimonio de un albañil que tras desmontar el desagüe, y aplicar un desatascador y una bomba, llegó a la conclusión de que el problema no derivaba del uso de la ducha, sino que era otra la causa, cuya naturaleza solo podría averiguarse desmontando el plato de la ducha.

Es obvio, por tanto, que fue el casero, y no la arrendataria, quien incumplió primero la obligación que le impone el artículo 21.1 de la LAU , de conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, pues no ha demostrado que el defecto sea imputable a la demandada, y cuando consta que ya había sido advertido anteriormente de la existencia del defecto.