¿Puede repercutirse el IVA al comprador que ya ha pagado el ITP?

HECHOS:

En fecha 2 de octubre de 2014 se vende un terreno urbano susceptible de edificación, el comprador liquida el impuesto de Transmisiones  Patrimoniales y no el IVA como es procedente al tratarse de solares urbanizables, con el resultado de que el primer impuesto grava la operación con el 10% mientras que el segundo lo hace con el 21%.

En  junio de 2015 la Agencia Tributaria notifica al vendedor que la compraventa está sujeta a IVA, estando pendiente de ingreso la cuota íntegra de 47.880 euros.

La empresa vendedora reclama extrajudicialmente y posteriormente en vía judicial el pago de esa cantidad al comprador.

El Juzgado de primera Instancia desestima la demanda, al entender que el vendedor no informó correctamente a los compradores del alcance económico de la global operación.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 14 de noviembre de 2017, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la AP que la primera y decisiva cuestión que debemos tratar es la de si los demandados ostentan la condición de consumidores y, en caso afirmativo, cuál es la consecuencia en el caso que nos ocupa.

La primera parte de la cuestión hay que resolverla positivamente pues ni siquiera el actor cuestiona que lo sean. Otra cosa es que él afirma que actuó de buena fe y que también desconocía cuál era el régimen aplicable a la transacción que nos ocupa.

En cuanto a la segunda, es necesario recordar el artículo 20 RD Legislativo 1/07 , que señala en su apartado 1 c) que la información precontractual que posibilite que 'el consumidor o usuario tome una decisión sobre la contratación, deberá contener... : El precio final completo, incluidos los impuestos, desglosando, en su caso, el importe de los incrementos o descuentos que sean de aplicación a la oferta y los gastos adicionales que se repercutan al consumidor o usuario.'

Es evidente que en nuestro caso esa información no se dio, pues los hechos posteriores lo acreditan y el mismo actor lo admite.

Tal y como hemos dicho anteriormente, la condición de consumidores de los compradores les exime de la obligación de pagar una cantidad de la que no habían sido advertidos, o mejor dicho, sobre la que fueron informados erróneamente.

Ahora esa misma situación no puede servir para justificar la pretensión del actor de que caigan sobre el demandado las consecuencias de no haber reclamado la devolución del ITP, cuando no era viable sin el previo pago del IVA.

En la demanda (y en la reclamación previa) se pide el pago del IVA supuesto, sin más; sin justificar que se ha pagado previamente y sin formular reclamación alguna en torno a la eventual subrogación del actor en la reclamación del ITP indebidamente pagado (según parece).

En cuanto a la recuperación de la cantidad pagada por ITP por los demandados, los mismos sostienen que pagaron el impuesto que les correspondía, según le indicaron, y que no tienen nada que reclamar. Es ahora, al apelar cuando la actora habla de enriquecimiento de los demandados si reclaman lo pagado por ITP, pero no consta que lo hayan hecho.

El eje central (y único) del discurso de la demanda se ha visto desplazado por la incorporación de una cuestión previa y excluyente introducida por la parte demandada: su condición de consumidor y la infracción por parte de la actora de su deber legal de información adecuada y suficiente.

Por eso, no podemos hablar de mala fe del demandado cuando no consta que haya recuperado el importe del impuesto pagado por él en su día, vistos los términos en que se le hizo la reclamación, primero extrajudicial y después judicial.

No es igual un pádel público que comunitario

La empresa promotora urbanizadora ofrece en su folleto publicitario a los compradores de viviendas que los adquirentes recibirán los elementos comunes de la organización consistentes en piscina, piscina infantil, pista de pádel-tenis y club social correspondiente.

El planeamiento urbanístico de la zona expresamente impedía que el lugar donde el folleto publicitario y maqueta describe y coloca la piscina y pista de pádel y club deportivo fueran de titularidad privada. La entidad demandada adquirió un derecho de superficie sobre el terreno, que es de titularidad municipal donde se han construido las instalaciones deportivas además de piscina y pádel, de utilización pública.

Por dicho motivo la Comunidad de Propietarios reclama y obtiene en sentencia de la Audiencia Provincial una indemnización de de 785.190 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda hasta su abono.

El Tribunal Supremo, sentencia de veintiocho de Febrero de dos mil trece, confirma la sentencia anterior y declara no haber lugar al recurso de casación por entender que:

1.- No existe infracción de los artículos 1101 , 1103 y 3.2 del Código Civil puesto que la base de la indemnización ha sido el que no se ha cumplido la previsión contractual, ya que la publicidad se integra en el contrato como se verá al tratar del motivo siguiente, de entregar los elementos comunes ofertados y éstos comprenden no sólo el suelo sino también lo construido en él. El que puedan usar piscina, tenis, pádel o local social, de forma temporal y el terreno que nunca ha sido elemento común, sino de propiedad ajena, no empece a que la indemnización comprenda el suelo y el vuelo, como ha sido resuelto por la sentencia recurrida.

No se ha infringido, pues, el artículo 1101 del Código civil que fija la indemnización por incumplimiento total o parcial de las obligaciones y que pretende  que ponga a la parte perjudicada en la situación más semejante posible a aquella en que se hubiera encontrado si el contrato hubiera sido debidamente cumplido, como dice la sentencia de 6 octubre 2008

Ni tampoco el 1103 que carece de base fáctica de aplicación, ya que no se ha declarado ni aludido a la posible negligencia, sino todo lo contrario, y se trata de una facultad discrecional, exclusiva de la instancia, dice la sentencia de 29 septiembre 2005 , que  excede de la casación, añade la sentencia de 22 enero 2007 y recalca la de 20 julio 2011 , que está  vedado su acceso casacional.

Ni, mucho menos, se ha infringido el artículo 3.2 que regula la equidad que sólo puede aplicarse cuando la ley permita que la resolución se base exclusivamente en ella y así lo recalcan las sentencias de 23 diciembre 2002 , 26 febrero 2004 , 31 octubre 2008 , 22 julio 2009

2.- La jurisprudencia de esta Sala se ha pronunciado con reiteración sobre los efectos de la publicidad en la determinación del contenido obligacional de los contratos; así, dice la sentencia de 7 de noviembre de 1938 que la publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no existente, forma parte esencial de la oferta, como se reconoce por la doctrina y ha venido a proclamar el art. 8 de la Ley 26/1984, general para la defensa de los consumidores y usuarios, y origina responsabilidad del oferente; la de 3 de julio de 1993 señala "la obligación exclusiva de la promotora de finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo que establecen los arts. 1096 5, 1101, 1256 y 1258 del Código Civil y art. 8 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios

. La sentencia de 8 de noviembre de 1996 , después de citar las dos anteriores además de otras varias, concluye: "Quiere decirse con el resumen jurisprudencial que antecede que, bien por la vinculación a la oferta, ya por la Ley General de Protección de Consumidores y Usuarios, sea por los artículos generales sobre obligaciones y contratos que se han ido citando, la Audiencia no podía prescindir de los treinta y cinco folletos de propaganda aportados a los autos; y al tenerlos en cuenta, su valoración de la prueba se muestra, cuando menos, ilógica, ya que se trata de documentos que contienen actividad publicitaria, con intención de atraer a los clientes (art. 2 del Estatuto de la Publicidad, Ley 61/1964, de 11 de junio ), constituyendo una clara oferta."

Por último la STS 15 de marzo de 2010 en estos términos: "imponiendo a quienes ofertan, promocionan o publicitan con fines de venta de viviendas el cumplimiento de determinadas obligaciones en orden a clarificar y concretar los términos de su prestación a fin de que el comprador tenga una representación cabal de lo que va a adquirir, lo que se obtiene del documento contractual y de otros que, fuera de él, debe entenderse que lo completan, integrando todo ello el contenido negocial en los términos establecidos en el  art. 1285 del Código civil

. Es el caso de los planos, descripciones constructivas e incluso folletos publicitarios, indicando que a esta finalidad respondió el Real Decreto 515/1989 sobre Protección de los Consumidores, en concreto los arts. 3 y 4, y la Ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios , art. 13.2, argumentando que la STS de 18 de marzo de 2002 señala que las consideraciones contenidas en los Proyectos Básicos y de Ejecución se integran en el contenido negocial del contrato debiendo ser entregados a los adquirentes como obligación derivada de la entrega de cosas accesorias que impone el art. 1097 del Código civil ; indica también que, de acuerdo con lo establecido en el art. 8.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios , si el contrato celebrado contuviese cláusulas más beneficiosas, estas prevalecerán sobre el contenido de la oferta, promoción o publicidad, y serán exigibles por los consumidores aunque no figuren expresamente en el contrato celebrado, por lo que, conformando también los Proyectos Urbanísticos aprobados por la autoridad competente el contenido negocial, sus previsiones no pueden ser vulneradas en perjuicio de los consumidores sin causa que lo justifique, tesis que sustenta en aplicación "contrario sensu" del precepto indicado y del art. 10 del Decreto de 21 de abril de 1989 sobre protección de los consumidores "

ARRAS O SEÑAL

No es infrecuente en la actualidad que la persona interesada en una compraventa o incluso en un arriendo entregue a la otra parte una cantidad , como se dice en lenguaje coloquial para “señalizar” la operación.

Se trata en definitiva de la entrega de arras o señal ya que en opinión de Castán, con el nombre de arras o señal se conceptúa la cantidad de dinero o cosa fungible que, sin constituir el total del precio, entrega una de las partes a la otra en el momento de conclusión del contrato.

Si el contrato llega a feliz término, esa cantidad formará parte del precio a pagar, pero ¿qué ocurre si el contrato no se lleva a efecto?

Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna del Tribunal Supremo distingue las siguientes modalidades de ellas:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. Tanto doctrina como jurisprudencia entienden mayoritariamente que efectuada la entrega de una cantidad en concepto de arras, si no queda claro que fue otra la voluntad de las partes, se entenderá que se trata de arras confirmatorias puras.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. Esa naturaleza penal tiene como única función  fijar la indemnización a que cada una de las partes tendría derecho, para el caso de que una de ellas no cumpliera y la otra, en vez de exigir el cumplimiento del contrato optara por ser indemnizada.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última finalidad reconocida por el artículo 1454 del Código Civil tiene un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

En otro orden de ideas hay que tener en cuanta lo que señala el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios en su artículo 82 al determinar que se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato

¿Puede acogerse el inquilino a las normas de Defensa del Consumidor?

No es infrecuente que al acudir a una Oficina del Consumidor un inquilino para reclamar alguno de sus derechos como tal, reciba la respuesta de que al tratarse de una relación contractual entre particulares esa oficina no tiene competencia sobre ello.

Sin embargo en la absurdamente frondosa legislación española actual encontramos el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas, norma que considero vigente ya que su derogación no me consta y el Boletín Oficial del Estado la incorpora a la recopilación normativa sobre Arrendamientos Urbanos.

En ese Real Decreto se especifica que la oferta, promoción y publicidad dirigida al arrendamiento de viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios, de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma.

Se añade además que los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.

Exige asimismo tener a disposición del público la siguiente información:

a) El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el registro mercantil, del arrendador.

b) Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.

c) Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.

d) Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.

e) Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

f) Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el registro de la propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.

g) Renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago

El incumplimiento de cualquiera de los preceptos contenidos en el Real Decreto se considerará infracción en materia de protección al consumidor. Las infracciones se calificarán como leves, graves y muy graves, atendiendo a los criterios establecidos en la normativa sobre protección al consumidor. Estas infracciones serán sancionadas con multa.

Información defectuosa en un medicamento.

El laboratorio médico fue condenado a indemnizar a una de las demandantes en la suma de siete mil cuatrocientos un euros, por los daños producidos por el consumo del medicamento Agreal comercializado por dicho laboratorio para el tratamiento de sofocos y manifestaciones psicofuncionales dela menopausia confirmada. La condena trae causa de la demanda formulada por noventa y una mujeres perjudicadas por la administración del citado fármaco debido a los efectos secundarios que sufrieron y que no estaban previstos en el prospecto.

El Tribunal Supremo en sentencia de veintiocho de Mayo de dos mil doce desestima el recurso de casación y ratifica que el prospecto del medicamento Agreal facilita información insuficiente a las consumidoras del mismo, así mismo declara que el consumo del medicamento Agreal ha producido en una de las demandantes reacciones adversas no previstas en el prospecto, de tipo neurológico, como consecuencia de ello la perjudicada ha sufrido daños en su estado, y condenamos al Laboratorio a pagar a doña Benita la cantidad de 7.401 euros

Señala el TS:

A) "Junto al etiquetado, la ficha técnica y el prospecto constituyen vertientes fundamentales del derecho a la información en ámbito del derecho sanitario”. (STS 1/06/2011)

B) Es lo cierto que en el prospecto de Agreal no se hallaban descritos suficientemente los efectos adversos del medicamento, siendo la información en el contenido, según la sentencia recurrida, " insuficiente e inadecuada en orden a posibilitar el consentimiento informado completo y suficiente para la ingesta del fármaco”

C) La duración del tratamiento no viene especificada en el prospecto con el cual era comercializado, puesto que sólo se dice que las curas de 20 días pueden retomarse tras 10 días de descanso, ni tampoco estaban en ficha técnica todas las reacciones adversas científicamente comprobadas, al menos las que no ofrecen discusión, por más de que exista el intento de que se deduzcan de extremos tales como la composición, las propiedades, las indicaciones, la posología, las observaciones o la intoxicación y su tratamiento. El laboratorio es quien comercializa el medicamento y quien infringía sistemáticamente todas las normas respecto a la información suministrada a médicos y pacientes y si no había ficha técnica destinada a informar a los médicos de las características del fármaco en los términos del artículo 19.5 de la Ley del medicamento ("información científica esencial sobre la especialidad farmacéutica a que se refiere, y será difundida a los médicos y farmacéuticos en ejercicio...") difícilmente podían estos informar a los pacientes respecto de los efectos adversos o pautas terapéuticas salvo desde un criterio puramente voluntarista o de simple oficio con evidente riesgo para todos ellos, alguno materializado.

Las vacaciones reguladas por Decreto Ley.

Con el Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio el Gobierno dicta normas, regulando con carácter de urgencia y rango legal el sector turístico, en las materias antedichas.

A la vista de ello parece interesante un breve resumen de dicha normativa:

Definiciones:

Se entiende por contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico aquel de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación

Se entiende por contrato de producto vacacional de larga duración aquel de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, esencialmente el derecho a obtener descuentos u otras ventajas respecto de su alojamiento, de forma aislada o en combinación con viajes u otros servicios.

Se entiende por contrato de reventa aquel en virtud del cual un empresario, a título oneroso, asiste a un consumidor en la compra o venta de derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico o de un producto vacacional de larga duración.

Se entiende por contrato de intercambio aquel en virtud del cual un consumidor se afilia, a título oneroso, a un sistema de intercambio que le permite disfrutar de un alojamiento o de otros servicios a cambio de conceder a otras personas un disfrute temporal de las ventajas que suponen los derechos derivados de su contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico

Se entiende por empresario toda persona física o jurídica que actúe con fines relacionados con su actividad económica, negocios, oficio o profesión y cualquier persona que actúe en nombre o por cuenta de un empresario.

Se entiende por consumidor toda persona física o jurídica que actúe con fines ajenos a su actividad económica, negocio, oficio o profesión.

Principios:

Un derecho de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico o un producto vacacional de larga duración no podrá comercializarse ni venderse como inversión

La información publicitaria constará en papel o en cualquier otro soporte duradero. Por soporte duradero se entiende todo instrumento que permita al consumidor o al empresario almacenar la información que se le haya dirigido personalmente, de forma que pueda consultarla en el futuro durante un período apropiado a efectos de esa información y que permita reproducir sin alteraciones la información almacenada.

Antes de la celebración del contrato, el empresario pondrá explícitamente en conocimiento del consumidor la existencia del derecho de desistimiento y la duración del plazo para ejercerlo, así como la prohibición del pago de anticipos durante dicho plazo.

En los contratos regulados en este real decreto-ley, el consumidor tendrá derecho de desistimiento sin necesidad de justificación alguna. El plazo para su ejercicio es de catorce días naturales.

En estos contratos se prohíbe el pago de anticipos, la constitución de garantías, la reserva de dinero en cuentas, el reconocimiento expreso de deuda o cualquier contraprestación a favor del empresario o de un tercero y a cargo del consumidor, antes de que concluya el plazo de desistimiento o antes de que la venta haya tenido efectivamente lugar.

Los consumidores no podrán renunciar a los derechos que se les reconoce en este real decreto-ley.

El incumplimiento por las empresas de las disposiciones de este título será sancionado como infracción en materia de consumo.

Las comisiones por “servicios bancarios”

En el BOE de 29 de octubre de 2011 nº 261 se publica la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

En ella se declara que “la presente orden ministerial tiene por objeto garantizar el adecuado nivel de protección de los clientes de entidades de crédito, mediante la implantación de medidas de transparencia en la prestación de servicios financieros bancarios”.

Así mismo se afirma que sólo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos.

En tal sentido es interesante el fallo de la sentencia de la AP de Madrid de veintisiete de septiembre de dos mil once que condena a una entidad bancaria a pagar a su cliente la cantidad de quinientos treinta y seis mil novecientos treinta y cinco euros con cincuenta y cuatro céntimos (536.935,54 €), más los intereses legales de la indicada suma desde la interpelación judicial.

El concepto de este pago es que la Audiencia, estimando la demanda y revocando la sentencia del Juzgado considera  indebidamente cobrada esa cantidad por el Banco en concepto de comisiones de devolución de efectos.

La Audiencia en la sentencia manifiesta que sobre este discutido tema de la comisión bancaria de devolución de efectos ya se ha pronunciado en tres ocasiones y argumenta que se suele resolver por los Tribunales en base a dos tipos de argumentos, ambos compartidos por este Tribunal.

El primero es el que se refleja en el informe del Servicio de Reclamaciones del Banco de España: La comisión bancaria de devolución no se puede devengar porque no se ha pactado contractualmente.

El segundo argumento es de mayor calado. El concepto de comisión bancaria se anuda necesariamente con unos servicios efectivamente prestados por la entidad bancaria. Pues bien, la comisión bancaria de devolución no responde a ningún nuevo servicio efectivamente prestado, por lo que su devengo carece de causa y justificación. El efecto se entrega al banco en gestión de cobro, y ello puede generar correctamente una comisión. El resultado de esa gestión puede generar o que el efecto se pague, en cuyo caso el banco tiene que efectuar un abono en la cuenta del cliente, o que se impague, en cuyo supuesto el banco tiene que devolver el efecto entregado en gestión de cobro al cliente, sin que ello suponga ningún nuevo servicio sino la culminación de la gestión de cobro encargada y por la que ya se percibe una comisión.

Trae a colación la sentencia de esa misma AP de 18/01/2000: Al haber percibido el Banco una retribución por su gestión de cobro, en la misma deben considerarse englobados todos los actos precisos, incluso la restitución al cliente del cheque impagado, debiendo considerarse que dicha devolución del efecto y la notificación de su falta de pago es simplemente la dación de cuenta a que viene obligado todo mandatario o comisionista en base a lo establecido en el artículo 1720 del Código Civil en relación con los artículos 250, 260 y 263 del Código de Comercio , por lo que no puede ser calificada la actuación del banco como servicio nuevo ni diferente

Por último puede ser de interés subrayar el Régimen Sancionador ya que esta Orden considera que tendrá la condición de normativa de ordenación y disciplina, conforme a lo previsto en los artículos 1.5 y 48.2 de la Ley 26/1988, de 29 de julio, y 29.2 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, y su incumplimiento se sancionará de acuerdo con lo previsto por la propia Ley 26/1988, de 29 de julio.

Todo ello sin perjuicio de la legislación general sobre consumidores y usuarios.

DAÑOS POR INTERRUPCION DEL SUMINISTRO ELECTRICO

Iberdrola Distribución Eléctrica, S.A.U ha sido condenada a pagar a la entidad mercantil Avícola Jiménez S.L. la suma de 152.045,98 euros así como el interés legal del dinero incrementado en dos puntos de la citada suma desde la fecha de la presente sentencia hasta que sea totalmente ejecutada, en concepto lucro cesante por la muerte por asfixia de gallinas ponedoras, debido a la falta de funcionamiento del sistema de ventilación por una avería en el suministro eléctrico.

El Tribunal Supremo en sentencia de doce de Noviembre de dos mil diez desestima el recurso se casación de la demandada que invocaba que la interrupción del suministro de energía eléctrica que se produjo se encuentra enmarcada dentro de los márgenes de tolerancia legal y reglamentariamente admitidos, habiendo actuado los servicios técnicos con absoluta celeridad y diligencia, identificando el problema y resolviéndolo dentro de los parámetros de calidad legalmente previstos, de manera que Iberdrola cumplió con sus obligaciones legales y contractuales.

En tal sentido considera nuestro Alto Tribunal que las normas reguladoras de la distribución de energía eléctrica contemplan la suspensión del suministro cuando conste dicha posibilidad en el contrato de suministro o de acceso que nunca podrá invocar problemas de orden técnico o económico que lo dificulten, o por causa de fuerza mayor o situaciones de las que se pueda derivar amenaza cierta para la seguridad de las personas o las cosas, salvo las excepciones en el mismo previstas, ninguna de las cuales concurre en este caso en el que la interrupción del servicio durante más de una hora fue la determinante de los daños y perjuicios por los que se demanda, y de los que debe responder al no estar justificada ninguna de las causas que, de concurrir en ese ámbito regulador de prestación del servicio que establece la obligación de la empresa suministradora de garantizar el suministro sin interrupciones, enervarían la obligación de pago: contrato, corte programado y fuerza mayor

¿PUEDO ALQUILAR MI PISO HIPOTECADO?

La pregunta no es baladí puesto que en la situación que atravesamos hay muchas personas que, al no poder hacer frente a sus créditos hipotecarios, barajan como solución aunque sea transitoria, levantar esas cargas, en todo o en parte, con el alquiler del piso.

Sin embargo la respuesta a esa pregunta no puede ser taxativamente afirmativa.

Ante todo hay que considerar que en la propia escritura de constitución de la hipoteca, farragoso documento en el que frecuentemente se comete el error de firmar sin enterarse de su contenido, es posible que aparezca una cláusula en la que el acreedor hipotecario -Banco o Caja- prohíbe o restringe en gran manera el arrendamiento del bien hipotecado con base en el Art. 219.2º del Reglamento Hipotecario, que considera los supuestos en que un arriendo constituido después de la hipoteca puede ser considerado hecho con la finalidad de disminuir el valor de garantía del bien hipotecado.

No obstante también hay que tener en cuenta la reciente doctrina del Tribunal Supremo que en sentencia de dieciséis de Diciembre de dos mil nueve ha declarado cláusula abusiva esa prohibición en cuanto que el acreedor hipotecario no puede pretender del hipotecante, y menos todavía imponerle, el compromiso de no arrendar la finca hipotecada, cualquiera que sea la consecuencia que pudiera acarrear la violación de la estipulación (...)La cláusula que estableciese la absoluta prohibición de arrendar no solo no es inscribible sino que no es válida.
Esta sentencia sin embargo reconoce que en el art. 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, se garantiza al arrendatario de vivienda el derecho a permanecer en la vivienda arrendada durante los primeros cinco años del contrato en el caso (entre otros) de enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial. La consecuencia de la norma anterior es que, al no operar el principio de purga en la realización forzosa, el eventual adjudicatario o rematante tiene que soportar el arrendamiento durante un plazo.
Ello, a su vez, acarrea un perjuicio para el acreedor hipotecario al reducirse los licitadores y las posturas, resultando completamente razonable imaginar que se produzca un inferior precio del remate en los casos en que no estando libre la finca los licitadores conocen el arrendamiento no purgable del inmueble que se ejecuta.

Esta minusvaloración del bien derivada del arrendamiento de vivienda disminuye generalmente la garantía de la hipoteca, de ahí que sea razonable la inclusión de cláusulas que mantengan la integridad de la garantía, sin que ello suponga que se crea un desequilibrio para el hipotecante (aquí prestatario consumidor), salvo que la garantía resulte desproporcionada conforme al apartado 18 de la DA 1ª Ley general de defensa de consumidores y usuarios -imposición de garantías desproporcionadas al riesgo asumido.

La aplicación de lo expuesto al caso conduce a las siguientes conclusiones:
a) Que las cláusulas que someten a limitaciones la facultad de arrendar la finca hipotecada se deben circunscribir a los arrendamientos de vivienda ex art. 13 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos , por lo que, al generalizar, el art. 219 del Reglamento Hipotecario se halla desfasado con el marco legislativo vigente.
b) Que el pacto de vencimiento anticipado solo es operativo cuando se trata de arriendos gravosos o dañosos, entendiendo por tales los que suponen una minoración del valor de la finca en las perspectiva de la realización forzosa, bien por renta baja, o por anticipo de rentas.
c) Que no existe una regla única para baremizar la cuantía de la renta, y la posible desproporción depende de las circunstancias del caso.

En definitiva se declaran abusivas las cláusulas que no limitan su aplicación a los arrendamientos de vivienda excluidos del principio de purga en la ejecución forzosa (art. 13 LAU), siendo por lo demás exigible que, en su caso, las cláusulas que se redacten concreten el baremo -coeficiente- que corrija la disminución de valor que el gravamen arrendaticio puede ocasionar.