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martes, 20 de agosto de 2019

El derecho de retracto entre colindantes.


Se insta demanda de retracto al amparo de lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias.

Los demandados se oponen alegando que, por ser ellos a su vez colindantes con la finca que se pretende retraer, el retracto no puede prosperar.

El Juzgado de primera instancia  estimó la demanda quedando el demandante subrogado en la posición jurídica de los demandados.

La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación de los demandados y acuerda la desestimación de la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 18 de julio de 2019 desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial y declara como doctrina jurisprudencial que "no procede el retracto de colindantes cuando el adquirente ha comprado, junto con la finca objeto de retracto, otra colindante con ésta que no tiene colindancia con aquella de la que es titular el retrayente".

Considera el Supremo que la finalidad del retracto legal de colindantes o asurcanos es, como indica la Exposición de Motivos del Código Civil, "facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial, allí donde este exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza". En consecuencia se trata de evitarla excesiva fragmentación de los terrenos rústicos en cuanto supone una situación claramente antieconómica.

El artículo 1523 CC dispone que tienen derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea. En este caso la cuestión se plantea en relación con la concurrencia de todas las condiciones necesarias para que el derecho de retracto corresponda al demandante sobre la finca a que se refiere la demanda. La colindancia no se discute, pero sí que el demandado deba soportar una acción de retracto cuando él no ha adquirido sólo la finca que se pretende retraer sino también simultáneamente otra que es colindante con ésta, con la que lógicamente está llamada a integrar una unidad.

En esta situación no cabe entender que el demandante pueda retraer la finca en cuestión dejando al adquirente retraído con una sola de las fincas adquiridas. En el momento de ejercicio del retracto, tan colindante con la finca objeto del mismo es el demandante como el demandado, en cuanto titular de la tercera finca, por lo que en caso de accederse al retracto se crearía una situación injustificada desde el punto de vista lógico y jurídico.
Tampoco cabe olvidar que el derecho de retracto, en tanto que supone una restricción a la libertad de contratación por razones muy especiales, ha de ser interpretado de forma restrictiva.

Así lo tiene declarado esta sala, entre otras, en sentencia núm. 94/2008, de 4 de febrero , cuando afirma que "Se trata en cualquier caso, y concretamente en el del retracto de colindantes o asurcanos, de limitaciones impuestas a la propiedad rústica a modo de cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general ( sentencia de 2 febrero 2007 , que cita en igual sentido las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de 2004 ).

En cuanto supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva pues en definitiva supone que quien ha adquirido una finca, por compraventa o dación en pago, pierde la propiedad en virtud de una disposición legal que le impone su transmisión a un tercero, quedando sin efecto su adquisición por causas ajenas a la misma".

jueves, 8 de agosto de 2019

Tácita reconducción y acción posesoria


El propietario de una vivienda insta la acción posesoria del art. 41 de la Ley Hipotecaria alegando que era propietario de la referida vivienda la cual fue arrendada al demandado en virtud de un contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de junio de 2009, que expiró el día 30 de mayo de 2017, una vez transcurridos ocho años desde su firma, ya que se suscribió antes de la reforma de los actuales arts. 9 y 10 de la LAU . Contactó con el inquilino para suscribir un nuevo contrato, pero el inquilino se negó completamente y desde eses mes de junio no paga ninguna renta pero sigue ocupando la vivienda sin título alguno desde entonces. Se le hizo un requerimiento extrajudicial pero al no abandonar el inmueble, procede pasar a recuperar la posesión.

El Juzgado de primera Instancia estima totalmente la demanda.

El demandado se alza en apelación contra esta sentencia reiterando la falta de legitimación activa de la parte actora y error en la valoración de las pruebas practicadas. Interesa, por último, que en cualquier caso se revoque el pronunciamiento en costas, por la existencia de dudas de hecho y de derecho.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 16 de julio de 2019, desestima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia, condenando al apelante a las costas de ambas instancias.

Considera la Audiencia que, como alega el apelante, estamos ante un procedimiento especial y sumario que parte de la certeza derivada de la certificación del Registro de la Propiedad que necesariamente ha de aportarse con la demanda, y que en el caso de autos no se aportó, porque como el propio actor alegaba en su demanda, estaba pendiente de inscripción su dominio, adquirido por herencia de su padre.

Ahora bien, la demanda no se admitió a trámite entonces, sino que en cumplimiento de lo establecido en el art. 439.2.3º LEC se requirió al actor para que acreditase la inscripción en el Registro de la Propiedad, y hasta que no lo verificó no se dio curso a la misma. El Juzgado, en este caso el LAJ, realizó una interpretación correcta de la subsanación a que se refiere el art. 404.2.2) LEC.

Es decir, no sólo es que el requisito de la aportación de la certificación registral quedase subsanado antes del emplazamiento del demandado, como se razona en la sentencia. Es que quedó subsanado antes de la propia admisión a trámite de la demanda. Esto es, cuando se admitió a trámite la demanda, el actor se hallaba perfectamente legitimado para promover el presente procedimiento y así lo había acreditado.

En cuanto a un supuesto error en la valoración de la prueba, alega el recurrente que el contrato debe entenderse prorrogado por tácita reconducción, lo que funda en dos circunstancias sobre las cuales se habría valorado erróneamente la prueba: que el burofax fue remitido por el actor cuando aún no constaba inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad, y que no se ha previsto descontar la fianza entregada al principio de la relación contractual.

Pues bien, ninguna de las dos circunstancias afectaría a la inexistencia de la tácita reconducción y a la finalización de la relación arrendaticia.

El actor era ya propietario de la vivienda cuando le envió el burofax. La escritura de adjudicación de herencia es de fecha 24 de abril de 2017, según consta en la certificación registral, aunque se inscribiese con posterioridad. El requerimiento de desalojo cursado una vez finalizada la relación contractual y sin que mediara aquiescencia de la propiedad a que el demandado siguiera ocupando la vivienda, se realizó pues por quien era el dueño del inmueble. Téngase presente que en nuestro sistema la inscripción del derecho de dominio en el Registro de la Propiedad no tiene carácter constitutivo.

Por otra parte, la devolución o no de la fianza de 300 euros, en nada afecta a la finalización de la relación arrendaticia, sin perjuicio del derecho del demandado a recuperarla si es que tuviera derecho a ello a pesar de que sigue habitando la vivienda sin pagar cantidad alguna. Pero esa es una cuestión que no corresponde dilucidar aquí.