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martes, 27 de agosto de 2019

El alcance del subarriendo inconsentido de un local de negocio


El arrendador de un local de negocio de peluquería y estética y venta de productos, solicita la resolución del contrato de arrendamiento por subarriendo inconsentido al haberse introducido en el local a una persona para prestar servicios profesionales de masajes.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Alicante, sentencia de cinco de junio de dos mil diecinueve, desestima el recurso de apelación del arrendador y confirma la sentencia de instancia.

Considera la AP que, como argumenta la resolución de instancia no existe una prueba clara y evidente de que nos encontremos ante un subarriendo en sentido estricto por la cesión del uso del local para la prestación de servicios profesionales de masajista, pues únicamente cabría hablar de cesión o de subarriendo cuando el tercero hubiese sustituido al arrendatario, aunque fuese de manera parcial, de modo que éste hubiese dejado en manos de aquél en todo o parte las facultades posesorias sobre el local y el destino del negocio consensuado. Y lo cierto es que en la alzada no se ha desvirtuado adecuadamente que la constatada e incontrovertida presencia en el local arrendado de la citada masajista durante tres meses para prestar un servicio de masajes suponga algo distinto a una actividad complementaria a la que se venía desarrollando en el local -peluquería y estética- que explota y gestiona directamente el arrendatario.

El funcionamiento de ese negocio no implica haya producido una efectiva cesión posesoria al tercero más allá de lo consentido en el contrato de arrendamiento, que no desnaturalizan el objeto del contrato, ni alteran la actividad económica del negocio en atención a las características y condiciones del local, toda vez que no se ha probado nada sobre el espacio de local que ocupa.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 3 CC procede interpretar las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de acuerdo con la realidad social del tiempo actual, atemperando de ese modo el rigor que se manifiesta en la Doctrina del Tribunal Supremo surgida con anterioridad al texto legal vigente, tal como ha hecho el propio Tribunal en materias similares como la relativa a la inclusión de actividades complementarias en el negocio como máquinas recreativas explotadas por terceros en locales de hostelería, cuando dice "Esta Sala no permanece ajena a la realidad social que manifiesta la existencia generalizada en locales de negocio de máquinas y servicios de diverso tipo (tabaco, teléfonos, dulces, etc.), pertenecientes y explotadas por distinto dueño. Tiene presente que dichos elementos extraños al contrato contribuyen o complementan lo necesario para un moderno desarrollo de la actividad comercial, pero debe evitar que este criterio tolerante ampare a supuestos en los que las máquinas o servicios, por su entidad, lleguen a desnaturalizar el objeto y el carácter del arrendamiento, a alterar la actividad económica del negocio por no ser proporcionados al resultado del mismo" (STS 10 octubre 1991) o "... no conceptuación como subarriendo inconsentido el hecho de la introducción en el local arrendado de máquinas recreativas, si bien la última citada modera la autorización en cuanto que excepciona el caso de que "lleguen a desnaturalizar el objeto y el carácter del arrendamiento al alterar la vida económica del negocio por no ser proporcionados" (STS 27 diciembre 1995).Consecuentemente, el demandante debe demostrar que se ha producido la sustitución subjetiva en el uso total o parcial del espacio arrendado.

martes, 20 de agosto de 2019

El derecho de retracto entre colindantes.


Se insta demanda de retracto al amparo de lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias.

Los demandados se oponen alegando que, por ser ellos a su vez colindantes con la finca que se pretende retraer, el retracto no puede prosperar.

El Juzgado de primera instancia  estimó la demanda quedando el demandante subrogado en la posición jurídica de los demandados.

La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación de los demandados y acuerda la desestimación de la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 18 de julio de 2019 desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial y declara como doctrina jurisprudencial que "no procede el retracto de colindantes cuando el adquirente ha comprado, junto con la finca objeto de retracto, otra colindante con ésta que no tiene colindancia con aquella de la que es titular el retrayente".

Considera el Supremo que la finalidad del retracto legal de colindantes o asurcanos es, como indica la Exposición de Motivos del Código Civil, "facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial, allí donde este exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza". En consecuencia se trata de evitarla excesiva fragmentación de los terrenos rústicos en cuanto supone una situación claramente antieconómica.

El artículo 1523 CC dispone que tienen derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea. En este caso la cuestión se plantea en relación con la concurrencia de todas las condiciones necesarias para que el derecho de retracto corresponda al demandante sobre la finca a que se refiere la demanda. La colindancia no se discute, pero sí que el demandado deba soportar una acción de retracto cuando él no ha adquirido sólo la finca que se pretende retraer sino también simultáneamente otra que es colindante con ésta, con la que lógicamente está llamada a integrar una unidad.

En esta situación no cabe entender que el demandante pueda retraer la finca en cuestión dejando al adquirente retraído con una sola de las fincas adquiridas. En el momento de ejercicio del retracto, tan colindante con la finca objeto del mismo es el demandante como el demandado, en cuanto titular de la tercera finca, por lo que en caso de accederse al retracto se crearía una situación injustificada desde el punto de vista lógico y jurídico.
Tampoco cabe olvidar que el derecho de retracto, en tanto que supone una restricción a la libertad de contratación por razones muy especiales, ha de ser interpretado de forma restrictiva.

Así lo tiene declarado esta sala, entre otras, en sentencia núm. 94/2008, de 4 de febrero , cuando afirma que "Se trata en cualquier caso, y concretamente en el del retracto de colindantes o asurcanos, de limitaciones impuestas a la propiedad rústica a modo de cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general ( sentencia de 2 febrero 2007 , que cita en igual sentido las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de 2004 ).

En cuanto supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva pues en definitiva supone que quien ha adquirido una finca, por compraventa o dación en pago, pierde la propiedad en virtud de una disposición legal que le impone su transmisión a un tercero, quedando sin efecto su adquisición por causas ajenas a la misma".

jueves, 8 de agosto de 2019

Tácita reconducción y acción posesoria


El propietario de una vivienda insta la acción posesoria del art. 41 de la Ley Hipotecaria alegando que era propietario de la referida vivienda la cual fue arrendada al demandado en virtud de un contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de junio de 2009, que expiró el día 30 de mayo de 2017, una vez transcurridos ocho años desde su firma, ya que se suscribió antes de la reforma de los actuales arts. 9 y 10 de la LAU . Contactó con el inquilino para suscribir un nuevo contrato, pero el inquilino se negó completamente y desde eses mes de junio no paga ninguna renta pero sigue ocupando la vivienda sin título alguno desde entonces. Se le hizo un requerimiento extrajudicial pero al no abandonar el inmueble, procede pasar a recuperar la posesión.

El Juzgado de primera Instancia estima totalmente la demanda.

El demandado se alza en apelación contra esta sentencia reiterando la falta de legitimación activa de la parte actora y error en la valoración de las pruebas practicadas. Interesa, por último, que en cualquier caso se revoque el pronunciamiento en costas, por la existencia de dudas de hecho y de derecho.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 16 de julio de 2019, desestima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia, condenando al apelante a las costas de ambas instancias.

Considera la Audiencia que, como alega el apelante, estamos ante un procedimiento especial y sumario que parte de la certeza derivada de la certificación del Registro de la Propiedad que necesariamente ha de aportarse con la demanda, y que en el caso de autos no se aportó, porque como el propio actor alegaba en su demanda, estaba pendiente de inscripción su dominio, adquirido por herencia de su padre.

Ahora bien, la demanda no se admitió a trámite entonces, sino que en cumplimiento de lo establecido en el art. 439.2.3º LEC se requirió al actor para que acreditase la inscripción en el Registro de la Propiedad, y hasta que no lo verificó no se dio curso a la misma. El Juzgado, en este caso el LAJ, realizó una interpretación correcta de la subsanación a que se refiere el art. 404.2.2) LEC.

Es decir, no sólo es que el requisito de la aportación de la certificación registral quedase subsanado antes del emplazamiento del demandado, como se razona en la sentencia. Es que quedó subsanado antes de la propia admisión a trámite de la demanda. Esto es, cuando se admitió a trámite la demanda, el actor se hallaba perfectamente legitimado para promover el presente procedimiento y así lo había acreditado.

En cuanto a un supuesto error en la valoración de la prueba, alega el recurrente que el contrato debe entenderse prorrogado por tácita reconducción, lo que funda en dos circunstancias sobre las cuales se habría valorado erróneamente la prueba: que el burofax fue remitido por el actor cuando aún no constaba inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad, y que no se ha previsto descontar la fianza entregada al principio de la relación contractual.

Pues bien, ninguna de las dos circunstancias afectaría a la inexistencia de la tácita reconducción y a la finalización de la relación arrendaticia.

El actor era ya propietario de la vivienda cuando le envió el burofax. La escritura de adjudicación de herencia es de fecha 24 de abril de 2017, según consta en la certificación registral, aunque se inscribiese con posterioridad. El requerimiento de desalojo cursado una vez finalizada la relación contractual y sin que mediara aquiescencia de la propiedad a que el demandado siguiera ocupando la vivienda, se realizó pues por quien era el dueño del inmueble. Téngase presente que en nuestro sistema la inscripción del derecho de dominio en el Registro de la Propiedad no tiene carácter constitutivo.

Por otra parte, la devolución o no de la fianza de 300 euros, en nada afecta a la finalización de la relación arrendaticia, sin perjuicio del derecho del demandado a recuperarla si es que tuviera derecho a ello a pesar de que sigue habitando la vivienda sin pagar cantidad alguna. Pero esa es una cuestión que no corresponde dilucidar aquí.