HECHOS
Contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 5 de
marzo de 2014, con una duración de 13 años.
En dicho contrato se establece una cláusula, como obra de
mejora del edificio, la posibilidad de ocupación de unos metros cuadrados del
local arrendado para la instalación de un ascensor, renunciando el inquilino a toda
reducción de renta por razón de la parte del local de la que sea privado a
causa de aquellas y a percibir indemnización por los gastos que las obras le
obliguen a efectuar.
Con base en ello el arrendador presenta demanda solicitando se
declarase el derecho a la instalación de un ascensor en la finca de su
propiedad, la obligación del arrendatario de permitir la ejecución de esa obra,
a recuperar la posesión en los espacios indicados imprescindibles para ello y a
declarar novado el objeto del contrato quedando fuera de la finca objeto del
alquiler los espacios cuya posesión se reintegren a la propiedad.
El inquilino se opuso a la demanda formulando reconvención
para que se declarase nula la antedicha cláusula del contrato.
La sentencia de primera instancia desestimó ambas
pretensiones.
La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de diecinueve
de septiembre de dos mil veintidós, desestima el recurso de apelación del
arrendador y confirma la sentencia anterior.
Considera la Audiencia que si el art. 22 de la LAU prevé
necesariamente una compensación al arrendatario de los supuestos de afectación
(temporal y provisional) del arrendamiento como consecuencia de la realización
de las obras de mejora, difícilmente puede sostenerse que el arrendatario
carezca de derecho alguno a ser indemnizado cuando el resultado de las obras de
mejora del edificio suponga una minoración de la finca objeto del
arrendamiento, y máxime en nuestro caso donde se observan las ya escasas
dimensiones del local.
Sostener lo contrario, como se sustenta, fundamenta y se
pide en la demanda rectora de las presentes actuaciones va contra el propio
designo de la LAU, pues ésta, en su art 22 referido, respecto de las obras de
mejora que afectan a la finca arrendada establece, ex lege, un derecho a
rebajar la renta y un derecho a obtener una compensación por aquéllas. De ahí
que resulta improcedente negar una compensación y/o rebaja de las rentas cuando
la afectación de las obras resulte una minoración permanente de la superficie
de la finca objeto del arriendo. En este sentido, como sea que la súplica de la
demanda rectora de las presentes actuaciones se ha postulado en realidad como
un todo, procede confirmar la íntegra desestimación de la misma
Siendo el derecho a
recuperar la posesión en los espacios indicados imprescindibles para la
ejecución e instalación del ascensor una consecuencia de la declaración de
novación postulada en el escrito de demanda, debemos señalar que ésta no
procede por cuanto no existe acuerdo (ni expreso ni tácito) alguno de las
partes contractuales al respecto y los hechos no han dejado de revelar sino una
frontal oposición de la arrendataria a dicha novación contractual.
El pacto invocado regula el derecho a llevar a cabo, por
parte del titular del inmueble y arrendador, obras de mejora en el edificio,
pero ello (que nadie discute, ni niega) no es, en realidad, el objeto de la
pretensión de la parte demandante, sino la recuperación de los espacios
necesarios para esa obra.
Por último, al no existir inquilinos en las viviendas que
integran el inmueble, no se advierte perentoriedad alguna en llevar a cabo las
obras de mejora propuestas, sino solo se revela el mero interés de la parte arrendadora.
RESUMEN:
El casero pretende, aunque no lo consigue, aprovechar una cláusula de obras de mejora,
para privar al inquilino de parte del inmueble arrendado, sin indemnización ni
rebaja del alquiler
