Propiedad Horizontal: Bajada ascensor a cota cero y eliminación de barreras arquitectónicas

La Comunidad de Propietarios acuerda, por la mayoría legalmente prevista, la bajada del ascensor a cota cero, y una derrama mensual de 1.600 euros.

Este acuerdo es impugnado por el dueño del local comercial porque considera que está exento de contribuir a las obras de reforma del patio y ascensor que se acometan, conforme al estatuto contenido en la escritura pública de declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal, en cuyo artículo 1 se dice lo siguiente: Los propietarios de los departamentos en las plantas baja y sótano están exentos de los gastos correspondientes al portal, a las escaleras y ascensores de acceso a las plantas alzadas y al servicio de calefacción

La demanda se desestimó en ambas instancias con el argumento siguiente:

No se trata de un gasto extraordinario como pretende el recurrente, Y como podría serlo la reparación de un ascensor preexistente, sino de la modificación de la configuración del trazado y trayectoria del ascensor, prolongándolo a cota cero o intermedia a las que no alcanza el actualmente en funcionamiento, con la finalidad de proceder a la eliminación de barreras arquitectónicas para los usuarios del inmueble, como así se ha justificado por la parte demandada. Tal acuerdo resulta perfectamente equiparable, como bien señala el Juzgador de instancia, al de instalación ex novo del ascensor y subsumible en las obligaciones contempladas en el Art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , exigibles a todos los propietarios, no afectándoles las exenciones estatutarias referentes a los gastos de portal, escaleras y ascensores.

El Tribunal Supremo sentencia 21 de junio de 2018 desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que:

1) Las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor; supuestos que tratan de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble

2) Sobre la interpretación y delimitación del término gastos, en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.

3) La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora; accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor.

Propiedad Horizontal: Local de negocio, transformación de oficina a cervecería.

La dueña de la vivienda en la planta primera de un edificio demanda al dueño del local comercial, sito en planta baja, para que proceda a la inmediata reposición de de ese local conforme al título constitutivo de división horizontal, a su destino de oficina, con cese inmediato de cualquier otra actividad distinta a la establecida en dicho título constitutivo registralmente inscrito.

Tanto el Juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial en reposición estiman la demanda los estrictos términos suplicados en ella.

Sin embargo el Tribunal Supremo sentencia de 15 de junio de 2018, estima el recurso de casación y desestima las peticiones de la demandante.

Considera el Supremo:

Sobre las limitaciones o prohibiciones referidas a la atención del uso de un inmueble y su eficacia, existe un cuerpo de doctrina de esta sala que es prácticamente unánime:

(i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 C.E .), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

(ii) También es doctrina de esta Sala considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca.

Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

Es por ello que la sentencia 728/2011, de 24 de octubre , afirma que: «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».

(iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia

(iv) No empece a que el comunero, en aras a su derecho de propiedad, pueda modificar el uso o destino de su elemento privativo, con la posibilidad de que el destino que elija o el uso que haga, pueda ser dañoso, molesto, insalubre, peligroso o inmoral, cuestión a decidir en otro ámbito normativo.

(v) El derecho de cambio no implica autorización de hacer obras en elementos , pues en tal caso será preciso que lo conceda la Junta de Propietarios, a salvo lo que se prevea en los Estatutos o en el título constitutivo.

La sentencia 123/2006, de 23 de febrero , aplicó la doctrina consolidada y citada de la sala a un supuesto similar. «En el supuesto del debate, el título constitutivo no contiene prohibición de que los propietarios de los locales de la planta primera pudieran dedicar los mismos a otra actividad distinta de la originariamente expresada de forma general como de "oficinas" en la escritura pública de obra nueva y de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, y el cambio de destino, para el establecimiento de un gimnasio, entraba de lleno en el ámbito de las facultades dominicales de los demandados, sin que suponga alteración del título constitutivo,

Propiedad Horizontal: Alcance de la exención de gastos comunitarios a los locales.

La Comunidad de Propietarios acuerda repercutir a los propietarios de locales comerciales el importe de la obra de reparación de bovedillas en los aseos de la piscina y sustitución de las puertas del portal.

En los Estatutos de la Comunidad se establece: b) Quienes no sean propietarios o usuarios de viviendas del conjunto no disfrutarán de la sala multiuso de la Comunidad, de la piscina y su zona ajardinada, así como de sus servicios de botiquín, vestuarios y aseos, viniendo los propietarios de las viviendas obligados al pago, por partes iguales, de los gastos de conservación, limpieza, entretenimiento, plantaciones y cualesquiera otros servicios y suministros precisos para la perfecta utilización de la zona, de cuyos gastos están excluidos los propietarios de los locales comerciales y del local garaje, de cuyos servicios no podrán hacer uso (...)f) Los locales comerciales no participarán en los gastos de iluminación del portal, escalera y ascensores ni del mantenimiento, limpieza y decoración de tales servicios, de los que no hacen uso.

Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial, en apelación, desestiman la demanda de nulidad del citado acuerdo interpuesta por el propietario de los locales.

El Tribunal Supremo, sentencia de 4 de octubre de 2017, estima el recurso de casación y declara nulo el acuerdo de la Comunidad, exonerando al propietario de los locales del pago de los gastos derivados de la sustitución de las bovedillas y de la instalación de la puerta del portal.

Considera el Supremo que la doctrina jurisprudencial al respecto tiene declarado que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

La mayor parte de las sentencias de esta sala se refieren a la instalación de ascensores, es decir, a la inclusión de un servicio nuevo dentro de la comunidad, con la especificidad que dicha cuestión genera.

En el presente caso se trata de sustitución de unas bovedillas por otras y la colocación de una puerta en el portal y, por otro lado, de unos estatutos que incluyen una exención «específica», en relación con los gastos de conservación. Es decir, no se trata de una exención «genérica» como la analizada en la doctrina jurisprudencial mencionada.

En la sentencia recurrida se mantiene la condena al pago de los conceptos impugnados, pues parece deducirse que no los considera gastos de conservación, sin mayor análisis.

De lo expuesto debemos declarar que de acuerdo con el art. 9.1 de la LPH , la comunidad pactó unos estatutos que exoneraban a los titulares de los locales, del pago de los gastos relativos a la conservación de las instalaciones de la piscina y del portal, por lo que en este aspecto ha de estimarse el recurso, pues las partidas que se impugnan son claramente referentes a la conservación del inmueble, como es la instalación de una puerta en el portal y la sustitución de las bovedillas existentes, obras con las que se pretende el mantenimiento de los elementos comunes referidos, sin que conste que sean instalaciones ex novo, es decir, que no existieran antes.

¿Necesita permiso de la Comunidad un propietario para convertir un local en vivienda?

HECHOS:

El dueño de un  local comercial efectúa en el mismo obras para su transformación y utilización como vivienda, siendo demandado por la Comunidad de Propietarios por este motivo.

El Juzgado de 1ª Instancia y  la Audiencia Provincial en apelación, a petición de la Comunidad,  condenaron al copropietario a dar al inmueble el uso y destino que tenía originariamente de local de negocio, debiendo cesar en su uso como vivienda

Sin embargo el Tribunal Supremo (s. tres de Diciembre de dos mil catorce) revoca y casa lo anterior desestimando las pretensiones de la Comunidad de Propietarios que es condenada a pagar las costas de la primera instancia.

Considera el TS:

Tras declarar que el derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que, como dicen las sentencias de esta Sala de 1 y 9 de octubre de 2013 , está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente -limitaciones que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo-, la Sala tiene establecido lo siguiente:

1. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010 , citadas por la de 5 de octubre de 2013 , referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, deben constar de manera expresa: la sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 declaró en su fallo: «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa». Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

2. Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, como señalan las sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008 , entre otras.

Propiedad Horizontal: Instalación ascensor ¿Deben contribuir los locales comerciales?

La Comunidad de Propietarios reclama al dueño de un local comercial la cantidad de 8.307,52 euros, como gastos comunitarios de instalación de ascensor en la finca.

El demandado se niega a pagar aduciendo por una parte que en los Estatutos de la Comunidad se señala: Los propietarios de los locales de negocio en la planta baja estarán exentos de los gastos correspondientes al portal y escalera.

Por otra parte invoca un enriquecimiento injusto de los propietarios de los pisos en detrimento del propietario del local que no tiene beneficio alguno de dicha instalación.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial de Zaragoza (s. 18/02/2014) condenan al propietario del local a pagar su cuota en esos gastos comunitarios y las costas.

Considera la AP que ciertamente, el principio de autonomía de la voluntad, permite que a través de los estatutos pueda exonerarse en determinadas circunstancias a algunos locales o viviendas de contribuir a determinados gastos, lo que no puede esta cuestión extrapolarse a supuestos bien diferentes como puede ser el caso de la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta indispensable o necesario para la habitabilidad del inmueble, lo que debe conllevar a una interpretación necesariamente restrictiva de aquellas cláusulas en línea con la doctrina consolidada del Tribunal Supremo (por todas S. 20/2/2012), de tal manera que no libera a los propietarios de locales a contribuir con los gastos de instalación de ascensores, en aquellos casos en los que es necesario para la adecuada habitabilidad del inmueble ya que todo ello redunda en beneficio de todos los propietarios e incrementa el valor de la vivienda en su conjunto. Igualmente, así lo indica el Juzgador de Instancia, lo ha entendido el legislador con la reciente reforma del Art. 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal llevada a cabo por la Ley 8/2013 de 26 de Junio.