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lunes, 24 de junio de 2019

Propiedad Horizontal: Anulación de sentencia contra copropietario moroso.


HECHOS


La Comunidad de Propietarios inicia juicio ordinario en reclamación de la cantidad de 40.000 € más los intereses legales y las costas, contra la entidad propietaria del local sito en el bajo del edificio, en concepto de cuotas extraordinarias generadas por obras realizadas en el edificio.


En la demanda se señaló como domicilio de la demandada el del local comercial de su propiedad, donde no se pudieron llevar a cabo las notificaciones ya que la empresa había cerrado hace varios años y en la actualidad el inmueble continuaba en dicha situación.


Ante la diligencia negativa de notificación, por el Juzgado se solicitó a la demandante el señalamiento de otro domicilio, que no se obtuvo y dio lugar a que se hiciera el emplazamiento por edictos y a que, al no comparecer la demandada, se le declarara en rebeldía.


El Juzgado dictó sentencia estimando los pedimentos de la demanda. La sentencia se publicó por edictos y, al no interponerse recurso, se declaró firme.


La demandante instó posteriormente su ejecución y se inició procedimiento ejecutivo en el cual el Juzgado embargó cuentas corrientes de la demandada. Se hizo saber tal embargo al gerente de la empresa por una entidad bancaria en la que tenía abierta cuenta, dando lugar a que se personara ante el Juzgado teniendo conocimiento del procedimiento y de la sentencia dictada.


En la demanda de revisión se afirma que se ocultó al juzgado un hecho relevante y nuclear del proceso cual era el medio de comunicación utilizado habitualmente entre la comunidad y la mercantil ahora demandante a través del cual podía haberse comunicado a la demandada la presentación de la demanda.


El Tribunal Supremo, sentencia de 12 de junio de 2019, estima la demanda de revisión y declara la rescisión de la sentencia dictada por el Juzgado de primera instancia.


Considera el Supremo que la parte demandante, Comunidad de Propietarios, estaba obligada a facilitar al Juzgado los medios de localización que la propia Ley de Enjuiciamiento Civil exige en el caso de que sean conocidos a fin de facilitarla posibilidad del emplazamiento, lo que viene exigido por el artículo 155 de la Ley de Enjuiciamiento civil de modo que, no hacerlo así, tal actuación comporta la maquinación a que se refiere el artículo 510.1.4.º LEC , y debe dar lugar a la estimación de la demanda de revisión.


Tales conclusiones no han de ser distintas en casos, como el presente, en que se trata de relaciones jurídicas derivadas de la propiedad horizontal, para las que la propia LPH (artículo 9.1.h ) establece que el comunero deberá designar domicilio en España para recibir las notificaciones que deba practicarle la Comunidad, entendiéndose realizadas válidamente mediante fijación en el tablón de anuncios cuando se hubieran intentado llevar a cabo sin resultado en el piso o local; situación contemplada por la sentencia de esta sala núm. 108/2016, de 1 marzo , que -en aquél caso- desestimó la revisión solicitada por el comunero que no había dado cumplimiento a dicha obligación legal, sin que, no obstante, concurrieran allí similares circunstancias a las ahora destacadas en que la comunidad demandante, contando con una dirección de correo electrónico mediante la que había mantenido contacto con el comunero, prescindió de ella para la comunicación que podía resultar más gravosa consistente en el traslado de la demanda mediante la que se exigía el pago de determinada cantidad, cuando bien podía haber manifestado al Juzgado dicha dirección de correo como le venía exigido por la propia Ley Procesal.

martes, 18 de junio de 2019

LAS PEQUEÑAS REPARACIONES A CARGO DEL INQUILINO (3)


Aunque este tema ya ha sido tratado con anterioridad, lo escaso de su regulación en la Ley de Arrendamientos Urbanos aconseja detallar nuevamente decisiones de los Tribunales sobre esta cuestión:

1.- Trabajos de revisión de la instalación eléctrica por importe de 75 euros. No obstante, al tratarse de una revisión periódica de la instalación eléctrica y no de una operación mayor que afecte a la correcta conservación del inmueble, entendemos que dicha cantidad, dada su pequeña cuantía y su naturaleza, entraría dentro del concepto de gastos menores que deben ser satisfechos por el arrendatario, más aún cuando en el propio contrato se pactó expresamente que correspondía al inquilino dar de alta el suministro de la luz. (SAP Barcelona 24 de mayo de 2019)

2.- La  limpieza general de la vivienda y la limpieza y pintura de las paredes son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario (SAP Barcelona 18 de diciembre de 2018)

3.- Cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele, salvo pacto expreso en contrario, que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda al cesar en su ocupación por el inquilino. (SAP Barcelona 22 de enero de 2019)

4.- Los desperfectos del sistema de eléctrico, salvo que se acredite que se han producido de un modo doloso, o bien se pacta en el contrato, o no son obligación del arrendatario sino del arrendador en tanto en cuanto no se trata de pequeñas reparaciones sino de trabajos necesarios para mantener la habitabilidad de la vivienda, que el apartado primero del art. 21impone al arrendador y sin aumento de renta. (SAP Logroño 27 de marzo de 2019)

5.- Lo que sucede, en el presente caso, es que sí consta en el contrato la existencia de un pacto expreso sobre la limpieza y pintura, a tenor del cual "la vivienda se entrega en perfecto estado de pintura y limpieza, por lo que el arrendatario deberá devolverla en el mismo estado". Por lo tanto, la arrendataria asumió la obligación contractual de devolver la vivienda en perfecto estado de conservación y pintura, lo que se contradice con las fotografías aportadas por la propiedad en las que se aprecian numerosos agujeros en paredes y puertas. (SAP Barcelona 27 de marzo de 2019)

6.- Las obras del cuarto de baño y las de la barandilla podrían encajar en el régimen de realización de las obras de reparación necesarias para la habitabilidad de la vivienda a las que está obligado el arrendador pero en todo caso la arrendataria debería haber puesto en conocimiento del arrendador la necesidad de hacerlas, para que o bien sea éste quien las verifique directamente y proceda a su arreglo o bien, en casos urgentes, las hiciera directamente el arrendatario exigiendo su importe al arrendador, pero siempre previa comunicación al arrendador. Lo que no consta que la arrendataria hubiera hecho. (SAP Canarias 30 de noviembre de 2.018)

jueves, 13 de junio de 2019

Renta antigua: La falta de pago del IBI como causa de resolución del arriendo.


En un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el  1 de febrero de 1960, la arrendadora demanda la resolución del contrato por impago de 303,10 euros, correspondientes al IBI sobre la vivienda arrendada así como la condena de la demandada a abonar dicha cantidad.

La inquilina se opone por entender que procede la enervación mediante el ingreso de la cantidad consignada después de la demanda y niega haber incumplido sus obligaciones, ya que no está conforme con el importe de 303,10 euros que se le reclama como correspondiente a la quinta parte del importe total del impuesto de bienes inmuebles de todo el edificio al que pertenece la vivienda arrendada; falta de conformidad que mantiene con apoyo en la disposición transitoria segunda de la LAU 1994 , según la cual entiende que sólo habría de abonar el 16,02% del importe total del IBI que grava el inmueble.

El juzgado de primera instancia declaró enervada la acción mediante el ingreso de los 303,10 euros que se reclamaban.

La Audiencia Provincial estima la apelación declarando resuelto el contrato de arrendamiento. La Audiencia rechaza la posibilidad de enervación por existir requerimiento extrajudicial previo y atiende también al hecho de que, desde el año 1995,la demandada ha venido pagando el IBI en la forma en que ahora se le repercute hasta el año 2013, lo que considera un acto propio de la demandada, inequívoco y definitivo.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de mayo de 2019, estima el recurso de la inquilina y revoca la sentencia de la Audiencia, confirmando la del juzgado de primera instancia.

Considera el Supremo que dejando aparte la argumentación según la cual la Audiencia niega en este caso a la ahora recurrente la posibilidad de enervación de la acción de desahucio por haber existido requerimiento previo -requerimiento que únicamente producirá plenos efectos si se hace por cantidad no superior a la exactamente debida- no debe ser calificado de acto propio vinculante aquél por el cual la arrendataria viene pagando periódicamente por razón del arrendamiento determinadas cantidades que pudieran resultar superiores a las debidas, ya que en cualquier momento puede exigir -como ahora ha hecho- que se ajuste el importe exigido al que por ley corresponda, como sucede en el caso presente con amparo en la Disposición Transitoria 2ª, 10.2, de cuya aplicación se deduce que la obligación de la arrendataria en orden a satisfacer el importe del impuesto del  impuesto sobre bienes inmuebles satisfecho por el propietario-arrendador está condicionada, en el caso de que el importe del IBI no se refiera exclusivamente al inmueble arrendado, a que se determine la cantidad "en proporción a la superficie de dicha vivienda" y con tal precisión se requiera de pago.

miércoles, 5 de junio de 2019

LAU 1994. El preaviso para la denegación de prórroga por necesidad del arrendador.


HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha a 1 de julio de 2014. La duración de dicho contrato era de un año, prorrogable a cinco.

Con fecha 21 de marzo de 2015 la arrendadora notifica al inquilino que debe abandonar la vivienda por necesitarla para ella, el  30 de abril de 2015.

El inquilino contesta el 1 de abril de 2015 oponiéndose al requerimiento.

La arrendadora nuevamente comunica por burofax recibido el l 28 de mayo de 2015  la denegación de prórroga y requiriendo el abandono de la vivienda el 30 de junio de 2015.  

Con fecha 19 de mayo de 2016 presenta demanda solicitando la extinción de contrato de arrendamiento de vivienda por causa de necesidad del arrendador.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y condena al inquilino a dejar vacío y expedito el inmueble que ocupa y a disposición de la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de febrero de 2019 estima el recurso de apelación del inquilino y revoca la resolución del juzgado de primera instancia.

Considera la Audiencia que conforme al artículo 9.3 de la ley de arrendamientos urbanos, en la redacción vigente a la presentación de la demanda, podemos destacar su carácter imperativo que se refleja, en lo que concierne al presente procedimiento, en tres obligaciones esenciales:

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada. Por tanto, es un requisito necesario para denegar la prórroga del contrato que haya transcurrido un año de duración del contrato de arrendamiento.

Debe comunicarse al arrendatario que el arrendador tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación desde la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

Se trata de unos requisitos imperativos y esenciales para que el requerimiento sea válido y eficaz.  La comunicación debe contener suficientemente detalladas las circunstancias de hecho que sirven de base a la denegación de la prórroga y debe cumplir los requisitos formales de la misma. No porque se trate de simples formalidades, sino porque garantizan los derechos del arrendatario, para que disponga de un tiempo mínimo de residencia en la finca arrendada (un mínimo de un año), para que tenga tiempo suficiente para buscar otro lugar en el que vivir (un plazo de preaviso de dos meses) y para que conozca las necesidades exactas del  arrendador. Por tanto, el citado requerimiento no puede entenderse como un mero trámite burocrático, sino un auténtico requisito de procedibilidad con finalidad informadora y garantista para el arrendatario sobre la situación del contrato, con un contenido mínimo inderogable y con unos plazos imperativos.

En el presente procedimiento se han realizado dos requerimientos y ninguno de ellos cumple los requisitos exigidos  legalmente.

En el primer requerimiento, de fecha 21 de marzo de 2015, no se respetó el plazo mínimo de un año de duración del contrato de arrendamiento ni tampoco el plazo de preaviso de dos meses.

Tanto un plazo como el otro, como hemos indicado, son esenciales y su incumplimiento implica la ineficacia del requerimiento.

En el segundo requerimiento, de fecha 21 de mayo de 2015, no se respetó el plazo de preaviso de dos meses ni se justificó la necesidad por la que se reclamaba la vivienda.

Por lo que no se cumplen los requisitos legales, que hemos considerado esenciales, y en consecuencia dicho requerimiento es ineficaz.

Estos incumplimientos de los requisitos legales no pueden justificarse alegando que se trata de un error que fue rectificado en la segunda notificación, pues ni la una ni la otra cumplen los requisitos legalmente establecidos.

Por lo expuesto, tanto el primer requerimiento como el segundo requerimiento son ineficaces y, por tanto, no se ha cumplido con los requisitos exigidos en la Ley para poder presentar la demanda de extinción de contrato de arrendamiento de vivienda por causa de necesidad del arrendador.