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martes, 28 de mayo de 2019

La moderación de una cláusula penal por desistimiento anticipado


HECHOS.

Se suscribe entre dos empresas contrato de prestación de servicios de información, custodia, comprobación y control del estado y funcionamiento de instalaciones, con una duración de seis meses, prorrogables automáticamente por periodos iguales,  salvo preaviso de alguna de las partes con 90 días de antelación respecto del final de cada período de vigencia.

Se pacta una clausula penal en virtud de la cual en caso de cancelación anticipada por parte de la empresa contratante de los servicios, si respetar los períodos y términos establecidos, debería abonar la cantidad resultante de multiplicar la media de horas mensuales del último año, por seis.

Transcurridos casi dos años la empresa contratante dio por resuelto el contrato de forma unilateral, cuando faltaban 77 días para la finalización del contrato.

La empresa contratista demanda reclamando 22.179,56€.

El juzgado de primera instancia estima en parte le demanda y señala una indemnización de 13.439€.

La Audiencia Provincial estima en parte la apelación de la demandada y reduce la indemnización a  9.398,12€.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de mayo de 2019, estima el recurso de casación de la demandante y señala como importe de la indemnización la cantidad de 22.179,56€ reclamados, más los intereses legales.

Considera el Supremo que las sentencias anteriores han infringido el artículo 1154 CC en relación con los arts. 1152 y 1153 del mismo texto legal , así como de la doctrina jurisprudencial de esta sala acerca de la moderación de la cláusula penal, conforme invoca el recurrente.

Por lo que se refiere a la facultad moderadora de la pena atribuida al juez en el art. 1154 CC, es doctrina de esta sala que la referida moderación queda condicionada a la concurrencia del supuesto previsto en el precepto, esto es, que la obligación hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor. Pero no cabe dicha moderación de la pena cuando la misma hubiera sido prevista para sancionar, específicamente, el incumplimiento producido.

Cita la STS 13/09/2016, cuando dice:  No obstante, es claro para esta sala que dicha posibilidad de estipular cláusulas penales con función punitiva está sujeta a los límites generales de la autonomía privada que el artículo 1255 CC establece: pueden considerarse contrarias a la moral o al orden público las penas convencionales cuya cuantía exceda extraordinariamente la de los daños y perjuicios que, al tiempo de la celebración del contrato, pudo razonablemente preverse que se derivarían del incumplimiento contemplado en la cláusula penal correspondiente. (...)Naturalmente, la carga de alegar y de probar (si no es evidente) que la penalidad era, desde la perspectiva ex ante considerada, extraordinariamente excesiva, corresponderá al contratante que se oponga a que la cláusula penal le sea aplicada en los términos pactados ( art. 217.3 LEC ).

En el presente caso, la demandada no alega, ni prueba, que la penalidad establecida fuese extraordinariamente excesiva, sino que se ha limitado a señalar que advirtió a la demandante de su intención de resolver el contrato, pero que por desconocimiento del tenor del mismo no lo hizo de un modo fehaciente, o a plantear cuestiones de índole interpretativa acerca de la referida cláusula.

viernes, 24 de mayo de 2019

La exclusividad en el contrato de intermediación inmobiliaria.


Un agente de la propiedad inmobiliaria (API) reclama judicialmente 10.000 euros por honorarios de contrato de mediación para la venta de una vivienda. El demandante tenía un contrato de exclusividad respecto a la mediación en la venta de ese inmueble. El demandado le comunicó que había vendido el piso, negándose a abonarle honorarios, pese a que este comprador había tomado conocimiento de la finca por las gestiones del API.

El juzgado de primera instancia estima la nulidad de la cláusula de exclusividad.

La Audiencia Provincial estima la apelación y considera que el demandado se benefició de forma directa y concluyente de la gestión del API para conocer al comprador y lo condena a abonar la cantidad de 6.000euros más IVA en concepto de honorarios, con los intereses legales desde la interposición de la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 10 de mayo de 2019 desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

Considera el Supremo que no se ha infringido el artículo 8 del RD Legislativo 1/2007 que aprobó el texto refundido de la Ley General para al Defensa de Consumidores y Usuarios, ya que la redacción del contrato es clara y comprensible, con términos sencillos que establecen un justo equilibrio entre las obligaciones de las partes, de forma que la mediadora se comprometía a desarrollar una intensa actividad en orden a facilitar la venta de la vivienda, mientras que la propiedad se obligaba a respetar la exclusiva durante seis meses, incluso a no vender por su cuenta, estableciendo una compensación económica para el caso de incumplimiento por la propiedad.

Cita la STS de10/01/2011 cuando dice: Como precisa la sentencia 311/2008, de 7 mayo , y acabamos de indicar, para reconocer al mediador el derecho a la remuneración es preciso que el negocio promovido haya sido resultado de su actividad, pero ello no impide que los contratantes, en el ejercicio de la libertad de autorregulación que les reconoce el artículo1.255 del Código Civil , pacten una exclusiva de doble vinculación subjetiva e, incluso, que el mediador tenga derecho a la remuneración en el caso de ventas convenidas a iniciativa del comitente.

Por su parte el art. 85.6 del mismo texto legal establece la abusividad de Las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones.

Analizado el contrato, se aprecia que en caso de incumplimiento de la exclusiva por la propiedad, se vería abocada a pagar una compensación similar a los honorarios pactados, que era el 4% del precio de venta.

En la sentencia recurrida no se considera desproporcionada la indemnización pactada dado que el acuerdo parte de un encargo con obligación por parte del mediador de desarrollar amplios medios de publicidad, unido a que la exclusiva pudo haber sido obviada contratando con otro intermediario, y en base a los perjuicios que se causan al mediador por la venta a un tercero con quiebra de la buena fe contractual, cuando el mediador ha puesto su estructura empresarial, con medios materiales y humanos al servicio del comitente, por lo que el desequilibrio es inexistente.

Igualmente en la sentencia recurrida se entiende que dicha estipulación no impide que el propietario venda su finca sin el apoyo profesional, pero deberá abonar la compensación pactada durante el período de vinculación contractual por el desarrollo de la actividad generadora de gastos y esfuerzo humano del mediador.

Esta interpretación desarrollada en la sentencia recurrida, es ajustada a derecho y ponderada, por lo que no puede apreciarse desequilibrio entre las obligaciones de las partes ni la existencia de una indemnización desproporcionada, máxime cuando se benefició de la actuación del mediador, como se declara probado en la sentencia recurrida.

viernes, 17 de mayo de 2019

El cálculo de la indemnización por inclusión en registro de morosos.


El interesado demanda a ORANGE por intromisión ilegítima en su derecho al honor  al haber sido incluido en registro de morosos (ASNEF y BANDEXCUG) por una deuda de 77,8 euros.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y condena a la demandada a pagar una indemnización de 10.000 euros.

La Audiencia Provincial estima en parte el recurso de apelación y rebaja la indemnización a 3.000 euros.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de abril de 2019, desestima el recurso de casación, instado por el demandante inicial y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

Considera el Supremo que en el supuesto enjuiciado, procede indagar si se encuentra justificada y valorada una disminución tan sustancial como la que lleva a cabo la sentencia recurrida respecto a la concedida por la sentencia de primera instancia.

Se remite a la STS de 26 de abril de 2017 en cuanto hace una síntesis de la doctrina relevante sobre la materia:

1.- Dada la presunción iuris et de iure, esto es, no susceptible de prueba en contrario, de existencia de perjuicio indemnizable, el hecho de que la valoración del daño moral no pueda obtenerse de una prueba objetiva no excusa ni imposibilita legalmente a los tribunales para fijar su cuantificación, a cuyo efecto ha de tenerse en cuenta y ponderar las circunstancias concurrentes en cada caso.

2.- No son admisibles las indemnizaciones de carácter meramente simbólico.

3.- La inclusión de los datos de una persona en un registro de morosos sin cumplirse los requisitos establecidos por la LORD, sería indemnizable en primer lugar la afectación a la dignidad en su aspecto interno o subjetivo, y en el externo u objetivo relativo a la consideración de las demás personas.

4.- Para valorar este segundo aspecto afirma la sentencia núm. 81/2015, de 18 de febrero , que ha de tomarse en consideración la divulgación que ha tenido tal dato, pues no es lo mismo que sólo hayan tenido conocimiento los empleados de la empresa acreedora y los de las empresas responsables de los registros de morosos que manejan los correspondientes ficheros, a que el dato haya sido comunicado a un número mayor o menor de asociados al sistema que hayan consultado los registros de morosos.

5.- También sería indemnizable el quebranto y la angustia producida por las gestiones más o menos complicadas que haya tenido que realizar el afectado para lograr la rectificación o cancelación de los datos incorrectamente tratados.

6.- La escasa cuantía de la deuda no disminuye la importancia del daño moral que le causó a la demandante la inclusión en los registros de morosos.

7.- Tampoco cabe tener en cuenta que no conste que la citada inclusión le haya impedido a la recurrente acceder a créditos o servicios.

Si se contrapone la anterior doctrina a la citada por la sentencia recurrida, que hace un esfuerzo de motivación, se aprecia que no solo no la desconoce sino que la sigue con fidelidad.

Se trata pues, de valorar si ha ponderado adecuadamente esas circunstancias al caso concreto, o se aparta de ellos de tal modo que esté justificada la excepcional revisión en casación.

Se aprecia que la audiencia, huyendo de indemnizaciones meramente simbólicas, considera, según su prudente arbitrio, que es más ajustada a las circunstancias del caso una indemnización de 3.000 euros, acorde con lo mantenido por la sala en sentencias sobre indemnización por daños; por lo que no se puede concluir una valoración arbitraria de la doctrina de la sala y, por ende, no cabe su revisión.

viernes, 10 de mayo de 2019

Propiedad Horizontal: La ruina de edificio catalogado y la extinción de la propiedad horizontal.


HECHOS:

El 69,50% de los propietarios de un edificio en propiedad horizontal inicia procedimiento judicial contra el 30,50% de los propietarios restantes, solicitando la extinción de esa propiedad horizontal puesto que dado el estado ruinoso del edificio, las obras de reconstrucción superan el 50% de su valor real, conforme dispone el artículo 23 de Ley de Propiedad Horizontal.

La demanda es estimada en las dos instancias.

El Tribunal Supremo, sentencia de 24 de abril de 2019, desestima el recurso de casación de los demandados que invocaban, entre otros motivos de recurso, que no cabe acordar la extinción del régimen de propiedad horizontal en un edificio catalogado como es el litigioso, dada la necesaria rehabilitación impuesta por la normativa urbanística y que debe incluirse el suelo para calcular el valor del edificio a efectos de fijar el límite del coste de la reconstrucción.

En cuanto al primer motivo el Supremo considera que debe partirse de la finalidad de la norma contenida en el art. 23 LPH ,conforme al cual, a efectos de la extinción del régimen de propiedad horizontal, se equipara a la destrucción del edificio el supuesto en el que "el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro".

Puesto que en el régimen de propiedad horizontal los copropietarios están obligados a contribuir a los gastos necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, la equiparación del supuesto en el que las obras necesarias sobrepasen el 50% del valor del edificio a la destrucción del edificio permite a los copropietarios poner fin al régimen de propiedad horizontal y evitar así la obligación de asumir los costes de reconstrucción de determinada importancia económica. De esta forma, a falta de acuerdo, el legislador coordina los intereses contrapuestos de los copropietarios y atiende a la trascendencia de los gastos de reconstrucción, que cifra en la mayor parte del valor total del edificio. En esta situación, cualquiera de los propietarios puede negarse a la reconstrucción y hacer cesar el régimen especial de la propiedad horizontal.

Lo relevante para la aplicación del precepto, por tanto, es el coste relativo de las obras y la edificación, con independencia de las causas o motivos que hayan motivado la necesidad de las obras, sin que sea exigible la producción de un acontecimiento de fuerza mayor. En el caso, por lo demás, según reconoce uno de los recursos, los demandados no habían instado judicialmente con anterioridad la realización de obras de conservación del edificio y, en cualquier caso, aunque los demandados recurrentes imputan el mal estado del edificio a la falta de conservación de los pisos superiores, lo cierto es que ya en 2005 la Audiencia Provincial de Oviedo confirmó la sentencia del juzgado que había declarado la extinción del contrato de arrendamiento de una vivienda sita en el piso primero derecha del mismo edificio al apreciar ruina del inmueble, de conformidad con lo dispuesto en el art. 118 LAU 1964.

En cuanto al segundo motivo tampoco comparte el argumento de que deba incluirse el suelo para calcular el valor del edificio a efectos de fijar el límite del coste de la reconstrucción, porque de lo que se trata es de ponderar lo que cuesta económicamente la reconstrucción del edificio, con independencia de que, según su ubicación, el suelo tenga más o menos valor.

Partiendo de la finalidad del art. 23 LPH , este tribunal considera que lo correcto para calcular el "valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro" es atender al valor actual de la construcción, tal y como ha hecho la Audiencia que, tras fijar el valor de reposición bruto calculado con apoyo en coste real de las obras de ejecución, aplica los coeficientes de depreciación por antigüedad y estado de conservación del inmueble.

Cierto que en las normas urbanísticas se han incrementado los deberes de los propietarios, pero ello no es incompatible con la solución de equilibrio que, a falta de acuerdo entre los copropietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal, establece el art. 23 LPH .