La inquilina de una vivienda, contrato de 9 de marzo de 1966,
reclama a la propiedad la cantidad de 33.811,23.-€ en concepto de reparaciones
necesarias de la vivienda para mantenerla en condiciones de habitabilidad y
alquiler de otra vivienda durante el tiempo de la reparación. (art. 21 de laLAU 1994)
La propiedad se opone y formula reconvención solicitando la resolución
del contrato puesto que el gasto de reparación excede del 50% del valor de la
vivienda. (Art. 118.2 del TRLAU 1964)
Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia
Provincial en apelación estiman la demanda y desestiman la reconvención.
Sin embargo el Tribunal Supremo, sentencia de 10 de noviembre
de 2017, estima el recurso de casación y casa la anterior resolución, en el
sentido de desestimar la demanda de la inquilina y declarar resuelto el
contrato de arrendamiento.
Considera el Supremo que la cuestión jurídica que se plantea
en el recurso de casación se centra en determinar si en la referencia que hace
el art. 118.2 LAU de 1964 al valor real de la vivienda, se puede calcular
atendiendo al valor de reposición de la misma, es decir, el coste que supondría
la construcción de una vivienda de similares características.
Ha quedado incontrovertido que las obras que el arrendatario
pretendía que efectuase el arrendador para mantener la vivienda arrendada (casa
unifamiliar de una planta) en perfecto estado de uso ascendían a 33.811,23
euros, que fue la cantidad objeto de condena en primera instancia. El contrato
de arrendamiento databa de 9 de marzo de 1966.
La edificación se construyó en
el año 1947.
Por su parte la demandada aporta informe pericial, tasando
el valor de reposición cuantificándolo en 35.206,15 euros, por lo que alegaba
que las obras a realizar superaban el 50% del valor real del inmueble, lo que
era constitutivo de causa de resolución.
El art. 118 de la LAU de 1964 (aplicable por la fecha del
contrato) establece como causas de resolución:
1. La pérdida o destrucción de la vivienda o local de
negocio será causa común de resolución de todos los contratos a que se refiere
este capítulo.
2. Se equipara a la destrucción el siniestro que para la
reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de
obras cuyo costo exceda del 50 por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir
aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo.
En la sentencia recurrida no se considera que el valor de
reposición se corresponda con lo que el art. 118 de la LAU establece como valor
real.
Tampoco define la sentencia recurrida lo que considera como valor
real.
La sentencia 581/2011, de 20 de julio , declara:
La jurisprudencia de esta sala en materia de resolución de
contrato de arrendamiento por causa de pérdida, técnica o económica, regulada
en el artículo 118.2 de la LAU de 1964 , resulta concluyente al determinar que tanto
el importe de las obras de reparación como el valor de lo edificado, con
exclusión del valor del suelo, ha de referirse a las concretas dependencias
cuya resolución se pretenda. Igualmente que las valoraciones de reparación
general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes habrán de tenerse
en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50%, que
precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación
de ruina técnica ( STS de 30 de junio de 2009 ).
Declara la sentencia 1072/1993, de 11 de noviembre , que:
Está fuera de toda lógica y de la equidad entender que las reparaciones
necesarias que dichos artículos imponen a los arrendadores a fin de conservar
la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido tengan
alcance tal que obliguen a reconstruir edificios en ruina patente y manifiesta
sólo para que continúe el arrendamiento de 1.950, de exigua renta y cuya
reparación alcanza los límites que el artículo 118 pone para poder ejercitar la
acción de resolución por ruina.
A la vista de esta doctrina cabe concluir que lo dictaminado
pericialmente como valor de reposición es un valor superior al valor real, pues
por valor real debe considerarse el que se corresponde con la tasación del
estado actual del inmueble.