Prórroga de un alquiler de vivienda mediante anexo

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 18 de julio de 2013, por plazo inicial de 1 año, prorrogable obligatoriamente a voluntad de la parte arrendataria hasta los 5 años de duración.

Con fecha 24 de octubre de 2018, se firma se suscribe el documento denominado "novación", en dicho documento se fija un nuevo plazo de duración de 3 años, a contar desde el 31 de octubre de 2018.

El 26 de enero de 2022 las partes firman un nuevo documento que titulan "Anexo 1" y en el cual se rectifica un error referido a la identidad de la arrendadora/propietaria, al tiempo que se dice "Se acuerda prorrogar, aplicando la tácita reconducción, la duración de contrato por (1) año, es decir, hasta el 31 de octubre de 2022”.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda de la arrendadora de extinción del contrato por expiración del plazo.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 10 de abril del 2025, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que aunque el documento suscrito el 24 de octubre de 2018 es, ciertamente, un nuevo contrato, si bien, a la fecha de su suscripción, no estaba aún en vigor la reforma operada por el RD Ley 21/2018, de 14 de diciembre, luego la redacción del art. 9 de la LAU aplicable es la vigente a dicha fecha, esto es, la que establece una duración mínima del arrendamiento de 3 años a voluntad de la parte arrendataria; es por ello que, a la firma del documento de 26 de enero de 2022, y como se hace constar en el mismo, el contrato, expirado ese plazo de duración de 3 años, se hallaba dentro del año de prórroga tácita a que se refería el art. 10.1 de la LAU, pactándose expresamente que la relación arrendaticia expiraría a su finalización, esto es, el 31 de octubre de 2022; A la vista de lo expuesto, habiendo comunicado fehacientemente la arrendadora al arrendatario su voluntad de dar por finalizado el contrato a la fecha de expiración de la prórroga, el 31 de octubre de 2022, el arrendamiento debe entenderse extinguido por expiración del plazo de duración, como acertadamente se declara en la resolución impugnada.

La prórroga, forzosa para el arrendador, al término del arriendo.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de fecha 27 de mayo de 2013, con una duración de cinco años y un mes, por lo que el vencimiento del término pactado se produjo el 26 de junio de 2018.

En el contrato ambos cónyuges eran coarrendatarios. La esposa falleció el  22 de diciembre de 2017.

Por medio de burofax remitido el 23 de abril de 2018, recibido el 25, la arrendadora comunicó a la parte arrendataria su voluntad de extinguir el contrato el 26 de junio de 2018, Esta notificación, a nombre de la esposa, fue recibida  y firmada por el marido.

La arrendadora insta demanda de desahucio por finalización del arriendo.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 30 de noviembre de 2020, revoca la sentencia del juzgado,  declarando la extinción, por expiración del término pactado, del contrato de arrendamiento, de 27 de mayo de 2013.

Considera la Audiencia que en este caso, no es posible entender producida la prórroga del contrato prevista en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, por haber precedido la notificación, con más de un mes de antelación, de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato, faltando el requisito legalmente exigido para la prórroga del contrato de arrendamiento.

En el presente caso, del tenor literal del contrato de arrendamiento de 27 de mayo de 2013, que se concertó con los cónyuges, como coarrendatarios, con una renta única,resulta claramente de la indicación de ambos como coarrendatarios, y de la fijación de una única renta, que existía una relación de solidaridad tácita, por la conexión o comunidad jurídica de objetivos o intereses entre las prestaciones de los arrendatarios, de modo que, con el fallecimiento de la coarrendataria, se produjo una subrogación automática del arrendatario solidario, que pasó a ser arrendatario único.

Por lo que, por razón de la solidaridad entre coarrendatarios, de acuerdo con los artículos 1137 y 1144 del Código Civil, el burofax de 23 de abril de 2018, el cual, según lo expuesto, aparece remitido indicando como destinataria a la esposa , constando entregado en la vivienda arrendada, extiende igualmente sus efectos extintivos al demandado coarrendatario quien, para entonces, por el fallecimiento de la coarrendataria,era arrendatario único, y por lo tanto único posible destinatario de la comunicación extintiva del arrendamiento, no habiendo posibilidad alguna de confusión por el error en la indicación como destinatario de la coarrendataria fallecida, por serle conocido al demandado el fallecimiento de su cónyuge coarrendataria, a pesar de lo cual no consta que se lo comunicara a la arrendadora, no habiendo constancia de que se lo comunicara a la arrendadora, en concreto, en el momento del otorgamiento del acuerdo de novación, de 24 de abril de 2018, en la que igualmente se indica como otorgante a la esposa , la cual, sin embargo, no aparece como firmante del documento por haber fallecido antes de su otorgamiento, no pudiendo beneficiar al arrendatario su propia pasividad, manteniendo en el error a la arrendadora para aprovecharse después de la indicación errónea en la indicación de la persona del destinatario en la comunicación dirigida a la parte arrendataria.

El Real Decreto Ley del COVID-19 y los alquileres

Resumen esquemático de las medidas adoptadas por el gobierno para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de los arrendamientos urbanos.

MEDIDAS:

1.- Suspensión del plazo de desalojo en los desahucios por falta de pago

2.- Suspensión de la vista en los juicios de desahucio por falta de pago

3.- Ampliación de la prórroga obligatoria para el arrendador.

4.- Aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta

5.- Reducción del alquiler en un 50%

6.- Préstamos bancarios hasta un importe máximo de seis meses de alquiler, con un plazo de devolución de hasta seis años.

7.- Ayudas de hasta 900 €/mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o del préstamo bancario antedicho.

Las medidas 4 y 5 son alternativas a elección del inquilino.

AMBITO OBJETIVO:

Estas medidas se refieren a los arrendamientos de vivienda, en el sentido descrito en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo tanto no se aplican a los arrendamientos para uso distinto de vivienda, descritos en el artículo 3 de la citada ley o a los arrendamientos excluidos de la repetida ley, con la excepción de las personas físicas usuarias de vivienda militar sujetos a la Ley 26/1999.

ÁMBITO SUBJETIVO:

Arrendatarios o inquilinos en situación de vulnerabilidad económica, entendiéndose por tal quienes reúnan los siguientes requisitos:

a) Disminución del conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior  hasta el límite máximo de tres veces el IPREM. Este límite se incrementa por circunstancias familiares: Personas mayores, discapacitados, etc.

b) Renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, que resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

A estos efectos se entiende por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

Se entenderá excluido de esta situación de vulnerabilidad económica cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.

Acreditación de las condiciones subjetivas

Las distintas circunstancias antes descritas habrán de acreditarse ante el arrendador por medio de lo siguientes documentos:

I. Certificado de desempleo en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

II.- Certificado de cese de actividades

III.- Declaración de cese de actividades

IV.- Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho

V.- Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores

VI.- Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

VII: Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

VIII.- Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos.

DURACION

-Seis meses máximo para la suspensión de desalojos y vistas en los juicios de desahucio

-Seis meses máximo para el aplazamiento del pago de la renta

-Cuatro meses para la prórroga forzosa del alquiler.

Nota: Hay que destacar la premura de lo anteriormente escrito, dada la inmediata entrada en vigor de tan farragosa norma, se agradecerá  por tanto cualquier rectificación, aclaración o ampliación debidamente fundada.

No se presume la prórroga forzosa en los alquileres del Decreto Boyer

Nuevamente el Tribunal Supremo, (s. 23/10/2014) revocando la sentencia de la Audiencia Provincial,  da por terminado   un alquiler de vivienda suscrito durante la vigencia del llamado Decreto Boyer, por considerar que no estaba sujeto a la prórroga forzosa a favor del inquilino.

Recuerda el TS la doctrina sobre este particular:

"La entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano. Ello no impide, en el ejercicio precisamente de esa libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil , que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa. Ahora bien, en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aun en estos casos, es decir, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del articulado ( SSTS 9 de septiembre de 2009 y 

de 7 de julio de 2010)

El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo (STS 5 de diciembre de 2013)

Resulta particularmente interesante destacar los argumentos del Supremo para desvirtuar los de la Audiencia Provincial que sustentaban la sentencia revocada:

1. Que los demás arrendatarios tengan contratos anteriores a 1985, con contenido similar, solo significa que se ha utilizado, por comodidad, el mismo modelo impreso de contrato, hasta el punto de que la fecha de impresión es de 1970, pero ello no evidencia voluntad por parte del arrendador en pactar la prórroga forzosa.

2. No es necesario que se cite expresamente el RDL 2/1985, sino que se excluya.

3. Tampoco es indicativo que la cláusula de actualización sea bianual, cuando la renta se cuantifica anualmente.

4. La repercusión del incremento de servicios, suministros, e impuestos solo evidencia la necesidad de adaptarse a un contrato que era susceptible de prórrogas mensuales o anuales.

5. No es extraño que el valor fiscal del edificio en la escritura de aceptación de herencia fuese bajo, dado que como alega el demandado la mayor parte de los contratos estaban sujetos a prórroga forzosa.

6. Que el contrato haya durado 18 años, hasta el requerimiento resolutorio, solo evidencia la posibilidad de que los contratos sujetos al RDL 2/1985 puedan prorrogarse sucesivamente por el plazo convenido pues de seguirse la interpretación contraria se estaría obligando a los arrendadores a darlos por resueltos tras un cierto período, para evitar que se computase como indicio de prórroga forzosa una duración prolongada

Duración de alquiler de local conforme al Decreto Boyer.

Hechos: Contrato de arrendamiento de local de negocio pactado el  23 marzo 1990, en el que se prevé una duración para el mismo de DIEZ AÑOS, con exclusión expresa de la prórroga forzosa de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El  13 octubre 2009 la propiedad requirió al arrendatario para dar por terminado el alquiler, tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial en apelación estimaron la demanda del casero.

El arrendatario recurre en casación invocando como único motivo infracción de los artículos 1566 y 1581 del Código civil y disposición transitoria primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 25 noviembre 1994, todo en relación con la tácita reconducción.

El Tribunal Supremo  (s. 5/12/2013) desestima el recurso y confirma las sentencias anteriores con costas en atención a:

La tácita reconducción se presenta ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o -como es el caso presente- que se termina el plazo pactado y continúa la relación arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo. El artículo 1566 del Código civil dispone:

Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento.

Artículo 1581: Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.

Norma que se basa en la presunta voluntad de las partes y no es el mismo contrato que se prorroga, sino otro nuevo (se extinguen garantías: articulo 1567) y el plazo no es el mismo, sino uno nuevo (fijado por el artículo 1581).

De todo ello se desprende:

* que al arrendamiento de autos, concluido en 1990 y terminado en 2000, se le aplica el Real Decreto ley de 1985;

* que a dicho arrendamiento no se le aplica la prórroga forzosa que imponía la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, precisamente por el Real Decreto ley mencionado.

* que tampoco se le aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, posterior a la perfección del contrato y que tampoco prevé prórroga alguna;

* que la relación arrendaticia se mantuvo por sucesivas tácitas reconducciones, hasta que terminó con el requerimiento de extinción, de 13 octubre 2009, previo a la demanda que inició el presente proceso.

 
Todo ello lleva a concluir que la relación arrendaticia ha terminado. Se extinguieron los contratos y se extinguió la tácita reconducción de los mismos