Las obligaciones del avalista de un inquilino

 

HECHOS:

El avalista del inquilino en un arrendamiento de fecha 1 de septiembre de 2021, es condenado a pagar la cantidad de 3.875 euros en concepto de rentas impagadas por el inquilino durante las mensualidades de julio a octubre de 2022 y posteriores a la demanda, y el importe de 399,82 euros por cantidades asimiladas.

El fiador apela la sentencia invocando que la obligación del garante no puede extenderse más allá de lo que constituye su objeto, y que aquella obligación se extingue a la finalización de plazo inicialmente convenido, no debiendo responder por los periodos de tácita reconducción, si es este el momento en que se genera la deuda. Cita al efecto el artículo 1851 Civil que establece la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de ocho de mayo de dos mil veinticinco, desestima la apelación y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que, según contrato, el recurrente se constituye como fiador con expresa renuncia a los derechos de excusión, orden y división respecto a posibles responsabilidades que se produzcan por el arrendamiento de la vivienda, avalando con todo su patrimonio el cumplimiento de todas las estipulaciones del presente contrato.

Así mismo se pacta una duración por un año, con finalización el 30 de agosto de 2022 y que, llegado el día del vencimiento de contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración de siete años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, dos meses de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

La STS 14/04/2004 analiza un supuesto en el que el recurrente, que resultó condenado, se constituía junto con otros en fiador solidario de todas las obligaciones asumidas por la arrendataria en un contrato de arrendamiento y en sus posibles prórrogas, y la garantía personal se extendía por voluntad de las partes a todo el tiempo en que la arrendataria siguiera en posesión de la industria. En dicha sentencia se dispone que "Es cierto que la tácita reconducción genera una nueva relación de arrendamiento, como ha declarado reiteradamente la jurisprudencia con la consecuencia de que, como resultado de ese efecto novatorio extintivo, los terceros garantes queden liberados (artículo 1.567 del Código Civil)", pero se añade que la ratio de la decisión "se identifica con el entendimiento de que la voluntad de las partes del contrato de fianza, incorporado al de arrendamiento, fue la de garantizar el pago de la prestación debida por la arrendataria hasta el cese de su posesión.

La traslación de la anterior fundamentación jurídica al caso enjuiciado determina la desestimación de los motivos del recurso, dado que lo esencial es la extensión de la fianza locativa prestada por el apelante por voluntad de consentir la garantía del pago hasta el cese de la posesión -voluntad ajena al concepto de garantía adicional del artículo 36.5 LAU que se alega en el recurso- y la inaplicabilidad del precepto del artículo 1851 Ccivil, ya que, según recuerda la apelada al oponerse al recurso, no se trata de aplicar una prórroga facultativa sino legal forzosa para el arrendador, artículo 9 LAU.

El Estado, los contribuyentes, avalistas de inquilinos morosos y “okupas”

 

El art. 72 del Real Decreto Ley 1/2025 establece, durante todo el año 2025, la suspensión de los desahucios y lanzamientos, por falta de pago, expiración del contrato o procedimiento penal de inquilinos y “okupas” que se encuentren “en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva”.

En ese mismo Real Decreto Ley, en sus siguientes artículos, para facilitar el acceso al mercado de alquiler y mitigar las dificultades económicas derivadas del acceso a la vivienda se establece una línea de avales, gestionada por las Comunidades Autónomas con financiación finalista por parte del Estado.

Para obtener ese aval el inquilino debe ostentar uno de estos requisitos:

-Ser menor de treinta y cinco años.

-Tratarse de persona vulnerables de acuerdo con los criterios establecidos reglamentariamente.

Así mismo para la obtención del aval se requiere:

-Que la renta del alquiler no supere el índice estatal de referencia al alquiler.

-Depositar la fianza legal obligatoria del contrato de alquiler y sus actualizaciones.

-Suscribir por arrendador y arrendatario el compromiso relativo al aval al alquiler, con arreglo al modelo aprobado por la Administración.

Se entenderá concedido el aval siempre que se cumplan los requisitos anteriores en el momento de la suscripción del aval al alquiler.

La solicitud para el cobro de las cantidades debidas y avaladas se podrá realizar en el plazo de 6 meses desde que la propiedad recupere la posesión de la vivienda, ya sea, mediante resolución judicial de lanzamiento, ya sea mediante acuerdo judicial o extrajudicial que acredite dicha recuperación de la posesión.

El reglamento será aprobado en un plazo máximo de 6 meses desde la publicación de esta norma y será de aplicación respecto a los contratos vigentes a la entrada en vigor de este real decreto-ley.

La prórroga de un alquiler con avalista personal.

 

En un juicio de desahucio por falta de pago, entre otras cosas, se condena a la avalista del inquilino a pagar solidariamente la cantidad de 6.450€ en concepto de rentas insatisfechas, así como aquéllas que se devenguen desde la presente resolución hasta la devolución de la posesión.

La avalista apela la sentencia invocando el art. 1.851, Código Civil, que dispone que "la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza".

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 20 de abril de 2023, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que en el contrato se hizo constar: “La avalista se responsabiliza de forma solidaria con los arrendatarios y responderá frente a la parte propietaria a primer requerimiento sin necesidad de beneficio de orden o excusión por todas las obligaciones dimanantes de este contrato".

Por lo tanto, se convino expresamente que la avalista se obligaba de forma solidaria con el arrendatario y frente a la parte propietaria a primer requerimiento sin necesidad de beneficio de orden o excusión por todas las obligaciones dimanantes de este contrato.

Y en cuanto a su duración, se pactó "UN AÑO a contar desde el día 15 de marzo de 2018, prorrogable de año en año hasta un máximo de 3 años, pasado este periodo será renovado un año más".

Como dijimos en la sentencia dictada por esta sala en fecha 13 de marzo de 2020: "De lo que se sigue que, en el contrato de arrendamiento, que incluye el pacto expreso de aval solidario sin limitación a la extensión temporal, se pacta una prórroga por plazos anuales que es asumida y aceptada por las partes contractuales y el fiador, quien suscribe la totalidad del contrato. De tal suerte, la extensión temporal de la responsabilidad del fiador se vincula, como mínimo, a la duración pactada en el contrato (pactos 4ª y 5ª) y aceptada por el fiador, no siendo, por ello, aplicable en el supuesto de autos la previsión legal del artículo 1.851 del Código Civil, que prevé la extinción de la fianza en los casos de prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador"

En consecuencia, de la interpretación del conjunto orgánico del contrato de arrendamiento se hace preciso concluir que, en el supuesto concreto, el aval o fianza pactada se extiende a garantizar el pago de las rentas adeudadas devengadas entre el 15 de marzo de 2018 y el 14 de marzo de 2022, por concurrir el consentimiento (aceptación) de la fiadora emitido al tiempo de concluirse el contrato, por lo que, desde entonces, obligaba a las partes, determinando la responsabilidad de la avalista apelante.

La compensación de la fianza con el pago de alquileres atrasados

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia, en un juicio de desahucio, condena a la inquilina al pago de 9.679,03 euros, en concepto de rentas atrasadas.

La inquilina apela esta sentencia alegando que debe compensarse esta cantidad con el importe de 3.000 euros, 1.500 euros de la fianza y 1.500 euros del aval, entregados al firmar el contrato.

La Audiencia Provincial de Cádiz, sentencia de 21 de febrero de 2023, estima en parte la apelación, revocando la sentencia, en el único sentido de fijar en 8.179,03 euros la cantidad a abonar.

Considera la Audiencia que debe ser estimada la pretensión de compensación de modo parcial. Para lo cual debe diferenciarse la cantidad de la fianza de la del aval.

Respecto de la fianza que contempla el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se configura, dada su propia finalidad - garantizar las obligaciones que pudieran resultar a cargo del arrendatario-, como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato, pudiendo imputarse la cantidad objeto de la misma a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario. Ahora bien, aun cuando se denomina fianza, es lugar común en la doctrina científica calificar la misma como un supuesto de prenda irregular, lo que significa que se confunde con el patrimonio del arrendador, que adquiere su propiedad y queda obligado a devolver, si finalmente no tuviera que aplicarse a ninguna obligación, otro tanto de la misma especie y calidad. Esta circunstancia exige, indudablemente, la previa liquidación de la relación obligatoria extinguida, determinando la existencia y alcance de la eventual obligación de restitución a cargo del arrendador.

Expuesto lo anterior, conlleva que no se pueda compensar en aquellos supuestos en los que en el momento del acto de la vista no se ha procedido a la entrega previa de las llaves, y se sigue ejercitando la acción de desahucio, ya que no se sabe cuál será el estado del inmueble arrendado, en el momento de la entrega. Sin embargo en casos en los que, como en el presente, se desiste de la acción de desahucio porque en el ínterin desde la interposición de la demandada hasta el Juicio se han entregado las llaves, se continúa sólo respecto de la reclamación de rentas. En estos casos, del mismo modo que se actualizan las rentas devengadas hasta la entrega de las llaves, también se conoce el estado del inmueble en el momento de devolución. De modo, que establecida la alegación de compensación, sino se establece por la actora alegación ni prueba alguna sobre el estado del inmueble , se entiende que nada reclama en tal concepto, y el estado devolución es aceptado, y procede la devolución, y siendo liquida la cantidad, determinada, y exigible , cumple los requisitos para dicha compensación artículos 1195 a 1202 del Código Civil.

Respecto del aval, que consta también en la cláusula 8º, no cabe hacer las mismas consideraciones. Contrariamente a lo manifestado por la parte apelante, no cabe la compensación de la misma, ya que no es determinada, liquida ni exigible. Así en el contrato se establece no sólo para garantía de otras deudas- también reclamadas, sino que para su devolución se establece la condición no cumplida que sea tras la entrega de las llaves y la verificación de correspondiente licencia municipal CEDIDA, bien a la arrendadora a quien esta designe o incluso a ellos mismos. Sin que conste en autos el cumplimiento de dicha condición, cuya carga incumbe a la parte demandada apelante en cuanto que hecho constitutivo de la compensación por ella alegada, por lo que no procede la misma.

El desistimiento del inquilino en un arriendo con avalista.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda, con avalista, por un plazo anual.

Los inquilinos abandonan la vivienda a los cinco meses, entregando las llaves en la agencia inmobiliaria, en ese momento adeudaban la renta del mes anterior, así como la renta correspondiente a los restantes meses hasta su vencimiento, en aplicación de una cláusula de penalización contenida en el contrato suscrito entre las partes, a lo que añade la cantidad de 1.025 euros en que se valoraron los daños que presentaba la vivienda al entregar su posesión a la arrendadora. Total: 3.205 euros. La demanda se dirigió también contra la fiadora.

El juzgado de primera instancia condena a los inquilinos a pagar 1.025 euros en concepto de rentas debidas y daños y perjuicios, desestimando la demanda respecto a la avalista.

La Audiencia Provincial de Asturias, sentencia de catorce de febrero de dos mil veintitrés, estima en parte la apelación de la arrendadora, revoca la anterior sentencia y condena a los demandados, inquilinos y avalista, a pagar 1.198,32 euros.

Considera la Audiencia respecto a la avalista que sin perjuicio de que el afianzamiento no fuera solidario, al no acogerse la demandada al beneficio de excusión luego que fue requerida de pago conforme establece el artículo 1.832 CC, omisión que lleva a declarar que se halla obligada al pago de lo adeudado en los mismos términos que el deudor principal.

De los hechos acaecidos no puede interpretarse más que la comunicación del desistimiento por la demandada, pero no así la renuncia de los derechos que por el mismo correspondían a la parte arrendadora, pues no puede atribuirse tal significado a la recepción de las llaves entregadas, lo que no constituye un acto que exprese de forma clara y concluyente aquella renuncia. Como señala el Tribunal Supremo, la recepción de las llaves por el arrendador y el silencio de éste, ausentes de otros hechos probados que acrediten que aquella parte contractual hubiera prestado su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento que les unía, no permite establece que el arrendador actúa contra sus propios actos al ejercitar la acción tendente a reclamar la indemnización que le corresponde de conformidad con el contrato suscrito. (STS 20/07/2011 y 27/09/2013)

El desistimiento del inquilino se halla sujeto a lo previsto en el art. 11 de la LAU, tal artículo es reproducido en la estipulación segunda del contrato y debe ser aplicado, sin que proceda, como se sugiere en la resolución recurrida, la moderación de aquella cláusula cuando aquella no se prueba que fuera superior a los daños y perjuicios que se han producido realmente a la parte arrendadora. Por tanto, el recurso se acoge y debe fijarse la indemnización por tal motivo en 173,32 euros.

Cláusulas abusivas en un aval personal

 

HECHOS:

Se concierta un  préstamo con garantía hipotecaria entre un particular y una entidad bancaria.

En la cláusula vigésimo sexta, los padres del prestatario se constituyeron como fiadores solidarios, con renuncia a los derechos de excusión, orden y división.

El prestatario demanda a la entidad bancaria solicitando, entre otras, la nulidad de la cláusula relativa a los fiadores solidarios.

La sentencia de primera instancia declara nula dicha cláusula por falta de transparencia, pues no explicaba en qué consiste la solidaridad, ni tampoco el significado de la renuncia a los derechos de orden y excusión.

La Audiencia Provincial estima la apelación y revoca la sentencia de primera instancia, y declara válida y eficaz la cláusula de aval.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación del prestamista y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que los contratos de fianza suscritos por personas consumidoras en relación con operaciones de préstamo (con o sin otra garantía real o personal) no son nulos per se, ni tienen el carácter de meras cláusulas contractuales o condiciones generales de la contratación.

Aunque "sí podrán estimarse abusivas, o contrarias a normas imperativas, determinadas cláusulas contractuales o condiciones generales de la contratación que se integren en el mismo, como por ejemplo el pacto por el que el fiador se obligue a más que el deudor principal ( art. 1826 CC), el que permita al acreedor exigir otro fiador aun cuando el inicial no viniere al estado de insolvencia ( art. 1829 CC), el que exonere al acreedor negligente en la excusión de los bienes señalados cuando no concurra ninguna de las causas de exclusión de la excusión ( arts. 1831 y 1833 CC), el de renuncia a la extinción de la fianza cuando por algún hecho del acreedor no pueda quedar subrogado en los derechos o hipotecas del mismo ( artículo 1852 del Código Civil), o el que le impida oponer al acreedor las excepciones propias del deudor principal y que sean inherentes a la deuda ( art. 1853 CC), etc"

En nuestro caso, concurren circunstancias muy similares a las que apreciamos en la sentencia 820/2021, de 29 de noviembre, que justifican la conclusión de que el pacto de fianza supera los controles de incorporación y transparencia: la cláusula vigésimo sexta se encabeza con una rúbrica breve e inequívoca, "Fiadores", y al ir en negrita se resalta con toda claridad. Está redactada en términos claros, la exposición no es farragosa ni innecesariamente extensa u oscura:

"Don … y doña … se constituyen en fiadores solidarios con la parte deudora de todas las obligaciones que ésta contrae por la presente escritura, renunciando a los beneficios de excusión, división y cualesquiera otros que pudieran favorecerles, queriendo que su fianza tenga plena eficacia, aunque la Caja de Ahorros de Santander y Cantabria no exija a su vencimiento la cantidad debida".

De tal forma que, cabe concluir, como hicimos en el supuesto enjuiciado en la sentencia 820/2021, de 29 de noviembre, que "el alcance del compromiso obligacional del fiador, en cuanto a su contenido esencial de garantía, sobre el que ha de proyectarse específicamente la atención del fiador, está delimitado de forma concreta, sin que su conocimiento y posibilidad de comprensión quede dificultada por la extensión, oscuridad o lo farragoso de su contenido, como puede suceder en el caso de otros contratos más complejos".

La solidaridad y el beneficio de excusión para el avalista

 

HECHOS:

El 7 de febrero de 2008 los demandantes intervienen, como avalistas, en la escritura de otorgamiento de un préstamo hipotecario por importe de 114.000 €, contratado por sus hijos, en cuya clausula 14ª, se expresaba:

"Los esposos ******* garantizan la obligación contraída por los prestatarios en la presente escritura con las condiciones expresadas, constituyéndose en fiadores obligados solidariamente con los deudores principales, al pago, con renuncia expresa a los beneficios de división, orden y excusión con arreglo a los artículos 439 y siguientes del Código de Comercio, relativos a los afianzamientos mercantiles y 1144, 1822 y 1831 y concordantes del Código Civil, hasta que el principal del préstamo pendiente de amortizar sea inferior a la suma de sesenta y cinco trescientos diez euros (€ 65.310)".

Los avalistas presentan demanda solicitando la nulidad de su aval por vicio del consentimiento de la cláusula de fianza antes transcrita.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara la nulidad por error vicio del consentimiento de la cláusula de afianzamiento, por considerar que los fiadores habían prestado su consentimiento por error, al no haber sido informados sobre la diferencia entre la fianza simple y la solidaria y no haber sido conscientes de las implicaciones que conllevaba su renuncia a los beneficios que comporta la fianza simple.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación de la entidad bancaria avalada.

El Tribunal Supremo, sentencia de 2 de noviembre de 2021, estima el recurso de casación de la entidad avalada y declara válido y eficaz el aval.

Considera el Supremo que conforme al art. 1266 CC, para que el error en el consentimiento tenga efecto invalidante "deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo". Es decir, debe recaer sobre elementos del negocio considerados básicos por los contratantes.

Desde ese punto de vista, el beneficio de excusión no constituye un elemento esencial del contrato de fianza, en tanto que puede ser excluido, sin merma de la validez de la garantía, en los supuestos que prevé el art. 1831 CC, entre los que se encuentran expresamente la renuncia a este beneficio y que el fiador se haya obligado solidariamente con el deudor.

Es decir, si la propia ley permite que el derecho de excusión no forme parte del negocio jurídico de fianza, a lo sumo el error se proyectaría sobre su consecuencia: la solidaridad, pero no sobre la fianza en sí. La solidaridad elimina la subsidiariedad de la fianza, de la que el beneficio de excusión constituye tan solo su manifestación más destacada, por lo que una cláusula que, al mismo tiempo, establece la solidaridad de la fianza y la renuncia al beneficio de excusión es, cuando menos, redundante.

La duración del aval en los arrendamientos de vivienda.

 

Cuando se firma un aval a favor del inquilino, es conveniente concretar la duración de ese aval, si no se establece con claridad en el contrato, el riesgo del avalista se prolongará más de lo deseado:

I.- El avalista apela la sentencia que lo condena a pagar las rentas impagadas por el inquilino, invocando que sólo era fiador hasta la fecha de duración pactada en el contrato, no sus prórrogas y deposita para apelar las rentas adeudadas hasta esa fecha.

La AP de La Coruña, sentencia de veintinueve de junio de dos mil veinte, considera que no debe admitirse el recurso al no haber abonado la demandada apelante todas las rentas vencidas y, en todo caso se desestima el recurso y confirma la condena a pagar porque el recurrente avaló no sólo las rentas que se devengaron durante el periodo contractual de tres años, sino también, y tal y como se expresa literalmente en el contrato de aval, las devengadas durante las prórrogas contractuales y hasta la rescisión del contrato.

II.- El avalista condenado a pagar rentas adeudadas por el inquilino apela la sentencia invocando  el artículo 1851 del Código civil, que dispone: "La prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza".

La AP de Madrid, sentencia de uno de junio de dos mil veinte, desestima el recurso puesto que, aunque el contrato de arrendamiento no mencione expresamente la duración de las obligaciones del fiador (o avalista), dado el carácter accesorio de la fianza, debe entenderse que el fiador quedaba obligado por el mismo plazo que el arrendatario, ya que garantizaba el pago a que éste venía obligado; por ello debe concluirse que el fiador venía obligado a responder al menos durante los tres años de duración mínima del contrato. Por otra parte no resulta de aplicación al caso el artículo 1851 del Código civil, porque el arrendador (acreedor) no ha concedido ninguna prórroga al deudor (arrendatario), sino que este tiene derecho por ley a que la duración del arrendamiento sea al menos de tres años.

III.- El fiador -avalista- condenado a pagar los alquileres adeudados por el inquilino apela la sentencia, invocando que su fianza tenía vigencia solamente durante un año y otro más de prórroga, conforme se pactaba en el contrato.

La AP de Santa Cruz de Tenerife, sentencia de 8 de junio de 2020, desestima el recurso ya que se trata de un contrato regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, por cuanto tiene como objeto el arrendamiento de una vivienda destinada a ser el domicilio del arrendatario, sin que se especifique circunstancia que le exima de la obligatoriedad de la citada ley, cabe mantener que, pactado el plazo de vigencia de un año, el contrato se prorroga anualmente hasta cinco años y, consecuentemente, en abril de 2017 se inicia la prórroga legal, que, frente a lo manifestado por el recurrente, sí incluye la fianza pactada, aun cuando expresamente solo por los dos años previstos inicialmente en el contrato, el primero de su vigencia y el segundo de su prorroga voluntaria aceptada por el fiador.

Obligaciones del fiador en un arrendamiento de vivienda

Cuando se incorpora a un contrato de arrendamiento de vivienda la figura del fiador o avalista se debe detallar el contenido de esta garantía, ya que las obligaciones de ese avalista serán exclusivamente las que aparezcan enumeradas en el contrato.

La lectura del siguiente caso ilustra sobre lo anteriormente expuesto.

El Juzgado de Primera Instancia condena solidariamente al inquilino y a su avalista a pagar al arrendador la suma de 2.919,25 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda y a las costas del juicio. Esa cantidad correspondía a los alquileres del periodo comprendido entre los meses de junio de 2014 a enero de 2015.

La Audiencia Provincial de Oviedo (s. veintitrés de Diciembre de dos mil dieciséis) estima el recurso de apelación del avalista, basado en que en el contrato solo se menciona el concepto de avalista, sin que figure de manera expresa su carácter solidario o la renuncia de los beneficios de orden o excusión, y revoca la sentencia anterior en el sentido de condenar al avalista a pagar de manera subsidiaria del deudor principal. Sin costas.

Recuerda la Audiencia la necesidad de interpretar restrictivamente la fianza excluyendo toda posibilidad de extensión de la garantía a obligaciones distintas de las comprendidas en la misma. (STS 27/10/2005) y que la fianza debe ser expresa y no debe extenderse a más de lo contenido en ella, como dice el artículo 1827 del Código Civil , de lo que se desprende que la interpretación debe ser restrictiva en beneficio del deudor. (STS 21/05/2004).

Considera que la normativa específica de las fianzas solidarias repercute indudablemente en el régimen general de la extensión, modificación y extinción de la fianza. Se convierte así la fianza solidaria en una especie de obligación autónoma, pues pierde muchas de las notas de accesoriedad de que está revestida la fianza común. Al asumir el fiador la solidaridad y renunciar al beneficio de excusión, aquél asumió la deuda como propia, quedando así obligado de idéntica manera que el deudor principal, pudiendo, en consecuencia, ser compelido por el acreedor en primer término y con independencia del afianzado, habida cuenta que la solidaridad pactada viene a eliminar el carácter de accesoriedad propio de la fianza normal. Esto comporta que el acreedor pueda reclamar a uno solo o a todos los obligados solidarios el total de la deuda cuyo pago se ha garantizado con aquel contrato. (STS 3/02/1990)

En cambio en la fianza ordinaria el acreedor ha de dirigir su acción conjunta y sucesivamente contra el deudor y el fiador.

En el contrato de autos, tal como aparece de la literalidad del mismo, no se convino la fianza con carácter solidario ni se renunció expresamente por el fiador al beneficio de excusión. Es decir, no se pactó que el fiador respondiera con carácter solidario, de modo que no se excluyó expresamente en el contrato el beneficio de excusión. Ni se entiende que tal fuera la voluntad del fiador, pues de hecho sobre tal cuestión pivota su recurso, por lo que no puede considerarse acreditada la existencia de una auténtica renuncia por el fiador a dicho beneficio (artículo 1831.1 CC).

En consecuencia, no puede imponerse la condena solidaria del avalista.

El reconocimiento de deuda no extingue el aval

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda en el que las obligaciones del inquilino están afianzadas por un avalista.

Reconocimiento de deuda del inquilino al arrendador por la cantidad de cinco mil novecientos noventa y cinco euros con treinta y tres céntimos (5995,33 €), en concepto de rentas y asimilados pendientes de pago.

Reclamación judicial del dicha cantidad contra el inquilino y contra el avalista en la que recae resolución que condena solidariamente a los dos codemandados al pago de las rentas debidas.

El avalista recurre en casación la condena por entender que el reconocimiento de deuda, que el avalista no firmó constituye una novación que extingue el aval.

El Tribunal Supremo (1/03/2016) declara no haber lugar al recurso de casación condenando en costas al recurrente.

Entiende el Supremo que el reconocimiento de deuda no es una novación extintiva de la obligación de pago de las rentas. Las partes de aquélla deberían haber sido todas ellas las que acuerdan extinguir -conforme con el arrendador- la obligación de pago y, con la novación, quedar sólo la obligación de la arrendataria que firmó el reconocimiento. No ha ocurrido así, a la obligación de pago derivada del arrendamiento se añade como refuerzo un reconocimiento de deuda de uno de los deudores solidarios, pero el otro -el avalista- no queda exento del pago a que se obligó.

El recurso de casación contiene una sola alegación de infracción, la del artículo 1827 del Código civil que impone que la fianza debe ser expresa y no se presume. Ciertamente, la que contiene el contrato de arrendamiento es expresa, no cabe duda a la vista del texto que ha sido transcrito. Se obliga, como fiador, solidariamente, a "responder de las obligaciones del presente contrato" y, por eliminar toda duda, "especialmente las de pago de la renta".

Lo anterior no queda eliminado por el reconocimiento de deuda realizado por la arrendataria, codemandada. El reconocimiento de deuda ha sido reconocido por doctrina y jurisprudencia y presupone la realidad de la deuda que reconoce, que se considera existente contra el que las reconoce, vinculante para el que lo hace, con efecto probatorio, tal como dicen explícitamente las sentencias del 28 septiembre 2001 , 24 junio 2004 , 21 marzo 2013 . Pero en modo alguno un reconocimiento de deuda extingue como novación -que no se pactó entre las partes- la deuda que reconoce y que tiene una garantía como puede ser la fianza en el presente caso. Esta deuda derivada del contrato de arrendamiento, permanece incólume y se ve reforzada -reconocida-, no novada como extinción de la obligación por el nacimiento de otra, por el reconocimiento por una de las personas obligadas como deudores solidarios.

Los riesgos del avalista

El avalista de un inquilino es condenado en primera instancia a pagar al arrendador la cantidad de 4.207,09 euros, adeudados por su avalado.

El avalista recurre en apelación la sentencia alegando error en la valoración de la prueba practicada.

La Audiencia Provincial de Vigo (s. 27/07/2015) desestima el recurso y confirma la condena con costas.

Considera la AP que no existe duda de que la parte demandada reconoció de forma expresa su condición de fiador, en el contrato de arrendamiento, y se allanó parcialmente a la reclamación planteada, reconociendo así la existencia de una deuda que le es imputable, por lo que no cabe instar a través del recurso de apelación que se revoque la sentencia y se desestime la demanda. Con dicha alegación la parte recurrente introduce una cuestión nueva, no planteada en su contestación a la demanda y cabe entonces recordar el criterio establecido por el Tribunal Supremo: rige en nuestro ordenamiento un sistema de apelación limitada, no plena, en el que la regla general es que no cabe introducir cuestiones nuevas "pendente apellatione nihil innovetur". Por lo tanto no cabe en esta alzada solicitar la desestimación de la demanda cuando en la instancia ha existido un allanamiento parcial a la misma.

Obviamente el hecho de que el fiador comunique que una tercera persona ocupa la vivienda no le libera de las obligaciones asumidas en el contrato, ya que para que la arrendadora recupere la posesión de la vivienda debe existir una entrega de llaves por parte de la arrendataria, lo que implica la resolución del contrato, pero en el caso de que la inquilina no proceda de dicha manera de forma voluntaria, necesariamente debe la arrendadora acudir a un procedimiento judicial para obtener la tutela jurídica correspondiente, tal y como ha sucedido en este caso, sin que pueda pretenderse que se proceda al corte de los suministros como medida de presión para obtener el desalojo de la ocupante, pues tal medida podría implicar un ilícito penal. El fiador no puede desvincularse por su propia voluntad del contrato, pues tal pretensión contraviene el principio establecido en el art. 1256 Código Civil. Cabe además apuntar que no se aprecia negligencia alguna en la propiedad pues ha dejado transcurrir varios meses con el fin de asegurarse que no existía un mero retraso en el pago y seguidamente, tras comunicar a la arrendataria y al fiador la existencia del impago y no abonarse las rentas, procedió a ejercitar las acciones judiciales oportunas para resolver el contrato.

La segunda cuestión que se plantea a través del recurso es la del carácter solidario o no de la fianza establecida. Como indica el juez a quo el propio hecho del allanamiento parcial constituye una asunción expresa de dicho carácter solidario, ya que asume la obligación de abonar, al menos, parte de la suma reclamada, ante el impago de la afianzada.

La oposición en la instancia por parte del avalista se concretó en considerar que únicamente debe abonar las cantidades adeudadas hasta el momento en que se le comunicó la existencia de la deuda, correspondiente a cuatro mensualidades, pero, como ya hemos apuntado, no cabe limitar su responsabilidad a dicho importe si no a la totalidad de la deuda que cabe imputar a la arrendataria por impago de rentas y suministros, ante la obligación asumida por aquel.