La novación extintiva en arrendamiento de vivienda (2)

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de marzo de 2010 concertado por plazo de un año y con una renta mensual de 460 euros.

El contrato se prorrogó obligatoriamente para los arrendadores y voluntariamente para los arrendatarios durante 5 años hasta febrero 2015 (art. 9 LAU), llegada esta fecha, el contrato se prorrogó por plazo de 3 años más (art. 10 LAU) hasta febrero 2018 y finalmente se produjo la reconducción tácita del contrato por periodos mensuales (art. 1581 CC).

El juzgado de primera instancia, a demanda del arrendador dicta sentencia declarando resuelto el arriendo por expiración del plazo contractual.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 11 de mayo de 2023, desestima la apelación del inquilino que invocaba la existencia de novación extintiva.

Considera la Audiencia que, en el presente supuesto, aun siendo cierto que hubo una rebaja de la renta, ello no supone novación extintiva, sino modificativa. El efecto extintivo, ni se declaró por las partes, ni se deduce una voluntad en tal sentido, no hay prueba alguna de ello, por razón de aquella rebaja, ni existe absoluta incompatibilidad de las obligaciones. La mera variación del objeto o condiciones principales no excluye el efecto modificativo (art. 1203.1º CC), y la alteración del precio en el caso no tiene virtualidad suficiente para apreciar una novación extintiva. Además, como apunta la STS 8/06/2020, debe tomarse en cuenta que en la duda debe prevalecer el efecto más débil -modificativo-.

Esta resolución se fundamenta en la reciente sistematización sobre la distinción entre las novaciones extintivas y modificativas, al hilo de la exégesis del art. 1204 CC.

En las novaciones extintivas, se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos: (i) la disparidad entre la primitiva y la nueva obligación (aliquid novi) y (ii) la voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra (animus novandi).

La novación extintiva constituye una de las causas de extinción de las obligaciones (art. 1.156 CC). Además de extinguir la obligación principal que tiene por objeto, provoca también la extinción entre las partes de las obligaciones o garantías accesorias, que sólo podrán subsistir en cuanto aprovechen a terceros que no hubieren prestado su consentimiento (art. 1207 CC), y la nova obligatio no tiene otra antigüedad que la determinada por la fecha de su nacimiento.

Por la intensidad de los efectos extintivos que provoca esta modalidad de novación, está sujeta a un mayor formalismo y exige una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandi por razón de la incompatibilidad "de todo punto" entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita).

Aun aceptando que el cambio del inmueble arrendado, dentro del mismo edificio, y la sustancial elevación de la renta pactada, afectan a las prestaciones esenciales del contrato (art. 1.543 CC), ello no es suficiente para, al margen de la verdadera voluntad de las partes, provocar una novación extintiva, pues la variación del objeto o de las condiciones principales del contrato constituye precisamente una de las modalidades (novación objetiva) que pueden revestir los acuerdos novatorios modificativos. Por tanto, la variación del objeto o condiciones principales, por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado (STS 31/03/2021)

La novación extintiva en arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 13 de marzo de 2014, contrato cuya duración se fijó inicialmente en un año, "sin perjuicio de alcanzar el plazo mínimo de tres años de duración a que se refiere el artículo 9 de la vigente Ley".

Se matizaba en cuanto a la duración, no obstante, que "para que el arrendamiento alcance la duración de cinco años, el contrato se prorrogará automáticamente por otro periodo de un año, hasta que el arrendamiento alcance una duración máxima de cinco años, un máximo de cuatro prórrogas, salvo que la parte arrendataria manifieste al arrendador por escrito y con treinta días de antelación como mínimo a esa fecha o a la de terminación de cualquiera de las prórrogas anuales, su voluntad de no renovarlo. Transcurrida la segunda prórroga obligatoria, no cabra más prórrogas ni tácita reconducción, quedando el contrato extinguido de pleno derecho y estando la arrendataria obligada a devolver al arrendador las llaves y la libre posesión y disposición de la finca".

Con fecha 23 de enero de 2020, se notifica al inquilino la voluntad de dar por terminado el arriendo al término de la anualidad en curso. Llegada esa fecha el inquilino no abandona la vivienda.

El juzgado se primera instancia estima la demanda de resolución de contrato por término del plazo y declara haber lugar al desahucio por expiración de plazo

El inquilino apela la sentencia invocando que la prolongación del arrendamiento solo podía justificarse por la circunstancia de que, tras la novación extintiva, nació a la vida jurídica un nuevo contrato que quedó sometido a la normativa resultante de la reforma de la LEC introducida por el Real Decreto 7/2019, de modo que su duración mínima sería la de siete años, al ser la arrendadora una persona jurídica.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de dieciocho de julio de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que a, no podía considerarse probada la existencia de una novación extintiva por cuanto para ello habría sido precisa una declaración expresa de las partes dirigida a dar por finalizado el contrato de 2014 y de sustituirlo por otro, y tal declaración no consta que se formulara por ninguna de las partes

La permanencia de la inquilina en la vivienda litigiosa, con la aquiescencia de la propiedad, más allá de los cinco años que como plazo máximo de duración se fijaron en el contrato únicamente puede ampararse en la figura de la tácita reconducción, como también apunta correctamente la magistrada de primera instancia.

El plazo de duración de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 1 de febrero de 2018, con una duración de un año, prorrogable obligatoriamente hasta alcanzar una duración mínima de tres años.

El contrato debía finalizar el 1 de febrero de 2021, si bien, la arrendataria el 5 de septiembre de 2020 comunicó a la arrendadora su decisión de marcharse antes de finalizar el contrato, al haber adquirido una vivienda.

La casera le remitió un correo solicitándole que concretara la fecha en que iba a marcharse, sin obtener respuesta, remitiendo un nuevo correo en diciembre de 2020, requiriéndole para que tuviera presente que debía reponer la vivienda al estado en que se encontró, no dando respuesta la arrendataria sino el 8 de enero de 2021, mediante burofax en el que solicitaba a prórroga del contrato conforme al Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo.

La arrendadora, convencida de que la arrendataria abandonaría el inmueble en fecha 15 de diciembre de 2020 suscribió otro contrato de arrendamiento con un tercero, que no dispone de vivienda y tiene todos sus muebles y enseres en un trastero esperando entrar al piso en su día arrendado.

El juzgado de primera instancia estima la demanda de la arrendadora declarando resuelto el contrato con fecha 1 de febrero de 2021.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 6 de julio de 2023, estima el recurso de apelación de la inquilina y desestima la demanda de la casera, revocando la anterior sentencia.

Considera la Audiencia que una cosa es la renuncia a la prórroga tácita por un año más, y otra, inferir de aquella, la renuncia a una prórroga extraordinaria reconocida por el legislador, que incluso dispone que deberá ser aceptada por el arrendador, imponiendo a éste la obligatoria sujeción a dicha disposición general. La comunicación dirigida por la arrendataria a la arrendadora en septiembre de 2020, no puede por tanto tener la significación de acto propio, en ella,  no se decía nada de no acogerse a una eventual prórroga extraordinaria del contrato, cuya prórroga legal no finalizaba sino el 1 de febrero de 2021, sino simplemente la voluntad de no renovarlo cuando en febrero de 2021 cuando finalizaba esa prórroga obligatoria para el arrendador, se trataba de no dar entrada a la prórroga tácita del contrato, dicho acto era inequívoco y concluyente para revelar esa voluntad exclusivamente, y hubiera impedido que la apelante hubiera pretendido la prórroga tácita del contrato conforme al art.-10 de la LAU, pero nada más. La pretensión de la apelante de acogerse a la prórroga extraordinaria por circunstancias sobrevenidas nada tiene que ver con la renuncia a la prórroga tácita.

Por otra parte, la sala no comparte el criterio de la sentencia de instancia al considerar que la inquilina no pertenece a colectivos vulnerables, ya que el citado decreto ley no exige ese requisito para acogerse a la prórroga.

Arrendamiento de una finca rústica para aparcamiento de vehículos

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, consistente en la utilización de un terreno para el aparcamiento de camiones.

Al su término, la arrendadora reclama 23.421,72 euros, correspondiente al coste de dejar el terreno en el estado originario tras retirar los restos de construcción (hormigón, cerámicas, y otros) que consideraba indebidamente acumulados en su terreno en forma de taludes y en el subsuelo fruto de la actividad de la arrendataria.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda por considerar que no resultaron acreditados los daños por los que se reclamaba.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 10 de julio de 2023, desestima el recurso de apelación de la arrendadora.

Considera la Audiencia que, en primer lugar, si bien en este caso la finca arrendada tenía la consideración catastral de rústica, el contrato no tenía por objeto el desarrollo de actividades agrícolas, lo que conduce inexorablemente al régimen del Código Civil y excluye la aplicación, en este caso, del Codi Civil de Catalunya.

Los principios básicos que han de regir la materia relativa a los daños o desperfectos en la cosa arrendada pueden sintetizarse en los siguientes:

a) A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 1562 CC).

b) El arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia y destinarla al uso pactado (art. 1555.2 CC).

c) El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

d) El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y es igualmente responsable del deterioro causado por las personas de su casa (arts. 1563 y 1564 del mismo texto), inversión probatoria que se justifica porque es el inquilino el que se encuentra en la custodia, posesión y disfrute de la cosa arrendada, y por tanto en mejor posición probatoria, como creador de los riegos.

Es por cuanto antecede que se debe concluir que no se ha producido ninguna infracción de los arts. 1562 y concordantes del Código Civil, ya que ninguna indebida inversión de la carga de la prueba resulta de la sentencia apelada, en la medida en que, según se desprende de su lectura, la misma se limita a constatar la ausencia de prueba sobre los concretos daños por los que acciona la parte actora, lo que lleva a la desestimación de la demanda.

En el contrato ni siquiera se hace referencia a que la finca arrendada es un terreno rústico y no se incluye una cláusula específica sobre el estado en que tenía que restituirse el inmueble, con lo que solo cabe acudir a la genérica previsión del art. 1561 CC. De todo ello se deduce que el hecho de que la finca arrendada fuese rústica no significa que debiese restituirse en estado cultivable, sino en el que lo había recibido.

Para contextualizar la contienda también es necesario subrayar que el arrendatario no era el primero que destinaba esta finca formalmente rústica a usos industriales, había estado arrendada para esa finalidad desde 1978.

Sin perjuicio de que las serias dudas sobre la antigüedad de los taludes y los restos de construcción hallados en el subsuelo podrían bastar para rechazar las pretensiones de la parte apelante, se debe señalar que los peritos de la parte demandada concedieron en juicio que es posible que parte de los escombros hallados en los taludes tuviesen un origen reciente, con lo que podrían provenir, si bien no de una actividad de acumulación de materiales de construcción, del propio desmantelamiento del planché de hormigón que el arrendatario erigió para poder estacionar camiones. No obstante, la valoración del daño que efectúa la parte demandante en el informe del perito es manifiestamente genérica, escueta y poco rigurosa, con lo que no es posible identificar ni cuantificar, siquiera de forma parcial, un eventual daño parcial causado al apelante.

 

 

 

El desahucio por precario.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia desestima una demanda de desahucio por precario al considerar que el título jurídico que vinculaba a los contendientes, si bien formalmente había recibido la denominación de "contrato de arrendamiento por precario", materialmente constituía un contrato de arrendamiento ordinario.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 10 de julio de 2023, desestima el recurso de apelación de los propietarios.

Subraya la Audiencia que de conformidad con los criterios de interpretación de los contratos (arts. 1281 y ss. CC) "Los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son".

El precario constituye la tenencia o disfrute de cosa ajena, sin pago de renta o merced, ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia del propietario o poseedor real, de cuya voluntad depende poner término a dicha tenencia.

En el presente caso existe un documento que lleva por título "contrato arrendamiento en precario", está fechado el 1 de julio de 2019 e identifica a los demandantes como "la propiedad" y a los demandados como "precaristas”, en el se establece que “será sin pago de precio ni merced de clase alguna y por mera concesión graciosa del propietario, excepto en la compensación por el no uso de la finca establecido a favor de los propietarios”. Dicha compensación se fija en una cantidad de 200 euros mensuales.

También es relevante destacar que la misma cláusula segunda otorga a la propiedad el derecho de poner fin a este contrato en cualquier momento, con un preaviso de quince días, sin que por ello se otorgue a los precaristas derecho al cobro de ningún tipo de indemnización.

Los demandados han acreditado ostentar un título que ampara legítimamente la posesión del inmueble. Dicho título deriva de una situación que estaba llamada a ser transitoria, pues su objeto era servir de puente entre la firma de las arras, previa a la firma del contrato objeto de esta litis, y la firma del contrato de compraventa, por la cual los apelados adquirirían la propiedad del inmueble al que se refiere este pleito. Ahora bien, esta situación jurídica provisional no se articuló mediante la constitución de una situación de precario, pues una característica definitoria y esencial de esta institución, según sostiene unánimemente la jurisprudencia, es la inexistencia de cualquier tipo de renta o merced "ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia del propietario".

Por mucho que se pretendiese calificar el contrato formalmente como de precario, materialmente revestía los rasgos propios de un arrendamiento. En tal caso, no puede privarse a la parte arrendataria de los derechos que imperativamente le corresponden (art. 4 LAU) por la terminología empleada en un contrato. De ello se desprende, en este caso particular, que no resulta válida la previsión contractual por la cual se podía desalojar a los demandados y apelados a la libre voluntad de los demandantes con un mero preaviso de quince días, pues ello, al margen de que se hubiese establecido como término la fecha de compraventa y sin perjuicio de lo que corresponda resolver en el procedimiento correspondiente (en su caso), conculca los más elementales derechos reconocidos en el art. 9 LAU.

Desahucio por precario de un inquilino

 

HECHOS:

La sociedad propietaria de una vivienda insta demanda de desahucio por precario contra el ocupante de esa vivienda.

El demandado invoca la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito con el anterior propietario de la vivienda en fecha 20 de abril de 2017, teniendo conocimiento de la existencia de un nuevo propietario cuando se le ha notificado esta demanda.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Tarragona estima el recurso de apelación del propietario y declara haber lugar al desahucio por precario.

Considera la Audiencia que es perfectamente admisible el examen del título invocado por la demandada y por ende su extinción, comportando por tanto la pérdida del título esgrimido, pues es este precisamente el objeto del proceso, extinción planteada por la actora en el acto de la vista, con ocasión del contrato presentado por la demandada al contestar a la demanda. El contrato fue concertado el 30 de abril de 2015, con la inicial propietaria, contra quien se siguió procedimiento de ejecución hipotecaria, dictándose en el mismo decreto de adjudicación en fecha 13 de diciembre de 2017, adjudicándose la finca. La actora, devino propietaria por título de aportación en fecha 16-11-2018, con la inicial propietaria. Ciertamente, como señala la recurrente, en el momento suscribirse el contrato el texto vigente del citado art. 13 LAU era el redactado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, vigente desde el 6 junio 2013 hasta el 5 marzo 2019, que prescribía que la enajenación forzosa, por ejecución hipotecaria, extinguía el contrato de arrendamiento, salvo que estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad.

Por tanto, el derecho del arrendador quedó resuelto como consecuencia del decreto de adjudicación a partir de esa fecha, el contrato quedó extinguido por disposición legal, siendo la situación de la demandada la de mero precarista, al ostentar la posesión de la vivienda sin título que la amparara.

Por tanto, conforme a la jurisprudencia, debe afirmarse que la demandada posee sin título que justifique la ocupación, al haber quedado extinguido el arrendamiento invocado.

La terminación de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 2 de diciembre de 2014, por dos años prorrogables por otro más a instancia de los arrendatarios.

Tras finalizar el plazo inicial el arriendo se fue prorrogando. El 24 de junio de 2021 se comunicó la finalización a los arrendatarios para a partir del 2 de diciembre de 2021. No se produjo la entrega de la vivienda.

El Juzgado estimó la demanda de resolución del arriendo por finalización del plazo

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 23 de junio de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que la alegación de pago de las rentas desde diciembre, inclusive, de 2021, es algo que era relevante para la admisión del recurso y como cumplimiento de la obligación de pago de las rentas, pero no obsta a la resolución del contrato por finalización del plazo contractual.

En segundo lugar, se alega que no se ha probado que la demandante sea la propietaria de la vivienda, porque la nota simple aportada no acreditaba la propiedad. Con independencia de que la apelante pagaba las rentas a la demandante, según consta en los recibos aportados con el recurso, la nota simple es suficiente para acreditar la propiedad. En particular cuando no se aporta ni un solo indicio de que el contenido de la nota no se ajuste a la realidad.

En cuanto al fondo del asunto, se alega que no se notificó de forma efectiva la finalización del contrato y la no renovación, por lo que se había producido una nueva prórroga. Es una alegación incorrecta. La prórroga anual finalizaba el 2 de diciembre de 2021 y la comunicación de resolución se entregó, por medio de burofax, el día 28 de junio de 2021, es decir con antelación superior al mes a que se refiere el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.