HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de marzo de
2010 concertado por plazo de un año y con una renta mensual de 460 euros.
El contrato se prorrogó obligatoriamente para los
arrendadores y voluntariamente para los arrendatarios durante 5 años hasta
febrero 2015 (art. 9 LAU), llegada esta fecha, el contrato se prorrogó por
plazo de 3 años más (art. 10 LAU) hasta febrero 2018 y finalmente se produjo la
reconducción tácita del contrato por periodos mensuales (art. 1581 CC).
El juzgado de primera instancia, a demanda del arrendador
dicta sentencia declarando resuelto el arriendo por expiración del plazo
contractual.
La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 11 de
mayo de 2023, desestima la apelación del inquilino que invocaba la existencia
de novación extintiva.
Considera la Audiencia que, en el presente supuesto, aun
siendo cierto que hubo una rebaja de la renta, ello no supone novación
extintiva, sino modificativa. El efecto extintivo, ni se declaró por las partes,
ni se deduce una voluntad en tal sentido, no hay prueba alguna de ello, por
razón de aquella rebaja, ni existe absoluta incompatibilidad de las obligaciones.
La mera variación del objeto o condiciones principales no excluye el efecto
modificativo (art. 1203.1º CC), y la alteración del precio en el caso no tiene
virtualidad suficiente para apreciar una novación extintiva. Además, como
apunta la STS 8/06/2020, debe tomarse en cuenta que en la duda debe prevalecer
el efecto más débil -modificativo-.
Esta resolución se fundamenta en la reciente sistematización
sobre la distinción entre las novaciones extintivas y modificativas, al hilo de la exégesis del art. 1204 CC.
En las novaciones extintivas, se parte de la preexistencia
de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas
válidas, y se exigen dos elementos: (i) la disparidad entre la primitiva y la
nueva obligación (aliquid novi) y (ii) la voluntad de producir la extinción de
la primitiva obligación y su sustitución por otra (animus novandi).
La novación extintiva constituye una de las causas de
extinción de las obligaciones (art. 1.156 CC). Además de extinguir la
obligación principal que tiene por objeto, provoca también la extinción entre
las partes de las obligaciones o garantías accesorias, que sólo podrán
subsistir en cuanto aprovechen a terceros que no hubieren prestado su
consentimiento (art. 1207 CC), y la nova obligatio no tiene otra antigüedad que
la determinada por la fecha de su nacimiento.
Por la intensidad de los efectos extintivos que provoca esta
modalidad de novación, está sujeta a un mayor formalismo y exige una
declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad
novatoria o animus novandi por razón de la incompatibilidad "de todo
punto" entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita).
Aun aceptando que el cambio del inmueble arrendado, dentro
del mismo edificio, y la sustancial elevación de la renta pactada, afectan a
las prestaciones esenciales del contrato (art. 1.543 CC), ello no es suficiente
para, al margen de la verdadera voluntad de las partes, provocar una novación
extintiva, pues la variación del objeto o de las condiciones principales del
contrato constituye precisamente una de las modalidades (novación objetiva) que
pueden revestir los acuerdos novatorios modificativos. Por tanto, la variación
del objeto o condiciones principales, por sí sola, no provoca el efecto
extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado (STS
31/03/2021)