Un insólito contrato de arrendamiento “distinto” de vivienda.

 

HECHOS:

Con fecha 4 de septiembre de 2023, se pacta entre las partes un contrato de arrendamiento. En el encabezamiento se califica el contrato como de "arrendamiento de vivienda". Sin embargo, en la cláusula segunda se habla de "contrato de arrendamiento temporal de vivienda".

En la cláusula primera se hace constar: "La vivienda se encuentra en la actualidad a la venta en una inmobiliaria, lo que el arrendatario conoce y acepta, quedando obligado a dejar libre la vivienda en el plazo de 10 días en el caso de que el propietario ejecute la venta".

Así mismo se estipula: "el arrendamiento se establece por un plazo de 15 días, a contar desde el día 4 de septiembre de 2023”

La sentencia de primera instancia desestima la demanda de desahucio por extinción del plazo pactado por tres razones: 1: Constituye doctrina legal que la nota esencial de los arrendamientos de temporada es la existencia de un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar la vivienda que le sirva de habitual residencia familiar, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas la vivienda, debiendo entenderse el requisito de la "temporalidad de modo amplio y flexible". 2: El contrato se titula "arrendamiento de vivienda". 3: En la cláusula segunda se hace constar que el interés del arrendatario es "habitar la vivienda en calidad de arrendatario", y la del arrendador "arrendar la vivienda".

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 14 de enero del 2026, estima el recurso de apelación y declara concluido el arriendo y condena al inquilino a dejar libre la vivienda.

Considera la Audiencia que el recurso debe prosperar por las siguientes razones: 1: El plazo de arrendamiento pactado es tan extraordinariamente breve (15 días), que abona la conclusión de que el arrendamiento fue de temporada. 2: Aunque admitiéramos que el arrendatario pensaba hacer un uso de la vivienda equivalente al de un arrendatario ordinario, la brevedad del plazo no puede dejar de ser un elemento fundamental para matizar que el uso no se previó como permanente. 3: Otro dato importante que abona la anterior conclusión es que en el contrato se reconoce que el piso "se encuentra en la actualidad a la venta en una inmobiliaria, lo que el arrendatario conoce y acepta".

Todo lo cual lleva a pensar que el uso de la vivienda que los contratantes pactaron no tenía vocación de permanencia.

La indemnización por clientela en un arrendamiento de local de negocio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local para negocio de hostelería suscrito entre dos sociedades, con fecha 31 de marzo de 2004, alquiler mensual 12.000 euros y una duración de diez años.

Transcurrido el plazo pactado se acordaron otras prórrogas a requerimiento del arrendatario, quien finalmente, ante la negativa de la arrendadora a conceder más prórrogas, le entregó el local con fecha 30 de junio de 2016, y ésta, a su vez, devuelve la cantidad de 24.000 € entregada en concepto de fianza con fecha 28 de julio de 2016.

La arrendataria promueve demanda en reclamación de la cantidad de 96.000 euros, que entiende le corresponden a tenor de lo dispuesto en el art. 34 de la LAU.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid estima la apelación de la arrendataria y condena a la arrendadora a abonar la cantidad postulada de 96.000 euros, a razón de un mes de renta por cada uno de los 14 años de duración del contrato.

El Tribunal Supremo, sentencia de 19 de junio de 2024, desestima el recurso de casación de la arrendadora y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que la decisión del recurso, que tiene interés casacional notorio, exige determinar si se cumplen los requisitos del art. 34 de la LAU:

1. Que nos hallemos, como es natural, ante un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda (art. 3 LAU).

2. Que no se haya pactado en contrato la exclusión de esta indemnización

3. Que, en el local arrendado, durante los últimos cinco años, se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público. En este sentido, deviene lógica la fijación de un plazo de tiempo mínimo como necesario para que pueda formarse una clientela.

En el caso que nos ocupa, la actividad a la que venía dedicándose la demandante, en el local arrendado, quedó convencionalmente determinada y, además, de manera exclusiva, con destino a "bar con terraza".

Así las cosas, la parte recurrente, con sujeción al mismo criterio sustentado por el juzgado, entiende que una industria de tal naturaleza no encaja dentro de la proposición normativa del art. 34 de la LAU, que exige la concurrencia del doble requisito de que se trate de una "actividad comercial" y dentro de éstas que lo sea "de venta al público".

Por el contrario, el tribunal provincial considera que la explotación del local litigioso por parte de la arrendataria satisface las exigencias legales. No consideramos que la interpretación del precepto llevada a efecto por la audiencia sea errónea en función del siguiente conjunto argumental.

En primer lugar, porque la actividad a la que se dedicó la arrendataria es susceptible de generar una clientela, que dote al local arrendado de un valor económico adicional, derivado de las personas que lo frecuentan habitualmente en su condición de asiduas consumidoras de sus productos; fidelización de clientes que es susceptible de ser disfrutada por quien sustituya al arrendatario en el tráfico mercantil.

En segundo lugar, desde una interpretación literal del precepto, es comercio, según la primera acepción del diccionario de la RAE, la compraventa o intercambio de bienes o servicios; y bar, el local en que se despachan bebidas que suelen tomarse de pie, ante el mostrador. Despachar, en una de sus acepciones, significa vender un género o una mercancía.

4. Que haya transcurrido el plazo de vigencia del contrato suscrito; es decir, que se haya extinguido por el transcurso del tiempo, y no por otras causas ya sean éstas o no imputables al arrendador.

5. Que el arrendatario haya manifestado, con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

Estos últimos requisitos (4 y 5) no son realmente cuestionados.

La indemnización se calcula en atención al valor de una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato, sin que la demandada probase que la indemnización así fijada sea desproporcionada a las circunstancias concurrentes.

El arrendamiento- distinto de vivienda- o de “temporada”.

 

HECHOS:

Ante una sentencia de desahucio por falta de pago y expiración del plazo, el inquilino interpone recurso de apelación, invocando que la condición impuesta en el contrato de arrendamiento de temporada suscrito entre las partes relativa a la estipulación de su duración mientras durase el alta laboral del arrendatario en la empresa es nula de pleno derecho y así debió ser declarada.

Subsidiariamente se opone a la condena dineraria por los devengos posteriores al tres de marzo del año 2021 fecha en la que el arrendatario abandonó la vivienda por hechos que pudieran ser constitutivos de ilícito penal sobre rotura de cerradura y cierre de suministros y daños que imputó al arrendador.

La Audiencia Provincial de Ciudad Real, sentencia de veinte de abril de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia anterior.

Considera la Audiencia que el arrendamiento se pacta como arrendamiento de temporada o de uso distinto a la vivienda, pactándose una duración de seis meses, prorrogables en su cláusula tercera. No fue objeto de discusión en autos que tuviera como objeto la necesidad permanente de vivienda del demandado y en consecuencia dicha calificación y la estipulación de su duración supusiese un fraude de ley.

Si se trata de un arrendamiento de uso distinto a la vivienda, es decir no tiene como destino la vivienda permanente del arrendatario, la duración estipulada en el art. 9, -aplicable a arrendamiento con destino a vivienda- no tiene carácter imperativo, pudiendo establecer las partes la duración temporal que estimasen conveniente con libertad de pactos, tal y como dispone el art. 4 de la LAU, en cuanto se rigen por la voluntad de las partes y solo en su defecto por lo dispuesto en su título III y supletoriamente por el código civil. La relación de las causas de resolución del contrato señaladas en el art. 27 de la LAU, referida a arrendamientos de vivienda (no de uso distinto a la vivienda), no impiden que las partes, conforme a la libertad de pactos, estipulasen los plazos, términos o condiciones resolutorias que estimasen procedentes.

Por lo que la primera premisa para que pudiera valorarse la pretendida nulidad, aducida como excepción por el demandado, a la expiración del término contractual pactado fundamento de la demanda, habría de partir del análisis y prueba de que el arrendamiento fue suscrito para una necesidad permanente de vivienda, lo cual no consta alegado en la contestación a la demanda.

En lo que respecta a la improcedencia de la condena al abono de cantidades posteriores al 3 de marzo de 2021, es preciso señalar que no consta ni se ha probado en la instancia que el arrendatario entregase las llaves o pusiese el inmueble a disposición del arrendador, ni le comunicase el tal referido abandono acaecido el 3 de marzo de 2021.

COVID-19: Medidas urgentes en alquileres de locales

De modo análogo a las decisiones tomadas sobre los alquileres de vivienda el Gobierno ha decidido intervenir en los demás alquileres, arrendamiento distinto de vivienda, según define el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Vamos a intentar resumir, en lo que se refiere a esta materia,  el farragoso Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, 59 páginas en total:

Medidas adoptadas para proteger al arrendatario:

El Decreto distingue esas medidas según las características del arrendador:

A) Empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

B) Arrendadores distintos del caso anterior.

En el supuesto A) el arrendatario tendrá derecho a:

-Moratoria en el pago de la renta por un plazo máximo de cuatro meses.

-Pago fraccionado en dos años, sin intereses, de los alquileres resultantes de esa moratoria.

En el supuesto B) el arrendatario podrá:

-Solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta

-Disponer de la fianza para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia.

Requisitos para acogerse a esas medidas:

a) Alta en RETA para autónomos y no superación de los límites establecidos en el art.  257.1 de la Ley de Sociedades de Capital para PYMES

b) Suspensión de la actividad como consecuencia del estado de alarma o

c) Reducción de un 75% de la facturación por el mismo motivo.

Acreditación de los requisitos:

-La reducción de actividad mediante declaración responsable del arrendatario que haga constar la reducción de la facturación. El arrendador podrá exigir los libros contables al arrendatario para acreditar la reducción de la actividad.

-La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

La cesión de contrato en arrendamiento distinto a vivienda

HECHOS

La arrendadora de un local comercial ejercita contra la arrendataria, procedimiento de acción resolutoria del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda suscrito el día 1 de marzo de 1997, por cesión del contrato sin cumplir la obligación establecida en el contrato de notificarla a la arrendadora en el plazo de un mes.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda, considerando que no se había producido una cesión inconsentida del contrato pues, independientemente de la forma organizativa de la actividad laboral desarrollada en el local, la demandada continuaba siendo la arrendataria, ahora única, al haberse excluido la otra integrante de la sociedad civil que había suscrito el contrato.

La Audiencia Provincial de Orense, sentencia de siete de junio de dos mil diecinueve, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que la arrendataria era  una sociedad civil, aunque por su objeto tenía carácter mercantil, y sin personalidad jurídica pues cuando se constituye una sociedad con un objeto mercantil, para adquirir personalidad jurídica precisa escritura pública e inscripción en el Registro Mercantil; y no habiéndose respetado las formalidades recogidas en el artículo 119 del Código de Comercio . ("toda compañía de comercio, antes de dar principio a sus operaciones, deberá hacer constar su constitución, pactos, y condiciones, en escritura pública, que se presentará para su inscripción en el Registro Mercantil"), solo cabe hablar de una sociedad irregular sin personalidad jurídica. La arrendataria, carecía por tanto, de personalidad jurídica propia, siendo, por ello, sus socias las arrendatarias.

No existía, por tanto, una sociedad distinta de las personas físicas que la integraban, de tal forma que no puede decirse que se haya producido un cambio en la parte arrendataria, sea cual sea la forma organizativa que hubieran adoptado a efectos empresariales o tributarios.

Sí ha existido, sin embargo, una modificación subjetiva de la relación arrendaticia en tanto que, siendo las dos arrendatarias, solo ha quedado una de ellas, doña Amparo explotando el negocio. Aun cuando se considerara dicho cambio subjetivo como un traspaso por la cesión de la cuota correspondiente a doña Salome en beneficio de la otra arrendataria, ello no daría lugar a la causa resolutoria prevista en el artículo 35 en relación con el artículo 32 de la LAU .

El citado precepto considera como causa de resolución del contrato la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32, exigiendo este precepto que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador su decisión de traspasar y el precio. 

En este caso, las partes convinieron quela arrendataria podía realizar la cesión, tal y como establece la ley, y la novación subjetiva que en este caso se produjo fue consentida por la arrendadora, debiendo entenderse cumplido el requisito de la notificación fehaciente establecido tanto en la ley como en el contrato. Y ello porque la actora reconoció que solamente una de las arrendatarias le pagaba la renta, cuando con anterioridad lo hacían las dos; nunca antes de este procedimiento, cuando las partes mantuvieron conversaciones sobre la duración del contrato se puso de manifiesto esa novación subjetiva y la propia demandante le reconoce la condición de única arrendataria al dirigir la demanda solamente contra ella.

El Tribunal Supremo aunque en el caso de la comunicación de la subrogación por fallecimiento del arrendatario en los casos de arrendamiento de vivienda, en la sentencia del Pleno de 20 de julio de 2018, ha modificado su doctrina anterior en relación a la exigencia de notificación.

Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.

Renta antigua: La subrogación en los arrendamientos distintos de vivienda.

Hechos:

Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda de fecha 31 de diciembre de 1979.

El actual arrendatario lo es por subrogación, desde el fallecimiento del arrendatario que se produjo el 29 de marzo de 1991.

Con fecha 15 de diciembre de 2011, el arrendatario fue notificado de que el contrato quedaría extinguido con fecha 31 de diciembre de 2014, por aplicación de la dispuesto en la LAU 1994.

El demandado no se mostró conforme con la finalización del contrato en tal fecha, lo que motivó la presentación de la demanda por el arrendador con la finalidad de que se declarara judicialmente tal extinción por aplicación de la Disposición Transitoria 3.ª de la LAU 1994.

El juzgado desestimó la demanda, y lo mismo la Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo en sentencia de 30 de enero de 2018, desestimó el recurso de casación y confirmó la sentencia recurrida.

Considera el Supremo que hay que reiterar la argumentación de la sentencia recurrida cuando señala: Nos encontramos, en definitiva en el presente caso, con un derecho enteramente consolidado e integrado en el patrimonio del arrendatario antes de la entrada en vigor de la nueva Ley, que no puede verse menoscabado o perjudicado como consecuencia de ésta, por todo ello procede desestimar el motivo alegado en el recurso de apelación interpuesto relativo a la extinción del arrendamiento por subrogación del descendiente del arrendatario del local de negocio por fallecimiento, cuando aconteció dicha subrogación con anterioridad a la vigencia de la LAU de 1994.

En efecto, los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 -como es el caso- subsistirán a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste (DT Tercera. B.3. párrafo primero). Habiéndose producido la subrogación del hoy demandado como arrendatario en el contrato que su padre había concertado en el año 1979 -subrogación que tuvo lugar con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 60 de la LAU 1964 - el arrendatario a todos los efectos era el hoy demandado en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley y, en consecuencia, la norma transitoria se aplica a éste y no al inicial arrendatario, siendo así que dicha norma contempla exclusivamente las subrogaciones posteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley prescindiendo de las que se hayan podido producir con anterioridad a dicho momento según la legislación entonces vigente. De esta forma el arrendamiento podrá extenderse a toda la vida del arrendatario y, en su caso, a la del cónyuge que se subrogue, o a un máximo de veinte años desde la entrada en vigor de la LAU 1994 si la subrogación se produce a favor de un descendiente.

¿Es exigible en todo caso una penalización de 22.000€ para caso de desistimiento en un alquiler de local?

En un contrato de arrendamiento de local de negocio se pacta una clausula penal de 22.000 euros si el inquilino desiste del alquiler antes de llegar a su término.

El arrendatario dejó el local antes del plazo pactado (el 31 de agosto de 2011, cuando la fecha de finalización prevista era el 1 de julio de 2017).

El local se arrendó de nuevo el 31 de octubre de 2011.

El Juzgado de 1ª Instancia condena al inquilino a pagar en su totalidad la penalización pactada.

Apelada esta sentencia la Audiencia Provincial de Pontevedra (s.25/06/2015) la revoca y condena al apelante a pagar 6.412,47 euros más los intereses legales desde la fecha de citación a juicio.

La AP que no admite la invocación del casero de la inaplicabilidad de la moderación en la clausula penal por cuanto el desistimiento implica un incumplimiento total.

Por el contrario considera la AP que la jurisprudencia, cuando ha aplicado la doctrina anterior al desistimiento en el arrendamiento urbano, sea la cláusula prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos o en pacto contractual (como en el presente caso) ha sido la contraria.

La sentencia de 3 febrero 2006 ya estableció la moderación, para mantener la igualdad y el equilibrio entre arrendador y arrendatario. La de 7 junio del mismo año también la acepta, al constar una nueva ocupación. La de 5 julio 2006 alude a que procede la moderación y no cabe en casación, discutirla. En el mismo sentido, sentencias de 30 octubre 2007 y 18 marzo 2010 .

En definitiva la justificación de la moderación la hace la sentencia de 9 abril 2012 en estos términos:

La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años - significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento , en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretación jurisprudencial del artículo 56 LAU 1964 , invocada por la parte recurrente).Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento ; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada

Las razones que justifican la moderación de la cláusula penal en los casos de desistimiento de la relación contractual arrendataria son, en primer lugar, que ésta pretende una indemnización global por incumplimiento total del contrato, a partir del desistimiento , siendo así que la cláusula penal tiene como función, además de la coercitiva, la liquidadora de daños y perjuicios (artículo 1152 del Código civil y sentencias de 26 marzo de 2009 , 10 noviembre 2010 , 21 febrero 2012) y no cabe aplicarla automática y enteramente, cuando consta que es superior a los que se han producido realmente.

En segundo lugar, si el arrendador percibiese la totalidad de la cláusula penal y, además, rentas de un nuevo arrendatario (extinguido el anterior por el desistimiento) se daría un claro enriquecimiento injusto.

En tercer lugar, el principio de pacta sunt servanda no siempre puede aplicarse literalmente.

La AP valora la posibilidad de moderar la cláusula penal pactada en nuestro caso para el supuesto de desistimiento unilateral del inquilino, que tuvo lugar a los dos años de celebrado el contrato pactado con un duración de nueve. La relación arrendaticia cesó en agosto de 2011, mes este que condenamos a pagar al demandado, no así a partir de ahí.

Consta reconocido que el nuevo contrato de alquiler se suscribió por los arrendadores el 31 de octubre siguiente con un nuevo arrendatario para su local de negocio. Así las cosas resulta absolutamente desproporcionado la indemnización que se le reconoció en la instancia, esto es, 22.000 euros porque cae de lleno en el enriquecimiento injusto además de resultar manifiestamente irrazonable con arreglo a los criterios jurisprudenciales que acabamos de señalar en los anteriores párrafos.