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miércoles, 30 de septiembre de 2020

Utilización incorrecta del desahucio por precario.

 

HECHOS:

El Juzgado de primera instancia dicta sentencia de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes de la vivienda propiedad de la demandante.

Los perjudicados por la sentencia recurren en alzada invocando tener título para su ocupación, en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito con el anterior propietario antes de que se lo hubiera adjudicado la demandante.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 29 de julio de 2020, estima el recurso de apelación y revoca la sentencia  del Juzgado, dejando sin efecto el desahucio.

Recuerda la AP que no es pacífica en la doctrina de las Audiencias si las consecuencias de la extinción del contrato de arrendamiento, previstas en el artículo 13 de la L.A.U. por adjudicación de la finca en un procedimiento de ejecución, supone que el arrendatario se convierta en un precarista o por el contrario el nuevo propietario debe acudir al procedimiento declarativo correspondiente, para que se declare la extinción del contrato de arrendamiento.

En la primera postura podemos citar la sentencia de la AP de Jaén de 6 de noviembre del 2.019 y sentencia de la AP de Tarragona de 26 de septiembre del 2.019 y, aplicando la literalidad del artículo 13 de la LAU, consideran que la extinción del contrato supone que el arrendatario pierde el título para ocupar la finca y sería un mero precarista.

En la segunda postura se sostiene que la existencia del contrato de arrendamiento supone que el ocupante tiene título y que la aplicación del artículo 13 es ajeno al procedimiento de desahucio. En este sentido la sentencia de la AP de Pamplona de 22 de noviembre del 2.019 y la de Gijón de 15 de enero del 2020.

En esta última sentencia en un supuesto prácticamente idéntico al presente, en el que se ocultó la existencia de un contrato de arrendamiento y que estaba siendo ocupada por personas conocidas, se dice que: el presupuesto de la acción de desahucio por precario es que el ocupante carezca de título, no que tenga un título litigioso y así en la demanda se dice que la vivienda de autos, de su propiedad, está ocupada por personas desconocidas y solo en el acto de la vista alega la actora de forma totalmente extemporánea -ya que como hemos señalado conocía perfectamente la existencia de la relación arrendaticia- que éste ha perdido su vigencia por aplicación del artículo 13 de la LAU, al haberse extinguido el derecho del arrendador sobre la finca por la adjudicación de la misma, cambiándose totalmente la fundamentación de su demanda y por tanto si hay un contrato que el arrendador considera que se ha extinguido, deberá acudir a la acción pertinente para obtenerla declaración de la extinción de dicha relación, que no es la de precario, pues éste presupone la inexistencia de título.

Por lo tanto, si en la demanda no se identificaba a los ocupantes y se alegaba que eran desconocidos, cuando no lo eran. Se indicaba que la ocupación había sido ilícita, cuando no era cierto, pues la ocupación se basaba en un contrato de arrendamiento, por lo que, no se cuestionaba ni el contrato, ni que hubiera perdido vigencia por aplicación del artículo 13 de la L.A.U. Por lo que no habiéndose cuestionado en el momento procesal oportuno -la demanda- que el contrato de arrendamiento que amparaba la posesión del demandado de la finca, no cabe más que estimar el recurso y desestimar la demanda, debiendo el demandante acudir al procedimiento declarativo correspondiente a fin de que se decida sobre la extinción del contrato de arrendamiento que ampara la posesión del demandado.

lunes, 28 de septiembre de 2020

COVID 19: Una reflexión personal (II)

 

En mi anterior incursión en este tema, cinco meses han transcurrido, hacía una consideración introductoria que, para evitar innecesarias repeticiones, doy ahora por reproducida.

Evidentemente la situación no ha mejorado, más bien ha ido a peor, puesto que este es un blog dedicado a cuestiones inmobiliarias permítaseme el siguiente símil:

En España estamos como en una Comunidad de propietarios en la que se detectaran importante fallos estructurales en el edificio, que pueden provocar su derrumbamiento a medio plazo y el administrador, en lugar de encargar el estudio de la solución a un arquitecto y buscar la forma de financiar la reparación, dedica su esfuerzo a denostar al presidente de la Comunidad, porque fue elegido por turno y no democráticamente.

Al parecer su inconfesable interés es ese cargo de presidente de la Comunidad, a pesar de que sabe que la Ley no permite que lo ostente quien no sea copropietario del edificio.

Por otra parte ese único vecino, que existe en todas las comunidades, que se preocupa habitualmente por la marcha de los asuntos, en lugar de alertar a los demás sobre la gravedad del momento, se dedica a repartir cartas promoviendo la adhesión al presidente actual, precisamente porque fue elegido por turno , como siempre se ha hecho, aunque en alguna ocasión el turno no se respetó porque correspondía a un señor de edad provecta.

Por último otro copropietario ha anunciado que convocará una junta extraordinaria para destituir al administrador, proponiéndose como sustituto del mismo. Esta propuesta no parece que vaya prosperar porque ese señor no goza de las simpatías suficientes entre los miembros de la Comunidad de habitualmente asisten y votan en las juntas y tampoco tiene  suficiente poder de convocatoria para obtener la confianza y el voto de los demás condueños del edificio.

A lo mejor la solución consiste en llevar a cabo esa junta extraordinaria teniendo como único tema en el orden del día, la solución del grave problema estructural del edificio, proponiendo para ello un experto administrador libre de rastreros intereses, ajenos al asunto, y fomentando por todos los medios la participación de quienes se van a ver afectados si esa solución no se lleva a cabo en el tiempo oportuno.

viernes, 11 de septiembre de 2020

LAS PEQUEÑAS REPARACIONES A CARGO DEL INQUILINO (4)

Aunque este tema ya ha sido tratado con anterioridad, lo escaso de su regulación en la Ley de Arrendamientos Urbanos aconseja detallar nuevamente decisiones de los Tribunales sobre esta cuestión:

1.- Deterioros en el parquet. El suelo del parquet está anormalmente desgastado, está marcado por profundas ralladuras y también está pintado, y el desmerecido estado en que se encuentra exige para su reparación su pulido y barnizado, acreditada la existencia de los desperfectos en el parquet y siendo los mismos imputables a los arrendatarios, corresponde a ellos la reparación  (SAP Barcelona 24/07/2020).

2.- Pintura: La partida reclamada no puede ser estimada, pues nos encontramos ante desperfectos por pintura que no exceden del desgaste propio del transcurso del tiempo o del normal uso de la vivienda arrendada, tampoco puede obligarse al inquilino, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda al cesar en su ocupación por el inquilino. (SAP Barcelona 24/07/2020).

3.- Piscina: El vaciado, limpieza de la piscina y llenado, no es un daño, ni pequeña reparación a cargo del inquilino. (SAP Barcelona 13/07/2020)

4.- Daños por filtraciones: Corresponde asumirlos al inquilino que no ha determinado exactamente cuando han ocurrido los supuestos daños por filtración y que su origen fuera responsabilidad del arrendador, ni cual fue el origen de la filtración, o que el arrendador no hubiese actuado con diligencia necesaria. Tampoco se ha explicado porque no fueron separados los muebles de la pared para que no se dañasen. (SAP La Coruña 30/06/2020)

5.- Pavimento. Corresponde la reparación a la inquilina que no ha demostrado que el mal estado del mismo no es culpa suya, ya que la prueba practicada permite considerar acreditado que los daños en el suelo de la vivienda exceden del uso normal de la misma. (SAP La Coruña 19/06/2020)

6.- Pintura: Tras dos años de arrendamiento no está justificado que las paredes de la vivienda presentaran el estado que se refleja en el acta notarial, y el hecho de que los inquilinos tuvieran dos hijos menores no justifican los deterioros. En todo caso, el artículo 1564 CC dice que el arrendatario es responsable de los deterioros causados por personas de su casa, como es el caso de los niños. (SAP Barcelona 2/06/2020)

7.- Retirada de enseres: Sobre esta reclamación, es claro que el arrendatario debe desalojar la vivienda de aquellos enseres que no son de la propiedad y dejarla vacía. No se discute que se dejaron diversos enseres, debe asumir el coste de retirarlos. (SAP Barcelona 2/06/2020)

8.- Reparación de persianas y aire acondicionado. Por el tiempo transcurrido entre la devolución de la vivienda por el inquilino, en julio de 2015, y su reparación por la arrendadora, en junio y julio de 2016, no es posible alcanzar la conclusión probatoria, en los presentes

 

martes, 25 de agosto de 2020

Propiedad Horizontal: Transformación de local comercial en dos viviendas.

 La comunidad de propietarios demanda a una copropietaria solicitando que se declare contraria a derecho la división del local de su propiedad sito en el edificio para integrar dos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, así como que se declaren contrarias a derecho otras obras realizadas por la demandada, solicitando la reposición de lo edificado a su estado original.

El juzgado de primera instancia desestima en parte la demanda por entender que el cambio de destino de local a vivienda y el hecho de que tal conversión no se encontraba prohibida por los estatutos, estimando la demanda en el sentido de condenar a la demandada a reintegrar el estado de cosas al momento anterior al de la realización de las obras que afectan al exterior del edificio.

La Audiencia Provincial confirma la sentencia de instancia y desestima la apelación de la Comunidad.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de julio de 2020, estima el recurso de casación de la Comunidad  y consecuentemente estima en su totalidad la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios.

Considera el Supremo que el único motivo de recurso invocado por la Comunidad:  La infracción del artículo 8LPH, sin contenido desde la reforma operada por la Ley 8/2013, y el vigente artículo 10 LPH, en relación con el artículo 396 CC, en cuanto a la distinción entre división material y jurídica de un componente privativo en régimen de propiedad horizontal y la necesidad de autorización de la comunidad de propietarios en caso de división jurídica cuando los estatutos no permitan tal división, con oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

La sentencia núm. 551/2018, de 8 de octubre, mantiene igual doctrina en el sentido de que:"si la pretensión del titular es verificar una división jurídica, de tal manera que un piso o local pase a ser dos o más, con desaparición de la cuota de propiedad inicial y la asignación de otras distintas, aunque fuera con la suma de lo mismo, se necesita el acuerdo, unánime de la Junta de Propietarios, toda vez que se entiende que hay modificación del Título, y así lo dispone el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal con absoluta claridad".

En la actualidad el artículo 10.3 b) LPH, según redacción dada Modificado por la Disposición Final 1.4 de la Ley dispone que requerirán autorización administrativa: "Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte", de modo que, con independencia de que los nuevos elementos creados fueran objeto o no de inscripción registral, la validez de la división efectuada requería un acuerdo comunitario favorable y una autorización administrativa, sin que dichos requisitos concurran en el presente caso.

De la prueba practicada se desprende que, sin perjuicio de que no existiera prohibición estatutaria de división de los elementos integrantes de la propiedad horizontal -si tal prohibición existiera, ninguna discusión podría suscitarse- la división realizada por la demandada convirtiendo un local en dos viviendas independientes requería inicialmente un acuerdo de aprobación comunitaria por una mayoría de tres quintos nominal y de coeficientes, lo que no ha existido.

sábado, 1 de agosto de 2020

El seguro de vida en un préstamo hipotecario.

Aunque el seguro de vida parezca formar parte del papeleo administrativo que se firma en un préstamo hipotecario, conviene destacar que se trata de un documento que tiene sus propios requisitos, que conviene cumplir so pena de dejar sin efecto ese seguro, aún cuando se haya pagado la prima.

HECHOS.

El 13 de octubre de 2010, la interesada suscribe una póliza de seguro de vida combinado vinculado a un contrato de préstamo hipotecario.

El cuestionario de salud fue cumplimentado por una empleada del banco acreedor, del mismo grupo que la aseguradora, con las respuestas dadas por la asegurada. De estas respuestas resulta, en lo que interesa: (i) negó los siguientes extremos: (a) tener alguna alteración física o funcional; (b) haber seguido algún tratamiento médico, y (c) consumir o haber consumido habitualmente algún medicamento con o sin prescripción médica; y (ii) respondió afirmativamente a la pregunta de si tenía buen estado de salud.

El 8 de marzo de 2015, se produjo el fallecimiento de la asegurada.

La aseguradora rehusó atender el siniestro por haber resultado probado que la fallecida no había sido veraz en el cuestionario de salud.

El Juzgado de primera instancia estimó la reclamación del viudo por importe de 82.656,57 euros por considerar que la fallecida, aunque había infringido du deber de declarar el riesgo, no incurrió en dolo o culpa grave, sino meramente en culpa leve, puesto que la forma en que se cumplimentó el cuestionario pudo infundir en ella la idea de la escasa relevancia de sus respuestas, y la creencia de formalizar un trámite meramente accesorio.

La Audiencia Provincial estimo el recurso de apelación de la aseguradora y desestimó la demanda, por entender que ocultó dolosamente datos relevantes sobre su salud y que faltó a la verdad en dicho cuestionario al afirmar que su estado de salud era bueno.

El Tribunal Supremo, sentencia de 1 de julio de 2020, desestimó el recurso de casación y confirmó la sentencia de la AP, por las siguientes razones:

De las respuestas de la asegurada resulta acreditado que, tras ser expresamente preguntada al respecto, negó (i) padecer enfermedad alguna, (ii) seguir tratamiento médico, (iii) haber sido sometida a alguna intervención quirúrgica, y (iv) consumir o haber consumido habitualmente medicación. Por el contrario, según resulta de su historial médico, al tiempo de suscribir la póliza tenía antecedentes clínicos, que no podía razonablemente desconocer, en concreto: (i) desde el año 2004, le había sido diagnosticado hipertensión arterial por lo que seguía un tratamiento médico, con prescripción de hasta cuatro medicamentos; (ii) en el año 2008, se le diagnosticó una hipertrofia ventricular izquierda, e insuficiencia tricuspídea; (iii) desde el año2004 padecía asma bronquial; (iv) también se le diagnosticó un síndrome ansioso depresivo; (v) en 2006 había sufrido de cólicos nefríticos; y (vi) en el año 2009, se le intervino quirúrgicamente de túnel carpiano bilateral; todo ello antes de firmar el cuestionario, que tuvo lugar en el año 2010.

miércoles, 15 de julio de 2020

La moderación de cláusula penal por incumplimiento de contrato


HECHOS:


En un contrato de  contrato de compraventa de vivienda,dos plazas de garaje y dos trasteros se pacta la siguiente cláusula: "Será causa de resolución de pleno derecho del presente contrato de compraventa el impago de tres o más de las cantidades aplazadas del precio, tanto consecutivas como alternas. En caso de producirse el incumplimiento mencionado, el vendedor podrá resolver el contrato de compraventa de acuerdo con lo dispuesto en el art.1504 del CC, a cuyo fin requerirá al comprador de resolución. Producida la resolución, el comprador perderá, en beneficio del vendedor, las cantidades entregadas hasta ese momento a cuenta del precio, considerándose dicha pérdida en concepto de indemnización de daños y perjuicios que al vendedor le provoca la no consumación de esta compraventa."


Habiendo recibido el vendedor  85.000 euros, el comprador deja de pagar el precio aplazado, lo que provoca una demanda solicitando el vendedor  la resolución del contrato y la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta.


El juzgado de 1ª instancia declara resuelto el contrato, si bien consideró que procedía que por la parte vendedora se retuviera únicamente la mitad de la cantidad satisfecha por el comprador en concepto de precio, o sea la de 43.500 euros, reintegrando el resto al mismo comprador.


La Audiencia Provincial desestima la apelación del  vendedor.


El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de junio de 2020, casa la sentencia de la Audiencia y estima íntegramente la demanda interpuesta por el vendedor.


Considera el Supremo que dada a redacción de la cláusula en cuestión, la solución adoptada por la sentencia recurrida, basada en la consideración de que los efectos de aplicación de la cláusula resultan excesivamente onerosos para el comprador, no se ajusta a la doctrina de esta sala sobre la cuestión debatida.


Entre las más recientes, la sentencia n.º 325/2019, de 6 de junio, y la 57/2020, de 28 enero reiteran que "es doctrina constante de esta Sala que cuando la cláusula penal está establecida para un determinado incumplimiento, aunque fuera parcial o irregular, no puede aplicarse la facultad moderadora del artículo 1154 del Código Civil si se produce exactamente la infracción prevista; o por decirlo con otras palabras, que la moderación procede cuando se hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación para cuyo incumplimiento total la pena se estableció, de modo que, como afirma la doctrina, la finalidad del repetido artículo no reside en resolver la cuestión de si se debe rebajar equitativamente la pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las partes, al pactar la pena, pensaron en un incumplimiento distinto del producido."


En este caso el incumplimiento previsto para la aplicación de la pena ha sido precisamente el que se ha dado por la parte demandada, lo que impide según dicha doctrina la moderación.