La Sociedad Pública de Alquileres. Efectos colaterales.

Conforme se señala en su web la SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER S.A el pasado 20 de Abril de 2012 ha acordado su disolución, con el cese de su Consejo de Administración y el nombramiento de un Liquidador para que proceda, ordenadamente, a la realización de las operaciones liquidatorias.

A este respecto quizá sea curioso recordar que el 8 de julio de 2010 la Ministra del ramo declaraba ante el Senado que la Sociedad Pública de Alquiler es una sociedad cada vez más útil y más experta, que nació en tiempos de bonanza económica, especialmente en el sector de la construcción, y cuyas actuaciones se han convertido en una valiosa herramienta para impulsar el mercado de la vivienda en alquiler en tiempos más difíciles que aquellos y que su futuro es el de la continuidad. Se ve que no gozaba del don de profecía.

Sin embargo ahora que estamos en plena campaña de Renta conviene recordar que la cesión de un piso a la SPA para que se encargue de su arrendamiento puede conllevar la imposibilidad para el dueño de acogerse a las reducciones del 60% o el 100%, previstas para los arrendamientos de vivienda en el IRPF.

En tal sentido la Dirección General de los Tributos en consulta vinculante de 16/11/2006, ha declarado:

En los casos de arrendamientos de viviendas a través de sociedades públicas de alquiler, la reducción del 50 por 100 del rendimiento neto estará condicionada a la forma en que se instrumente la contratación.

A) Si la labor de la sociedad es de mera intermediación, deberá entenderse que todo el ingreso que se perciba del inquilino final son ingresos del titular de la vivienda, que, a su vez, deducirá como gasto el porcentaje que, en su caso, se fije a favor de la sociedad estatal como coste por los servicios y garantías recibidos. En este supuesto puede ser de aplicación la reducción.

B) Si, por el contrario, es la sociedad quien aparece como arrendadora frente al inquilino, los ingresos que la sociedad estatal satisfaga al titular de la vivienda constituirán los rendimientos íntegros del capital inmobiliario para éste, que no podrá aplicar la reducción del 50 por 100 sobre los rendimientos netos obtenidos por el arrendamiento, al haber contratado con una persona jurídica que no puede destinar el inmueble a constituir su vivienda.

Adicionalmente las cantidades satisfechas por la entidad estarán, en este supuesto, sujetas a retención.

Si, como parece desprenderse de los antecedentes y de la documentación aportada, esta última es la forma de contratación de la cesión de la vivienda, la consultante no podrá practicar la reducción del 50 por 100 contemplada en el artículo 21.2 de la Ley del Impuesto.

El alquiler como retribución en especie

La imparable paralización de la venta de pisos ha traído como consecuencia el incremento de la vivienda en alquiler.

Existe un aspecto que puede considerarse favorable para el inquilino y conviene por lo tanto desarrollar siquiera sea someramente, es el que da título a este trabajo, la posibilidad de pactar con el empleador que la vivienda alquilada por el empleado sea una retribución en especie.

Esta alternativa tiene a mi juicio dos facetas favorables para el trabajador por cuenta ajena:

El Tablón Edictal de Sanciones de Tráfico

En el BOE nº 285 de 25/11/2010 se publica Orden INT/3022/2010, de 23 de noviembre, por la que se regula el Tablón Edictal de Sanciones de Tráfico.

A mi modo de entender lo más novedoso de esta Orden es que la notificación a través del Tablón Edictal de Sanciones de Tráfico será única, de manera que todas las notificaciones a que den lugar los procedimientos sancionadores en materia de tráfico, en el caso de que no hayan podido ser notificadas al interesado en su domicilio o en su Dirección Electrónica Vial, tendrán que publicarse en dicho Tablón y sustituirá a la notificación mediante edictos que actualmente se lleva a cabo por medio de anuncios en el tablón de edictos del Ayuntamiento, en el Boletín Oficial del Estado, de la Comunidad Autónoma o de la Provincia.

Del mismo modo se afirma el carácter universal y gratuito de la consulta al Tablón Edictal de Sanciones de Tráfico, que será libremente accesible a través de Internet a todos los ciudadanos conforme al principio de igualdad consagrado en el articulo 4.b) de la citada Ley 11/2007, de 22 de junio, de manera que ningún ciudadano pueda sentirse discriminado por el hecho de no disponer de los medios electrónicos necesarios.

En tal sentido se establece el acceso de los ciudadanos a esa información mediante aplicaciones estándar y sin necesidad de utilizar ningún mecanismo de identificación y autenticación.

Así mismo se establece en la sede electrónica del Organismo Autónomo Jefatura Central de Tráfico un sistema de búsqueda avanzado que permitirá a los ciudadanos localizar si tienen edictos publicados en el Tablón Edictal de Sanciones de Tráfico, así como su recuperación e impresión, tanto de los que se encuentren dentro del plazo de publicación como de aquéllos en los que dicho plazo haya concluido y en las oficinas de información y atención al ciudadano de la Administración General del Estado, así como en las equivalentes de la Administración Local de los organismos que envíen edictos para su publicación en el Tablón Edictal de Sanciones de Tráfico, se facilitará la consulta pública y gratuita a éste. Con ese fin, en cada una de ellas existirá, al menos, un terminal informático a través del cual se podrán realizar búsquedas en el Tablón Edictal de Sanciones de Tráfico.

IRPF en inmuebles arrendados

El tratamiento fiscal en IRPF de los rendimientos obtenidos por los arrendadores de inmuebles puede ser considerado como el que recibe el trato más beneficioso por la AEAT, en concreto cuando se refiere a arrendamientos de vivienda habitual del inquilino.

En estos casos el rendimiento neto obtenido se reducirá en un 50 %. Dicha reducción será del 100 %, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al IPREM.

El IPREM - indicador público de renta de efectos múltiples- para el 2010 ha quedado fijado por el Gobierno en 532,51 euros mensuales. El Salario Mínimo Interprofesional por su parte quedó fijado en 633,30 euros mensuales.

Sin embargo la Ley establece, que el arrendatario deberá comunicar anualmente al arrendador, en la forma que reglamentariamente se determine, el cumplimiento de estos requisitos.

En tal sentido el Reglamento del IRPF dispone:
El arrendatario deberá presentar al arrendador con anterioridad a 31 de marzo del ejercicio siguiente a aquél en el que deba surtir efectos, una comunicación con el siguiente contenido:

a) Nombre, apellidos, domicilio fiscal y número de identificación fiscal del arrendatario.
b) Referencia catastral, o en defecto de la misma, dirección completa, del inmueble arrendado objeto de la presente comunicación que constituyó su vivienda en el período impositivo anterior.
c) Manifestación de tener una edad comprendida entre los 18 y 35 años durante todo el período impositivo anterior o durante parte del mismo, indicando en este último caso el número de días en que cumplió tal requisito.
d) Manifestación de haber obtenido durante el período impositivo anterior unos rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.
e) Fecha y firma del arrendatario.
f) Identificación de la persona o entidad destinataria de dicha comunicación.

En todo caso, el arrendador quedará obligado a conservar la citada comunicación debidamente firmada.

Teniendo en cuanta el último párrafo de esta norma, obligación de tener a disposición de las autoridades fiscales ese documento, ¿Qué ocurre si el inquilino se niega a entregarlo?.

Sin perjuicio de que pueda ser incorporado al contrato como causa de resolución del mismo, a expensas de la decisión judicial, es conveniente dar a conocer que existe una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos, en la que se declara taxativamente que si se cumplen los requisitos de edad del arrendatario y cuantía de sus rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas previstos en el artículo 23.2.2º de la Ley del Impuesto, el arrendador podrá aplicar la reducción del 100 por 100 del rendimiento neto. El incumplimiento por parte del arrendatario del deber de emitir la comunicación anual en la forma reglamentaria no puede hacer perder dicha reducción al arrendador.

En este punto conviene sin embargo recordar que si no se ha declarado un arrendamiento con derecho a reducción, ésta no podrá practicarse si aflora como consecuencia de una inspección o comprobación fiscal.

EL SILENCIO ADMINISTRATIVO (II)

Como complemento a lo ya dicho parece interesante reseñar algunas resoluciones recientes del Tribunal Supremo y Tribunales Superiores de Justicia en relación con la falta de respuesta de la Administración Pública a solicitudes o reclamaciones de los ciudadanos.

El Tribunal Supremo en sentencia de dieciocho de Enero de dos mil diez revoca la sentencia del Tribunal Superior de Justicia que entendió concedida por silencio administrativo la licencia comercial para la ampliación de una gran superficie comercial en la localidad de Barbastro, por entender que no concurren los requisitos para aplicar la doctrina del silencio administrativo positivo.

El Tribunal Supremo en sentencias de 4 de marzo y veintinueve de Marzo de dos mil diez se pronuncia a favor de la estimación del silencio administrativo positivo, anulando Acuerdos del Consejo de Ministros y estimando la solicitud de rehabilitación de los interesados (Guardias Civiles) por considerar que la Ley 44/1999 únicamente contempla el silencio negativo para "los procedimientos en materia de evaluaciones, clasificaciones, ascensos, destinos y recompensas cuya concesión deba realizarse a solicitud del personal del Cuerpo de la Guardia Civil", a los que no puede equipararse el encaminado a resolver sobre la rehabilitación de quien dejó de pertenecer a él por ser condenado a pena de inhabilitación.

El Tribunal Superior de Justicia de Canarias en sentencia de 8 de septiembre de 2009 resuelve no admitir la aplicación del silencio administrativo positivo en solicitud de concesión para la instalación y explotación de una granja de cultivos marinos por considerar que en ningún caso podría la recurrente adquirir por silencio administrativo la concesión solicitada pues la misma recae sobre bienes de dominio publico, y el art. 43.2 de la Ley 30/1992 del Régimen jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo común excluye de los efectos positivos del silencio administrativo, los procedimientos cuya estimación tuviera como consecuencia que se transfieran al solicitante o a terceros facultades relativas al dominio publico.

El Tribunal Superior de Justicia del País Vasco en sentencia de veintisiete de julio de dos mil nueve considera de aplicación en una solicitud de renovación de la autorización de residencia y trabajo se regula en el art. 36 y siguientes de la Ley de Extranjería, , la institución del silencio administrativo positivo, si la Administración no ha dictado y notificado la correspondiente resolución, en el plazo de 3 meses.

El Tribunal Superior de Justicia de Galicia en sentencia de tres de Marzo de dos mil diez revoca la del Juzgado de lo Contencioso por la que se estima la demanda interpuesta por una Asociación cultural y deportiva contra la resolución del Tribunal Económico-Administrativo por la que se desestima la concesión de la exención del Impuesto sobre Bienes Inmuebles prevista en el artículo 62 Real Decreto legislativo 2/2004, de 5 de marzo , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales así como solicitud de estimación , por silencio administrativo positivo, de la exención del mencionado impuesto. Considera el Tribunal Superior de Justicia que “Olvida el juzgador que la norma aplicable viene constituida por el Real Decreto 803/1993 precedente legislativo inmediato del vigente Reglamento de gestión e inspección de tributos de aprobado por Real Decreto 1065/2007 contempla en su anexo 4 los procedimientos que ha de entenderse desestimados por silencio administrativo negativo en el caso de que no recayere resolución expresa en el plazo de 6 meses, y en su numero 98 recoge expresamente el procedimiento para la concesión de beneficios fiscales en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, previsto en el artículo 78.2 de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre , reguladora de las Haciendas Locales

EL SILENCIO ADMINISTRATIVO

A efectos prácticos podemos considerar como silencio administrativo la falta de respuesta de un Órgano de la Administración, ante una solicitud, reclamación o impugnación de un ciudadano.

La promulgación de la Ley 30/1992 del Régimen jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo común supuso la modificación del sentido tradicional del silencio administrativo, hasta ese momento desestimatorio, si bien como se manifiesta en la propia norma:
El objetivo de la Ley no es dar carácter positivo a la inactividad de la Administración cuando los particulares se dirijan a ella. El carácter positivo de la inactividad de la Administración es la garantía que se establece cuando no se cumple el verdadero objetivo de la Ley, que es que los ciudadanos obtengan respuesta expresa de la Administración y, sobre todo, que la obtengan en el plazo establecido. El silencio administrativo, positivo o negativo, no debe ser un instituto jurídico normal, sino la garantía que impida que los derechos de los particulares se vacíen de contenido cuando su administración no atiende eficazmente y con la celeridad debida las funciones para las que se ha organizado. Esta garantía, exponente de una Administración en la que debe primar la eficacia sobre el formalismo, sólo cederá cuando exista un interés general prevalente o, cuando realmente, el derecho cuyo reconocimiento se postula no exista.

En tal sentido, en su redacción inicial la Ley 30/1992 declaraba que el incumplimiento de la obligación de resolver “dará lugar a la exigencia de responsabilidad disciplinaria o, en su caso, será causa de remoción del puesto de trabajo” .
Actualmente la sanción de remoción del puesto de trabajo del funcionario responsable ha quedado suprimida.

Los efectos de la falta de notificación de resolución expresa, en tiempo y forma, en procedimientos iniciados a solicitud de interesado son:

A.- Regla general: Entenderla estimada por silencio administrativo, excepto en los supuestos en los que una norma con rango de Ley por razones imperiosas de interés general o una norma de Derecho comunitario establezcan lo contrario.
A.a.- Excepciones: El silencio tendrá efecto desestimatorio en los procedimientos relativos al ejercicio del derecho de petición, a que se refiere el artículo 29 de la Constitución, aquellos cuya estimación tuviera como consecuencia que se transfirieran al solicitante o a terceros facultades relativas al dominio público o al servicio público, así como los procedimientos de impugnación de actos y disposiciones. No obstante, cuando el recurso de alzada se haya interpuesto contra la desestimación por silencio administrativo de una solicitud por el transcurso del plazo, se entenderá estimado el mismo si, llegado el plazo de resolución, el órgano administrativo competente no dictase resolución expresa sobre el mismo.

B.- La estimación por silencio administrativo tiene a todos los efectos la consideración de acto administrativo finalizador del procedimiento. La desestimación por silencio administrativo tiene los solos efectos de permitir a los interesados la interposición del recurso administrativo o contencioso-administrativo que resulte procedente.

C.- La obligación de dictar resolución expresa se sujetará al siguiente régimen: a) En los casos de estimación por silencio administrativo, la resolución expresa posterior a la producción del acto sólo podrá dictarse de ser confirmatoria del mismo. b) En los casos de desestimación por silencio administrativo, la resolución expresa posterior al vencimiento del plazo se adoptará por la Administración sin vinculación alguna al sentido del silencio.

D.- Los actos administrativos producidos por silencio administrativo se podrán hacer valer tanto ante la Administración como ante cualquier persona física o jurídica, pública o privada. Los mismos producen efectos desde el vencimiento del plazo máximo en el que debe dictarse y notificarse la resolución expresa sin que la misma se haya producido, y su existencia puede ser acreditada por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, incluido el certificado acreditativo del silencio producido que pudiera solicitarse del órgano competente para resolver. Solicitado el certificado, éste deberá emitirse en el plazo máximo de quince días.

Renta 2008 deducción por alquiler

Estamos ya en temporada de declaraciones de renta y la estrenamos con una importante novedad para los inquilinos: hay una deducción general introducida en este ejercicio para los inquilinos. Ya he hecho en otra ocasión un análisis comparativo entre las distintas autonomías de la deducción por alquileres en el IRPF y ahora me gustaría analizar esta deducción en la declaración de la renta de 2008 para los inquilinos.

Con efectos de 1º de enero de 2008 y vigencia indefinida los contribuyentes que se encuentren en situación de arrendamiento de su vivienda habitual podrán deducir en su declaración de IRPF próxima, el 10,05% de las cantidades satisfechas durante ese ejercicio (1 de enero a 31 de diciembre de 2008) en concepto de alquiler de la que haya sido su vivienda habitual, siempre que cumplan los siguiente requisitos:

Base imponible del contribuyente inferior a 24.020 euros anuales.

Por base imponible deberá entenderse la suma de la base imponible general y la base imponible del ahorro una vez realizadas las oportunas deducciones.

La base máxima de esta deducción será de:

a) Cuando la base imponible sea igual o inferior a 12.000 euros anuales: 9.015 euros anuales
b) Cuando la base imponible esté comprendida entre 12.000,01 y 24.020 euros anuales: 9.015 euros menos el resultado de multiplicar por 0,75 la diferencia entre la base imponible y 12.000 euros anuales

Conforme a la consulta vinculante de la DGT de 19/11/2008, cabe afirmar que: A partir del 1 de enero de 2008, podrá simultanear la deducción por alquiler con la posible deducción por las cantidades depositadas en cuenta vivienda y la posible deducción por las nuevas cantidades satisfechas directamente por los gastos derivados de la ejecución de las obras o entregadas al promotor de la vivienda en construcción, debiendo señalarse que en caso de simultanear la deducción por cuenta vivienda y por construcción, en los términos antes referidos, el límite conjunto anual de la base de la deducción por ambos conceptos no podrá ser superior a 9.015 euros, según dispone el citado artículo 68.1 de la LIRPF.