La falta de pago de la fianza como causa de desahucio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento verbal de fecha 15 de agosto de 2022.

El arrendador formula demanda de desahucio de la inquilina por falta de prestación de fianza del contrato de arrendamiento.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda razonando que no se puede hablar de un incumplimiento imputable de la obligación que ampare la facultad resolutoria ya que si el importe de la fianza legalmente establecida no se abonó al tiempo de la celebración del contrato, ni tampoco en ningún momento posterior antes del presente procedimiento, ello fue debido a que las partes en ningún momento se plantearon la existencia de tal obligación, de manera que no sólo la parte demandada no abonó cantidad en tal concepto, sino que el arrendador en modo alguno la consideró exigible, entendiendo que no actuó de buena fe, cuando constando que la parte demandada en todo momento atendía las obligaciones de pago que le eran comunicadas por vía de correo electrónico, decidió efectuarle en relación a la fianza, y tras haber transcurrido casi un año desde el inicio del contrato, un requerimiento vía burofax, requerimiento que comprendía asimismo el pago de sendos recibos de luz y de gas, no constando como hemos indicado que dicho requerimiento llegara o pudiera haber llegado a conocimiento de la parte demandada, como se infiere del hecho constatado que, tras tener conocimiento de las facturas de gas y luz cuyo pago se le pretendió requerir por dicha vía, procedió a su abono sin ningún problema como venía efectuándolo durante el desarrollo de la relación contractual, sin que la parte actora en el momento en que le comunicó la existencia de las facturas quisiera comunicarle que también tenía que abonar el importe de una fianza sobre la que entendemos las partes nunca habían hablado.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 16 de junio del 2025, desestima la apelación de la arrendadora.

Considera la Audiencia que, aunque pudiera estimarse, todo y que resulta discutible, lo sería siempre y cuando quedase garantizada la posibilidad de enervación, no pudiendo desconocerse que, en el caso de autos, al contestar a la demanda, la demandada ya consignó el importe que correspondería a la fianza, según las previsiones del art. 36 LAU.

Dicho eso, lo cierto es que parece no discutirse que en el contrato las partes no pactaron nada sobre la fianza, y que, durante la vigencia del contrato, si bien consta un requerimiento de pago de la misma de fecha de 6 de junio de 2023 -recordemos que el contrato es de fecha de 15 de agosto de 2022-, por medio de burofax, no consta acreditado que el mismo llegará a conocimiento de la arrendataria.

En efecto, de los documentos (burofax) y (report) acompañados a la demanda se desprende que el envío se encuentra en la oficina de correos para su recogida tras constar ausente dos veces.

Pues bien, con estos documentos no tenemos constancia, no podemos tener por acreditado, que la arrendataria/ destinataria fuera conocedora de que tenía un aviso de recogida en correos.

Por lo tanto, y dado que para que la falta de pago de la fianza opere como causa de resolución es necesario el previo requerimiento y en este caso no consta acreditado que el requerimiento llegara a conocimiento de la arrendataria, procede, confirmar la sentencia de instancia y desestimar el recurso del actor.

La devolución de la fianza en un arrendamiento de local de negocio

 

HECHOS:

El inquilino de un local de negocio, al término del arriendo reclama la devolución de la fianza de seis mil euros procedente de contrato de arrendamiento de local de negocio –bar.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

El arrendatario apela la sentencia invocando error en la apreciación de la prueba e infracción del artículo 36 de la LAU, que le he producido indefensión conforme al artículo 24 de la Constitución.

La Audiencia Provincial de Toledo, sentencia de catorce de febrero de dos mil veinticuatro, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia que no se aprecia error alguno en la apreciación de la prueba practicada en la instancia por parte de la jueza a quo, de modo que en su sentencia valora todos los medios de prueba practicados, en especial, la prueba pericial del informe de los desperfectos encontrados en el local por el arrendador - demandado - recurrido, así como la amplia documental consistente en los correos electrónicos remitidos a la arrendataria para arreglar los desperfectos, y las facturas abonadas por la propiedad para reparar los abundantes daños hallados en el local una vez entregado éste.

En lo referido a la infracción del Artículo 36.4º de la LAU que le ocasiona indefensión por constituir una vulneración de la tutela judicial efectiva, no se atisba vulneración alguna de tal derecho fundamental consagrado en el Artículo 24 de la CE, puesto que se ha tenido pleno acceso a la jurisdicción, se ha tramitado el procedimiento legalmente establecido, se ha dictado una sentencia ampliamente motivada y razonada ex Artículo 120.3 de la Carta Magna, se ha recurrido la sentencia y ahora se resuelve el recurso de apelación presentado en su día por la demandante.

Y en lo referido al Artículo 36.4 de la LAU queda acreditada plenamente a través tanto de la documental como de la testifical del anterior arrendatario, el conocimiento por parte de la arrendataria de la existencia de daños en el momento de la firma del contrato con la actora - arrendataria segunda, así como la comunicación de la existencia de tales importantes desperfectos a la ahora recurrente por parte de la propiedad que no se avino a alcanzar un acuerdo, y ni siquiera a buscar un segundo perito para valorar los daños del local que tuvieron que ser sufragados íntegramente por el arrendador con cargo a la fianza como garantía legalmente establecida, y esa es justamente la alegación principal de la contestación que no requiere reconvención en modo alguno y que supone la prueba ex Artículo 217 de la LEC de un hecho que impide la devolución de la fianza a la arrendataria ahora recurrente por un motivo legalmente establecido.

Se desestima pues, igualmente, este peregrino segundo motivo del recurso.

La pérdida de la fianza como cláusula penal en un alquiler de vivienda

 

HECHOS:

En un contrato de arrendamiento de vivienda se pacta la siguiente cláusula:

"El arrendatario no tendrá derecho a la devolución de la fianza depositada en caso de que decidiese restringir el contrato antes del primer año de estancia en la vivienda (doce meses)"

La sentencia de primera instancia condena al casero a devolver la fianza, más los intereses.

El casero apela la sentencia invocando incongruencia por no pronunciarse el juzgador sobre la validez o nulidad de la cláusula antes citada.

La Audiencia Provincial de Alicante, sentencia de veintiocho de noviembre de dos mil veintitrés, desestima la apelación.

Considera la Audiencia que en cuanto al importe de la devolución teniendo en cuenta que la cuantía entregada lo es en concepto de fianza, atendiendo a la cláusula séptima del contrato de arrendamiento que contraviene lo dispuesto en el artículo 36 inserto en el título IV de la Ley deArrendamientos Urbanos y en consecuencia se tiene por no puesta de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6 de la citada Ley debe procederse a la devolución de la cuantía entregada en tal concepto.

No concurre infracción de lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en cuanto la indemnización por desistimiento, pues como argumenta la juzgadora a quo "contempla en su art 11 la posibilidad de pactar una indemnización para el caso de desistimiento. Ahora bien, dicha indemnización requiere de un pacto claro y expreso de las partes y no enmascarado mediante la fianza", como acontece en este caso.

Con base a lo expuesto y dado que el arrendatario comunicó al arrendador su intención de desistir del contrato, no cabe la aplicación de la cláusula 7ª del contrato, contraria al contenido de la ley en claro perjuicio del arrendatario, por lo que debe reputarse nula y no cabe dar lugar a la indemnización por el desistimiento del arrendatario.

En la LAU vigente, el art. 36, no delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato (art. 36-4) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario. La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU, configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca, pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato, por lo que procede su devolución, previo descuento de 137,86 euros cuantía pendiente a la última factura eléctrica.

La compensación de la fianza con daños en el inmueble arrendado

 

HECHOS:

El arrendador de un local de negocio es condenado en primera instancia a pagar 4.000 euros, en concepto de devolución de la fianza, una vez finalizado el contrato de arrendamiento.

Dicho arrendador recurre la sentencia invocando error en la apreciación de la prueba en cuanto a la existencia de daños en la nave arrendada.

La Audiencia Provincial de Orense, sentencia de veintinueve de septiembre de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación y confirma la anterior sentencia.

Considera la Audiencia adecuada la valoración de la prueba realizada por la juez.

No acredita la parte que pretende alegar la existencia de deudas a compensar la realidad de las mismas.

No acredita que en el momento en el que se produce la entrega de las llaves por parte del arrendatario se reclamen daños o desperfectos en la nave que impliquen que la misma no se entregó en las mismas condiciones que cuando se firmó el contrato y se entregó la fianza. Aduce y alega el demandado para no proceder a la devolución de la fianza conforme al contrato que él mismo firmó, la existencia de deudas y daños anteriores a la firma del contrato y a la relación contractual entre las partes que generó la entrega de la fianza, sin acreditar ninguno de los extremos.

No realiza reclamación alguna de las deudas tras la producción del siniestro y la realización de las obras (tampoco queda acreditado que existiera obligación de pago), no realiza reclamación de las mismas en el momento en el que las partes deciden formalizar el contrato de arrendamiento, no realiza reclamación de las deudas en el momento en el que entrega las llaves la parte arrendataria a la extinción del contrato, y es, en el momento en el que se le reclama la devolución de la fianza judicialmente cuando alega para la no entrega de la misma la existencia de deudas.

Al plantear el recurso la apelante aduce que la demanda se ha presentado con manifiesto abuso de derecho y vulneración de la buena fe, si bien dicha alegación no puede prosperar a la luz de la prueba planteada, siendo que la parte actora ha ejercido el derecho que le reconoce la Ley de reclamar la devolución de la fianza de conformidad al contrato firmado entre las partes, sin que exista conculcación alguna de las reglas de la buena fe, y sin que este Tribunal entre a valorar las afirmaciones vertidas respecto de las obras realizadas conforme al siniestro y las reclamaciones efectuadas al seguro.

 

La compensación de la fianza con alquileres atrasados

 

HECHOS:

El arrendatario de un local de negocio es condenado en primera instancia a pagar 9.048,09 EUROS, en concepto de rentas atrasadas, al dar por terminado el contrato de arrendamiento.

Dicho arrendatario recurre la sentencia en cuanto desestima su solicitud de compensación por el importe de la fianza, 6.000 euros, no devuelta por el arrendador demandante al concluir el contrato de arrendamiento.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de diecisiete de octubre de dos mil veintitrés, revoca en parte la sentencia anterior y condena al inquilino a pagar 3.048,09 euros.

Considera la Audiencia que de acuerdo con lo prevenido en el art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es clara la obligación que tiene el arrendador de restituir el importe de la fianza al arrendatario al final del arriendo. Pero dada la finalidad de garantía del cumplimiento de sus obligaciones por el arrendatario que tiene la fianza (art. 36.5 LAU), la efectividad de dicho deber restitutorio queda condicionada al cumplimiento de las obligaciones contractuales garantizadas, de manera que su importe puede ser aplicado por el arrendador, al concluir el contrato, al pago de la rentas o de la indemnización debida por el arrendatario como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones, deviniendo inexigible la deuda restitutoria en tanto no se produzca la plena satisfacción de las obligaciones que garantiza la fianza.

La sentencia apelada fundamenta el pronunciamiento impugnado en el recurso, que rechaza la solicitud de compensación formulada por la demandada apelante, sobre el importe de la fianza no devuelta por el arrendador demandante al concluir el contrato de arrendamiento, en el hecho de que no ha sido objeto de la presente litis la procedencia de la restitución de la fianza ni la existencia de daños en el local causados por la demandada, que se limitó a oponer la compensación sin formular demanda reconvencional, considerando que las partes deberán, en su caso. ventilar estas cuestiones en otro procedimiento.

Ciertamente, la presencia de supuestos desperfectos en el local, a la que se alude en la demanda, y la consiguiente indemnización que pudiera reclamar el arrendador por esta circunstancia, no han sido objeto de acción ni de debate en el presente juicio, limitado al pago de las rentas y otras cantidades adeudadas, como el IBI, según lo pactado en el contrato, sin que se haya practicado prueba alguna sobre la realidad de tales daños. Por ello, no cabe estimar acreditado que se haya causado algún tipo de deterioro o pérdida en el local arrendado durante el tiempo del contrato, hecho cuya prueba incumbe exclusivamente al arrendador y que constituye el presupuesto necesario para aplicar la presunción de culpa del arrendatario en su producción (art. 1563 CC ), pudiendo el actor, que interpuso la demanda en julio de 2021, haber comprobado y acreditado la existencia de tales daños desde que le fue entregado el local arrendado, una vez resuelto el contrato, en junio de 2019, y ejercitar las acciones indemnizatorias oportunas.

En consecuencia, es evidente la obligación que tiene el arrendador de restituir la fianza cuya devolución se interesa por la demandada, con la posibilidad de aplicar su importe, de 6.000 euros, al pago de las rentas debidas objeto de reclamación y de compensar ambas deudas, precisamente para hacer efectiva la finalidad de garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario que persigue la fianza (art. 36.5 LAU).

La devolución de la fianza en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 30 de enero de 2014, con fecha 26 de febrero de 2016 se da por terminado el arriendo.

Los inquilinos presentan demanda contra el casero reclamando la cantidad de 7.301,76 euros, correspondiente a la fianza entregada, menos 48,24 euros en concepto de suministro debido de gas natural. Después reconocieron que debían la renta del mes de febrero de 2016 (1.850 euros) y aceptaron que se dedujese de la suma reclamada, que se redujo así a 5.451,76 euros.

La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda condenando al casero a pagar 5.043, 21, por considerar que debía descontarse la reparación de una caldera existente en la casa, por importe de 308,55€.

La Audiencia Provincial de Barcelona estima en parte la apelación del casero fijando la cantidad a devolver en 3.126,81 euros

Considera la Audiencia que hay que deducir 1.000 euros de la suma reclamada, conforme al siguiente razonamiento: la deuda es indiscutible (los arrendatarios tenían que pagar una cantidad concreta cada mes), los acreedores de esa deuda afirman que quedaron por pagar mil euros y los deudores no han aportado ni una sola prueba de que pagaron la totalidad de las rentas en ese período, ni muy lejano ni demasiado extenso.

No puede tomarse en consideración la invocación de que los inquilinos no cumplieron el preaviso de cuatro meses previsto en el contrato. La cláusula es en efecto ilícita, porque el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permitía y permite al arrendatario desistir del contrato siempre que lo comunique con una antelación mínima de 30 días. Por tanto, no podía exigirse a los arrendatarios, en este caso, que la comunicación fuese con 4 meses de antelación.

Dado que en el contrato se afirma que la vivienda se entregaba bien pintada y de esa forma se debía devolver, dado que, aunque los arrendatarios indican que no se les entregó pintada, esta afirmación no está confirmada por pruebas objetivas y sí matizada por la afirmación de que se les entregó estando impecable, se considera procedente aceptar en este punto la pretensión de la propiedad y deducir el coste de la pintura, reflejado por el documento 10 de la contestación, de 1.016,4 euros

En cuanto a la factura por reparación de cierre de puertas, de importe 72,60 euros. No permite deducir que se trate de conceptos imputables a los arrendatarios, por derivar de actuaciones incorrectas de éstos o del uso ordinario, en cuyo caso la estipulación novena del contrato imponía la responsabilidad a los inquilinos.

Por último, está la reparación del horno marca Teka, de importe 271,52 euros. Como en el caso del concepto anterior, tampoco hay medio de conocer la razón determinante de esta actuación, por lo que resulta imposible, a mi juicio, imputar el coste a los arrendatarios.

La devolución de la fianza al término del arriendo

 

HECHOS:

Se finaliza contrato de arrendamiento de vivienda, mediante entrega de las llaves a la inmobiliaria que había intervenido en el contrato, cuyo representante se personó en la vivienda, y tras observar su estado manifestó que todo estaba correcto.

Sin embargo, el propietario de la vivienda remitió un mensaje a los inquilinos en el que se indicaba que no se iba a devolver la fianza por los desperfectos que la misma presentaba, sin más detalle ni explicación, a lo que se opuso la parte arrendataria que asumió únicamente el coste de reparar la puerta de entrada, arañada por sus perros.

Los inquilinos presentan demanda solicitando la devolución de 5.149,18€, importe a que asciende la fianza y garantía suplementaria, en su totalidad más intereses de demora.

El Juzgado de primera instancia desestima en su totalidad esa reclamación, al considerar que, efectivamente, la finca fue entregada con desperfectos imputables a la parte arrendataria a cuya reparación debían aplicarse las garantías constituidas.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 23 de febrero de 2022, estima en parte el recurso de apelación de los inquilinos y condena al arrendador a pagar la cantidad de MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y UN EUROS CON CINCUENTA CÉNTIMOS e intereses legales desde la interpelación judicial.

Considera la Audiencia que el posicionamiento de los que reclaman la devolución de la fianza es todo menos claro, pues se pide la estimación completa de la demanda cuando se admite que se deben los recibos de agua y que la puerta de entrada está dañada por arañazos de perro.

Por ello, repasaremos todos los conceptos aplicados por la propiedad a la fianza.

Respecto al gasto de agua, corresponde al período del arrendamiento, luego no hay duda de que deben pagarlo los arrendatarios; y en cuanto a la persiana, es obvio que debía estar en perfecto estado al devolver la posesión, ya que no consta que al inicio del contrato se entregara en mal estado.

Respecto de la puerta, la parte actora admitió que los perros la habían dañado, pero niega el importe, sosteniendo que basta con barnizarla. Ésta es la opinión de la actora, pero no viene apoyada en prueba alguna, mientras que la demandada acredita el gasto efectivamente producido en la reparación.

Es cierto que venimos diciendo que, normalmente, tras un período de arrendamiento, el adecentamiento de la vivienda y la pintura corren a cargo de la propiedad, siempre que todo ello se mueva dentro de un plano de normalidad, atendido que las casas tienen un desgaste que puede calificarse de ordinario y que no puede hacerse recaer sobre el arrendatario. Sin embargo, en el caso concreto observamos que no pretende cargarse la pintura general de la casa al arrendatario sino sólo la del salón, y a la vez se concreta en la factura que ha habido que proceder a la reparación de desperfectos en las paredes del mismo.

Y lo mismo cabe decir en cuanto a los daños en puertas y marco de acceso al salón, cuando está admitido por la actora que los perros causaron daños en la puerta de entrada a la vivienda; luego los mismos daños pudieron causar en las otras.

Sustitución de aspersores y reparación goteo. Partiendo, conforme al artículo 1562 CC de que la finca se entregó en buen estado, es obvio que las reparaciones indicadas eran procedentes.

No es procedente sin embargo la factura por acondicionamiento y puesta a punto general del jardín, por importe de 786,50€. Como hemos apuntado antes, tras un período de arrendamiento, no puede exigirse al inquilino que devuelva la casa a punto para alquilar de nuevo, sino que, precisamente, la puesta a punto y acondicionamiento general previos a un nuevo arrendamiento corresponde a la propiedad.

Tampoco la factura de una empresa de limpieza, por importe de 605€, la puesta a punto de la casa no es imputable al arrendatario saliente, y a falta de mayor precisión sobre los términos de la limpieza, se considera que la factura debe asumirla el propietario, no el arrendatario.

El alquiler de locales comerciales durante el estado de alarma

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena a la inquilina al pago de 2.081,13 euros, importe de los alquileres devengados y no pagados correspondientes al periodo comprendido entre 14 de marzo de 2020 al 4 de mayo de 2020; y la renta ordinaria de 561 euros por dos meses, diciembre de 2020 y enero de 2021.

La inquilina apela la sentencia por considerar que las rentas referidas al periodo comprendido entre 14 de marzo de 2020 al 4 de mayo de 2020, habían sido condonadas por el arrendador y el resto de la deuda reclamada debía compensarse con la fianza.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dieciséis de diciembre de dos mil veintiuno, estima  en parte la demanda y condena a la demandada al pago de la cantidad de MIL CIENTO VEINTIDÓS EUROS (1.122 €).

Considera la Audiencia que, conforme a las manifestaciones del arrendador, aportadas en el juicio, éste claramente manifiesta que comprende la situación de la arrendataria, que debe entenderse referida a la imposibilidad de abrir su peluquería, con la pérdida de ingresos que ello suponía, y manifiesta una voluntad de no cobrar las rentas en tanto se mantenga el estado de alarma (por error lo llama de alerta). Por eso reclama el pago solo de los primeros trece días de marzo de 2020, dice que de finalizar el estado de alarma en marzo (de 2020) solo cobraría los días restantes de marzo junto con abril de 2020 (se entiende que los días posteriores al fin del estado de alarma) y añade que cuando se levante el estado de alarma esa parte arrendadora volverá cobrar la renta de forma íntegra. Esta última manifestación es demostrativa de la intención del resto de ese correo: si solo cobrará la renta de forma íntegra cuando se levante el estado de alarma, claramente estaba condonando las rentas discutidas, aceptando de esa forma no cobrar renta mientras subsistiera el estado de alarma y por ello la arrendataria no pudiera desempeñar su actividad en el local arrendado.

Distinto es que, pensando entonces (el 17 de marzo de 2020) el arrendador que el estado de alarma podía ser breve (contemplaba que se levantase ese mismo mes), sin embargo, la situación se prolongó, lo que supone una mayor pérdida de ingresos (las rentas) que la prevista inicialmente. Pero ello no impide que la condonación exista (artículo 1156 del Código civil) y no autoriza a pretender reinterpretar más adelante lo que en ese momento era indudable, como es la renuncia a cobrar las rentas mientras durase el estado de alarma. No se ha pretendido (por la arrendataria) hacer efectiva esa condonación durante todo el estado de alarma, sino solo hasta que pudo abrir la peluquería, pues abonó las rentas a partir del 4 de mayo de 2020. Pero para el período anterior, el discutido, se discrepa de la interpretación de la juzgadora de instancia, se considera existente la condonación y, en consecuencia, la arrendataria no viene obligada al pago de los 959,13 euros reclamados por el reiterado período.

Por otra parte, no puede la arrendataria imponer la compensación de la fianza entregada (1.100 euros) con las dos mensualidades adeudadas (1.122 euros) en tanto no se compruebe el estado del local una vez desalojado por ella y los posibles desperfectos que se hayan causado, ya que la genuina función de la fianza arrendaticia no es la de atender el pago de las rentas adeudadas. Esto ya resulta del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, que prevé que las partes pacten garantías adicionales a la fianza (apartado 5), pero además también se acordó expresamente en el contrato.

La devolución de la fianza por el arrendador

 

HECHOS.

Al finalizar el arrendamiento de vivienda y entregar las llaves de la finca a la agente inmobiliaria, ésta incluyó en el documento suscrito en ese acto la expresión "Todo OK".

Posteriormente las inquilinas, al amparo de lo previsto en el art. 36 LAU 29/1994, reclaman judicialmente la suma de 3.000€ que entregaron en concepto de fianza y garantía complementaria a la suscripción del contrato de arrendamiento.

La arrendadora se opone a tal pretensión alegando que al reintegrarse la posesión la vivienda no se encontraba en el mismo estado que presentaba al concertarse el arriendo, pues existían numerosos desperfectos en ella que han debido ser reparados por la propiedad, solicitando la desestimación de la demanda y su absolución y, a su vez, formula reconvención por la cantidad utilizada para esa reparación, en cuanto excede de la fianza.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de diciembre de 2020, desestima el recurso de apelación de la arrendadora y confirma la condena a devolver íntegra la fianza.

Considera la Audiencia que tanto la acción como la reconvención se reducen a una única cuestión controvertida: la existencia de desperfectos en la vivienda y su valoración.

Centrado así el objeto del pleito es preciso recordar la doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los artículos 1561, 1563 y 1564 del Código Civil en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal , y de la redacción del art. 21 LAU 29/94, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil , a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

Y en el caso de autos, tras un nuevo examen de cuanto se ha aportado y practicado, el tribunal comparte plenamente tanto la valoración probatoria como las conclusiones jurídicas alcanzadas por la juzgadora a quo, que hacemos nuestras para evitar repeticiones inútiles, en cuanto a las reparaciones contenidas en la factura aportada como prueba, si bien no se impugna la autenticidad de la factura ni se niega que las reparaciones se hayan llevado a cabo, lo cierto es que no sólo no se acredita de manera alguna que tales reparaciones fueran necesarias para subsanar desperfectos ocasionados durante el arriendo, y no consecuencia de la voluntad de la propiedad de introducir mejoras en la finca a efectos de un nuevo arrendamiento, ya que la agente inmobiliaria que actuó en representación de la propiedad en el acto de la entrega de llaves, manifestó que la vivienda se devolvió no sólo en las mismas condiciones en que fue entregada en su día sino incluso mejor, ratificando la observación contenida en el documento de entrega de llaves en la que se constató que "todo ok".

Plazo para la reclamación de daños en la vivienda arrendada.

El 2 de enero de 2015, el inquilino de una vivienda abandona la misma, sin preavisar al casero, dejando las llaves en poder del administrador del edificio.

El 30 de julio de 2015 reclama judicialmente los daños sufridos por la vivienda, que acredita mediante informe pericial de arquitecta técnica, manifestando que la fianza la plica al pago del alquiler de diciembre de 2014, que no habían pagado los inquilinos.

El Juzgado de primera instancia estima en parte le demanda condenando a los inquilinos a pagar 4.391,50 euros con intereses legales desde la demanda, sin costas.

Recurrida la sentencia por los inquilinos la Audiencia Provincial de la Coruña, s. 21 de diciembre de 2016, desestima la apelación, condenando a las costas de la misma a los apelantes.

La Audiencia no admite ninguno de los tres motivos de la apelación.

I.- Considera la Audiencia que no se puede apreciar la invocada infracción de la doctrina de los actos propios por el hecho de que una vez puesta la vivienda a disposición del arrendador, convinieron -según los apelantes- compensar la última renta con la obligada devolución de la fianza. Que el arrendador aceptase esa compensación  resulta frontalmente incompatible con la supuesta existencia de daños, porque la fianza tiene como finalidad resarcir los daños. Si hubiesen existido daños, la fianza tenía que haberse aplicado en primer lugar a su compensación.

Destaca la AP que conforme al art. 36.5 de la LAU la fianza tiene como finalidad garantizar al arrendador el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias. Tan obligación del inquilino es pagar la renta como devolver el objeto arrendado, a la finalización del inquilinato, en correcto estado de conservación salvo los deterioros propios del uso ordinario y el paso del tiempo. En consecuencia, no es cierto que la fianza esté destinada en primer lugar a garantizarla ausencia de daños, y subsidiariamente a sufragar rentas impagadas.

II.- Tampoco admite que haya existido error en la valoración de los daños, como pretenden los inquilinos apelantes, porque en el informe pericial porque no se especifican las distintas averías de los electrodomésticos, ni se presentan presupuestos de reparación,  ya que conforme al art 348 de la LEC el órgano jurisdiccional valora la prueba pericial según las reglas de la sana crítica significa que es una prueba de libre valoración, con un amplio margen de discrecionalidad y sometida a las reglas de la lógica, en el sentido de que el juzgador con prudencia y sentido crítico no tiene el deber de aceptar sin más, la opinión del perito en todos sus extremos, ni tiene el poder de despreciar, sin más, un dictamen bien fundado.

III.-Rechaza también la invocada inexistencia de nexo causal fundada en el largo tiempo transcurrido desde que los inquilinos abandonaron la vivienda, en noviembre de 2014 hasta que la arquitecta emite su informe finales de febrero de 2015.

Declara la Audiencia que no está probada la resolución del contrato en noviembre de 2014 y el casero afirma que recibió las llaves el 2 de enero de 2015. Es práctica habitual que cuando se entregan las llaves de una vivienda al finalizar el arrendamiento, salvo situaciones de gran confianza entre las partes, se proceda a hacerlo en la vivienda arrendada, en presencia de arrendador y arrendatario, y se suscriba un documento donde se entregan las llaves y se hace constar el estado aparente de la vivienda. Si en lugar de hacerlo así, los arrendatarios prefirieron depositar las llaves sin previo aviso, deberán pechar con las consecuencias.

Por otra parte, deben rechazarse hipótesis o probabilidades que llevarían al absurdo: el propietario causa daños en su vivienda para así poder reclamárselos a los exinquilinos, obteniendo a la postre una indemnización netamente inferior al coste de reposición y teniendo que abonar gastos de su abogado y procurador. La victoria es casi pírrica.

La extinción del aval en un alquiler

En un contrato de arrendamiento de vivienda, el casero una vez finalizado el alquiler reclama judicialmente contra el inquilino y contra su avalista por los daños y desperfectos existentes en la vivienda arrendada imputables al inquilino.

El avalista se opone invocando falta de legitimación pasiva, por considerar extinguido su aval, alegando que el contrato de arrendamiento tenía una duración contractual de un año, por prórroga legal alcanzó los cinco años de duración, pero posteriormente fue prorrogado por acuerdo entre arrendadora y arrendatario, al margen del fiador, por lo que conforme a lo dispuesto en el artículo 1851 del Código Civil , la fianza se extinguió.

La Audiencia Provincial de La Coruña en sentencia de  veintinueve de noviembre de dos mil trece, desestima la alegación y el recurso de apelación por considerar que:

1º.- El artículo 1851 del Código Civil contempla una causa de extinción del contrato de fianza referida a la prórroga en el cumplimiento de la obligación concedida al deudor, por deudas nacidas, vencidas, líquidas y exigibles. Es decir, si se hubiese concedido una prórroga para el pago de rentas, por ejemplo, pero no a la tardanza en reclamarla. Ni a la prórroga de la vigencia del contrato arrendaticio.

2º.- Como indica la sentencia apelada, lo pactado es que la fianza solidaria se extendía a todo el tiempo que se ocupa el piso, bien como consecuencia del arriendo, bien por simple tenencia o cualquier otra causa, y, en todo caso, los daños y perjuicios que puedan ocasionarse en la vivienda mientras estuviese bajo la disposición del codemandado.

En definitiva condena al avalista de forma conjunta y solidaria con el inquilino a abonar al  casero la cantidad de 3.516,47 euros más el IVA correspondiente, con los intereses legales correspondientes desde la interpelación judicial, y a las costas de la apelación.

La responsabilidad del avalista en un alquiler

En un contrato de arrendamiento se establece la siguiente clausula:

 El inquilino presenta en este acto a D., quien se constituye en fiador solidario de aquel o de quien sus derechos ostente, en el cumplimiento de todas las obligaciones que puedan derivarse del presente contrato (pago de rentas, de indemnizaciones por daños causados en la finca, por resolución anticipada del contrato, etc.) durante toda la duración del mismo, incluso en el caso de tácita reconducción, sin que resulte, por tanto, aplicable lo dispuesto en el art. 1.567 del Código Civil.

Con base en ella, el casero dirige directamente demanda contra el fiador en reclamación de determinadas cantidades derivadas del contrato.

La demanda es desestimada por el Juzgado al considerar extinguida la fianza por aplicación de la doctrina normativa del art. 1.851 del Código Civil , a cuyo tenor la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza.

Sin embargo la Audiencia Provincial de Vigo (s. 2/12/2013) no considera extinguida la fianza por ese motivo ya que lo que la sentencia califica como "prórroga" se recoge en un convenio de fecha 2 de abril de 2012, suscrito por arrendador y arrendatario, en cuya virtud la arrendataria se compromete a abonar la deuda pendiente de pago en diecinueve mensualidades a razón de 200 euros por mes y teniendo en cuenta que la presente demanda se presentó el 25 de enero de 2012 (y, por tanto, el referido convenio de arrendador y arrendatario es de época posterior), difícil resulta admitir la posibilidad de que pueda valorarse tal hecho posterior, en la medida en que el principio de la perpetuatio iurisdictionis impide al tribunal resolver en base a hechos ocurridos después de presentada la demanda, más aún cuando tales hechos son anómalos e impredecibles al deducirse aquella.

Más aún debe recordarse, en relación con el art. 1.851 del Código Civil , la doctrina jurisprudencial expresiva de que la mera tolerancia del acreedor en recibir aplazadamente el pago no constituye prórroga.

Tampoco admite el invocado vicio de consentimiento, por cuanto -se dice - el demandado "nunca tuvo la convicción de que era fiador de nadie, ni se le leyó el contenido de la cláusula, ni se le informó de las consecuencias económicas", debe precisarse que la pretensión en base a tal denuncia no puede ser otra que la declaración de nulidad contractual y la misma no podría prosperar, primero y desde un punto de vista adjetivo, por cuanto tal alegato solamente puede hacerse procesalmente por vía de acción, mediante demanda o reconvención, sin que sea posible por el cauce de la excepción y segundo, desde el plano sustantivo, toda vez que, el contrato, cual consta consignado en el mismo, fue leído por el ahora demandado quien, después de prestar conformidad a su contenido ("conformes con este contrato...", expone el documento), estampó su firma en el mismo, en muestra de tal anuencia, sin que, de otro lado, conste la menor actividad probatoria de la que pueda deducirse la existencia de error, engaño o fraude.

Tampoco estima la invocación de falta de legitimación pasiva con amparo en dos consideraciones: a) el aquí demandado no fue llamado al anterior proceso de desahucio por falta de pago y b) la presente reclamación se insta sin haberse dirigido antes contra el deudor principal.

Respecto a la legitimación pasiva, debe precisarse que la presente demanda se formula contra el demandado precisamente en su calidad de fiador, condición que asumió al suscribir el contrato de arrendamiento y que nadie cuestiona. Y, desde luego, no hay razón alguna para que se llamare como demandado al fiador en un proceso de desahucio por falta de pago, en el que se perseguía la resolución contractual frente al arrendatario. Y, en cuanto a la reclamación frente al deudor, simplemente recordar que cuando el fiador lo es con carácter solidario como ocurre en el caso aquí enjuiciado, el acreedor puede dirigirse directamente contra éste, sin tener que hacer reclamación previa o simultánea alguna al deudor.

 
En definitiva condena al fiador/avalista a pagar la suma de MIL OCHOCIENTOS VEINTICUATRO EUROS CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (1.824,44 EUROS), más los intereses legales correspondientes