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martes, 22 de febrero de 2022

LAU 1994: La prórroga del alquiler de vivienda al término de su duración obligatoria

 

HECHOS:

Sentencia de primera instancia declarando la resolución del un contrato de arrendamiento de vivienda, por expiración del término contractual.

La inquilina apela esa sentencia invocando error en la valoración ya que no cabe renuncia por anticipado de la prórroga y en cuanto a la interpretación que se hace sobre la prórroga.

La Audiencia Provincial de Murcia, sentencia de veintiuno de dos mil veintiuno, estima el recurso y revoca la sentencia de instancia, desestimando la demanda del casero.

Considera la Audiencia tiene razón la apelante en lo que se refiere a la inexistencia de una renuncia al derecho de prórroga por cuanto el contrato, que expresa la voluntad de las partes, que es lo primero que se debe tener en consideración, una vez salvadas las obligaciones impuesta por la LAU, como es la prórroga forzosa de los tres años del art. 9, que es irrenunciable, la mayoría de las audiencias, admiten la renuncia incluso de antemano, de los derechos no amparados por la LAU, por primar la voluntad de las partes contratantes. Siendo que el contrato de arrendamiento lo único que establece es que la finalización del mismo tendría lugar por el trascurso de los tres años, pero sin expresar ninguna renuncia a cualquier otro derecho, y si efectivamente, y de acuerdo con el contrato el arrendamiento finalizado a los tres años, pero el arrendatario siguió ocupando la vivienda con el consentimiento del arrendador, se produjo la tacita reconducción, sobre la que no hay en el contrato ninguna renuncia expresa.

En cuanto a la notificación de la resolución del contrato, se alega en el recurso que el contrato se celebró el 30 de junio de 2017 y al tener una duración mínima de tres años, expiraba el 30 de junio de 2020, mientras que el burofax remitido por la actora fue recibido el 30 de septiembre de 2020,y aunque en dicho burofax se diga que el contrato finalizaba el 29 de diciembre 2020,lo cierto es que ya había finalizado, por lo que al no haber requerimiento previo, el contrato quedo prorrogado por un año más hasta el 30 de junio de 2021.

El arrendador considera que el contrato finalizaba el 29 de diciembre de 2020 porque el arrendatario se acogió a la moratoria de real decreto 30/2020.

Ciertamente el decreto ley 30/2020 de 29 de septiembre de medidas sociales y defensa del empleo por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID -19, establece que desde la fecha del Decreto ley hasta el 31 de enero de 2021, se prorrogará a solicitud del arrendatario la prórroga hasta seis meses, que deberá de ser aceptado por el arrendador. Ahora bien, la fecha del decreto 30/2020 es posterior a la de finalización del contrato de arrendamiento que expiro el 30 de junio de 2020, sin que hubiera petición de prórroga del contrato y por lo tanto finalizaba el 30 de junio de 2020 y en consecuencia no habiéndose notificado antes de dicha fecha, la voluntad del arrendador de resolver el contrato, el mismo se prorrogo un año más, por lo que se deberá de estimar el recurso.

jueves, 17 de febrero de 2022

LAU 1994. El abandono anticipado de una vivienda por el inquilino.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 21 de diciembre de 2018, en el que se establece el plazo de duración de un año, pudiendo el arrendatario "desistir del contrato de arrendamiento sin penalización, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comuniquen fehacientemente al arrendador con una antelación mínima de 30 días"

En fecha 27 de febrero de 2019, la arrendataria abandonó la vivienda, sin haber cumplido lo establecido en la cláusula tercera anteriormente citada.

Ante ello el arrendador inicia demanda de reclamación de cantidad por importe de 3.766,93 €, correspondientes a las rentas de parte de enero y a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y pate de junio.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La inquilina insta recurso de apelación invocando los siguientes motivos: Inhabitabilidad de la vivienda por humedades; enriquecimiento injusto de la arrendadora; infracción de la ley de consumidores.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de catorce de diciembre de dos mil veintiuno, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia que los problemas de humedades que alega la parte demandada, con los que pretende justificar el abandono de la vivienda, no han quedado acreditados, puesto que, como se señala en la sentencia dictada por el Juzgador "a quo", nunca fueron comunicados al arrendador.

En el supuesto que nos ocupa, la parte arrendadora no ha resultado enriquecida por la estimación de la demanda, dado que la arrendataria debería haber permanecido, al menos, seis meses en la vivienda objeto de arrendamiento, según lo pactado y lo dispuesto en el art. 11 LAU, habiéndose marchado antes de lo acordado, conducta que ha originado un perjuicio económico al arrendador, el cual ha de ser resarcido por ello. Por otra parte, no se ha acreditado que el propietario haya recibido renta de otro inquilino durante los meses cuyo impago reclama. En consecuencia, no cabe apreciar el enriquecimiento injusto alegado por la parte apelante.

En cuanto al tercer motivo de apelación, que invoca los derechos de consumidores y usuarios, planteando que nos encontramos ante un contrato de adhesión, entendiendo que la cláusula transcrita es abusiva porque conlleva la obligación de pagar mensualidades de alquiler, tras haber abandonado la vivienda, la Audiencia no considera que revista carácter abusivo, ya que ha sido redactado de acuerdo con lo preceptuado en el art. 11 LAU, y puntualiza que no nos encontramos ante un contrato de adhesión, puesto que la referida estipulación ha sido pactada libremente por las partes, en función del principio de autonomía de la voluntad, consagrado en nuestro Código Civil,recogido en su artículo 1.255.

martes, 15 de febrero de 2022

El alquiler de locales comerciales durante el estado de alarma

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena a la inquilina al pago de 2.081,13 euros, importe de los alquileres devengados y no pagados correspondientes al periodo comprendido entre 14 de marzo de 2020 al 4 de mayo de 2020; y la renta ordinaria de 561 euros por dos meses, diciembre de 2020 y enero de 2021.

La inquilina apela la sentencia por considerar que las rentas referidas al periodo comprendido entre 14 de marzo de 2020 al 4 de mayo de 2020, habían sido condonadas por el arrendador y el resto de la deuda reclamada debía compensarse con la fianza.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dieciséis de diciembre de dos mil veintiuno, estima  en parte la demanda y condena a la demandada al pago de la cantidad de MIL CIENTO VEINTIDÓS EUROS (1.122 €).

Considera la Audiencia que, conforme a las manifestaciones del arrendador, aportadas en el juicio, éste claramente manifiesta que comprende la situación de la arrendataria, que debe entenderse referida a la imposibilidad de abrir su peluquería, con la pérdida de ingresos que ello suponía, y manifiesta una voluntad de no cobrar las rentas en tanto se mantenga el estado de alarma (por error lo llama de alerta). Por eso reclama el pago solo de los primeros trece días de marzo de 2020, dice que de finalizar el estado de alarma en marzo (de 2020) solo cobraría los días restantes de marzo junto con abril de 2020 (se entiende que los días posteriores al fin del estado de alarma) y añade que cuando se levante el estado de alarma esa parte arrendadora volverá cobrar la renta de forma íntegra. Esta última manifestación es demostrativa de la intención del resto de ese correo: si solo cobrará la renta de forma íntegra cuando se levante el estado de alarma, claramente estaba condonando las rentas discutidas, aceptando de esa forma no cobrar renta mientras subsistiera el estado de alarma y por ello la arrendataria no pudiera desempeñar su actividad en el local arrendado.

Distinto es que, pensando entonces (el 17 de marzo de 2020) el arrendador que el estado de alarma podía ser breve (contemplaba que se levantase ese mismo mes), sin embargo, la situación se prolongó, lo que supone una mayor pérdida de ingresos (las rentas) que la prevista inicialmente. Pero ello no impide que la condonación exista (artículo 1156 del Código civil) y no autoriza a pretender reinterpretar más adelante lo que en ese momento era indudable, como es la renuncia a cobrar las rentas mientras durase el estado de alarma. No se ha pretendido (por la arrendataria) hacer efectiva esa condonación durante todo el estado de alarma, sino solo hasta que pudo abrir la peluquería, pues abonó las rentas a partir del 4 de mayo de 2020. Pero para el período anterior, el discutido, se discrepa de la interpretación de la juzgadora de instancia, se considera existente la condonación y, en consecuencia, la arrendataria no viene obligada al pago de los 959,13 euros reclamados por el reiterado período.

Por otra parte, no puede la arrendataria imponer la compensación de la fianza entregada (1.100 euros) con las dos mensualidades adeudadas (1.122 euros) en tanto no se compruebe el estado del local una vez desalojado por ella y los posibles desperfectos que se hayan causado, ya que la genuina función de la fianza arrendaticia no es la de atender el pago de las rentas adeudadas. Esto ya resulta del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, que prevé que las partes pacten garantías adicionales a la fianza (apartado 5), pero además también se acordó expresamente en el contrato.

martes, 1 de febrero de 2022

LAU 1994. Responsabilidad del inquilino que desiste de arrendamiento compartido

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena mancomunadamente a los dos inquilinos a que indemnicen al casero en la cantidad de 2.504,85€, más los intereses.

La inquilina apela la sentencia invocando:

1. Falta de legitimación pasiva puesto que había abandonado la vivienda arrendada en septiembre de 2016.

2. La ausencia de prueba de que los desperfectos sean imputables a los arrendatarios demandados.

3. Compensación de la cantidad reclamada en la demanda por los desperfectos en la vivienda arrendada, con la fianza por importe de 2.600 €.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de noviembre de 2021, desestima el recurso y confirma la sentencia del juzgado.

En cuanto al primer motivo de recurso considera la Audiencia que la apelante suscribió, en la condición de coarrendataria, junto con el codemandado, el contrato de arrendamiento, de 1 de septiembre de 2016, de vivienda arrendada, sin que conste que la coarrendataria demandada comunicara al arrendador, en cualquier momento posterior a la celebración del contrato, el desistimiento del arrendamiento, y que el desistimiento fuera consentido por el arrendador, la demandada arrendataria se encuentra plenamente legitimada pasivamente para soportar el ejercicio de la acción de responsabilidad contractual que es objeto del pleito, en su condición de coarrendataria, habiendo quedado, sin embargo, firme el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia, que declara la responsabilidad mancomunada de los coarrendatarios, por no haber sido expresamente impugnado.

En cuanto al segundo motivo, a partir de las alegaciones parcialmente conformes de las partes; la prueba documental; el informe pericial de la Arquitecto Técnico que ha sido ratificado en el acto del juicio, con la necesaria contradicción; la testifical de la Administradora de Fincas; y la ausencia de prueba relevante en contrario, es posible alcanzar la conclusión probatoria de la existencia de desperfectos en la vivienda, al término del arrendamiento, imputables a los arrendatarios, por el importe conjunto de 2.504,85 € fijado en la sentencia de primera instancia.

En cuanto al tercer motivo se condenó a los demandados al pago de las rentas adeudadas, y las que se devenguen hasta la entrega de la posesión, estando pactada en el contrato de arrendamiento una renta de 1.300 €, por lo que la fianza de 2.600 € alcanza a cubrir dos mensualidades de renta, no habiendo constancia de que los demandados hayan pagado las rentas adeudadas, habiendo manifestado el arrendador la imputación de las rentas al pago de las rentas adeudadas, en los términos de lo dispuesto en los artículos 1172 y ss del Código Civil, siendo la condena al pago de las rentas anterior a la demanda de reclamación por los desperfectos en la vivienda, presentada el 15 de diciembre de 2017, por lo que la imputación de pagos se hizo a la única deuda que se encontraba vencida en el momento de la imputación.