Consultas legales - 807 520 008

lunes, 30 de noviembre de 2020

Propiedad Horizontal. El valor del voto de los ausentes.

 

HECHOS:

La Comunidad de Propietarios acuerda en junta extraordinaria la construcción de una piscina con el voto favorable de 3/5 partes de los asistentes a la junta.

Un copropietario disconforme con este acuerdo, que no asistió a la junta, no votó en contra, al pensar que, al no haber votado a favor, no tendría que contribuir a los gastos, fue  incluido como votante a favor de la resolución, por lo que demanda a la Comunidad, solicitando la declaración de nulidad del acuerdo y subsidiariamente que se declare que no tiene obligación de asumir el coste de construcción ni mantenimiento de la citada piscina comunitaria.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara nulo el acuerdo.

La Audiencia Provincial revoca esa resolución y desestima la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de noviembre de 2020, estima en parte el recurso de casación y declara que los demandantes no deberán hacer frente a los gastos de construcción ni tampoco a los de mantenimiento de la piscina, si bien no podrán hacer uso de la misma.

Considera el Supremo que aunque el recurrente entiende que el acuerdo debió aprobarse por unanimidad, dado que la mayoría de los 3/5 solo está prevista legalmente para los servicios comunes de interés general, y opone que una piscina no lo es, esta sala declaró en sentencia 586/2018, de 18 de octubre, que nada obstaba a que la construcción de una piscina, dentro de una comunidad de propietarios, pudiera entenderse como un servicio común de interés general, aprobable por una mayoría de 3/5 (art. 17.3 LPH).

Sin embargo, aunque entiende la Audiencia Provincial que debe computarse como voto favorable, al no oponerse al acuerdo, una vez que se notifica el mismo, no puede considerársele disidente y no puede exonerarse del pago de los gastos de construcción de la piscina. Este planteamiento es contrario al art. 17.8 LPH, en cuanto la no demostración de discrepancia, en el término de 30 días, solo supone que su voto puede favorecer la consolidación de la mayoría exigible, al computarse como voto a favor, pero nunca supone que haya dejado de ser disidente y por ello el recurrente podrá disfrutar de la exoneración de pago recogida en el art. 17.4 LPH. Esta es la interpretación que armoniza la opción del legislador, tendente a la modernización de las comunidades, con el respeto a los comuneros disidentes.

martes, 17 de noviembre de 2020

Propiedad Horizontal: Quórum para variar el servicio de calefacción y agua caliente.

 

HECHOS:

En una agrupación de Comunidades de propietarios la empresa que venía prestando el servicio de calefacción y agua caliente a todas ellas, a través de una central térmica de su propiedad,  les manifiesta que va a cesar en ese servicio y les plantea como única opción la compra de las instalaciones para continuar disfrutando del mismo.

En una de la Comunidades que aprueban esa compra, un grupo de propietarios impugna el acuerdo de compra por considerar que debió tomarse por unanimidad y no por mayoría de tres quintas partes de las cuotas de propiedad.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial desestima la apelación y confirma la sentencia anterior.

El Tribunal Supremo, sentencia de 28 de octubre de 2020, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que la cuestión central que se suscita es si se ha aplicado indebidamente el art. 17 LPH, concretamente, por no aplicar el art. 17.6 LPH que exige unanimidad para la adopción de un acuerdo comunitario en el que se acuerda la compra del sistema de agua caliente y calefacción central con sus inmuebles e instalaciones y considerar suficiente que lo sea por mayoría de tres quintas partes, en aplicación del art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por la parte recurrente (comuneros disidentes) se entiende que el acuerdo impugnado modifica el título constitutivo pues se incorpora un nuevo patrimonio a la comunidad, alterando la aportación de los comuneros, por lo que se debió exigir unanimidad.

Por la comunidad recurrida se insiste en que el acuerdo impugnado pretendía el mantenimiento de un servicio común de interés general, mediante la creación de una agrupación de comunidades y la compra de unos inmuebles e instalaciones existentes dentro de la urbanización, sin cuya adquisición se dejarían de prestar los servicios de calefacción y agua caliente.

Esta sala en sentencia 230/2016, de 8 de abril, exigió un acuerdo unánime para la adquisición de una parcela, en cuanto se ampliaba el número de comuneros y la cuantía de las cuotas de participación.

No consideraba causa justificada que fuera para un "servicio común, cuando no consta el plan concreto del fin de la compra de la parcela...".

Esta sala en sentencia 429/2015, de 7 de julio, declaró que la adquisición de un club social de 16.000 metros cuadrados, como finca independiente, por la comunidad, no suponía un servicio de interés general, por lo que se requería unanimidad.

De dicha doctrina se puede extraer la conclusión de que es posible la adopción de un acuerdo con los votos de los 3/5 de los comuneros, cuando se pretende la creación o mantenimiento de un servicio o de interés general, pues como declara la mencionada sentencia 429/2015, "el legislador ante la existencia de visiones enfrentadas en las comunidades de propietarios introdujo el art. 17 de la LPH para impedir la petrificación de las mismas, posibilitando la instalación de servicios de interés general como el de ascensor, portería, conserjería, vigilancia y otros".

En el presente caso hay que concretar que:

1. No se trata de la creación de un servicio, sino de mantenerlo.

2. Para ello se pretende la compra a una sociedad de unos inmuebles y sus instalaciones, que suministran calefacción y agua caliente a 22 comunidades de propietarios, de las que 15 decidieron integrarse en la Agrupación de Comunidades, una de ellas la comunidad demandada. Por el contrario siete comunidades decidieron desvincularse de la Agrupación y no participar en la compra.

3. La totalidad de la inversión estimada era de 1.100.000 euros.

4. Se calculaban 436 usuarios, abonando cada uno la cantidad de 3.242 euros en un total de 108 meses.

5. La alternativa era la instalación de sistemas de agua caliente y calefacción individuales.

A la vista de lo expuesto debemos declarar que en la sentencia de la Audiencia Provincial se ponderan adecuadamente los intereses en litigio, de tal manera que la Comunidad de Propietarios actuó legítimamente al intentar mantener un sistema de suministro de agua caliente y calefacción, que había venido desarrollándose sin incidencias, para ello aprovechaban las instalaciones existentes, que serían adquiridas por esta Comunidad y por el resto que se integraron en la Agrupación de Comunidades, con un monto total importante pero abonando los comuneros las cuotas correspondientes en cómodos plazos, gracias a la financiación obtenida.

Por ello el art. 17.3 de la LPH autoriza la creación de servicios comunes de interés general, supongan o no la modificación del título constitutivo con el voto favorable de los 3/5.

En el presente caso, ni tan siquiera se pretende crear un servicio, sino mantenerlo, siendo de indudable interés general y para ello adquirieron las instalaciones que preexistían y que se encontraban dentro de la comunidad, y para cuyo funcionamiento se contrataría una empresa de mantenimiento.

lunes, 9 de noviembre de 2020

LAU 1964. La duración de un alquiler de local de negocio.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio firmado en 1 de septiembre de 1977.

Se pacta en el mismo que la duración sería "por años prorrogables".

La arrendadora insta desahucio al considerar que se encuentra extinguido por aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994.

El Juzgado de 1ª instancia no entró a resolver sobre el fondo del asunto por entender que existía una "cuestión compleja" y, por tanto, había inadecuación de procedimiento.

La Audiencia Provincial no obstante rechazar la argumentación del Juzgado sobre inadecuación de procedimiento, desestimó la demanda al entender que la parte actora no ha conseguido acreditar la expiración del plazo.

El Tribunal Supremo, sentencia de 29 de octubre de 2020, desestima el recurso de casación interpuesto por la arrendadora.

Considera el  Supremo que el recurso de casación está basado en dos motivos. el primero se alega la infracción de los artículos 1203 y 1204 CC por oposición a la jurisprudencia del TS, con cita y análisis de varias sentencias de la sala. Entiende que, en caso de duda, se ha de estimar que concurre la novación modificativa y no la novación extintiva, a pesar de que se hayan modificado tanto la extensión del local arrendado como el importe de la renta. En el segundo se denuncia la infracción de los artículos 1581 CC y 37 LAU 1994 por oposición a la jurisprudencia del TS al entender que, de apreciarse la novación extintiva, no cabe considerar que el contrato no habría vencido porque, vigente la LAU, el plazo de los contratos ha de ser determinado y no cabe que los arrendamientos sin plazo sean equivalentes a la antigua prórroga forzosa del artículo 57 de la LAU de 1964.

En atención a ello, la posición mayoritaria en la sala considera que no se puede pretender ahora la extinción del contrato primitivo del año 1977 -que lo estaría por aplicación de la Disposición TransitoriaTercera de la LAU 1994- cuando, con posterioridad a dicha fecha y pese a concurrir causa legal de extinción, las partes han realizado actos reveladores de su voluntad de continuar con la relación arrendaticia.

En efecto se ha reducido el local arrendado dejando fuera toda la superficie dedicada a cafetería -unos 90metros cuadrados- y los primitivos arrendatarios dejan todos los elementos necesarios para el funcionamiento de la cafetería, de modo que la parte demandante se hace con las llaves del nuevo local y se las entregan a una inmobiliaria para gestionar su arriendo; se pacta, además, una nueva renta para el nuevo local, en el que se llevan a cabo las obras necesarias para servir exclusivamente como restaurante, con una fuerte inversión.

Nos encontramos, en consecuencia, ante una nueva situación que afecta a la relación jurídica entre las partes que no se puede reconducir, por obra exclusiva de la demandante, a la procedencia de declarar la extinción del arrendamiento inicialmente concertado en el año 1977, pues los propios actos de la parte arrendadora revelan que no fue esta su intención hasta que -por posibles diferencias entre dichas partes- pretende ahora hacer valer sus derechos de conformidad a la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994.

viernes, 6 de noviembre de 2020

Alquiler de vivienda. Cuantía de la indemnización por desistimiento anticipado

 

HECHOS.

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes el 1 de diciembre de 2014, con una duración de 3 años, y en el que se produjo la terminación anticipada del mismo en febrero de 2016 por la decisión unilateral de la parte arrendataria.

La vivienda se vuelve a arrendar un mes después del desistimiento del inquilino.

No existe en el contrato cláusula de penalización por desistimiento anticipado.

El juzgado de primera instancia condena al inquilino a pagar como indemnización por desistimiento anticipado un mes en que estuvo el piso sin alquilar.

La Audiencia Provincial de Lérida, sentencia de 7 de mayo de 2020, confirma la resolución del juzgado y desestima la apelación del arrendador en el sentido de que la indemnización comprenda un mes por cada año dejado de cumplir.

Considera la Audiencia que en cuanto al importe en que deben cuantificarse los daños y perjuicios por desistimiento anticipado del inquilino, y la posible aplicación supletoria del art. 11 Ley Arrendamientos Urbanos como pretende la apelante para su cálculo, hay que considerar que en materia de indemnización de los daños y perjuicios por incumplimiento contractual (art. 1101 y concordantes del Código Civil) rigen una serie de principios como son que respecto de los daños debe acreditarse por quien los reclama su efectiva producción y extensión o cuantía de los mismos, y que si bien son indemnizables tanto los daños emergentes como el lucro cesante no es admisible que como consecuencia de la indemnización se produzca una mejora o lucro a favor del perjudicado.

Tomando como presupuesto las anteriores consideraciones, y constando en autos que el piso se volvió a arrendar en abril de 2016, no podemos sino compartir las conclusiones a tal respecto de la Sentencia de instancia, estimando que los perjuicios efectivamente producidos en este caso deben contraerse a la suma de una renta (325 €) correspondiente al mes en el que la vivienda estuvo sin alquilarse entre la finalización del contrato de autos sin preaviso y la firma de un nuevo contrato, no procediendo la aplicación del art. 11 LAU por cuanto no fue la voluntad de las partes establecer una indemnización con un carácter punitivo y por cuanto la aplicación de dicha norma llevaría a una indemnización superior a los perjuicios económicos que efectivamente se han producido en el caso concreto de autos. Debiendo desestimar el recurso de apelación en este extremo.