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lunes, 9 de noviembre de 2020

LAU 1964. La duración de un alquiler de local de negocio.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio firmado en 1 de septiembre de 1977.

Se pacta en el mismo que la duración sería "por años prorrogables".

La arrendadora insta desahucio al considerar que se encuentra extinguido por aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994.

El Juzgado de 1ª instancia no entró a resolver sobre el fondo del asunto por entender que existía una "cuestión compleja" y, por tanto, había inadecuación de procedimiento.

La Audiencia Provincial no obstante rechazar la argumentación del Juzgado sobre inadecuación de procedimiento, desestimó la demanda al entender que la parte actora no ha conseguido acreditar la expiración del plazo.

El Tribunal Supremo, sentencia de 29 de octubre de 2020, desestima el recurso de casación interpuesto por la arrendadora.

Considera el  Supremo que el recurso de casación está basado en dos motivos. el primero se alega la infracción de los artículos 1203 y 1204 CC por oposición a la jurisprudencia del TS, con cita y análisis de varias sentencias de la sala. Entiende que, en caso de duda, se ha de estimar que concurre la novación modificativa y no la novación extintiva, a pesar de que se hayan modificado tanto la extensión del local arrendado como el importe de la renta. En el segundo se denuncia la infracción de los artículos 1581 CC y 37 LAU 1994 por oposición a la jurisprudencia del TS al entender que, de apreciarse la novación extintiva, no cabe considerar que el contrato no habría vencido porque, vigente la LAU, el plazo de los contratos ha de ser determinado y no cabe que los arrendamientos sin plazo sean equivalentes a la antigua prórroga forzosa del artículo 57 de la LAU de 1964.

En atención a ello, la posición mayoritaria en la sala considera que no se puede pretender ahora la extinción del contrato primitivo del año 1977 -que lo estaría por aplicación de la Disposición TransitoriaTercera de la LAU 1994- cuando, con posterioridad a dicha fecha y pese a concurrir causa legal de extinción, las partes han realizado actos reveladores de su voluntad de continuar con la relación arrendaticia.

En efecto se ha reducido el local arrendado dejando fuera toda la superficie dedicada a cafetería -unos 90metros cuadrados- y los primitivos arrendatarios dejan todos los elementos necesarios para el funcionamiento de la cafetería, de modo que la parte demandante se hace con las llaves del nuevo local y se las entregan a una inmobiliaria para gestionar su arriendo; se pacta, además, una nueva renta para el nuevo local, en el que se llevan a cabo las obras necesarias para servir exclusivamente como restaurante, con una fuerte inversión.

Nos encontramos, en consecuencia, ante una nueva situación que afecta a la relación jurídica entre las partes que no se puede reconducir, por obra exclusiva de la demandante, a la procedencia de declarar la extinción del arrendamiento inicialmente concertado en el año 1977, pues los propios actos de la parte arrendadora revelan que no fue esta su intención hasta que -por posibles diferencias entre dichas partes- pretende ahora hacer valer sus derechos de conformidad a la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994.

viernes, 6 de noviembre de 2020

Alquiler de vivienda. Cuantía de la indemnización por desistimiento anticipado

 

HECHOS.

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes el 1 de diciembre de 2014, con una duración de 3 años, y en el que se produjo la terminación anticipada del mismo en febrero de 2016 por la decisión unilateral de la parte arrendataria.

La vivienda se vuelve a arrendar un mes después del desistimiento del inquilino.

No existe en el contrato cláusula de penalización por desistimiento anticipado.

El juzgado de primera instancia condena al inquilino a pagar como indemnización por desistimiento anticipado un mes en que estuvo el piso sin alquilar.

La Audiencia Provincial de Lérida, sentencia de 7 de mayo de 2020, confirma la resolución del juzgado y desestima la apelación del arrendador en el sentido de que la indemnización comprenda un mes por cada año dejado de cumplir.

Considera la Audiencia que en cuanto al importe en que deben cuantificarse los daños y perjuicios por desistimiento anticipado del inquilino, y la posible aplicación supletoria del art. 11 Ley Arrendamientos Urbanos como pretende la apelante para su cálculo, hay que considerar que en materia de indemnización de los daños y perjuicios por incumplimiento contractual (art. 1101 y concordantes del Código Civil) rigen una serie de principios como son que respecto de los daños debe acreditarse por quien los reclama su efectiva producción y extensión o cuantía de los mismos, y que si bien son indemnizables tanto los daños emergentes como el lucro cesante no es admisible que como consecuencia de la indemnización se produzca una mejora o lucro a favor del perjudicado.

Tomando como presupuesto las anteriores consideraciones, y constando en autos que el piso se volvió a arrendar en abril de 2016, no podemos sino compartir las conclusiones a tal respecto de la Sentencia de instancia, estimando que los perjuicios efectivamente producidos en este caso deben contraerse a la suma de una renta (325 €) correspondiente al mes en el que la vivienda estuvo sin alquilarse entre la finalización del contrato de autos sin preaviso y la firma de un nuevo contrato, no procediendo la aplicación del art. 11 LAU por cuanto no fue la voluntad de las partes establecer una indemnización con un carácter punitivo y por cuanto la aplicación de dicha norma llevaría a una indemnización superior a los perjuicios económicos que efectivamente se han producido en el caso concreto de autos. Debiendo desestimar el recurso de apelación en este extremo.