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lunes, 26 de octubre de 2020

El retracto de inquilino en una ejecución hipotecaria

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda 30 de octubre de 2008.

Posteriormente esa vivienda fue adjudicada a una entidad inmobiliaria como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria

El 27 de diciembre de 2012, la vivienda fue aportada en la ampliación de capital de otra inmobiliaria.

Consecuencia de ello el inquilino formula demanda en la que ejercita la acción de retracto.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que la transmisión de la vivienda no se había realizado mediante compraventa sino en virtud de aportación no dineraria en el aumento de capital social.

El inquilino apela la sentencia invocando que no resulta pacífica la jurisprudencia del Tribunal Supremo para poder considerar que el único motivo de aplicación del retracto de un inmueble arrendado sea la venta de éste.

La Audiencia Provincial de Córdoba, sentencia de trece de julio de dos mil veinte, estima el recurso y reconoce al inquilino el derecho de retracto sobre esa vivienda.

Recuerda la AP que el Tribunal Supremo en sentencia de 15 de febrero de 2013 contempla la transmisión onerosa como presupuesto del retracto, es decir un concepto más amplio que la venta.

En el caso que nos ocupa, nos encontramos que la adjudicataria de la vivienda en el procedimiento de ejecución hipotecaria,  realizó una aportación no dineraria consistente en diversas fincas registrales (entre otras las que es objeto del presente procedimiento) en la ampliación de capital de otra inmobiliaria.

La aportación social no dineraria presenta una naturaleza traslativa tal y como ha señalado la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 13/12/1982 y 7/09/1998). En este sentido el artículo 60 de la Ley de Sociedades de Capital establece que " toda aportación se entiende realizada a título de propiedad, salvo que expresamente se estipule de otro modo". Es por ello que el aportante está obligado a "la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la aportación en los términos establecidos en el Código Civil para el contrato de compraventa y se aplicarán las reglas del Código de Comercio sobre el mismo contrato en materia de transmisión de riesgos" (artículo 64 de la Ley de Sociedades de Capital).

Por lo tanto y a tenor de lo expuesto, la aportación social no dineraria constituye una transmisión onerosa que constituye el presupuesto legitimador del derecho de retracto.

Por otra parte el hecho que se hayan aportado una pluralidad de fincas no priva del ejercicio del derecho de retracto. Tal y como indicaba la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2000: "No puede aceptarse que por haberse realizado una venta en globo, por un único precio, se burlen los derechos del arrendatario".

No puede considerarse notificación válida, derecho de tanteo, los burofax recibido por el inquilino, ya que tanto uno como el otro burofax únicamente se limita a poner en conocimiento de éste quien es el nuevo titular, sin que se aporten los datos necesarios para el ejercicio del derecho de retracto (fecha de la transmisión y precio).

En cuanto al precio de la transmisión habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 67 de la Ley de Sociedades de Capital contempla que las aportaciones no dinerarias (en los supuestos de ampliación de capital) habrán de ser objeto de un informe elaborado por uno o varios expertos independientes. Por lo tanto, habrá que estar a esta valoración de la finca registral objeto del presente procedimiento en el momento de su transmisión.

La eficacia de un finiquito de alquiler firmado de conformidad por el casero.

HECHOS:

El 12 de febrero de 2018 se da por terminado un arrendamiento de vivienda, firmándose un documento por el que el arrendador aceptaba la entrega de la vivienda y acordaba que la misma se encontraba en buen estado por lo que nada había que reclamar por ese concepto y se comprometía a la devolución de la fianza adicional, por importe de 6.000 euros.

El 15 de febrero de 2018 el inquilino reclama por buro fax,  recibido el 20 de febrero,  la devolución de la fianza.

El 21 de febrero el casero contesta por burofax negándose a devolver la fianza por los daños y deterioros existentes en la finca.

El 5 de mayo de 2018 el casero, por burofax, remite liquidación unilateral de esos gastos por importe de 5.821,89€., poniendo a disposición del inquilino la cantidad de 178,11€.

El inquilino demanda judicialmente la devolución de 5.821,89

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Valencia, sentencia de veinte de noviembre de dos mil diecinueve, desestima la apelación del inquilino y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que el documento de 12 de febrero de 2018, en modo alguno debe interpretarse como una renuncia del derecho que el arrendador tiene a reclamar del arrendatario por el deterioro en continente, instalaciones y mobiliario de la vivienda, pues atendiendo a las circunstancias que concurrieron consta acreditado que el arrendador llevó preparado un documento de entrega de la vivienda guiado por la buena fe y en la confianza de que se le iba a devolver en perfecto estado de conservación, al igual que la había entregado, y al comprobar el deterioro que presentaban algunas partes visibles ya manifestó de forma oral que toda la cuestión de los desperfectos debía tratarse y ante la reacción del arrendatario cargada de tensión y con la finalidad de evitar una confrontación o discusión en términos no coloquiales, optó por la entrega del documento y recepción de la posesión de la vivienda.

Los actos del arrendador en modo alguno pueden interpretarse como de renuncia, más bien, son los idóneos para acreditar los desperfectos que presenta la vivienda en el momento de su entrega. El hecho de que no se inspeccionara al serle entregada se debe a las dimensiones de la vivienda con distintas plantas y numerosas dependencias, (habitaciones, baños, terrazas) que requieren de una inspección detallada, no existiendo el mínimo indicio de que no estuvieran producidos al tiempo de la entrega.

La secuencia temporal de los actos promovidos por el arrendador permite valorar que fue diligente y que intentó que existiera una documentación fotográfica del estado de la vivienda al tiempo en que fue entregada. Ya se ha indicado que no se aprecia mala fe en el arrendador, no existe ningún indicio de que el arrendador provocase esos daños y desperfectos en el tiempo que medió entre la entrega de la posesión de la vivienda y el acta de presencia notarial, 12 días después de la entrega de la posesión, lo que evidencia la voluntad del arrendador de documentar el estado de deterioro y desperfectos que presentaba la vivienda.

 

Juicio de desahucio por terminación del plazo pactado.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 30 de abril de 2014,  en el que se pactó una duración de un año, renovable por períodos de un año hasta un máximo de tres años, con arreglo a lo dispuesto en el art. 9.1 LAU.

El arrendador con fecha 29 de marzo de 2018, dirige burofax  al inquilino, recibido el 3 de abril, notificándole la voluntad de no prorrogar el contrato a su vencimiento, 30 de abril de 2018.

Llegada esa fecha la inquilina no entrega la vivienda, por lo que el casero presenta demanda de juicio verbal solicitando que se declare la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda.

El juzgado desestima esa petición por considerar que no se ha respetado el plazo de preaviso de 30 días del art. 10.1 LAU.

La inquilina recurre en apelación solicitando la nulidad de la sentencia por no haberse pronunciado sobre el carácter abusivo de la cláusula contractual, relativa a la renuncia por la arrendataria a los derechos de tanteo y retracto que pudieran corresponderle sobre la vivienda.

El casero recurre la sentencia, impugnando el pronunciamiento desestimatorio de la pretensión de declarar extinguido el contrato. Alega que no es de aplicación el art. 10 de la LAU sino el régimen de tácita reconducción regulado en los arts. 1566 y 1581 del Código Civil.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 28 de julio de 2020, desestima la apelación de la inquilina y estima la del casero, declarando resuelto el arrendamiento.

Considera la AP, respecto al recurso de la inquilina, que aunque el juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contractual dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es inidóneo para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación y cuya constatación debe desencadenar una sentencia que declare no haber lugar al desahucio, con advertencia al arrendador para que ejercite su pretensión en un juicio declarativo ordinario, pues, de lo contrario, se convertiría a este juicio sumario en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrece el juicio declarativo ordinario, tales principios no pueden tomarse con carácter absoluto, pues bastaría que el arrendatario empezase a introducir cuestiones complejas para que se desestimase siempre la acción de desahucio planteada. En el presente caso la declaración de nulidad por abusiva de una cláusula contractual relativa al retracto o tanteo no tiene relación con la duración del contrato de arrendamiento.

En cuanto al recurso del casero considera que en este caso, transcurridos los tres primeros años del contrato suscrito el 30 de abril de 2014,ninguna de las partes notificó la voluntad de no renovar el contrato, por lo que el contrato se prorrogó un año más, hasta el 1 de mayo de 2018, conforme al art.10.1 LAU, pero transcurrido ese plazo la duración del contrato se rige por la regulación del Código Civil, y no por el art. 10 LAU, renovándose, en su caso, por tácita reconducción, por tanto el contrato se extinguió el 1 de mayo de 2018, por el transcurso del plazo de duración mínima de tres años (artículo 9.1 LAU) y tras la prórroga del plazo de un año (art. 10.1 LAU), sin que se dieran los requisitos para la tácita reconducción a partir de mayo de 2018 por cuanto precedió el requerimiento del arrendador. De ahí que no se advierta ninguna voluntad de aquiescencia por parte de la arrendadora de continuar el contrato a su terminación (1 de mayo de 2018) mediante el requerimiento recibido por la arrendataria el 3 de abril de 2018 y posterior demanda.

jueves, 22 de octubre de 2020

Arras confirmatorias. Sus requisitos formales.

 

HECHOS:

 Se entrega la suma de 30.000 euros como señal para la futura compra de un terreno con destino a la edificación de dos viviendas unifamiliares, no obstante el contrato no llegó a materializarse  al comprobarse que no resultaba viable la construcción en la parcela catastral donde se pretendía ubicarlas, al ser suelo no urbanizable y estar pendiente de la posible nueva variante.

El que entregó la citada cantidad solicita su devolución por considerar que no se cumplen los requisitos esenciales para la validez del contrato de compraventa.

La parte demandada se opone.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso del demandante inicial, condenando a las demandadas según lo pedido.

Las demandadas recurren en casación invocando, por una parte, que la Audiencia no motiva cómo llega a la conclusión de que el contrato quedó resuelto por acuerdo de las partes o por causa imputable a las vendedoras; y el segundo por falta de congruencia entre los hechos declarados como probados y el fallo, pues se trataba de unas arras confirmatorias. Así mismo invoca indefensión (art. 24 CE) e infracción del art. 1454 CC y de la jurisprudencia sobre el concepto de arras confirmatorias, ya quela existencia de las mismas pone de manifiesto la existencia de un contrato vinculante para las partes con determinación de sus elementos esenciales.

El Tribunal Supremo, sentencia de 5 de octubre de 2020, desestima el recurso y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que el primer motivo ha de ser desestimado puesto que, con independencia de que no resulte adecuado hablar de "resolución" de un contrato cuando no ha llegado a perfeccionarse, la sentencia impugnada pone de manifiesto como ratio decidendi el hecho de que efectivamente no se produjo tal perfección del contrato, pues los elementos del mismo estaban sin definir pues no había quedado determinado su objeto y el precio final, por lo que considera que en realidad no existió contrato, con independencia de que el comprador hubiera adelantado la entrega de la cantidad que ahora reclama. Por la misma razón no cabe hablar propiamente de arras confirmatorias, cuando la entrega de dicha cantidad se entiende que supuso una mera manifestación de la voluntad de contratar si se llegaba a convenir sobre las condiciones de esenciales de la venta.

El segundo motivo denunciando la infracción del artículo 24 CE al haber sufrido indefensión la parte recurrente, lo que se conecta con una discrepancia respecto de la valoración de la prueba llevada a cabo por el tribunal. También ha de rechazarse este motivo ya que en ningún momento quien ahora recurre ha podido precisar la existencia de los elementos indispensables para la existencia de un contrato -o siquiera una promesa de contrato- como el de compraventa y, en concreto, la existencia de un objeto determinado y de un precio cierto (artículos 1445 y 1451 CC).

En cuanto a la infracción del art. 1454 CC, incurre en el vicio casacional de hacer supuesto de la cuestión pues precisamente la sentencia recurrida se fundamenta en la declaración de que dichos elementos esenciales no habían quedado definidos, lo que ha de desembocar en la desestimación del recurso (sentencia, entre las más recientes, núm. 440/2020, de17 de julio).

La duración del aval en los arrendamientos de vivienda.

 

Cuando se firma un aval a favor del inquilino, es conveniente concretar la duración de ese aval, si no se establece con claridad en el contrato, el riesgo del avalista se prolongará más de lo deseado:

I.- El avalista apela la sentencia que lo condena a pagar las rentas impagadas por el inquilino, invocando que sólo era fiador hasta la fecha de duración pactada en el contrato, no sus prórrogas y deposita para apelar las rentas adeudadas hasta esa fecha.

La AP de La Coruña, sentencia de veintinueve de junio de dos mil veinte, considera que no debe admitirse el recurso al no haber abonado la demandada apelante todas las rentas vencidas y, en todo caso se desestima el recurso y confirma la condena a pagar porque el recurrente avaló no sólo las rentas que se devengaron durante el periodo contractual de tres años, sino también, y tal y como se expresa literalmente en el contrato de aval, las devengadas durante las prórrogas contractuales y hasta la rescisión del contrato.

II.- El avalista condenado a pagar rentas adeudadas por el inquilino apela la sentencia invocando  el artículo 1851 del Código civil, que dispone: "La prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza".

La AP de Madrid, sentencia de uno de junio de dos mil veinte, desestima el recurso puesto que, aunque el contrato de arrendamiento no mencione expresamente la duración de las obligaciones del fiador (o avalista), dado el carácter accesorio de la fianza, debe entenderse que el fiador quedaba obligado por el mismo plazo que el arrendatario, ya que garantizaba el pago a que éste venía obligado; por ello debe concluirse que el fiador venía obligado a responder al menos durante los tres años de duración mínima del contrato. Por otra parte no resulta de aplicación al caso el artículo 1851 del Código civil, porque el arrendador (acreedor) no ha concedido ninguna prórroga al deudor (arrendatario), sino que este tiene derecho por ley a que la duración del arrendamiento sea al menos de tres años.

III.- El fiador -avalista- condenado a pagar los alquileres adeudados por el inquilino apela la sentencia, invocando que su fianza tenía vigencia solamente durante un año y otro más de prórroga, conforme se pactaba en el contrato.

La AP de Santa Cruz de Tenerife, sentencia de 8 de junio de 2020, desestima el recurso ya que se trata de un contrato regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, por cuanto tiene como objeto el arrendamiento de una vivienda destinada a ser el domicilio del arrendatario, sin que se especifique circunstancia que le exima de la obligatoriedad de la citada ley, cabe mantener que, pactado el plazo de vigencia de un año, el contrato se prorroga anualmente hasta cinco años y, consecuentemente, en abril de 2017 se inicia la prórroga legal, que, frente a lo manifestado por el recurrente, sí incluye la fianza pactada, aun cuando expresamente solo por los dos años previstos inicialmente en el contrato, el primero de su vigencia y el segundo de su prorroga voluntaria aceptada por el fiador.