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jueves, 22 de octubre de 2020

Arras confirmatorias. Sus requisitos formales.

 

HECHOS:

 Se entrega la suma de 30.000 euros como señal para la futura compra de un terreno con destino a la edificación de dos viviendas unifamiliares, no obstante el contrato no llegó a materializarse  al comprobarse que no resultaba viable la construcción en la parcela catastral donde se pretendía ubicarlas, al ser suelo no urbanizable y estar pendiente de la posible nueva variante.

El que entregó la citada cantidad solicita su devolución por considerar que no se cumplen los requisitos esenciales para la validez del contrato de compraventa.

La parte demandada se opone.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso del demandante inicial, condenando a las demandadas según lo pedido.

Las demandadas recurren en casación invocando, por una parte, que la Audiencia no motiva cómo llega a la conclusión de que el contrato quedó resuelto por acuerdo de las partes o por causa imputable a las vendedoras; y el segundo por falta de congruencia entre los hechos declarados como probados y el fallo, pues se trataba de unas arras confirmatorias. Así mismo invoca indefensión (art. 24 CE) e infracción del art. 1454 CC y de la jurisprudencia sobre el concepto de arras confirmatorias, ya quela existencia de las mismas pone de manifiesto la existencia de un contrato vinculante para las partes con determinación de sus elementos esenciales.

El Tribunal Supremo, sentencia de 5 de octubre de 2020, desestima el recurso y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que el primer motivo ha de ser desestimado puesto que, con independencia de que no resulte adecuado hablar de "resolución" de un contrato cuando no ha llegado a perfeccionarse, la sentencia impugnada pone de manifiesto como ratio decidendi el hecho de que efectivamente no se produjo tal perfección del contrato, pues los elementos del mismo estaban sin definir pues no había quedado determinado su objeto y el precio final, por lo que considera que en realidad no existió contrato, con independencia de que el comprador hubiera adelantado la entrega de la cantidad que ahora reclama. Por la misma razón no cabe hablar propiamente de arras confirmatorias, cuando la entrega de dicha cantidad se entiende que supuso una mera manifestación de la voluntad de contratar si se llegaba a convenir sobre las condiciones de esenciales de la venta.

El segundo motivo denunciando la infracción del artículo 24 CE al haber sufrido indefensión la parte recurrente, lo que se conecta con una discrepancia respecto de la valoración de la prueba llevada a cabo por el tribunal. También ha de rechazarse este motivo ya que en ningún momento quien ahora recurre ha podido precisar la existencia de los elementos indispensables para la existencia de un contrato -o siquiera una promesa de contrato- como el de compraventa y, en concreto, la existencia de un objeto determinado y de un precio cierto (artículos 1445 y 1451 CC).

En cuanto a la infracción del art. 1454 CC, incurre en el vicio casacional de hacer supuesto de la cuestión pues precisamente la sentencia recurrida se fundamenta en la declaración de que dichos elementos esenciales no habían quedado definidos, lo que ha de desembocar en la desestimación del recurso (sentencia, entre las más recientes, núm. 440/2020, de17 de julio).

La duración del aval en los arrendamientos de vivienda.

 

Cuando se firma un aval a favor del inquilino, es conveniente concretar la duración de ese aval, si no se establece con claridad en el contrato, el riesgo del avalista se prolongará más de lo deseado:

I.- El avalista apela la sentencia que lo condena a pagar las rentas impagadas por el inquilino, invocando que sólo era fiador hasta la fecha de duración pactada en el contrato, no sus prórrogas y deposita para apelar las rentas adeudadas hasta esa fecha.

La AP de La Coruña, sentencia de veintinueve de junio de dos mil veinte, considera que no debe admitirse el recurso al no haber abonado la demandada apelante todas las rentas vencidas y, en todo caso se desestima el recurso y confirma la condena a pagar porque el recurrente avaló no sólo las rentas que se devengaron durante el periodo contractual de tres años, sino también, y tal y como se expresa literalmente en el contrato de aval, las devengadas durante las prórrogas contractuales y hasta la rescisión del contrato.

II.- El avalista condenado a pagar rentas adeudadas por el inquilino apela la sentencia invocando  el artículo 1851 del Código civil, que dispone: "La prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza".

La AP de Madrid, sentencia de uno de junio de dos mil veinte, desestima el recurso puesto que, aunque el contrato de arrendamiento no mencione expresamente la duración de las obligaciones del fiador (o avalista), dado el carácter accesorio de la fianza, debe entenderse que el fiador quedaba obligado por el mismo plazo que el arrendatario, ya que garantizaba el pago a que éste venía obligado; por ello debe concluirse que el fiador venía obligado a responder al menos durante los tres años de duración mínima del contrato. Por otra parte no resulta de aplicación al caso el artículo 1851 del Código civil, porque el arrendador (acreedor) no ha concedido ninguna prórroga al deudor (arrendatario), sino que este tiene derecho por ley a que la duración del arrendamiento sea al menos de tres años.

III.- El fiador -avalista- condenado a pagar los alquileres adeudados por el inquilino apela la sentencia, invocando que su fianza tenía vigencia solamente durante un año y otro más de prórroga, conforme se pactaba en el contrato.

La AP de Santa Cruz de Tenerife, sentencia de 8 de junio de 2020, desestima el recurso ya que se trata de un contrato regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, por cuanto tiene como objeto el arrendamiento de una vivienda destinada a ser el domicilio del arrendatario, sin que se especifique circunstancia que le exima de la obligatoriedad de la citada ley, cabe mantener que, pactado el plazo de vigencia de un año, el contrato se prorroga anualmente hasta cinco años y, consecuentemente, en abril de 2017 se inicia la prórroga legal, que, frente a lo manifestado por el recurrente, sí incluye la fianza pactada, aun cuando expresamente solo por los dos años previstos inicialmente en el contrato, el primero de su vigencia y el segundo de su prorroga voluntaria aceptada por el fiador.

lunes, 19 de octubre de 2020

La fianza en los contratos de arrendamientos urbanos.

 

Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Santiago de Compostela, treinta de junio de dos mil veinte, en la que el inquilino demandado solicitaba la compensación con la fianza de la cantidad que debe pagar al casero, la AP aunque le deniega esa compensación, desarrolla ampliamente el alcance jurídico de la fianza arrendaticia.

Fundamenta dicha sentencia que: No procede, por el momento, realizar la compensación porque existen posibles daños en la vivienda por tasar y pendientes de reclamar. Una vez determinados podrá realizarse la misma. En todo caso, si no se reclama por dichos daños en un plazo razonable, la reconveniente tiene la posibilidad de solicitar su devolución.

El art. 36 de la Ley 29/1994 regula la fianza arrendaticia, que el arrendatario viene obligado a constituir a la celebración del contrato y cuyo saldo deberá ser restituido al final del arriendo. Se trata propiamente de una prenda irregular forzosa que ha de constituir el arrendatario o un tercero en la cuantía que determina el citado artículo.

La fianza no debe entenderse como una cláusula penal de contenido indemnizatorio aplicable en caso de incumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones contractuales y legales sino como derecho a retener su importe en la cantidad necesaria para liquidar las rentas pendientes y los menoscabos de la finca arrendada. De modo que en caso de incumplimiento de algunas de las obligaciones del arrendatario no se pierde íntegramente el importe de aquélla en beneficio del arrendador, sino que sólo en el caso de que deba alguna cantidad al arrendador podrá aplicarse a su pago la porción de fianza que corresponda, por lo que ningún obstáculo existe para que opere el instituto de la compensación.

Por su propia naturaleza, la fianza no ha de devolverse sino al final del contrato, cuando éste se haya cumplido y no existe responsabilidad alguna del arrendatario de la que ésta deba responder, y por ello no cabe que el arrendatario, antes de extinguirse el arriendo, determine unilateralmente que se dedique su importe al pago de la última mensualidad, lo que frustraría las expectativas del arrendador de quedar cubierto ante cualquier demérito de la cosa locada que hubiera de reparar con cargo a la expresada garantía. Así, en el caso de que ya el contrato se haya extinguido, no constando daños causados a la cosa arrendada que deban ser reparados con cargo a la fianza, debe ésta destinarse íntegramente a la compensación parcial de las deudas del arrendatario con el arrendador por razón de rentas debidas.

En definitiva, la fianza en el arrendamiento urbano se constituye en parte como obligación legal (con depósito de la misma), y en parte para garantizar el cumplimiento del contrato por parte del arrendatario ( artículo 36 de la Ley deArrendamientos Urbanos). Pero no son arras confirmatorias, ni penales ( artículo 1152 del Código Civil), ni penitenciales ( artículo 1454 del Código Civil). La fianza garantiza el cumplimiento del contrato, pero no permite que el arrendador retenga la totalidad de la fianza cuando considere que la otra parte incumplió y deba ser indemnizado. Tiene que acreditar los daños y perjuicios efectivamente causados, bien como daño emergente ( artículo 1101 del Código Civil), bien como lucro cesante ( artículo 1106 del Código Civil).

jueves, 15 de octubre de 2020

Reclamaciones judiciales del inquilino al término del arriendo

 

HECHOS:

El arrendatario de una vivienda reclama mediante monitorio, a su casero la cantidad de 4.568'96€, cantidad que engloba 2.800€, correspondientes a la devolución de la fianza, y 1.768'96€ que ha abonado a la compañía suministradora por consumos de electricidad en el período comprendido entre octubre de 2014 y marzo de 2017, en el que ya no ocupaba la finca, al no haber procedido el demandado al cambio de titularidad del contrato de suministro.

El casero se opone a esa reclamación alegando, de una parte, que la fianza se aplicó a cubrir las deficiencias que presentaba el inmueble como consecuencia de un uso indebido y, de otra, que el  inquilino carece de legitimación activa para la reclamación de las sumas abonadas por consumos cuando el titular del contrato es una mercantil que no es parte en el presente procedimiento.

El Juzgado de primera instancia en el juicio verbal  subsiguiente acoge la excepción de falta de legitimación activa invocada, estima parcialmente la demanda y condena al demandado al pago de la suma de 2.400€ más intereses legales desde la interpelación judicial y costas.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 23 de julio de 2020, desestima el recurso del casero y confirma la sentencia anterior salvo en la condena en costas, que deja sin efecto.

Subraya la Audiencia que ha quedado firme la desestimación de la reclamación por suministros abonados al apreciar la falta de legitimación activa.

En cuanto a los daños invocados la parte demandada no alega ni al oponerse a la solicitud de procedimiento monitorio ni al ratificar su oposición en el acto del juicio en qué consisten los desperfectos causados en la vivienda que se atribuyen al arrendatario ni de la prueba documental aportada puede inferirse que los gastos efectuados respondan a la existencia de desperfectos en la vivienda. No podemos obviar que no se extendió documento alguno al tiempo de devolverse las llaves en el que el arrendador hiciera constar los eventuales desperfectos o daños que el inmueble pudiera presentar ni, estando aquél obligado a liquidar la fianza al término del arriendo (art. 36.4 LAU), comunicó al arrendatario que aquélla se aplicaba a supuestos daños ni cuales eran éstos. 

En definitiva, como bien valora la sentencia de primera instancia, no existe prueba que permita tener acreditado que el arrendatario fue causante de daño alguno en la vivienda ni las circunstancias ni alcance de éstos, se aporta la factura de adquisición de un televisor, no constando en estas actuaciones que la vivienda arrendada contara con un televisor ni que, en su caso, al finalizar el arriendo este no funcionara y no pudiera ser reparado ni siquiera que el electrodoméstico adquirido tuviera como destino la finca objeto de arrendamiento;se aportan dos facturas de reparación de una caldera ambas de varios meses después de desocupada la finca -lo que no permite establecer el nexo causal- que por su contenido no permiten determinar si las mismas derivan de un daño causado en dicho elemento o de meras labores de mantenimiento.

miércoles, 14 de octubre de 2020

La responsabilidad por el incendio en una vivienda arrendada.

 

A instancias de la aseguradora son condenadas dos personas a resarcir a ésta la cantidad de de 3.126,68 euros más el interés legal, como consecuencia del incendio producido en la vivienda que ocupaban.

La Audiencia Provincial de Segovia, sentencia de veintitrés de julio de dos mil veinte desestima la apelación de los demandados y confirma la resolución anterior.

Considera la Audiencia que no puede estimarse la alegación de uno de los demandados en el sentido de que él no era inquilino sino avalista. Al margen de cual fuera su condición como contratante su responsabilidad es innegable porque era quien se encontraba cocinando y fue con su negligencia al no quitar la sartén de la vitrocerámica el que provocó el fuego. Por otra parte de la prueba practicada se desprende que era morador de la vivienda pues realizaba actos propios de un ocupante legal como atender a visitantes o utilizar la cocina para hacerse la cena.

En cuanto a la inquilina pretende excusar su responsabilidad porque no se encontraba en la vivienda en el momento de suceder los hechos. No cabe admitir por la circunstancia alegada su falta de responsabilidad pues su responsabilidad como inquilina por los desperfectos acaecidos en la vivienda arrendada no puede excusarse por encontrarse accidentalmente ausente de la vivienda en el momento de suceder el incendio ya que como inquilina, de acuerdo al art. 1563 del Código Civil al que se remite el art. 21 de la LAU , debe responder del deterioro o pérdida que tuviese la cosa arrendada y de esa responsabilidad no puede quedar exenta aunque no se encontrase en la vivienda en el momento en que la persona, que era su avalista y ocupante de la vivienda autorizado por ella, estaba cocinando porque esa ausencia era ocasional y ha de exigírsele porque, al tratarse de un accidente culposo y no doloso en desarrollo del normal uso de la vivienda como es la utilización de la cocina para realizar una de las habituales actividades de cuál es la preparación de la cena, le es extensible la falta de diligencia en que haya podido incurrir el otro ocupante por los actos normales en el aprovechamiento del bien arrendado realizados con la aquiescencia de la titular del contrato.

Cuestionan finalmente el importe de los daños porque se inclinan por el informe del perito judicial. El argumento debe rechazarse porque el perito judicial no vio los objetos dañados lo que sí hizo el experto de la actora cuando compareció en la vivienda con ocasión del siniestro y porque el perito judicial no tiene en cuenta otros gastos como la limpieza de azulejos, del suelo o de la puerta de entrada, ni la tasa de bomberos. Y porque como manifestó en el juicio hizo su informe en base a las fotos e informe del perito de la actora pidiendo presupuestos de algún establecimiento del ramo pero alrededor de dos años después de ocurrir los hechos.