Desahucio por precario

 

HECHOS

Una sociedad mercantil, adjudicataria de una vivienda en una ejecución hipotecario, insta demanda de desahucio por precario contra el ocupante de esta vivienda.

El demandado se opone a la demanda invocando la existencia de un contrato verbal de compraventa, realizada entre los años 1995 y 1996, con el anterior propietario de la vivienda, en prueba del cual presenta cuatro recibos de pago por importe de 21.500.000 pesetas, así como los contratos de luz y agua de la vivienda, y los recibos de luz, desde la fecha en que dicha vivienda fue adquirida, y el certificado de empadronamiento del demandado y su familia también desde dicha fecha. También invoca auto del Juzgado dictado en la ejecución hipotecaria de esa vivienda en el que se afirma “que tenía derecho a permanecer en la vivienda objeto de la ejecución hipotecaria, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder a la entidad adquirente de la finca registral para desalojar a dicho señor”.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda de desahucio

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación del demandado

El Tribunal Supremo, sentencia de 12 de febrero de 2025, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que es doctrina de esta sala (STS 7/07/2021) que:

·        El precario no se limita a las situaciones de mera tolerancia, sino que es una situación de hecho en la que se utiliza gratuitamente un bien ajeno sin contar con la posesión jurídica del mismo, aunque se tenga su tenencia material, por falta de título que justifique el goce de la posesión, ya sea porque nunca se tuvo, porque se perdió o porque, aun existiendo, es de peor derecho que el de otro poseedor preferente o ineficaz para enervar el cualificado que ostente el actor.

·        El juicio verbal es el cauce procesal adecuado para pretender la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca

·        Los presupuestos de este tipo de proceso son: (a) el título que ostenta el demandante, (b) la identificación del bien poseído en precario y (c) la insuficiencia o carencia de título del demandado

·        En él podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un proceso sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa, al tratarse de un proceso que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario, y cuya sentencia produce efectos de cosa juzgada.

No puede considerarse que la existencia de una compraventa verbal mediante la cual los demandados adquirieron la vivienda litigiosa fuera un hecho aceptado por la demandante ni exento de controversia.

Asimismo, el juicio verbal de desahucio por precario es el procedimiento adecuado para que el titular recupere la posesión de un inmueble, permitiendo el análisis de las relaciones jurídicas alegadas por los ocupantes para justificar su permanencia. En este sentido, no es necesario que la ocupación derive exclusivamente de una mera tolerancia; basta con que el título esgrimido por los demandados sea insuficiente o de peor derecho que el de la demandante.

Dado que la demandante ha acreditado su titularidad registral y los demandados no ostentan un título legítimo que justifique su posesión actual, la acción ejercitada resulta procedente.

Compraventa inmobiliaria, la imposibilidad de financiación como causa de resolución.

HECHOS

La promotora inmobiliaria y los compradores suscriben contrato privado de compraventa de un inmueble, en el que se estipulaba que parte del precio se pagaría mediante la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario, gestionado por la vendedora.

Como quiera que la parte compradora no atendió los requerimientos para otorgar la escritura pública de compraventa, la promotora interpuso demanda judicial que solicitaba que se declarase la validez y eficacia del contrato de compraventa celebrado por las partes, como consecuencia de ello, se condenase a los demandados a pagar 159.001,01 euros en concepto de precio pendiente de pago más IVA.

Los compradores se opusieron a la demanda alegando imposibilidad sobrevenida de abonar el resto del precio. Alegaron que, de acuerdo con el contrato concertado por las partes, el pago debía efectuarse mediante la subrogación de la parte compradora en el préstamo que estaba gestionando la promotora pero que, después de que la entidad bancaria concediera el préstamo a la promotora, denegó la subrogación de los compradores. Así mismo formularon reconvención solicitando la devolución de  VEINTINUEVE MIL EUROS (29.000€) más DOS MIL TREINTA EUROS (2.030€) en concepto de IVA, más los intereses legales, entregados a cuenta.

El Juzgado de primera instancia desestimó la demanda de la promotora y estimó la reconvención.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación de la promotora.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de diciembre de 2019,  desestimó el recurso de casación de la promotora que invocaba infracción de los arts. 1105, 1124, 1182 y 1184 del Código Civil.

Considera el Supremo que en el presente caso no se discute la validez de una cláusula por la que un promotor impone a los compradores la obligación de subrogarse en el préstamo suscrito por él para financiar la construcción. Lo que se discute es el alcance de una cláusula contractual de subrogación ofrecida para facilitar la financiación de la adquisición.

El recurso de casación debe ser desestimado:

1. De acuerdo con lo expuesto, es cuestión que depende de la voluntad de los contratantes, sometida por tanto a las reglas de interpretación, si la subrogación en el préstamo hipotecario es una alternativa, una opción que se ofrece al comprador, o una obligación asumida por el vendedor. Cabe añadir que, en particular, en las ventas de vivienda realizadas por vendedores profesionales, deberán tenerse en cuenta, en su caso, las reglas especiales sobre información previa al contrato (en especial la referida al precio), sobre integración de la oferta, promoción y publicidad, y sobre interpretación e integración de los contratos con condiciones generales.

2. En el presente caso, la sentencia recurrida basa su decisión desestimatoria de la demanda y estimatoria de las reconvenciones en la interpretación del contrato que lleva a cabo atendiendo a las cláusulas del contrato y al principio de que, en caso de duda, debe escogerse la interpretación más favorable al consumidor. Interpretando el contrato, la sentencia concluye que la cláusula que preveía la asunción personal de la deuda se refería solo al caso de que la promotora no obtuviera el préstamo que estaba negociando, pero no era aplicable si la promotora no obtenía financiación; de este modo, obtenida la financiación por el promotor, el único compromiso de la parte compradora fue asumir que el pago del precio se haría efectivo mediante la subrogación en el préstamo, pero la negativa del Banco lo impidió.

La validez de una compraventa de inmueble pactada verbalmente

Se demanda a una promotora inmobiliaria con el fin de que sea condenada a otorgar escritura pública de compraventa por el precio de 287.000 euros a favor de los demandantes sobre determinada vivienda, con fundamento en que dicha compraventa había sido pactada verbalmente con anterioridad. Subsidiariamente, para el caso de imposible cumplimiento por haber devenido el bien irreivindicable, se condene a la demandada a indemnizar a los actores en la suma de 43.000 euros por incumplimiento y frustración.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda con imposición de costas a los demandantes.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sentencia de 22 de diciembre de 2016, desestima el recurso de apelación y confirma la anterior sentencia, con costas.

Considera la Audiencia que el artículo 1445 del Código Civil define el contrato de compraventa como aquel por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente, la causa para el comprador es la cosa y para el vendedor el precio, de modo que éste último es su elemento más característico, ya que sin él no existe contrato compraventa.

Es cierto el carácter consensual que tiene en nuestro Derecho el contrato de compraventa, claramente expuesto en el artículo 1450 del Código Civil. Quiere ello decir que la existencia del contrato se produce cuando las partes han convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio del mismo. A partir de ahí la compraventa es perfectamente válida y resulta obligatoria para las partes cualquiera que sea la forma en que se hubiera celebrado.

Podemos partir, como se hace en la sentencia de instancia, del hecho acreditado del sistema de venta que siguió la entidad demandada en la promoción en la que se encuentra la vivienda objeto de discusión; su comercialización mediante reservas verbales.

Partiendo de esta base es necesario analizar la prueba practicada para poder determinar si los demandantes suscribieron un contrato de compraventa verbal en relación a la vivienda que ya se ha mencionado.

Con la demanda se aportan unas fotografías que afirma la parte demandante que fueron tomadas en la visita a la vivienda. La parte demandada niega que el demandante haya visitado la vivienda. Las fotografías, tal y como se pudo comprobar en el reconocimiento judicial, sí que se corresponden a la vivienda y, aunque no existe una prueba plena de que los demandantes visitaran la vivienda objeto de discusión, sí que resulta significativo que puedan aportar unas fotografías que se corresponden con la misma, cuando no existe motivo justificado alguno que permita poner en duda la forma en que fueron obtenidas las fotografías.

La parte demandada aporta un acta notarial de transcripción de unas conversaciones a través de la aplicación whatsapp, de uso generalizado hoy en día. No puede entrarse a valorar su contenido como prueba en la medida en que a través del informe pericial aportado a los autos se pone de manifiesto la facilidad en la manipulación, a lo que debe añadirse la particular forma en la que se recogen las conversaciones, sin una reproducción de las pantallas, que hubiera permitido una más clara valoración de las mismas.

La prueba esencial, como se viene a expresar en la sentencia objeto de recurso con un criterio que comparte plenamente este tribunal, la aporta la propia actora con su escrito de demanda. Se trata del correo electrónico que remitió el demandante a la demandada en fecha 2 de noviembre en el que se dice textualmente: Nuestro interés es comprar cualquiera de los dos y a los precios acordados, lo que contradice la versión que ofrece en el escrito de demanda.

El correo fue remitido en fecha 2 de noviembre, en fecha posterior a que la entidad promotora subiera el precio de las viviendas y, esto es más importante en relación a lo que es objeto de debate, en un momento posterior al que se refieren los testigos, que recuerdan conversaciones mantenidas o escuchadas en la piscina del complejo, esto es, en época que es con toda seguridad anterior a la fecha de remisión del correo electrónico.

Pues bien, la literalidad de la comunicación remitida muestra la voluntad de la parte demandante de comprar cualquiera de las dos viviendas a las que se refiere. No puede hablarse de perfección del contrato de compraventa, que iba a ser único, pues restaba por determinar con claridad el objeto sobre el que la misma iba a recaer, la concreta vivienda que iba a ser adquirida.

La repercusión del IBI al comprador de un inmueble

En las compraventas de inmuebles el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) correspondiente al ejercicio impositivo de esa compraventa es en ocasiones motivo de discusión, y se ha venido sosteniendo el criterio, si bien no de forma pacífica, de que corresponde pagarlo íntegramente a quien ostentara la titularidad de ese inmueble el 1º de enero del año de la venta con base en el art. 75 de la Ley de Haciendas Locales (LHL) que señala:  El impuesto se devengará el primer día del período impositivo. El período impositivo coincide con el año natural.

Sin embargo el Tribunal Supremo (s. 15/06/2016),  resolviendo en un recurso de casación cuyo motivo único era la existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales en cuanto a la aplicación del art. 63 de la LHL que permite repercutir la carga tributaria, sin necesidad de acuerdo expreso, en relación con el art. 75 (LHL) antes reseñado, sienta la siguiente doctrina jurisprudencial,:

El art. 63.2 de la Ley de Haciendas Locales se ha de interpretar de forma, que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador , en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea.

En el supuesto objeto del recurso el TS entiende:

1.- El tenor de la normativa fiscal referida es claro en cuanto al sujeto pasivo del impuesto y esto nadie lo discute, por lo que el abono del mismo corresponde en este caso a los demandantes, que fueron también vendedores y titulares a 1 de enero de 2009 (año de la venta).

2.- No se pactó expresamente la repercusión del IBI.

3.- La venta se efectuó libre de cargas y gravámenes.

4.- Cuando el art. 63.2 LHL establece que Lo dispuesto en el apartado anterior será de aplicación sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común, debe entenderse que el sujeto pasivo del impuesto, en este caso la vendedora, puede repercutirlo, sin necesidad de pacto.

Las normas de derecho común son en este caso as de la compraventa (art. 1445 y siguientes del C. Civil), en virtud de las cuales la compradora debe considerarse propietaria desde el momento de la entrega (art. 609 del C. Civil).

Sin perjuicio de ello, las partes podrán pactar la imposibilidad de la repercusión.

La eficacia de una condición resolutoria

HECHOS:

Por escritura pública de 27 de noviembre de 2003 se pacta entre dos sociedades anónimas la compraventa de un terreno que la compradora dedicaría a supermercado con aparcamiento de automóviles.

En dicha escritura se pacta la siguiente condición resolutoria: "La compradora podrá solicitar la resolución de esta compraventa, si tramitado el plan parcial necesario para la urbanización de la finca de referencia se derivase la imposibilidad, una vez aprobado definitivamente el mismo, de la instalación de un supermercado en las condiciones pactadas".

Con base en esta cláusula con fecha 16 de marzo de 2010, la compradora insta la resolución de la compraventa y consecuentemente la devolución de 1.983.340 euros pagados como precio de la misma.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial en apelación desestiman la demanda por entender que no existe prueba de que se haya cumplido la condición resolutoria pactada por las partes.

El Tribunal Supremo, sentencia de veinticuatro de Noviembre de dos mil quince, estima el recurso de casación de la compradora y condena a la vendedora a devolver a la demandante la cantidad de un millón novecientos ochenta y tres mil trescientos cuarenta euros (1.983.340 €) más los intereses legales que correspondan a partir del 30 de junio de 2008

Considera el Supremo que, transcurridos más de seis años desde la celebración del contrato y pago de la totalidad del precio pactado y a pesar  del documento obrante en autos,  certificado del Arquitecto Municipal, en el cual se indicaba que "Los terrenos objeto de este informe están, calificados en el POUM, como suelo urbanizable delimitado y en el cual está en tramitación un Plan Parcial de Ordenación. Los terrenos a que se refiere la instancia están calificados la mayor parte como Parque Urbano y Vía Pública y una pequeña parte en el suroeste como equipamiento público, por tanto, en todos ellos, no está permitido el uso de un supermercado con aparcamiento y no existe en consecuencia ninguna posibilidad para instalar un supermercado", la sentencia recurrida considera que no se ha acreditado tal imposibilidad y que por tanto no se ha cumplido la condición resolutoria pactada.

No puede ser compartida tal conclusión en tanto que el citado documento acredita indudablemente la imposibilidad de que pueda construirse el supermercado proyectado sobre los terrenos adquiridos y ello por sí justifica que se tenga por cumplida la condición resolutoria por cuanto la finalidad de la adquisición del terreno por parte de la compradora, elevada a elemento esencial determinante de la propia eficacia o ineficacia del contrato, no se ha cumplido, según ha quedado acreditado en el proceso.

En el contrato se especifica cuál es la finalidad de la adquisición de los terrenos por parte de la compradora, que no es otra que la de construir un supermercado con aparcamiento, pactándose que en caso de que ello no pudiera llegar a realizarse -porque no lo permitieran las condiciones urbanísticas del terreno- podría aplicarse por la compradora la condición resolutoria convenida. Esta era la voluntad e intención patente de las partes y esa es la interpretación que corresponde a dicha cláusula por aplicación del artículo 1281 del Código Civil , pues si bien no se fijó un plazo máximo por las partes para que hubieran de darse las condiciones urbanísticas necesarias para edificar el supermercado, es claro que la condición de edificabilidad impuesta no se cumple -ni puede cumplirse con arreglo a la ordenación actual- por lo que el interés en el contrato para la compradora ha dejado de existir y, como ello se elevó a condición para que el mismo pudiera quedar ineficaz, ha de estimarse la demanda interpuesta.