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lunes, 23 de enero de 2023

La enervación del desahucio por falta de pago.

HECHOS

En un alquiler de “renta antigua” el arrendador inicia juicio de desahucio por falta de pago de alquileres y servicios.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando enervada la acción de desahucio.

El casero apela la sentencia invocando que no se han abonado la totalidad de rentas devengadas y no satisfechas hasta el mes de mayo de 2021.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dieciséis de noviembre de dos mil veintidós, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el momento relevante para estimar o no producida la enervación es "el momento de dicho pago enervador del desahucio" (arts. 22.4 y 440.3 I LEC), que si los pagos son varios debe interpretarse como el momento del pago que completa la enervación, aquí el 30/3/2021. En efecto, el demandado acredita el demandado el pago hasta marzo de 2021 inclusive.

Por su parte, los apelantes sostienen que el demandado no estaba al corriente el día de la vista porque no había abonado el recibo de agua del mes de mayo. Sin embargo, los arrendadores no demuestran la fecha en que pasaron tal recibo al cobro (v. art. 17.4 LAU) y no es posible que lo hicieran antes del 9/4/2021 (día final del período facturado). Luego tal recibo no pudo haberse abonado antes del pago enervador.

Con la documentación presentada, el demandado demuestra el pago de mayo de y junio de 2020 con dos pagos en junio. Con posterioridad y hasta marzo de 2021 inclusive, se devengan nueve mensualidades, de las que el demandado demuestra el pago de seis. Las otras tres mensualidades quedan justo cubiertas con la consignación el 30/3/2021 por la suma de 1405,62 €.

Cierto es que el demandado no habría abonado 52,35 € de agua, pero la parte demandante no demuestra que hubiera pasado los recibos al cobro, que, de hecho, solo se aportan en el momento de la vista.

viernes, 20 de enero de 2023

El desahucio del inquilino, condueño de la vivienda arrendada

 

HECHOS:
Arrendamiento de vivienda, copropiedad de cinco personas, al esposo de una de ellas que posee el 20% del condominio.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando al inquilino a abandonar la vivienda por término del plazo pactado en contrato.

El inquilino apela la sentencia invocando la infracción del art. 398 del Código Civil sobre el acuerdo de los partícipes para el ejercicio de la acción y, en segundo lugar, infracción del art. 9 de la LAU de 1994 y la voluntad de las partes de someter el contrato a prórroga forzosa.

La Audiencia Provincial de Cádiz, sentencia de 22 de noviembre de 2022, desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

En cuanto al primer motivo de recurso, considera la Audiencia que debe ser rechazado en tanto que habiéndose ejercitado por las actoras una acción de desahucio por expiración del término del contrato de arrendamiento que las une con el demandado, tratándose de un acto de administración y siendo las cuatro demandantes y la esposa del demandado copropietarias de la vivienda objeto del arrendamiento, el hecho de que sean cuatro propietarias que representan un 80% del dominio las que ejercitan la acción de desahucio revela, sin duda, el acuerdo mayoritario necesario para la administración y disfrute de la cosa común que exige el art. 398 del Código civil. La forma de adopción del acuerdo es intrascendente, lo relevante es que las cuatro han decidido poner fin al arrendamiento y han formulado la demanda origen de este pleito.

En este caso, la legitimación de las propietarias que actúan es incuestionable pues representan el 80% de la propiedad de la vivienda arrendada y pueden por ello adoptar la decisión sobre un acto de administración.

En cuanto al segundo motivo la apelación parte de la voluntad de las partes de someter el arriendo a prórroga forzosa, al expresar, en los sucesivos contratos que han firmado, suscritos en 1/09/2006 y 1/06/2017, en los que se pacta que la duración del contrato será de carácter indefinido.

La Audiencia invoca la doctrina del Tribunal Supremo, sobre este particular, destacando la sentencia de 21 de mayo de 1958: "por naturaleza, por Ley y por la doctrina jurisprudencial, el término indefinido es incompatible con el concepto de arrendamiento"

La sentencia de 25 de noviembre de 2008 declaró que "la expresión "duración del contrato por tiempo indefinido" constituye un concepto contrario al arrendamiento, que se caracteriza por su naturaleza temporal, y siempre ha sido considerado nulo por la jurisprudencia". Y por ello rechazó la tesis de la recurrente en el sentido de que la indefinición temporal del contrato equivalía a una especie de prórroga forzosa por su sola voluntad, porque sería necesario que este pacto de prórroga forzosa constase con toda claridad y sin duda alguna.

Encontrándose el contrato de arrendamiento suscrito en 2010 en período de tácita reconducción, las partes suscriben un nuevo contrato el día 1/06/2017 que por disposición legal, tras la reforma operada en dicho art.9 de la LAU por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcanza una duración mínima de tres años, produciéndose una nueva prórroga de un año al amparo del art. 10, tras lo cual las demandantes mediante escrito de fecha 27/04/2021 evitan la tácita reconducción comunicando al demandado su voluntad de no prorrogar el contrato y poner fin al arrendamiento al vencimiento de la anualidad en curso, el 31/05/2021, procediendo en consecuencia declarar resuelto el contrato por expiración del plazo

miércoles, 18 de enero de 2023

¿Puede cobrar traspaso el dueño al arrendar un local de negocio?

 

HECHOS:

Se pacta un contrato de arrendamiento de local de negocio, con una duración de cinco años, y con fecha posterior, el traspaso sobre el negocio instalado en ese local por un precio equivalente a casi dos años de renta.

El arrendatario adquirente demanda al arrendador solicitando sea declarada la nulidad del segundo contrato por considerar que el derecho a explotar el negocio arrendado ya se obtiene con el contrato de arrendamiento de fecha 23 noviembre 2016 y, además ese contrato carece de causa porque no se justifica de otro modo que los propietarios pretendan la transmisión de un derecho de traspaso del que carecen por cuanto que no son arrendatarios.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de León, sentencia de 17 de noviembre de 2022, desestima la apelación de la arrendataria y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que no se puede afirmar que no hay causa o que es ilícita por aplicación de una disposición contenida en el Título III, como lo es el artículo 32, cuando existe un pacto entre las partes en sentido contrario. Es decir, no se puede anteponer lo dispuesto en el artículo32 a lo pactado por las partes sobre el pago de un precio por traspaso porque el pacto prima sobre lo dispuesto en la norma citada. Por lo tanto, no se puede decir que es ilícita la causa por contravenir lo dispuesto en la norma porque lo pactado prevalece sobre norma, que, por lo tanto, solo es dispositiva y no imperativa.

En el ámbito del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda es válido cualquier pacto que no contravenga lo dispuesto en los Títulos I y IV de la LAU y, por supuesto, que no sean contrarios al orden público o a otras normas imperativas. Por ello, es perfectamente válido celebrar un contrato de arrendamiento y, a la par, pactar el pago de un precio por la cesión del negocio.

Se dice por la parte apelante que el contrato de arrendamiento ya conlleva la cesión de todos los elementos del negocio. Pues bien, si esto es así, nos preguntamos por qué pagó un precio de traspaso que equivale a casi dos años de renta para un contrato de una duración de 5 años. Al efectuar el pago que realizó, claramente separado y diferenciado del pago de las rentas, era plenamente conocedora del coste económico de la operación, al margen de si el precio pagado a tanto alzado se llama traspaso o se llama, lisa y llanamente, pago a tanto alzado convenido por las partes para suscribir el contrato de arrendamiento. Como se ha indicado, rige el principio de libertad de pactos y no es contrario a normas imperativas fijar un precio inicial a mayores de las rentas periódicas a satisfacer. Todo queda reservado al ámbito de libertad de contratación de las partes. Tal vez a la apelante ahora le parezca que los demandados no tenían un derecho de traspaso, pero lo que no ignoraba es el coste convenido entre las partes para llevar a cabo la contratación. Este tribunal comparte la valoración probatoria de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos, pero también porque un eventual error de derecho, que es lo que parece invocar la parte apelante, no cumpliría el requisito de inevitabilidad. En el contrato de arrendamiento se indica claramente que los arrendadores son los propietarios y que no hay una cesión de arrendamiento, como ocurriría en caso de que los demandados fueran arrendatarios, pero también se pacta una expresa renuncia al derecho de ceder o traspasar el local arrendado, con expresa invocación del artículo 32 de la LAU(estipulación cuarta). Es decir, la arrendataria tenía pleno conocimiento de qué es lo que representa el derecho de cesión del artículo 32 LAU, y que este derecho se refiere solo al traspaso del arrendamiento por parte del arrendatario (no por el propietario). Y si tenía alguna duda al respecto, por ignorancia de Derecho, podía haberla despejado con una elemental consulta, por lo que se cumple el requisito de excusabilidad del supuesto error, que, como se ha indicado, tampoco concurre.

lunes, 16 de enero de 2023

La entrega de llaves pone fin a un arrendamiento

 

HECHOS:

Loa arrendatarios de una nave industrial son condenados, entre otras cantidades, a pagar la suma de 28.456,12 euros por las rentas impagadas hasta el mes de enero de 2016.

En su recurso de apelación manifiestan que no discuten el impago de rentas, pero sí que se le obligue a abonar las que trascurren desde la fecha de extinción del contrato (28 de febrero de 2015) hasta el mes de enero de 2016. Si bien admite que no entregó las llaves de la nave hasta el 2 de febrero de 2016 afirma que ello fue debido a que estaba pendiente la retirada de las instalaciones o la fijación de su valor si se acordaba dejarlas en la nave, afirmando que, en realidad, la posesión correspondía ya a los propietarios de la citada nave.

La Audiencia Provincial de Palencia, sentencia de dieciocho de noviembre de dos mil veintidós, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que tal planteamiento no puede admitirse. La realidad es que la falta de entrega de las llaves por cualquiera de las formas admitidas en Derecho impide que podamos entender entregada la posesión a los propietarios pues esa tenencia instrumental exterioriza precisamente la posesión, aunque sea de hecho, de quien las tiene en su poder.

Precisamente el mantenimiento de esa posesión de hecho obliga, a quien la ostenta, al abono de las rentas que se vayan generando por su causa y ya se entienda que tienen tal concepto o, como se afirma en el recurso, de mera compensación, pues en todo caso es la retribución por la extensión de la posesión pactada en el contrato arrendaticio, retribución que, con independencia del nomen iuris que se le quiera dar es evidente que se integra en la petición de resarcimiento formulada en la demanda.

jueves, 12 de enero de 2023

Una modalidad de estafa “on line” al inquilino.

 

HECHOS REALES, ocurridos en Madrid hace año y medio:

Dos personas se interesan por el siguiente anuncio, aparecido en la más conocida web de anuncios inmobiliarios:

Precioso piso.

Zona Islas Filipinas.

70 metros. 800 euros

 

Al ponerse en contacto telefónico con el “particular” que había puesto ese anuncio les comunica que tiene muchos interesados en ese piso y para evitar pérdidas de tiempo, antes de visitarlo deberán acreditar que tienen dos avalistas y la solvencia de éstos, remitiendo última nómina, DNI y datos de la cuenta corriente (IBAN).

Una vez remitidos esos datos por correo electrónico, conciertan la cita para visitar la vivienda. A partir de ese momento, desaparece el presunto casero, bloqueando cualquier intento de comunicación con él.

A renglón seguido comienzan a recibirse cartas de reclamación de empresas que han concedido microcréditos a nombre de las personas cuyo DNI se remitió por email.

Ante eso, se presenta denuncia en el juzgado de guardia, con el fin de paralizar la reclamación de esas supuestas deudas.

RECOMENDACIONES que se extraen de los anteriores hechos:

1.- Hay que sospechar de anuncios inmobiliarios de “gangas”. Cuanto más “perita en dulce” sea la oferta, mayor es la posibilidad de estafa. Nadie “da duros a cuatro pesetas”, ahora habría que decir “euros a 100 pesetas”, aunque sea el timo que nos dieron a todos los españoles.

2.- El hecho de que la oferta aparezca en una web muy conocida no añade ni un ápice de fiabilidad a ese anuncio. Ese tipo de web no suele tener un sistema de filtros para los anuncios que publica.

3.- No existe nunca razón suficiente para facilitar a un desconocido datos tan sensibles como el DNI, la nómina y el número de cuenta bancaria.

4.- Si, a pesar de todo lo antedicho, se proporcionan esos datos, el mínimo hecho anormal que ocurra debe denunciarse a las autoridades, para evitar o paliar los previsibles efectos dañosos a nuestra economía.

5.- También puede ser interesante “blindar” nuestra cuenta corriente contra ciberpiratas, por ejemplo, algunos bancos exigen una contraseña de un solo uso, que envían previamente por SMS, antes de aceptar un cargo en nuestra cuenta.

 

 

 

lunes, 9 de enero de 2023

El cambio de propietario en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Sentencia de primera instancia en la que se declara resuelto un contrato de arrendamiento de vivienda, por expiración del plazo de duración y se condena a la inquilina a abandonar la vivienda, bajo apercibimiento de desalojo.

La inquilina apela la sentencia invocando, entre otros motivos, error en la apreciación de la prueba ya que, por una parte, no se tomó como fecha de inicio del arriendo la de comunicación a la arrendataria del cambio de propietario de la vivienda arrendada, ocurrido el 1 de diciembre de 2018, sino el 9 de enero de 2018, fecha en que se firmó el contrato y, por otra, niega que haya habido requerimiento fehaciente a la demandada para impedir la prórroga del contrato.

La Audiencia Provincial de Ávila, sentencia de dos de diciembre de dos mil veintidós, desestima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la AP que, en cuanto al primer motivo, el cambio de titularidad dominical no afectó al contrato ya firmado, ni en cuanto a su contenido ni en cuanto a su duración, pues el cambio de titularidad lo único que comportó fue una novación subjetiva del contrato por cambio de arrendador. Por ello, carece de sentido sostener que la vigencia del contrato no debe situarse cuando se firmó, sino cuando se comunicó la subrogación del nuevo arrendador en la posición del anterior.

En cuanto al segundo motivo de recurso, el plazo de duración del contrato se fijó en un año a contar desde la vigencia del contrato (9-1-2018). Se pactó que, llegado el día de vencimiento se prorrogaría obligatoriamente por plazos anuales hasta que se cumpliera tres años (hasta 8 de enero de 2021). Transcurridos los tres años, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra al menos con treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogaría durante un año más, según lo previsto en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente cuando se formalizó el contrato.

A este respecto, la sentencia de instancia recoge de forma acertada lo siguiente: "según consta como DOC 6, la parte arrendadora (al amparo del artículo 10.1 LAU ) comunicó a la inquilina la finalización del contrato por medio de burofax de fecha 14 de noviembre de 2020 (recepcionado por la ahora demandada el 30 de noviembre de 2020), por lo que cumplió con los treinta días de antelación.

miércoles, 4 de enero de 2023

Obras inconsentidas en un arrendamiento con opción de compra

 

HECHOS:

El arrendador/oferente solicita la resolución de un contrato de arrendamiento de vivienda, con opción de compra, por haberse realizado obras inconsentidas, con pérdida de la cantidad entregada en concepto de reserva por la opción de compra de 20.000 euros.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 17 de noviembre de 2022, estima el recurso de apelación, declara resuelto el contrato de arrendamiento y la pérdida del pago realizado en concepto de opción de compra.

Considera la Audiencia que para la resolución del recurso resulta conveniente en primer lugar transcribir las cláusulas del contrato, aquella en la que se fundan los actores, junto con la previsión del art.- 27.2.d) de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, las que sirven de sustento a la oposición de la demandada.

La cláusula novena dice: "Queda expresamente prohibido a LOS INQUILINOS destinar la vivienda arrendada a otros usos que los pactados, subarrendarla o cederla, en todo o en parte, sin autorización expresa y escrita de LOS PROPIETARIOS a. Realizar obras sin la autorización escrita de la propiedad”

A su vez en el punto II del apartado " MANIFIESTAN", se indica: "Que el inmueble cumple todos los requisitos y condiciones necesarias para ser destinado a satisfacer las necesidades permanentes de vivienda a LOS INQUILINOS, a excepción de algunas reformas que se han de hacer en el inmueble, las cuales irán a cargo de los inquilinos, sin poder reclamar la totalidad de estos gastos en ningún momento a los propietarios. A excepción del apartado Décimo Tercero d)."

La estipulación decimotercera d), establece: "En el supuesto de que LOS INQUILINOS ejercitaran la opción de compra pero LOS PROPIETARIOS no accedieran a formalizar la venta de la indicada vivienda en el plazo estipulado en el apartado b) anterior, éste se obliga a devolver la totalidad de las cantidades recibidas y la totalidad de las mejoras realizadas en la vivienda (aportando justificante de las mismas a LOS INQUILINOS en un plazo máximo de 2 meses mediante ingreso en la cuenta bancaria ..."

La estipulación Decimotercera e), establece, para el caso de finalización del contrato o de resolución del mismo, antes del término fijado para la opción de compra, " ... En este caso a la finalización del contrato o si la resolución del contrato de arrendamiento es motivada por incumplimiento o desistimiento anticipado por LOS INQUILINOS éstos perderán la totalidad de las aportaciones entregadas hasta la fecha, así como las reformas realizadas en la vivienda. Por el contrario, si la resolución del contrato de arrendamiento fuese motivada por incumplimiento de LOS PROPIETARIOS, éstos estarán obligados a devolver a los INQUILINOS la totalidad de las aportaciones entregadas hasta la fecha, así como las reformas realizadas en la vivienda (aportando los inquilinos, justificante de las mismas.)"

La arrendataria solicitó licencia de obras en fecha 9 de noviembre de 2018, se especificaba en la solicitud que se trataba del cerramiento de una terraza, si bien en el croquis adjunto, se señalaba que se tenían que hacer 3 paredes con 3 ventanas, se pondrían 8 pilares repartidos y el tejado. La concesión de la licencia fue informada desfavorablemente, hasta tanto no se presentara el correspondiente proyecto suscrito por técnico competente dado que el tipo de obra a efectuar afectaba a la estructura y planta de la vivienda. La demandada no presentó el proyecto, según dijo, porque recibió la demanda que ha dado origen a este procedimiento.

Hemos de decir, que la sustitución de la barandilla, como se observa en las fotografías aportadas, que lo ha sido por un muro de obra, observándose de igual modo el pilar del mismo tipo que el muro, que ahora cierra y sirve de baranda, va mucho más allá de los que supone una simple medida preventiva, por razones de seguridad, por la amplitud de los huecos entre el enrejado existente, pues como afirma la apelante, podía haberse salvado esta situación mediante la colocación de una malla de protección. Se trata por el contrario de una obra que modifica completamente la configuración exterior de la vivienda, sin que en relación al pilar, exista prueba alguna acerca de la necesidad de su reforma, por razón de su estado.

Por ello es necesario concluir que la arrendataria ha incurrido en la causa de resolución, prevista en el art.- 27.2.d) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, que prevé como causa de resolución del contrato la realización de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario, sin que se haya probado que la demandada hubiese contado con el consentimiento del propietario para la realización de las obras ya que tanto el artículo 23.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos como la cláusula 9 del contrato exigían que el consentimiento del arrendador se prestase por escrito.

lunes, 2 de enero de 2023

El desistimiento en un arrendamiento compartido.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia declara resuelto el arrendamiento de vivienda y condena a los tres inquilinos a pagar al arrendador 3.300 euros correspondientes a las rentas de los meses de mayo a julio de 2020, devengadas y no pagadas.

Dos de los inquilinos apelan la sentencia invocando que abandonaron el inmueble el 1 de enero de 2020, abandono que se hizo saber al arrendador mediante correos electrónicos y con posterioridad, mediante burofax, sin oposición por el demandante.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de 24 de noviembre de 2022, desestima la apelación y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que llega a la misma conclusión valorativa de la Sentencia de instancia sobre falta de aceptación por el arrendador de la pretendida novación modificativa del contrato, artículo 1205 Código Civil, con subsistencia de la obligación de pago, a salvo de las relaciones internas existentes entre los arrendatarios firmantes.

Tal y como expone la Resolución impugnada, no resulta aplicable al caso enjuiciado el artículo 11 LAU, que implica la comunicación de desistimiento por un único arrendatario, con firma de documento de liquidación económica del contrato, y que permita establecer la extinción de la obligación de pago por haberse producido la efectiva desocupación y entrega de la posesión del inmueble, conforme al artículo 1561 Código Civil en relación con los artículos 1462 y 1463 del Código. Es por lo que el casero opone la falta de firma por los codemandados recurrentes de documento de entrega de llaves de la vivienda al propietario.

El contrato de arrendamiento contiene referencia expresa en su estipulación tercera a la obligación solidaria de abono de la renta o de cualquier otra de las cantidades a cargo de la parte arrendataria. Respecto a las consecuencias del abandono de la finca por un coarrendatario durante la vigencia del contrato y al cumplimiento íntegro de la prestación asumida por cada uno de los firmantes del arrendamiento como excepción al principio de mancomunidad de las obligaciones la sentencia de la AP de Barcelona, de 22 de julio de 2020 señala: el abandono de la finca por parte de uno de los cotitulares arrendaticios, no le desvincula de las obligaciones asumidas frente al arrendador y puede ser constitutivo de causa de resolución con la excepción de que tal abandono haya sido comunicado al arrendador y aceptado -consentido- por éste.

Dada la condición de coarrendatarios firmantes de los apelantes, no concurre tampoco el supuesto del artículo 12 de la LAU, tal y como especifica la Sentencia de instancia, de desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario, por comunicación a la propiedad por parte del no arrendatario.

En definitiva, el desistimiento que articula el arrendador al manifestar la recuperación de la posesión a fecha 31 de julio de 2020, lo es con mantenimiento del vínculo de solidaridad frente al demandante respecto a las rentas impagadas hasta la fecha de desalojo y puesta a disposición de la finca que legitimara la ocupación por su parte, por devolución de llaves u otro acto de tradición ficticia, artículos 1462 y 1463 Código Civil, por subsistir el derecho a la recepción de rentas.