HECHOS:
Se pacta un contrato de arrendamiento de local de negocio,
con una duración de cinco años, y con fecha posterior, el traspaso sobre el
negocio instalado en ese local por un precio equivalente a casi dos años de
renta.
El arrendatario adquirente demanda al arrendador solicitando
sea declarada la nulidad del segundo contrato por considerar que el derecho
a explotar el negocio arrendado ya se obtiene con el contrato de arrendamiento
de fecha 23 noviembre 2016 y, además ese contrato carece de causa porque no
se justifica de otro modo que los propietarios pretendan la transmisión de un
derecho de traspaso del que carecen por cuanto que no son arrendatarios.
El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.
La Audiencia Provincial de León, sentencia de 17 de
noviembre de 2022, desestima la apelación de la arrendataria y confirma la
sentencia del juzgado.
Considera la Audiencia que no se puede afirmar que no hay
causa o que es ilícita por aplicación de una disposición contenida en el Título
III, como lo es el artículo 32, cuando existe un pacto entre las partes en
sentido contrario. Es decir, no se puede anteponer lo dispuesto en el artículo32 a lo pactado por las partes sobre el pago de un precio por traspaso porque
el pacto prima sobre lo dispuesto en la norma citada. Por lo tanto, no se puede
decir que es ilícita la causa por contravenir lo dispuesto en la norma porque
lo pactado prevalece sobre norma, que, por lo tanto, solo es dispositiva y no
imperativa.
En el ámbito del contrato de arrendamiento para uso distinto
de vivienda es válido cualquier pacto que no contravenga lo dispuesto en los
Títulos I y IV de la LAU y, por supuesto, que no sean contrarios al orden público
o a otras normas imperativas. Por ello, es perfectamente válido celebrar un
contrato de arrendamiento y, a la par, pactar el pago de un precio por la
cesión del negocio.
Se dice por la parte apelante que el contrato de
arrendamiento ya conlleva la cesión de todos los elementos del negocio. Pues
bien, si esto es así, nos preguntamos por qué pagó un precio de traspaso que
equivale a casi dos años de renta para un contrato de una duración de 5 años.
Al efectuar el pago que realizó, claramente separado y diferenciado del pago de
las rentas, era plenamente conocedora del coste económico de la operación, al
margen de si el precio pagado a tanto alzado se llama traspaso o se llama, lisa
y llanamente, pago a tanto alzado convenido por las partes para suscribir el
contrato de arrendamiento. Como se ha indicado, rige el principio de libertad
de pactos y no es contrario a normas imperativas fijar un precio inicial a
mayores de las rentas periódicas a satisfacer. Todo queda reservado al ámbito
de libertad de contratación de las partes. Tal vez a la apelante ahora le
parezca que los demandados no tenían un derecho de traspaso, pero lo que no
ignoraba es el coste convenido entre las partes para llevar a cabo la
contratación. Este tribunal comparte la valoración probatoria de la sentencia
recurrida por sus propios fundamentos, pero también porque un eventual error de
derecho, que es lo que parece invocar la parte apelante, no cumpliría el
requisito de inevitabilidad. En el contrato de arrendamiento se indica
claramente que los arrendadores son los propietarios y que no hay una cesión de
arrendamiento, como ocurriría en caso de que los demandados fueran
arrendatarios, pero también se pacta una expresa renuncia al derecho de ceder o
traspasar el local arrendado, con expresa invocación del artículo 32 de la LAU(estipulación cuarta). Es decir, la arrendataria tenía pleno conocimiento de
qué es lo que representa el derecho de cesión del artículo 32 LAU, y que este
derecho se refiere solo al traspaso del arrendamiento por parte del
arrendatario (no por el propietario). Y si tenía alguna duda al respecto, por
ignorancia de Derecho, podía haberla despejado con una elemental consulta, por
lo que se cumple el requisito de excusabilidad del supuesto error, que, como se
ha indicado, tampoco concurre.
