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miércoles, 27 de octubre de 2021

Daños por agua en vivienda arrendada

 

HECHOS:

1.- El hijo de la inquilina, por descuido, dejó el grifo del lavabo abierto durante bastante tiempo, que al desbordarse y caer el agua se produjo la inundación. La causa de la inundación, tiene su origen tanto en el descuido por dejarse el lavabo abierto durante tiempo y el atasco producido al existir suciedad en la tubería de desagüe.

2.- La aseguradora del casero indemniza por la reparación la cantidad de 3.717, 42 euros y a la perjudicada 3.365, 40 euros.

3.- No consta que desde que se inició el arriendo la inquilina o cualquier otra persona en su nombre comunicara a la arrendadora, o a su padre como administrador o gestor de sus intereses, la necesidad de sustituir, reparar o limpiar la tubería de desagüe del lavabo por su incorrecto funcionamiento -por acumular suciedad e impedir un correcto desaguado-.

La aseguradora reclama a la inquilina de la vivienda, la cantidad de seis mil setecientos cuarenta y seis euros con veintiocho céntimos (6.746,28 €), ejercitando la acción subrogatoria prevista en el art. 43 LCS tras pagar a su asegurado.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y condena a la demandada al pago de la cantidad reclamada.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de trece de septiembre de dos mil veintiuno, desestima la apelación de la inquilina y confirma la sentencia del Juzgado,

Considera la Audiencia que coincide con el juzgado en la identificación de la causa del siniestro, el descuido y el atasco -siquiera parcial- que provocó la inundación. Pero sobre todo coincide también en la apreciación relativa a la imputación de la responsabilidad, que parte de considerar que tanto el descuido -sobre el que no existe duda- como el atasco puntual derivado de la suciedad que obturaba en parte la tubería le son atribuibles a título de negligencia como ocupante de la vivienda y usuaria de sus elementos, con el matiz de que la justa distribución de la carga probatoria (art. 217 LEC) le impone, para excluir su responsabilidad, la prueba suficiente de que la suciedad que pudiera obturar la tubería de desagüe hubiera sido comunicada a la propiedad para que adoptara las medidas oportunas para su adecuado funcionamiento, consecuencia de garantizar a la arrendataria el goce pacífico. Pero no existiendo dicha prueba, mal puede hacerse a la arrendadora copartícipe de la causa que contribuyó a la causación del daño.

Cita la STS de 15 de Abril de. 2021, que afirma como conclusión principal que “no puede imputarse responsabilidad al propietario de vivienda arrendada cuando el inquilino no ha advertido de la existencia de deficiencias en el inmueble, descartando la aplicación del art. 1907 del C. Civil, al no estar previsto para los supuestos de daños por inundación”.

Experian-Badexcug. La indemnización por inclusión indebida en registro de morosos

 

HECHOS:

El perjudicado interpone demanda contra una entidad bancaria por su indebida inclusión en un fichero de los conocidos como "de morosos".

El Juzgado de primera instancia estima la demanda, fijando una indemnización de 8.000 euros por estimarse la misma proporcionada a los hechos acreditados, y teniendo en cuenta que atribuía al demandante, una condición pública de moroso significativa, privándole totalmente de cualquier acceso al crédito y a la financiación por terceros durante 16 meses.

La Audiencia Provincial estima en parte el recurso de la entidad bancaria y reduce la indemnización a 2.000 €, como cuantía proporcional a la situación de intranquilidad, impotencia, molestias y desasosiego, sufridos por el demandante, que tampoco debieron ser excesivas, pues como hemos dicho, no precisó de acudir a los Tribunales para que se procediese a la baja en el Registro.

El Tribunal Supremo, sentencia de 14 de octubre de 2021, revoca la sentencia anterior y confirma la del Juzgado, condenando a la entidad bancaria a las costas de la apelación.

Considera el Supremo que el perjuicio indemnizable ha de incluir el daño patrimonial, y en él, tanto los daños patrimoniales concretos, fácilmente verificables y cuantificables (por ejemplo, el derivado de que el afectado hubiera tenido que pagar un mayor interés por conseguir financiación al estar incluidos sus datos personales en uno de estos registros), como los daños patrimoniales más difusos pero también reales e indemnizables, como son los derivados de la imposibilidad o dificultad para obtener crédito o contratar servicios (puesto que este tipo de registros está destinado justamente a advertir a los operadores económicos de los incumplimientos de obligaciones dinerarias de las personas cuyos datos han sido incluidos en ellos) y también los daños derivados del desprestigio y deterioro de la imagen de solvencia personal y profesional causados por dicha inclusión en el registro, cuya cuantificación ha de ser necesariamente estimativa. STS 18/02/2015)

Precisamente la información sobre incumplimiento de obligaciones dinerarias que se incluye en estos registros va destinada justamente a las empresas asociadas a dichos ficheros, que no solo les comunican los datos de sus clientes morosos, sino que también los consultan cuando alguien solicita sus servicios para evitar contratar y conceder crédito a quienes no cumplen sus obligaciones dinerarias.

Por ello, estos registros de morosos son consultados por las empresas asociadas para denegar financiación, o para denegar la facilitación de suministros u otras prestaciones periódicas o continuadas, a quien no merezca confianza por haber incumplido sus obligaciones dinerarias.

Es claro, que el demandante ha precisado la protección de los tribunales, pues es manifiesto que tuvo que acudir a ellos en demanda de tutela judicial frente a la intromisión ilegítima en su derecho al honor por parte de la entidad demandada. Y también lo es que esta ni siquiera al verse demandada admitió su improcedente actuación, dado que se opuso a la demanda, alegando una inexistente excepción de litispendencia, al tiempo que negaba haber cometido alguna infracción y defendía la legítima inclusión del actor en el registro de morosos.

En conclusión, la indemnización fijada por la sentencia recurrida, que reduce de forma significativa la establecida por la sentencia de primera instancia, no se ajusta a lo previsto en el art. 9.3 LOPDH, dado que la disminuye sin apreciar y valorar adecuadamente las circunstancias relevantes del caso convirtiendo de forma injustificada una indemnización de justo contenido reparador en una indemnización meramente simbólica.

miércoles, 20 de octubre de 2021

LAU 1994: La denegación de prórroga en un arrendamiento de vivienda.

 

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda del casero para resolver un contrato de arrendamiento de vivienda por el transcurso del plazo, al apreciar la excepción planteada de contrario por el arrendatario, de inadecuación del procedimiento, ya que debería haber acudido al juicio de retracto, habiendo adquirido la demandante la propiedad del inmueble por medio de escritura pública inscrita en el Registro el 16 de abril de 2015, sin efectuar al arrendatario la notificación fehaciente de la compraventa y de sus condiciones esenciales, prevista en el art 25 de la LAU.

La Audiencia Provincial de Toledo, sentencia de veintitrés de junio de dos mil veintiuno, estima el recurso de apelación, revoca la sentencia anterior y declara resuelto el contrato.

Considera la Audiencia que no puede compartir la tesis del juzgador de que el adquirente de la vivienda haya de ser quien ejercite la acción del art 249.1.7º de la LEC, es decir, el juicio de retracto, porque este corresponde no al propietario, que ya es dueño de la vivienda, sino evidentemente al arrendatario, que es quien pretende acceder a la propiedad de la misma. El adquirente de la vivienda tiene que comunicar las condiciones esenciales de la misma al arrendatario, para que sea este quien, si le interesa, ejercite el retracto, y si se incumple esa obligación, será el arrendatario retrayente quien interponga la acción por el cauce del 249.1.7º de la LEC.

El adquirente de la vivienda, haya o no cumplido con su obligación prevista en el art 25 de la LAU, puede ejercitar las acciones que le asistan si se cumple el plazo del contrato, o si el inquilino no paga la renta o si realiza obras inconsentidas, etc. Cosa diferente es que la acción prospere o no en cuanto al fondo.

Por parte del arrendatario, éste es quien tiene el derecho a acudir al procedimiento de retracto si se cree asistido del mismo por no haber sido convenientemente informado de las condiciones de la venta, pero mientras siga siendo inquilino, debe soportar las acciones que frente a él dirija el arrendador, como en este caso la de extinción del contrato por expiración del plazo. Por otra parte, es de hacer notar que al menos desde diciembre de 2015 tiene conocimiento si no de las condiciones esenciales, precio y demás, si de la venta de la vivienda arrendada a la nueva propietaria, con quien negocia y firma unas nuevas condiciones del contrato en cuanto a la reducción de renta, sin que haya realizado acción alguna tendente a ser informada conforme al art 25 de la LAU, adoptando una actitud completamente pasiva. En cualquier caso, no es este el procedimiento adecuado para determinar si la arrendataria tiene o no derecho de retracto, sino simplemente si ha transcurrido el plazo del arriendo y se ha denegado correctamente la prórroga del mismo.

Respecto al requerimiento denegando la concesión de prórroga, el mismo se realiza antes de los cuatro meses de vencimiento del plazo y en él se expresa con rotundidad la voluntad de no prorrogar el contrato.

El recurso en definitiva debe prosperar, sin perjuicio evidentemente del derecho de la demandada de acudir a un juicio ejercitando la acción de retracto si es que considera que se encuentra en plazo y tiene derecho al mismo.

martes, 19 de octubre de 2021

La subrogación por fallecimiento del inquilino

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 18 de febrero de 1935.

El inquilino fallece el 12 de febrero de 1951

El 14 de septiembre de 1956, se celebra acto de conciliación al que no comparece la arrendadora para hacer constar que la demandante, hija del inquilino fallecido, se halla subrogada en los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento antes referenciado.

El día 23 de noviembre de 1977, fallece la inquilina subrogada, el día 18 de noviembre de 1978, su esposo contrae segundas nupcias y fallece el 21 de mayo de 2009.

Desde 1935 hasta el año 2015, los recibos se han girado a nombre del inquilino inicial, si bien a partir de esta fecha se han abonado a través de una cuenta en la que era cotitular la segunda esposa del inquilino subrogado.

La arrendadora insta demanda de resolución del arrendamiento, contra la actual ocupante de la vivienda.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que la arrendadora demandante ha tenido conocimiento del fallecimiento del inquilino subrogado, pues tras su fallecimiento se produjo un cambio de la cuenta corriente a la que se gira el recibo de la renta, por lo que existió un consentimiento tácito a la subrogación arrendaticia en su esposa hoy demandada.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y declara resuelto el arrendamiento, revocando la sentencia del juzgado.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de septiembre de 2021, estima el recurso de casación, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la del juzgado.

Considera el Supremo que, aunque esta sala ha venido entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU, que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse, ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico (arts. 1.4 y 7 CC).

“Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe”. (STS 20/07/2018)

martes, 5 de octubre de 2021

Propiedad Horizontal: Deterioro de una terraza de uso privativo.

 

HECHOS:

La Comunidad de propietarios es condenada a ejecutar las obras necesarias para la reparación del origen de los daños situados en una terraza del edificio, de uso privativo, a realizar el mantenimiento y conservación de dicha terraza, y a indemnizar a otro copropietario por los daños ocasionados en su vivienda, situada en el mismo edificio, valorados en 1.079,14 euros.

El titular de la terraza privativa es absuelto de las reclamaciones dirigidas contra él.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de veinte de julio de dos mil veintiuno, desestima el recurso de apelación de la comunidad de propietarios.

Señala la Audiencia que dentro de los elementos comunes en un edificio en propiedad horizontal, algunos tienen la consideración de elementos comunes por su propia naturaleza, que no pueden quedar desafectados, al resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, y otros de elementos comunes por destino, los cuales, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, pueden ser objeto de desafectación.

En cuanto al deber de mantenimiento y conservación de los distintos elementos de un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal, el art. 10.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que tienen carácter obligatorio para la comunidad de propietarios, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de propietarios, los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad, accesibilidad universal.

La terraza de uso privativo del demandado como elemento común del edificio, aun cuando su uso y disfrute le corresponda en exclusividad, en la medida en que cumple la función estructural de servir, al mismo tiempo, como cubierta del edificio comunitario,  de acuerdo con lo establecido con carácter general en el art. 1 de la LPH, en relación con el art. 396 del CC, habiendo declarado la jurisprudencia que las terrazas son uno de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa, ya que la cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, aunque la terraza se configure como privativa.

En definitiva, dado que los desperfectos apreciados en la vivienda de los demandantes son consecuencia del mal estado de la terraza por su deficiente impermeabilización y la falta continuada de mantenimiento, y que esta situación afecta a un elemento estructural y común del edificio, destinado en su conjunto a servir de cubierta parcial del mismo, en la medida en que su estado afecta básicamente al aislamiento, estanqueidad y habitabilidad del inmueble, cuya conservación y mantenimiento incumbe a la comunidad de propietarios, no siendo tal deterioro efecto de una utilización inadecuada o negligente de la terraza por el propietario que tiene su uso privativo, con incumplimiento de las obligaciones establecidas en el art. 9.1 a) de la LPH, el deber de realizar las obras de reparación o adecuación necesarias para evitar el daño, así como las labores de mantenimiento y conservación de este elemento común, incluida su limpieza regular, a fin de eliminar restos vegetales, materiales o sedimentos acumulados, de acuerdo con lo establecido en el dictamen pericial al que se remite el fallo apelado, corresponde únicamente a la comunidad demandada, de conformidad con el art. 10.1 a) de la LPH, lo que conduce a la desestimación del recurso interpuesto por esta parte y de la impugnación formulada por la actora.

lunes, 4 de octubre de 2021

Opción de compra, denegación por necesidad

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra para el inquilino.

El inquilino ejerce la opción de compra en la fecha prevista en el contrato, 30 de mayo de 2018.

El arrendador oferente se niega a vender, alegando que el contrato de arrendamiento estaba extinguido, a resultas del burofax enviado el día 26 de mayo de 2018, para que al amparo del art. 9.3 de la LAU abandonen la vivienda arrendada por causa de necesidad propia, otorgándoles un plazo de dos meses.

El juzgado de primera instancia condena al arrendador a otorgar cuantos documentos sean necesarios para llevar a cabo la compraventa libre de toda carga y gravamen con la advertencia de que de no realizarlo por su propia voluntad se ejecutará a su costa.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de diez de junio de dos mil veintiuno, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que, habiendo transcurrido el primer año de duración del contrato, la arrendadora en principio y con las reservas que luego señalaremos, podría resolver el contrato por causa de necesidad. (art. 9.3 LAU).

Lo que sucede es que el citado derecho, como cualquier otro, debe ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe (artículo 7 del Código Civil). Y en el presente caso se ha acreditado que la recurrente no ha actuado de buena fe. Ello es así, ya que el derecho de opción de compra consiste precisamente en la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa; comprende la determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, de todo lo cual se deduce que el optatario queda vinculado unilateralmente hasta tanto decida el optante y aquél no puede retirar la opción hasta que transcurra el plazo convenido. El concedente de la opción se encuentra ya vinculado al contrato posterior. No necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del "pactum de contrahendo".

Cuando se pactó el contrato de arrendamiento con opción de compra la arrendadora carecía de otra vivienda disponible en propiedad o por cualquier otro título, por lo que arrendó una vivienda para ella y sus hijos, vivienda que, al parecer, abandonó para trasladarse a una vivienda de un familiar como precarista, habiéndosele solicitado que abandone esta última, lo que, a su juicio justifica la necesidad.

La recurrente esgrime una situación de necesidad que provocada intencionadamente por la propia arrendadora para desconocer el derecho de opción que había concedido a los apelados, pues no se ha producido una modificación de la situación existente al tiempo de concertarse el arriendo cuya resolución interesa.

Por lo expuesto, el derecho de la actora a recuperar la vivienda arrendada no puede prevalecer frente al derecho de opción reconocido a los apelados, pues entendemos que, no ser así, el ejercicio de este último quedaría al arbitrio de la concedente lo que impide el artículo 1256 del Código Civil, y se produciría un evidente fraude de ley.