Utilización de local de negocio como vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local comercial, de fecha 23 de mayo de 2023, por una duración de cinco años, y para el destino de almacén tal y como figura en el expositivo II del contrato.

En dicho contrato se pacta lo siguiente: Uso, conservación y reparación El Arrendatario se obliga: A destinar la Finca exclusivamente para el desarrollo de la actividad pactada, no pudiendo destinarlas a uso o actividad distinta de la pactada, si no media autorización previa, expresa y por escrito del ARRENDADOR.

El arrendador, en marzo de 2024 recibió una llamada telefónica de Policía Municipal de Pamplona, comunicándole que el local de su propiedad estaba siendo utilizado como vivienda. Fue entonces cuando se enteró de que arrendatario utilizaba el local como vivienda, subarrendándola a terceras personas.

Como consecuencia de tales hechos interpuso demanda para que se declare resuelto el contrato de arrendamiento.

El Juzgado de primera instancia declaró resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 11 de noviembre del 2025, desestima el recurso del inquilino y confirma la sentencia de instancia, ante la falta de consistencia de los argumentos esgrimidos en el mismo.

Considera la Audiencia que ha quedado acreditado que en el contrato suscrito por las partes en fecha 23 de mayo de 2023 se acordó ceder en arrendamiento para destinarlo a uso como almacén del local sito en Pamplona pactándose expresamente en la CLAUSULA NOVENA que el arrendatario no podrá realizar obras en la Finca si no media autorización expresa y por escrito del arrendador.

También en la CLAUSULA DECIMA se pactó que Arrendatario se obliga destinar la finca exclusivamente para el desarrollo de la actividad pactada, no pudiendo destinarlas a uso o actividad distinta de la pactada, si no media autorización previa, expresa y por escrito del ARRENDADOR.

Ha quedado acreditado a través de la prueba documental aportada y más concretamente en el expediente abierto por el Ayuntamiento de Pamplona no solo que el local se está destinado a uso como vivienda, sino también que el demandado ha subarrendado el uso del mismo a terceras personas.

Alegándose por la demandada como único motivo de oposición a la demanda que ha presentado proyecto de reforma del local, no consta en las actuaciones prueba alguna de que el propietario haya autorizado la realización de dichas obras y mucho menos cuando con las mismas se pretende modificar el uso del objeto de arrendamiento de almacén a vivienda. Por otra parte, carece de relevancia en la resolución del presente recurso el alcance de las obras a realizar, cuando ha quedado acreditada la voluntad del arrendatario de modificar el destino del local la desestimación del recurso interpuesto y la ratificación de la sentencia dictada.

¿Se devenga el alquiler por meses completos?

Cuando el pago del alquiler se efectúa por meses naturales y el contrato se da por terminado transcurridos tan solo unos días del mes, suele suscitarse la controversia acerca de si el arrendatario está obligado a pagar el mes completo, habida cuenta que habitualmente se pacta el pago por meses anticipados en los cinco primeros días de cada mes.

La Audiencia Provincial de Gijón (s. 30/10/2012) declara que  habiendo quedado resuelto el contrato por Sentencia de fecha 4 de abril de 2.007 , por haberse entregado las llaves del local el día 3 de abril de 2.007, es obvio que el actor tuvo el local a su disposición ya desde esta última fecha, y que solo tiene derecho a percibir renta por los días de efectiva ocupación, pues, sin perjuicio de las indemnizaciones que el arrendador pueda tener derecho a reclamar por otros conceptos, no pueden reclamarse rentas, en sentido estricto, por días en que el contrato ya no estuvo en vigor, y ello por más que la renta fuese mensual y el pago hubiese de hacerse por meses anticipados.

En sentido contrario la Audiencia Provincial de Alicante (s. 16/06/2020), siguiendo el criterio establecido por la sentencia de 21/11/2012, señala que: el contrato preveía que la renta se pagara anticipadamente dentro de los cinco primeros días del mes, y por tanto, independientemente de que el arrendatario por decisión propia no hubiera disfrutado de la posesión todo el mes, la renta ya se había devengado en su integridad, criterio que la Sala comparte, y en el mismo sentido puede citarse la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13 ª del 22 de Mayo del 2012, en la que frente a similares alegaciones se indica lo siguiente: "Apela además la demandada solicitando el descuento proporcional de la mensualidad del mes de marzo de 2011 en atención a la entrega de las llaves y la posesión de la finca el 21 de marzo de 2011. Sin embargo, resulta de lo pactado en la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento (doc. 1 de la demanda), que se convino el pago de la renta en plazos mensuales de 400 €, por adelantado, y dentro de los días 7 y 10 de cada mes. Por lo que, en el momento de la devolución de la posesión, el 21 de marzo de 2011, ya se había producido el devengo anticipado de la mensualidad de marzo de 2011, por el importe pactado de 400 €, no estando previsto contractualmente el pago de la renta en proporción a los días de ocupación en el mes de terminación de la relación arrendaticia", debiendo, por tanto desestimarse este primer motivo". En el caso que nos ocupa se pactó en el contrato (cláusula quinta) que el pago de la renta mensual debía efectuarse en los 5 primeros días de cada mes, por lo que debe acogerse el mismo criterio de condena al pago de la renta entera del mes de enero de 2018.

La duración de los arrendamientos urbanos hoy.

Aunque solo sea para intentar poner un poco de orden en el galimatías que las sucesivas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos han provocado en esta delicada e importante cuestión, puede convenir establecer un cuadro sinóptico resumido de la duración posible de los arrendamientos urbanos en España atendiendo a la fecha en que se firmo el contrato.

A.-  Alquileres de vivienda firmados antes de 9 de mayo de 1985.

     1.- El inquilino podrá darlos por terminados a su voluntad.
     2.- El arrendador deberá respetar su duración hasta que fallezca el inquilino, su cónyuge, y los hijos que previamente convivieran  con él con minusvalía igual o superior al 65%.

B.- Alquileres de local de negocio firmados antes de 9 de mayo de 1985.

     1.- El arrendatario puede darlos por terminados a su voluntad.

     2.- El arrendador debe respetar su duración:

          a) Si el arrendatario es persona física: Hasta su fallecimiento o jubilación

          b) Si es persona jurídica: Hasta 31/12/2014

C.- Arrendamientos firmados entre 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de 1995. (Decreto Boyer)

     1.- Si se pactó la renuncia a la prórroga forzosa, se encuentran terminados y en tácita reconducción.

     2.- Si no se pactó la renuncia se aplican los puntos A.- o B.- anteriores según corresponda.

D.- Alquileres  de vivienda firmados entre 1 de enero de 1995 y 6 de junio de 2013

      1.- Si no se pactó duración determinada:

            a) El inquilino podrá marcharse al término de la primera anualidad o de cualquiera de las sucesivas.

            b) El arrendador deberá respetar una duración obligatoria de cinco años que podrá prorrogarse tres más si no preavisa al inquilino un mes antes de cumplirse el quinto año.

      2.- Si se pactó una duración determinada, ambas partes están obligadas a cumplirla

E.- Alquileres de no vivienda firmados a partir de 1 de enero de1995

     Ambas partes está obligadas a cumplir el plazo de duración pactado.

F.- Alquileres de vivienda firmados conforme al RDL 6/2012.

     Procedente de viviendas entregadas al acreedor hipotecario en dación de pago. Se reduce a dos años la duración sin derecho a prórroga.

G.- Alquileres de vivienda firmados a partir de 6 de junio de 2013

     1.- El inquilino podrá darlo por terminado a los seis meses preavisando con treinta días.

     2.- El arrendador deberá respetar una duración obligatoria de tres años que podrá prorrogarse uno más si no preavisa al inquilino treinta días antes de cumplirse el tercer año.

H.- Alquileres de vivienda firmados a partir de 6 de marzo de 2019

     1.- El inquilino podrá darlo por terminado a los seis meses preavisando con treinta días.

     2.- El arrendador, persona física, deberá respetar una duración obligatoria de cinco años que podrá prorrogarse tres más si no preavisa al inquilino cuatro meses antes de cumplirse el quinto año.
     

        

     3.- El arrendador, persona jurídica, deberá respetar una duración obligatoria de siete años que podrá prorrogarse tres más si no preavisa al inquilino cuatro meses antes de cumplirse el quinto año.

I.- Alquileres de vivienda firmados a partir de 24 de mayo de 2023

     1.- El inquilino, acreditando situación de vulnerabilidad, podrá solicitar un año de prórroga, una vez agotadas las prórrogas legales.

      2.- Si el inmueble se ubica en zonas tensionadas, una vez agotadas todas las prórrogas, el inuqilino podrá obtener otra prórroga de tres años.

LAU 1994: La indemnización al arrendatario.

 

En un arrendamiento de local de negocio, al término de este, la arrendataria insta demanda solicitando la indemnización prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El Juzgado de primera instancia considera que no concurren los presupuestos para la aplicación de este precepto.

La Audiencia Provincial de Lérida, sentencia de 15 de septiembre de 2023, desestima el recurso de apelación de la arrendataria y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que  no pueden acogerse las alegaciones de la recurrente pues su proceder no se corresponde con el que exige el art. 34 de laLAU según el cual se exige que manifieste con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años y por una renta de mercado, considerando como tal la que acuerden las partes y, en defecto de pacto, la que determine el árbitro designado por las partes.

Además de lo anterior, en el escenario más favorable para la parte arrendataria, esto es, aunque a efectos meramente dialécticos se admitiera que sí manifestó en tiempo y forma su voluntad de prorrogar el contrato, resulta que sus pretensiones indemnizatorias tampoco podrían ser admitidas, porque los diferentes conceptos por los que la arrendataria reclama indemnización son incompatibles entre sí, sin que se haya acreditado la concurrencia de los requisitos a que se subordina la procedencia de una u otra.

La finalidad del precepto no es otra que la de impedir un injusto enriquecimiento en el caso de que el arrendador o un nuevo arrendatario se aprovechen de la clientela generada por el arrendatario anterior, y precisamente por ello se exige que se trate de la misma actividad o de una afín, precisando el mismo art. 34 que se consideran afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

No puede apreciarse la concurrencia de este requisito, al haber quedado acreditado que la actividad que ejercía la actora en el local era la de Terapias Alternativas (yoga, psicología, masajes, etc.) mientras que el arrendatario que pasó seguidamente a ocupar el local se dedica al sector inmobiliario (Administración de Fincas, intermediación en compra venta y alquiler de inmuebles, seguros, etc.), según manifestó en el juicio el actual arrendatario, por lo que estamos ante sectores completamente distintos, sin que quepa apreciar la afinidad que constituye requisito fundamental para poder obtener provecho de la clientela generada por el arrendatario anterior y, por ende, para la procedencia de esta indemnización.

 

El desistimiento anticipado del inquilino en el alquiler de local de negocio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha, 17 de enero de 2011, con una duración pactada de diez años.

Con fecha 3 de abril de 2018 el inquilino desiste del arriendo y entrega las llaves del local.

Nueve meses más tarde el local es alquilado nuevamente.

El arrendador demanda al inquilino solicitando que se declarase ilegítimo el desistimiento unilateral, el incumplimiento contractual de la demandada y condenándola al pago del equivalente a las rentas mensuales hasta la fecha del nuevo alquiler.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 10 de noviembre de 2022, revoca la anterior resolución y estima íntegramente la demanda del arrendador.

Considera la Audiencia que, en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, como es el litigioso, rige lo acordado por las partes (art. 4.3 LAU), y que los contratos son vinculantes y obligatorios y deben cumplirse conforme a lo acordado, sin que una de las partes pueda extinguirlos de forma unilateral al margen de lo pactado (arts. 1091, 1256 y 1258 CC) siendo la duración del contrato un elemento esencial del arrendamiento (art. 1543 CC).

No es aplicable analógicamente a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda el art 11 de la LAU, por no existir identidad de razón y en aplicación del principio de autonomía de la voluntad (STS  03/10/2017).

En cuanto a las consecuencias del desistimiento unilateral, hay que considerar tres supuestos (STS 18/03/2016):

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial).

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato.

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe, pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución

En este caso se trata de fijar una indemnización por el incumplimiento contractual y a la vista de la prueba obrante en el procedimiento debe declararse probado que el perjuicio ocasionado a la actora por la resolución contractual es el periodo en que estuvo sin arrendar el local (nueve meses) y, en cuanto al importe, se estima adecuado el fijado como renta entre las partes, pues se ajusta a la ganancia dejada de obtener máxime a la vista que el nuevo contrato estipula una renta similar, lo que indica que el precio era ajustado al mercado

La cesión o subarriendo de local de negocio.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio por diez años en 1 de octubre de 2013, pactando expresamente la prohibición de ceder o subarrendar el local sin autorización expresa de la arrendadora.

Se discute si la arrendataria ha cedido el arrendamiento a un tercero o, como afirma en su contestación, explotan conjuntamente el negocio encargándose otra persona de la parte comercial y él de la gestión y compra de discos, que se venden en la tienda o por internet.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato por cesión inconsentida.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de quince de octubre de dos mil veinte, desestima el recurso de apelación de la arrendataria y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que, compartiendo las conclusiones alcanzadas por la magistrada de primera instancia, salvo la licencia de apertura y funcionamiento del local que datan del año 2001, y facturas de suministros del local no existe indicio probatorio alguno de la explotación del negocio de venta de discos por el arrendatario. No queda acreditado el consentimiento de la sociedad arrendadora, adquirente de todo el edificio, de que el negocio en el local se ejerza por persona distinta del arrendatario.

El contrato establecía expresamente la prohibición de cesión o subarriendo del local sin autorización de la propiedad. La introducción de un tercero ajeno al contrato en el uso o disfrute total o parcial de la cosa arrendada, en forma distinta a la determinada en la Ley y sin consentimiento del arrendador determina la resolución del contrato.

El artículo 32 LAU si bien autoriza la cesión y el subarriendo del contrato de arrendamiento de local de negocio exige su notificación de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado. El artículo 35 LAU establece que procede la resolución por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.

Lo que determina la resolución del contrato de arrendamiento es la introducción en el local arrendado de una tercera persona en connivencia con el arrendatario, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez. En palabras de la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 8 enero 1993 "la esencia tanto de la causa de resolución del contrato de arrendamiento referida al subarriendo ilegal como a la cesión inconsentida se encuentra en la introducción de un tercero ajeno a la inicial relación arrendaticia, que viene así a alterar o a modificar los propios términos y los elementos personales de ese contrato, y que se efectúa de manera clandestina u oculta a espaldas del arrendador, frustrando así las expectativas de esta parte en el contrato, y operando en definitiva un cambio de circunstancias sin contar con la voluntad de la misma".

No existe constancia en los autos de la existencia comunicación fehaciente de la cesión del contrato a la arrendadora, conforme a lo previsto en el artículo 32 LAU. La introducción en la relación arrendaticia de tercera persona incumpliendo los requisitos legales determina, conforme a lo pedido, la resolución del contrato

La tácita reconducción en el alquiler de un local de negocio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio de 16 de mayo de 2007, por plazo inicial de dos años, susceptible de una única prórroga hasta un total de ocho años.

En las estipulaciones del contrato se establece: [...] al terminar el plazo contractual, la arrendataria vendrá obligada a devolver la oficina arrendada, sin que pueda alegar tácitas reconducciones, ni siquiera en el caso de que terminado el plazo pactado permaneciera ocupando Io arrendado más de 15 días". "[...] el término final acontecerá sin necesidad de preaviso por parte de la arrendadora, entendiéndose a la llegada de dicho término incumplida la obligación de la arrendataria de entregar la oficina arrendada, si ésta no las hubiera dejado libre, vacía y expedita en poder de la arrendadora".

No obstante lo cual, transcurrido el plazo contractual el 16 de mayo de 2015, la arrendataria continuó en el uso del local abonando mensualmente la renta.

Con fecha 7 de julio de 2017, la arrendadora vendió, junto con otros inmuebles, el antedicho local de negocio a un sociedad.

En fecha 7 de julio de 2017, lo sociedad compradora, remitió a la arrendataria, una carta en la cual le comunicaba que daba por extinguido el contrato de arriendo, con efectos fecha 16 de mayo de 2015, y requiriendo de desalojo a fecha 31 de julio de 2017.

Al negarse a desalojar el local objeto de contrato se promovió una acción de desahucio por expiración del plazo contractual.

Tanto el Juzgado de primera instancia, como la Audiencia Provincial en apelación estimaron la demanda de desahucio.

El Tribunal Supremo, sentencia de 10 de noviembre de 2020, desestimo el recurso de casación de la arrendataria, confirmando el desahucio.

Considera el Supremo que la casación se fundamenta en un motivo único, cual es la infracción del artículo 1581 del Código Civil, que fija como debe de ser interpretado el periodo de vigencia del contrato en tácita reconducción en función de la renta, según sea anual, mensual o diaria, con alegación de la única sentencia del Tribunal Supremo 530/2018, de 26 de septiembre, dictada al respecto, siendo contradictorio el criterio de las Audiencias Provinciales y, por ello, necesario, se dice en el recurso, establecer doctrina del Tribunal Supremo, lo que constituye el interés casacional alegado.

El recurso debe ser admitido a trámite, pues independientemente de ciertos defectos que supone la invocación de una sola sentencia, y que no se indican dos sentencias de una misma Audiencia con respecto a dos contrarias de la misma sección de otra Audiencia, lo cierto que, como ya se indicó en la sentencia 530/2018,se plantea un problema jurídico relevante con criterios divergentes en las Audiencias Provinciales.

Ahora bien, ello no significa que, en este caso, sean de aplicación los arts. 1566 y 1581 del CC y la doctrina expresada en la precitada sentencia de esta Sala.

El art. 1571 del CC es expresión de la regla general recogida en el aforismo "venta quita renta", que expresa el art. 1571 del CC, según el cual "[...] el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta ...".

Por lo tanto, producida la adquisición del inmueble arrendado, tratándose de un contrato regido por el Código Civil, y habiendo exteriorizado la entidad compradora mediante comunicación dirigida a la parte demandada, el mismo día de la compra del inmueble, la intención de dar por finalizada la ocupación del local arrendado por la parte demandada, dándole un plazo para dejarlo libre y expedito a su disposición, es evidente que no puede operar una supuesta tácita reconducción, siendo la demandada una tenedora de la cosa sin título para seguir usando y disfrutando de la cosa.

En definitiva, consta la voluntad expresa de dar por finalizado el arrendamiento por la parte demandante, no ha sido excluida esta facultad "por pacto en contrario", como establece el art. 1571 del CC, no nos hallamos ante un arriendo inscrito en el registro merecedor de protección jurídica, ni existe una disposición legal que exija respetar el vínculo arrendaticio anterior.

No se dan, por lo tanto, las circunstancias para dar por justificada una tácita reconducción que no concurre. Además, en cualquier caso, existen otras connotaciones. En efecto, en el contrato de arrendamiento se había renunciado expresamente a la tácita reconducción, considerándose a partir de los ocho años incumplida la obligación de la arrendataria de entregar la oficina arrendada (cláusulas 2.2 y 2.3 del contrato), por lo que incluso la continuidad en la posesión del local por la demandada no podría estimarse como manifestación de la continuidad tácita del contrato primitivo sino, en su caso, de un contrato renovado, cuya renta se abonaba mensualmente con una vigencia, por lo tanto, por periodos mensuales ( art. 1581 del CC) y no anuales como se pretende en el recurso. Independientemente, por supuesto, de lo establecido en el art. 1571 del CC.

COVID-19: Medidas urgentes en alquileres de locales

De modo análogo a las decisiones tomadas sobre los alquileres de vivienda el Gobierno ha decidido intervenir en los demás alquileres, arrendamiento distinto de vivienda, según define el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Vamos a intentar resumir, en lo que se refiere a esta materia,  el farragoso Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, 59 páginas en total:

Medidas adoptadas para proteger al arrendatario:

El Decreto distingue esas medidas según las características del arrendador:

A) Empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

B) Arrendadores distintos del caso anterior.

En el supuesto A) el arrendatario tendrá derecho a:

-Moratoria en el pago de la renta por un plazo máximo de cuatro meses.

-Pago fraccionado en dos años, sin intereses, de los alquileres resultantes de esa moratoria.

En el supuesto B) el arrendatario podrá:

-Solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta

-Disponer de la fianza para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia.

Requisitos para acogerse a esas medidas:

a) Alta en RETA para autónomos y no superación de los límites establecidos en el art.  257.1 de la Ley de Sociedades de Capital para PYMES

b) Suspensión de la actividad como consecuencia del estado de alarma o

c) Reducción de un 75% de la facturación por el mismo motivo.

Acreditación de los requisitos:

-La reducción de actividad mediante declaración responsable del arrendatario que haga constar la reducción de la facturación. El arrendador podrá exigir los libros contables al arrendatario para acreditar la reducción de la actividad.

-La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.