Consultas legales - 807 520 008

lunes, 13 de junio de 2022

LPH. El uso de la piscina en una comunidad de propietarios

 

La comunidad de propietarios de un complejo urbanístico acuerda por mayoría, con el voto en contra un copropietario, prohibir el uso de la zona deportiva (piscina y barbacoa) a los propietarios y usuarios de garajes, que, a su vez, no sean propietarios de una vivienda en el complejo.

El copropietario disidente impugna el acuerdo.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara nulo el anterior acuerdo

La Audiencia Provincial desestima la apelación y confirma la sentencia de nulidad.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de mayo de 2022, estima el recurso de casación del disidente declarando que los titulares de los garajes que no lo sean de viviendas, no pueden hacer uso de la piscina y barbacoa (zona deportiva), si bien quedarán exonerados de los gastos que esas zonas generen.

Considera el Supremo que de acuerdo con el art. 394 del C. Civil cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino, lo que debe complementarse conforme al art. 396del C. Civil, cuando determina que los diferentes pisos y locales de un edificio llevarán inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute.

En función de ello debe declararse que una piscina, por su propia naturaleza está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia.

Los titulares de los garajes son propietarios de los mismos, pero no por ello son residentes sino usuarios de una plaza de estacionamiento.

La piscina en cuanto elemento común no tiene como destino natural servir de disfrute a los titulares de los aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación.

El uso de la piscina es extraño, por ello, a la propia naturaleza y finalidad de la adquisición de un garaje.

En función de lo expuesto procede estimar los motivos denegando la nulidad del acuerdo pues conforme con el art. 6 de la LPH la comunidad estaba facultada para prohibir expresamente el uso de la piscina por los titulares de los garajes que no fuesen titulares de viviendas, dado que no constaba autorización para ello en los estatutos ni en el título constitutivo, por lo que el acuerdo impugnado no constituía una restricción de los derechos de los titulares de los garajes sino que el acuerdo era una mera constatación o reproducción de lo que ya podía deducirse de los actos constitutivos de la comunidad de propietarios, por lo que adoptado el acuerdo por mayoría conforme al art. 17.7 de la LPH debe desestimarse su impugnación, en cuanto el acuerdo priva legítimamente a los titulares de los garajes del uso de la piscina.

lunes, 6 de junio de 2022

La prórroga extraordinaria de los alquileres con motivo del COVID

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia, a demanda del arrendador dicta sentencia resolviendo el contrato de arrendamiento de vivienda por expiración del término contractual y condenando al inquilino al desalojo de la misma.

El inquilino apela la sentencia invocando la prórroga extraordinaria por el plazo de seis meses con fundamento en el art. 2 del real decreto 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al SARS CoV-2.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de diecisiete de marzo de dos mil veintidós, desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que, para la aplicación del citado decreto ley es presupuesto inexorable que dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del respectivo real decreto-ley hasta la fecha que en el mismo se disponía, finalizara el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

El arrendamiento objeto del presente procedimiento, en el momento de dictarse la norma de aplicación ni finalizaba el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 ni el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, sino lo que finalizaba era su duración fijada contractualmente, circunstancia que no solo ya conocía perfectamente el demandado desde su propio otorgamiento, sino que, además, conocía ya la voluntad de la parte arrendadora de extinguirlo una vez finalizado el de la duración contractual cuando propone la prórroga extraordinaria.

Desde un primer momento el arrendatario era perfecto conocedor de que el contrato tenía una duración acorde con el máximo legal. También fue perfecto conocedor, con cuatro meses de antelación a la fecha de expiración, de la voluntad de los arrendadores de no querer prorrogar la relación arrendaticia. Tal comunicación, asimismo, reveló la ausencia de cualquier clase de prórroga tácita ni de tácita reconducción alguna sobre el meritado contrato.

De ahí que el presente contrato no se hallase en situación de prórroga que se refiere el art. 9.1 de la LAU vigente en el momento de celebrarse el contrato de autos, en redacción dada por el Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, atendido que la duración contractualmente pactada fue la mínima establecida en ese precepto por lo tanto, la petición extemporánea efectuada por el demandado de la prórroga extraordinaria resultaba improcedente.