La cesión y subarriendo de una vivienda alquilada.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre la EMVS y un matrimonio en fecha 9 de mayo de 2014.

La Dirección de Servicios Sociales de EMVS el 28 -02-2020 realizó visita domiciliaria, encontrando en la vivienda a una persona que decía ser familiar de la adjudicataria, y que manifestó que los inquilinos estaban de viaje.

Nuevamente, el 15-09-2020 se realiza otra visita domiciliaria por los Servicios Sociales, en la que no se encuentra nadie en la vivienda, depositándose una carta en el buzón requiriendo una visita presencial por los inquilinos en la EMVS el 16-09- 2020 a las 10,30 h sin que nadie acudiera a dicha cita.

También por el Servicio de Inspectores de la EMVS se realizaron reiteradas visitas a la vivienda, sin que en ningún caso se encuentren a los inquilinos en ella y sí a personas que no quisieron identificarse y que no acreditan su título de ocupación, ni su parentesco con los inquilinos.

En fecha 1 de marzo de 2021, se recibe en EMVS una denuncia de una persona residente en el edificio en la que refiere que la vivienda está siendo subarrendada desde hace años.

La EMVS remitió un Burofax a la parte demandada el 15-04-2021 comunicándole la rescisión del contrato de arrendamiento y requiriéndoles el desalojo voluntario de la vivienda en un plazo que finalizaba el 10-05-2021.

En esa misma fecha el Servicio de Inspección de EMVS acudió a la vivienda, comprobando que la inquilina había hecho caso omiso a dicho requerimiento. Y que la vivienda seguía ocupada ilegalmente por personas que no se identificaron y que alegaron que no se irían de la vivienda.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando resuelto el contrato de arrendamiento por cesión inconsentida de la vivienda arrendada.

Los inquilinos apelan la sentencia invocando error en la valoración de hechos probados.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de diez de abril de dos mil veintitrés, estima el recurso de apelación y revoca la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que aun cuando sea suficiente el indicio de la introducción fraudulenta para presumir la existencia del subarriendo o cesión, no es menos cierto que esos indicios deben ser a la vez rigurosos y constatados a través de datos objetivos fiables, por medio de los cuales se acredite el hecho base de la pretensión del actor, pues de no acreditarse tales circunstancias la demanda debe ser rechazada.

En el presente caso los arrendatarios participaron a la arrendadora que se ausentarían de la vivienda arrendada por un periodo de unos meses y la presencia de una persona, en la vivienda arrendada, para evitar la ocupación ilegal de la misma, que acudiría una vez por semana para abrir las ventanas, pero la presencia de esta señora no puede considerarse un indicio de la introducción de un tercero en la relación arrendaticia dada la finalidad de la presencia de aquella.

Se desconoce la identidad de la persona presuntamente cesionaria, sin que a tales efectos sirva la existencia de una denuncia anónima a la que alude la actora en su demanda.

Respecto de las visitas realizadas por los servicios sociales y el Servicio de inspección referido, sin que encontraran a los inquilinos en la vivienda alquilada, hay que decir:

1º Los arrendatarios ya comunicaron su ausencia de la vivienda, como queda expuesto.

2º El hecho de que los referidos servicios encontraran en la vivienda arrendada a los demandados, personas que no se identificaron, ni acreditaran título alguno para su ocupación, no significa, necesariamente, fueran cesionarios de la vivienda, cuya presencia podría obedecer, ante la ausencia de los arrendatarios, a evitar la ocupación ilegal de la misma por terceros, y abrir semanalmente las ventanas.

3º Las personas de los servicios sociales y los inspectores de la EMVS, que levantaron las correspondientes actas no fueron propuestos por la actora como testigos.

Tampoco se ha aportado por la actora recibos de luz, u otros, que acrediten que a pesar de estar ausentes los arrendatarios, se realizaban consumos indicativos de que vivían terceras personas.

Arrendamiento de vivienda. La exigencia de aval bancario

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda en el que se establece la siguiente cláusula: "El pago de los recibos de alquiler correspondientes a todo el periodo de vigencia del contrato será AVALADO por una Entidad Bancaria o Caja de Ahorros”.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución del arriendo formulada por el arrendador al considerar que "la obligación de prestar aval que garantice las rentas sólo puede calificarse como no esencial en cuanto accesoria en un grado secundario y no determinante de la satisfacción de la principal finalidad que tiene para el arrendador dicho contrato, cual es el cobro de la renta"

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de doce de enero de dos mil veintitrés, estima en parte la apelación de la arrendadora y declara resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que el pacto que impone al arrendatario la prestación de un aval para garantizar el pago de la renta debe considerarse plenamente válido conforme al art. 36.5 LAU, precepto que permite a las partes en un contrato de alquiler "pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico". Igualmente se debe reputar válido un pacto que, como ocurre en nuestro caso, faculta al arrendador a resolver el contrato por la no renovación del aval con fundamento en el art. 1124 CC.

Por lo que se refiere a la relevancia del incumplimiento del arrendatario de no renovación del aval, discrepamos de que se considere incumplimiento de una obligación no esencial del contrato al estar estrechamente ligada a una obligación principal del arrendatario, cual es el pago del alquiler o renta (art. 1555.1º CC). El aval garantiza el pago de la correspondiente renta mensual y, como se ha dicho, es un pacto plenamente válido. No calificar de esencial la obligación de no prestar o de no renovar el aval supone tanto como hacer ilusorio el pacto que analizamos por carecer su incumpliendo de cualquier trascendencia porque resultaría irrelevante que el arrendatario cumpliese o no con su obligación de prestar o de no renovar el aval. La arrendadora nunca estaría facultada para resolver el contrato dado que se trataría de una obligación no esencial, algo que resulta incoherente si partimos de que estamos ante un pacto válido y eficaz.

Lo pactado sobre el aval fue lo pactado y no es una cuestión caprichosa o baladí. Los arrendadores, antes de celebrar el contrato, querían contar con seguridades fácilmente realizables para hacer frente a eventuales incumplimientos de los arrendatarios. No vale decir que como los arrendatarios pagaron puntualmente la renta durante el primer año de vigencia del contrato la exigencia contratada del aval ha quedado privada de razón de ser. Los arrendatarios no pueden imponer a la otra parte una modificación de las garantías concertadas (artículo 1.256 del Código Civil). El aval garantizaba seis meses de renta (el tiempo mínimo entre el impago y el lanzamiento en un desahucio por falta de pago). La cláusula exigida de mantenimiento del aval -vinculada al obligado pago de la renta y a la conservación del inmueble- era consustancial al contrato, en los términos en que el mismo se celebró. Procede, en consecuencia, la resolución contractual al amparo de los artículos 27,apartado uno, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y 1.124 del Código Civi

Arrendamiento con opción de compra: Resolución anticipada.

 

HECHOS:

Con fecha 1 de junio del 2.017 se pacta un arrendamiento de vivienda, con duración de tres años; se pacta asimismo una opción de compra con la misma duración a partir de la fecha del contrato mediante la entrega de la suma de 15.000 euros.

La resolución del arriendo con entrega de las llaves se produjo en fecha 31 de enero del 2.019.

La sentencia de instancia estima la pretensión del inquilino/optante consistente en la devolución del precio de la opción por importe de 15.000 euros

La Audiencia Provincial de Santander, sentencia de uno de febrero de dos mil veintitrés, desestima la demanda del arrendador/oferente y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que el apelante sostiene erróneamente que se ejercita una acción por defectos ocultos del art. 1.484 del CC que ya estaría caducada. Mantiene también que la parte actora carece de una acción contractual para exigir la devolución del precio de la opción cuando el arrendamiento ya está resuelto.

No existe caducidad y tampoco se puede negar la legitimación del arrendatario para obtener el reintegro de las prestaciones del contrato que sean consecuencia del incumplimiento resolutorio debido a culpa del contrario.

Conforme al artículo 21 de la LAU el arrendador debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, si no lo hace el artículo 27 de la LAU faculta al inquilino a promover la resolución del contrato.

En el presente caso ha quedado demostrado que el inmueble arrendado presenta manchas generalizadas de condensación en paredes y techos que menoscaban las condiciones de habitabilidad y salubridad de la vivienda.

Existe por tanto un reconocido incumplimiento de los esenciales deberes de conservación y mantenimiento impuestos por el art. 21 de la LAU que autoriza a la arrendataria a ejercitar la acción resolutoria del art. 1.124 del CC por expresa previsión del art. 27 del mismo texto legal, por lo que no cabe cuestionar la gravedad de este incumplimiento.

La resolución anticipada del arrendamiento se ha producido por culpa del arrendador y de esta resolución resulta la imposibilidad del ejercicio de la opción por los arrendatarios en el plazo pactado, coincidente con la vigencia del contrato de alquiler, por lo que la devolución acordada en la sentencia no es sino el efecto normal de carácter restitutorio "ex tunc" del contrato con prestaciones recíprocas, cuya naturaleza tiene también la opción con prima.

La prohibición de mascotas en un piso alquilado

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento en el que se prohibía al arrendatario introducir mascotas en la vivienda cedida en arriendo´.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda del casero en la que se exponía que la arrendataria introdujo en la vivienda dos perros, extremo que la sentencia no considera probado y es fundamento de la desestimación.

La Audiencia Provincial de Oviedo, sentencia de veintidós de diciembre de dos mil veintidós, estima la apelación del casero, revoca la sentencia de instancia y declara la resolución del contrato de arrendamiento celebrado por las partes por incumplimiento de la arrendataria.

Considera la Audiencia que el art. 27 de la LAU establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

Revisada la prueba, no se puede compartir la conclusión alcanzada en la Instancia. La demandada se trasladó a Asturias con sus dos mascotas, manifestando desconocer la cláusula incluida en el contrato y tratando de que el arrendador la modificara, a lo que éste no accedió. Igualmente, la demandada publicó un comentario en el anuncio de la agencia inmobiliaria en internet, en la que indicaba, tras insultar al arrendador, que no tenía disposición a abandonar la vivienda en tanto no le resarcieran en el coste de varios muebles que había adquirido y del traslado. Y, finalmente, no puede desconocerse que la parte demandante aportó varias grabaciones de las cámaras de seguridad instaladas en los servicios comunes del edificio, en donde se advierte a la demandada saliendo y entrando con los perros por el garaje y el portal de acceso a la vivienda, según fue identificada por el presidente de la Comunidad de Propietarios en el acto de juicio. La demandada adujo en su contestación a la demanda que ella había permanecido en la vivienda pero que había cedido la posesión de los animales a un pariente, afirmación que no fue seguida de la prueba testifical de dicha persona, pero que tampoco se asienta en ningún otro elemento probatorio. La conclusión indubitada que debe alcanzarse es que la demandada continuó ocupando la vivienda con los animales, lo que determina la concurrencia de la causa resolutoria invocada en la demanda, sin que se alcance a advertir la transcendencia que pueda tener que la demandada haya intervenido en el contrato representada por otra persona, cuando no se ha formulado acción alguna de anulación del citado contrato. Y ello determina, el acogimiento del recurso de apelación y la estimación de la demanda.

La terminación de un alquiler por desistimiento del inquilino.

 

El arrendador insta desahucio por falta de pago contra los inquilinos, reclamando las rentas impagadas desde 2018 a 2021.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que el contrato había quedado resuelto y el arrendador no ha aportado al procedimiento la devolución de los recibos ni la certificación de la Caixa de la devolución de los mismos a pesar de que en la cláusula 5ª del contrato se establece que la arrendadora girará los recibos a una cuenta que la arrendataria tenía abierta en La Caixa, y, al no haberse aportado, considera que no ha acreditado que el contrato estuviera vigente ni tampoco la existencia de la deuda.

La Audiencia Provincial de Badajoz, sentencia de uno de diciembre de dos mil veintidós, estima la apelación del arrendador, revoca la sentencia de instancia y condena a los inquilinos, a pagar a  la arrendadora la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO EUROS CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (3.455,95.-€), en concepto de rentas vencidas no satisfechas a la fecha de la expiración del contrato y otras cantidades asimiladas, así como al pago de los intereses legales desde la interpelación judicial sobre la reseñada cantidad.

Considera la Audiencia que, como consta en la sentencia, el inquilino no comunicó a la arrendadora que abandonara el piso, la inquilina no comunicó su voluntad de desistir ni tampoco ha probado que devolviera la posesión remitiendo las llaves por correo, cuando habría resultado muy sencillo acreditar documentalmente tal remisión, por lo que se ha de considerar que el contrato continuaba vigente para ambos arrendatarios, utilizaran o no la vivienda.

"La restitución posesoria después de finalizado el contrato de arrendamiento no se satisface con el abandono del inmueble por el inquilino. Hace falta un acto positivo de reintegro por entrega de llaves al arrendador o a su representante, y si se negase a recibirlas por consignación judicial o notarial de las mismas.

Mientras ese acto positivo no se produzca, se entiende que el inquilino retiene la posesión indebidamente y en consecuencia debe indemnizar por ello. Nótese que el arrendador no puede recuperar violentamente la posesión; cometería un delito, y si no se le entrega voluntariamente debe pedir el auxilio de la autoridad competente; en este caso el lanzamiento y la posesión judicial." (SAP Madrid 28/11/2014).

En cuanto al pago de los alquileres no se han aplicado correctamente en la sentencia recurrida las reglas de distribución de la carga de la prueba: La arrendadora ha aportado el contrato, en el que se pactó su prórroga por tácita reconducción, por lo que cabe entender que en el momento en que se remite un burofax a los inquilinos, el contrato se encontraba en vigor. Por otra parte, también de conformidad con el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la prueba del pago incumbe a quien afirma haberlo realizado, o a quien debió realizarlo, en modo alguno corresponde a la parte actora acreditar un hecho negativo como sería la falta de pago de la parte demandada, por lo que tampoco puede considerarse acreditado que la inquilina pagase las rentas del periodo 2018-21

Efectos de la ejecución hipotecaria sobre un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 31 de julio de 2017

Adjudicación de la vivienda arrendada, en procedimiento de ejecución hipotecaria, en fecha 28 de febrero de 2018.

Abandono de la vivienda por la inquilina el día 5 de abril de 2019, por auto judicial que ordenaba el desalojo y lanzamiento de los terceros ocupantes. Hasta ese momento la inquilina creía que su arrendador seguía siendo legítimo propietario de la vivienda por ella arrendada.

La inquilina presenta demanda contra su arrendador reclamando la cantidad de 7.940 euros, correspondientes a   tres conceptos: a) Devolución de la fianza, b) alquileres pagados al demandado con posterioridad a la adjudicación de la finca por parte del Banco Santander, c) pago de cuotas de la comunidad de propietarios.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de dieciocho de julio de dos mil veintidós, desestima la apelación del casero y confirma la sentencia anterior.

Considera la Audiencia que la restitución de la fianza regulada en el art. 36.4 LAU se configura como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución). Ello supone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado). En este sentido, la LAU establece un tiempo de cumplimiento de restitución dentro del mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. En el caso, al casero incumbía la carga de probar la devolución de la fianza, por aplicación de las reglas de distribución de la carga probatoria (art. 217 LEC). Y, en este sentido, la alegación exonerativa del demandado consistente en que la parte actora incumplió su obligación de pago de la renta durante el tiempo de vigencia del contrato, debió ser objeto de la oportuna prueba, la que en modo alguno consta en las presentes actuaciones.

En cuanto a los alquileres que se reclaman, desde el momento en que se dictó el auto de adjudicación, se resolvió ipso iure el contrato de arrendamiento (art. 13.1 de la LAU en la redacción dada la mismo por la Ley 4/2013, de 4 de junio) y, por ello dejó, de existir la obligación del pago de la renta por parte de la demandante al demandado y, por tanto, de dicho pago indebido surge la ineludible obligación de restituirlo (art. 1.895 del CC). Es por ello que debe mantenerse el pronunciamiento de condena al pago del importe de 1.300 euros en concepto de rentas abonadas indebidamente por la arrendataria al demandado cuando éste ya no era propietario de la vivienda. La alegación al respecto formulada por el recurrente de que no consta que Banco Santander notificase directamente a la demandante de que era el nuevo propietario, en realidad, no hace sino redundar en la afirmación da la parte demandante que sostiene su pretensión.

Finalmente, en cuanto a la tercera y última acción de reclamación ejercitada al amparo del art. 1.158 del CC debe recordarse que la inquilina acreditó que fue requerida judicialmente por el Juzgado de Primera Instancia núm. 39 de Barcelona, con relación a una demanda de ejecución de títulos judiciales instada por la comunidad de propietarios donde se halla la finca arrendada, por impago de las cuotas de la comunidad por parte del demandado. Según certificación expedida por la Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia núm. 39 de Barcelona, la hoy demandante ingresó en tal concepto en la cuenta de dicho procedimiento la suma total de 4.980 euros y de esa certificación se advierte que era una deuda que el demandado mantenía con la comunidad de propietarios, antes de la adjudicación.

La finalización del arriendo por cumplimiento de la duración pactada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda otorgado el 13 de abril de 2015, incorporando el contrato una opción de compra a favor de los arrendatarios, que podrían ejercitar hasta el día 1 de mayo de 2019. El plazo del contrato era de cuatro años, y se preveía su continuación por tácita reconducción mes a mes hasta que cualquiera de las partes se manifestara en contra.

Llegada esta fecha, el 7 de mayo de 2019 la parte arrendadora comunicó mediante burofax que daba por caducada la posibilidad de ejercitar el derecho de opción, y que no deseaba continuar con el contrato de arrendamiento.

En forma simultánea, también el 7 de mayo, el letrado de los actores remite un burofax a la arrendadora imputándole la responsabilidad de no haber facilitado documentación necesaria para obtener financiación hipotecaria para el ejercicio de la opción.

La parte arrendadora inicia procedimiento judicial solicitando el desahucio de los demandados por expiración del plazo contractual y la resolución del contrato de opción por incumplimiento de los demandados.

La parte demandada interpone, a su vez, demanda reconvencional interesando la declaración de validez de la opción de compra ejercitada en marzo de 2019, condenando a la demandada reconvencional a otorgar la escritura correspondiente.

La jueza de la primera instancia dicta sentencia estimando la demanda y desestimando la reconvención.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 15 de julio de 2022, desestima la apelación de los inquilinos.

Considera la Audiencia que, aunque efectos puramente dialécticos, admitamos que el día 24 de abril se manifestó a la arrendadora la voluntad de optar, y admitamos que ésta le dijera a la arrendataria que bien, que no había problemas. 

Pues esa manifestación, por sí sola, resultaría insuficiente para considerar ejercitado el derecho de opción, de acuerdo con la configuración que le dieron las partes en el contrato. En efecto, en el pacto 15 del contrato se dice que, del precio total de la compraventa, 'El 15 por ciento del precio, se habrá de pagar en el mismo día en que se comunique a la propiedad por parte de la parte optante su voluntad de hacer efectiva dicha opción...'. Es decir, la manifestación de optar debía acompañarse del ingreso del 15% de la cantidad de 220.000€, precio pactado.

Decir, como dice la apelante, que la propiedad no le facilitó número de cuenta en el que ingresar ese 15% es una excusa, ciertamente, pueril. El Ordenamiento jurídico provee de variados medios para hacer efectivo el pago en caso de que el acreedor se niegue a recibirlo.

En cuanto a la acción de desahucio, en el contrato se establece una duración de cuatro años, el contrato entró en vigor el 1º de mayo de 2015. La acción se ejercita el 13 de mayo de 2019. En el burofax que la arrendadora remite a la arrendataria el 7 de mayo previo, se comunica la voluntad de no renovar el contrato. Estos hechos son lo suficientemente objetivos y claros como para conformar la estimación de esta pretensión extintiva del arrendamiento. El contrato finalizó el 1º de mayo de 2019, y la parte arrendadora no quiere renovarlo.

Podría plantearse, aunque no lo hacen las partes, la duda acerca de si se había desencadenado la prórroga legal del artículo 10 Ley de arrendamientos urbanos al no haber avisado con antelación de 30 días la voluntad de no prorrogar.

Pero parece claro que en este caso no cabía tal prórroga, pues el plazo contractual previsto de cuatro años comprendía ya los tres años de duración obligatoria para el arrendador y el año de eventual prórroga. Por lo tanto, los plazos de orden público resultaban salvaguardados y desde esa perspectiva las partes podían pactar lo que tuvieran por conveniente, como efectivamente hicieron.

LAU 1994: Los plazos para notificar la resolución del arriendo

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1 de noviembre de 2015

El 5 de diciembre de 2019 se remite burofax al inquilino, comunicándole la intención de los arrendadores de no prorrogar su vigencia.

Se estima la demanda del casero, declarando resuelto el contrato de arrendamiento por expiración del plazo pactado. El magistrado de instancia concluye que el contrato vigente es el suscrito el 1 de noviembre de 2015, que expiró el 1 de noviembre de 2019, por lo que desde dicha fecha el contrato se prorrogaba, mensualmente, por tácita reconducción, ya que la renta se pactó por meses, otorgando virtualidad a las comunicaciones remitidas por los arrendadores manifestando a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato por expiración del plazo pactado, no recepcionadas por causa imputable a esta última.

La Audiencia Provincial de Málaga, sentencia de veintiocho de enero de dos mil veintidós, estima la apelación del inquilino, revoca la sentencia y declara subsistente el contrato de arrendamiento que vincula a las partes.

Considera la Audiencia necesario que el arrendador notifique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato una vez transcurrido el plazo de duración mínima de tres años y, además, ha de hacerlo, por un lado, de forma fehaciente y recepticia y, por otro, respetando el plazo de antelación de treinta días que, con la calidad de mínimo, establece expresamente el precepto que obliga a un rigor en el cómputo del referido que es ese carácter de mínimo (el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos emplea la expresión "al menos con treinta días de antelación a aquella fecha"). Si no se observan estos requisitos en los términos que recoge el precepto, la notificación es defectuosa y ha de calificarse de ineficaz por contravenir una norma imperativa.  

Es doctrina reiterada que cuando la recepción no se produce por culpa exclusiva del arrendatario, con ánimo dilatorio y evidente mala fe, o por simple desinterés y negligencia, tal pasividad en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante.

Cuestión distinta, en lo que damos la razón a la recurrente, es que la notificación surta los efectos previstos en el art. 10 LAU, pues si el contrato expiraba el 1 de noviembre de 2019 (conclusión con la que coincidimos con el magistrado de instancia), el requerimiento debió remitirse con una antelación de 30 días, plazo que no se ha cumplido, pues fue remitido en diciembre de 2019, cuando el contrato estaba prorrogado por un año, conforme a lo dispuesto en el art. 10.1 LAU, sin que sea correcta la interpretación que realiza el magistrado de instancia del art. 1.581 CC, que regula supuestos en los que no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, que no es el caso, ya que se pactó una duración anual, y la demanda fue presentada en enero de 2020, antes de que venciera la anualidad (1 de noviembre de 2020), por lo que no concurren los requisitos exigidos por los arts. 9 y 10 LAU, pese a la virtualidad del notificación de los arrendadores de su voluntad de no prorrogar el contrato.

LAU 1994. La resolución del arrendamiento de vivienda por subarriendo o cesión

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia declara resuelto un contrato de arrendamiento de vivienda por subarriendo inconsentido y condena al inquilino al inmediato desalojo.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 10 de marzo de 2021, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia del juzgado.

Esta sentencia, con abundante cita jurisprudencial, pormenoriza los principios aplicables a estos casos, que podemos resumir del siguiente modo:

 La Ley de Arrendamientos Urbanos, fuera de los casos en que expresamente lo establece, no consiente que el inmueble arrendado por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso, o subarriendo a la relación jurídica que diese lugar a tal ocupación, pues toda modificación subjetiva, introduciendo a terceros en la relación arrendaticia, sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, da causa a la resolución contractual.

Tal supuesto ocurre:

-Cuando hay un simple cambio, cualquiera que fuere, en la parte arrendataria.

-Cuando los arrendatarios crean o introducen una sociedad o cuando ésta es sustituida por sus socios.

-Cuando una utilización compartida se convierte en individual, o la pactada como individual se comparte posteriormente.

Lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aun con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien pertenecen las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero.

Lo que determina la resolución del contrato es la sustitución del arrendatario por un tercero en el uso o goce de la cosa arrendada sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez, aunque no sea necesario precisar si tal sustitución constituye una cesión, traspaso, o subarriendo, siempre que opere el del goce de la cosa en cuestión.

Es indiferente que la ocupación de la finca por el tercero tenga lugar de manera exclusiva y excluyente, o compartida con el arrendatario, o que la ocupación sea total o parcial, siendo lo decisivo el aprovechamiento, ventaja, o beneficio obtenido por ese tercero, sin que sea necesario que el actor pruebe de una manera circunstanciada y precisa las condiciones de esa introducción y siendo igualmente irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa, o a título gratuito.

Por lo tanto, la consecuencia de la prueba por el arrendador del hecho de la introducción de un tercero es la inversión de la carga de la prueba, porque el arrendatario demandado ha de justificar la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada, de una manera plena, ya que la ocupación ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario para destruir la presunción de ilegalidad que se deriva de aquella ocupación, de modo que la introducción de un tercero en la relación arrendaticia, para quedar legitimada, necesita fundarse en título legal o contractual que lo autorice, título que debe estar plenamente justificado por la parte que lo invoque.

Resolución de un alquiler de vivienda por una plaga de hormigas.

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 18/7/2016.

Con fecha 1/8/2016 los inquilinos entran en la vivienda, en un momento posterior descubren una gran cantidad de insecticidas que tenían los propietarios y también una plaga de hormigas y en aplicación del artículo 1554 del código civil en relación con el 21.1º LAU solicitan una solución a estos. Como consecuencia de los servicios de una empresa de fumigaciones prestados el 14/9/2016 proceden a la segunda fumigación de la vivienda siendo la primera el 6/9/2016.  Ante la imposibilidad de llevar a cabo una limpieza correcta y mantener a salvo la vivienda de las plagas de hormigas, los arrendatarios se ven en la obligación de tener que ubicarse en otra vivienda entregando las llaves el 3/11/2016 firmándose nuevo contrato el 20/10/2016.

Los inquilinos solicitan judicialmente la resolución del contrato y el pago de la cantidad de 2.119,47€ con el depósito judicial de las llaves.

El juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Valencia, sentencia de veintitrés de enero de dos mil veinte, estima parcialmente el recurso de apelación de los inquilinos, declara resuelto el contrato y condena a los arrendadores a pagar a los inquilinos la cantidad de 900 € más intereses legales desde la demanda.

Considera la Audiencia que en este caso se comprueba que la situación es imputable a la propiedad que entregó una vivienda que no estaba en condiciones de ser usada como tal, inhabitabilidad que se evidenció por una plaga de hormigas poco después de su entrega, sin que concurra culpa o negligencia alguna de los demandados, que antes al contrario se vieron perjudicados por tan incómoda situación que determinó que finalmente tuvieran que abandonar el piso arrendado. En consecuencia, debe estimarse la reclamación de los mismos, y declarar ajustada a derecho la resolución contractual acordada extrajudicialmente, lo que conlleva la obligación de los arrendadores de indemnizar los daños y perjuicios causados como consecuencia del incumplimiento ( arts. 1101, 1106 y 1124 CC) que se cifran en las sumas indebidamente pagadas en concepto de fianza y rentas de agosto y septiembre de 2016 por una vivienda inhabitable que el arrendador no entregó en estado para servir al uso al que estaba destinada, y que no realizó las actuaciones oportunas y necesarias para evitar dicha situación, incumpliendo su obligación de garantizar la pacífica posesión de la cosa ( art. 1556 apartados 2º y 3º Cc), siendo evidentes las molestias ocasionadas a los demandados como consecuencia de dicha situación.

Se considera que no procede integrar en la indemnización ni  la fianza del nuevo arrendamiento (que en definitiva será reintegrada en su momento al finalizar el arriendo ex art. 36 LAU), ni la renta por la primera mensualidad de la nueva vivienda (ya que es el precio por el efectivo uso de la misma), ni el importe del frigorífico (cuya sustitución no se ha demostrado fuera necesaria), ni tampoco los gastos de reclamación extrajudicial (que no integran el concepto de costas) o los honorarios de la agencia inmobiliaria (cuya intervención no es imprescindible), importes que se descuentan de la cantidad reclamada.

La subrogación en arrendamiento de local por concurso del inquilino.

HECHOS.-

La empresa arrendataria de un local de negocio es declarada en concurso de acreedores en fecha 13 de febrero de 2012.

Se autoriza en el concurso la enajenación de la unidad productiva de la arrendataria concursada  mediante subasta y se adjudica en octubre de 2013 a la empresa "B".

El 2 de junio de 2014 la concursada remitió un burofax a los arrendadores en el que resolvía el contrato de arrendamiento y ponía a su disposición el local y las llaves. Al no recibir contestación de los arrendadores, intentó un requerimiento notarial y depositó las llaves en la notaria, el 21 de julio de 2014.

Los arrendadores interpusieron una demanda frente a la empresa "B", en la que reclamaban las rentas correspondientes a los meses de octubre a diciembre de 2013, y de enero a diciembre de 2014.

La sentencia dictada en primera instancia entendió que, con la adjudicación de la unidad productiva, "B" había subrogado en la posición de arrendataria del local, y por esta razón tenía legitimación pasiva , respondiendo de las rentas desde que le fue adjudicada la unidad productiva, y cifró la suma adeudada en 19.619,81 euros, más los intereses pactados en el contrato.

La Audiencia Provincial estimo en parte el recurso en el sentido de considerar que el contrato fue resuelto en junio de 2014, por lo que no estaba justificada la reclamación de las rentas posteriores.

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de febrero de 2019, desestima el recurso de casación de los arrendadores y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

Considera el Supremo que no procede la invocación, como infringido, del art. 1257 CC , "acerca de que los contratos (también los de arrendamientos urbanos) sólo producen efectos entre las partes -salvo las excepciones expresamente previstas en la ley- presentando interés casacional la resolución del recurso (...), pues la sentencia recurrida contradice la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo al respecto, contraria a que tengan efectos en las obligaciones principales de un contrato de arrendamiento urbano las meras manifestaciones de voluntad de sujetos terceros que no son parte en él", y por tanto desestima el recurso por las siguientes razones:

Las circunstancias que envuelven el presente caso justifican que pudiera darse eficacia resolutoria a la denuncia unilateral del contrato emitida por la concursada, después de que se hubiera enajenado su unidad productiva, sin que se infrinja el art. 1257 CC . Según este precepto, "los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan" y, en su caso, quienes hubieran sucedido a alguna de las partes contratantes.

De tal forma que, aunque en este pleito se haya concluido que la adjudicación de la unidad productiva alcanzó a la subrogación en el contrato de arrendamiento, y, por lo tanto, que, como arrendataria, "B" es deudora de las rentas devengadas desde que se verificó la adjudicación, y a este respecto se cumple lo prescrito en el art. 1257 CC , esto no impide que pueda tener eficacia resolutoria la denuncia practicada por la concursada. Consta que actúo bajo la presuposición de que seguía siendo arrendataria, pues de hecho tenía las llaves y fue ella quien las devolvió. Lo que, a la postre, resultó en interés del adjudicatario de la unidad productiva, cuando después se declaró que se le debía tener por subrogado en la condición de arrendatario sobre aquel local. En este contexto, si no consta que los arrendadores hubieran objetado la improcedencia de la resolución por este motivo, cuando se les comunicó esta resolución y se puso a su disposición las llaves, ni que "B" se hubiera opuesto a la resolución del contrato, no cabe ahora negar su eficacia resolutoria por no haber sido realizada directamente por "B".

Conviene advertir que la sentencia recurrida otorga eficacia resolutoria del contrato de arrendamiento ala comunicación dirigida por la concursada a los arrendadores, en junio de 2014, en la que hacía uso de una facultad prevista en el contrato de resolverlo unilateralmente, mediante la devolución de las llaves. Por lo que, a partir de la resolución, ya no se debían más rentas.

¿En un alquiler de larga duración puede el arrendatario reducir la renta por la crisis económica?

HECHOS

Una importante cadena hotelera asume, con fecha 1 de diciembre de 2002, el alquiler de un inmueble destinado a hotel, con una duración de 18 años,  comprometiéndose a pagar una renta variable, basada en los resultado de la explotación hotelera, pero con un mínimo garantizado de  841.416,95 euros anuales, equivalente a 70.118,08 euros mensuales, revisable al 1 de diciembre de cada año conforme al índice de precios al consumo.

Se pacta así mismo la posibilidad de desistimiento anticipado de la arrendataria, transcurridos diez años, con una cláusula penal de tres anualidades de alquiler.

Con fecha 18 de julio de 2011, la arrendataria notificó a la propiedad que como 

consecuencia de la crisis económica y la pérdida de expectativas había decidido ajustar el alquiler a los precios de mercado, dejándolo en 759.000 euros anuales.

La arrendadora inició demanda de juicio verbal reclamando los importes pendientes de pago.

La arrendataria presenta demanda de juicio ordinario en la que solicitó, en lo sustancial, la resolución del contrato de arrendamiento y, subsidiariamente, la reducción de la renta.

El Juzgado de primera instancia desestimó la demanda de la arrendataria.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia de instancia.

La arrendataria interpuso recurso de casación fundamentado en la infracción de la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula "rebus sic stantibus".

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de enero de 2019, desestimó el recurso de casación y confirmó la sentencia recurrida.

Considera el Supremo que el recurso se desestima porque, por lo que se dice a continuación, la sentencia recurrida explica de manera convincente las razones por las que en el caso no es de aplicación la regla "rebus".

Debe tenerse en cuenta que, si bien en las sentencias que cita el recurrente se aplicó con gran amplitud la regla "rebus", con posterioridad esta sala ha descartado su aplicación cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato:

i) Así, la sentencia 742/2014, de 11 diciembre, declaró "que la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable".

 ii) La sentencia 64/2015, de 24 febrero, afirmó que "del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula "rebus sic stantibus" a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate".

iii) La sentencia 237/2015, de 30 abril, se apoya en la doctrina de la sala que, "aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla "rebus sic stantibus" en favor del comprador afectado por la crisis económica, previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas del comprador".

La introducción en el contrato de un sistema combinado de retribución, variable según ingresos junto a un mínimo garantizado, muestra precisamente que las partes tuvieron en cuenta que mediante la aplicación del porcentaje variable en función del nivel de ocupación del hotel era posible que no se alcanzase en todos los ejercicios a lo largo de la vida del contrato los ingresos mínimos para satisfacer al propietario arrendador. Esta previsión es perfectamente coherente con la celebración de un contrato en el que el arrendamiento iba a durar diecisiete años, a lo largo de los cuales previsiblemente el nivel de ingresos podía ser variable. La fijación de una renta mínima garantizada junto a una renta variable según ingresos demuestra, precisamente, que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria.

Junto a ello, la posibilidad pactada de que el arrendatario pudiera poner fin al contrato transcurridos los diez primeros años de vigencia muestra también que el contrato preveía un mecanismo para amortiguar el riesgo del arrendatario de que, si el negocio no le resultaba económicamente rentable en las condiciones acordadas, pudiera poner fin al contrato. Para ello, el arrendatario debía pagar una indemnización consistente en tres anualidades de renta. Lo que pretende el arrendatario es, en contra de lo pactado, bien poner fin a la relación de manera anticipada y sin pagar tal indemnización, de la que no ha cuestionado su razonabilidad, bien lograr una rebaja del precio por un acontecimiento que no puede calificarse de extraordinario o imprevisto para las partes, que sí tuvieron en cuenta la posibilidad de que a la arrendataria no le interesara económicamente continuar con la gestión del hotel.

La reparación de daños en la vivienda arrendada al finalizar el alquiler

Al término de un alquiler de vivienda suele ser frecuente la controversia entre casero e inquilino acerca del estado en que se entrega la vivienda.

El inquilino considera que, sobre todo en arrendamientos de larga duración, los desperfectos son consecuencia del uso normal y por tanto corresponde al casero su reparación.

El casero por el contrario suele opinar que el inquilino debe entregar la vivienda en "perfecto estado de revista".

Como regla general conviene recordar el artículo 1561 del Código Civil: El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

La interpretación que los Tribunales hacen de esta norma  es de sumo interés:

Así la SAP de La Coruña de 3 de junio de 2015 señala: El artículo 1561 del Código Civil , impone al inquilino la obligación de indemnizar por los daños y perjuicios ocasionados en la vivienda alquilada a él atribuidos. Siendo este extremo combatido en el recurso interpuesto pues no hay constancia de las condiciones en que la vivienda ha sido entregada; los desperfectos no pueden ser considerados extraordinarios, son consecuencia del uso de la vivienda durante 12 años, el que ha realizado asimismo la reparación de la puerta de entrada. Es suficiente observar las fotografías unidas con la demanda para concluir considerando que el estado en que se ha dejado la vivienda litigiosa es deplorable, pues el uso durante 12 años no puede llevar a tal estado; ciertamente no consta el estado en que éste lo recibió, se deduce que lo ha sido en perfectas condiciones, pues la cláusula cuarta del contrato dice "que el arrendatario declara conocer las características y estado de conservación de la vivienda y se obliga a conservarla en perfecto estado" con lo que está reconociendo haberla recibido en buen estado, pues es impensable que se pudiera haber recibido en el estado en que la dejó, lo que determinó el realizar los arreglos pertinentes por el arrendador, incluida su limpieza, así como la reparación de la puerta de entrada, la que habiendo sido reparada por el inquilino no lo ha sido correctamente; la suma concedida por tal concepto en la sentencia apelada se considera ajustada, por lo que debe mantenerse.

SAP de Oviedo 1 de junio de 2015: La pretensión de devolución del local o vivienda arrendado en el estado en que tenía al tiempo de la entrega de la posesión del mismo tiene su cobertura en el art. 1.561 del código civil que, a su vez está conectada con la obligación que al arrendatario se le impone en el art. 1.555.2º del mismo texto legal de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, completándose tal norma con el art. 1.563 del código civil que hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. (...)En vista de ello, y respecto al estado adecuado estado de la vivienda y la presencia de los enseres que constituyen lo que de ordinario se conoce como vivienda amueblada existentes en ella al tiempo se suscribirse el contrato de arrendamiento, no ofrece discusión, al quedar debidamente acreditado por la prueba testifical tanto el perfecto estado del inmueble al momento de la firma, y que se trataba de una vivienda amueblada, que pese a no constar relación de muebles, su realidad, como constatan las fotografías de ambas partes es más que evidente, así como la propiedad por parte de la arrendadora, al no manifestarse en ningún momento por parte del arrendatario que alguno de ellos fuera de su pertenencia.

SAP Madrid de 19 de mayo de 2015: Constituye obligación de todo arrendatario, consustancial al propio contrato de arrendamiento, la de devolver la cosa arrendada, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. Obligación expresamente recogida en el artículo 1561 del Código Civil que puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador, pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente , judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable, conforme a lo prevenido por el artículo 1563 del mismo Código Civil ; pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta.(...) En el supuesto enjuiciado, los elementos probatorios aportados al proceso no acreditan, en modo alguno -el único elemento probatorio a tal fin encaminado, el documento obrante al folio 38, únicamente permite afirmar que la entidad XXX presupuestó, en fecha 31 de mayo de 2013, los trabajos consistentes en emplastecido de desconchón en el pladur de la chimenea, lijado y pintado de esmalte azul en la suma de 80,00 #- ni que, al tiempo de su entrega y recepción -el 28 de abril de 2013- la cosa arrendada presentase defecto alguno, ni que el hipotético daño, cuya eventual reparación determinó la confección del reseñado presupuesto, hubiere sido real y efectivamente originado por una actuación de la demandada, ni, tampoco, que tal supuesto daño derive de un uso indebido o inadecuado de la cosa arrendada y no de un uso ordinario del inmueble, conforme a su destino, durante el plazo de duración del arriendo.