¿Se puede pactar prórroga ilimitada de un arrendamiento de vivienda?

 

HECHOS:

Se pacta un contrato de arrendamiento de vivienda con fecha 25 de febrero de 2000.

Con la misma fecha se suscriben dos anexos al contrato, en el segundo se estipula literalmente:

Dada la fuerte inversión que es necesario realizar en la vivienda objeto de arrendamiento la Comisión Ejecutiva autorizó que el plazo de este arrendamiento una vez agotado el normal de 5 más 3 años que figura en el contrato, se prorroga por años sucesivos con carácter indefinido, condición obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario que podrá dar por terminado el contrato en cualquier momento, avisando a la caja con 3 meses de anticipación. No se aplicará la penalización que se contempla en la cláusula cuarta del primer anexo del contrato.

El edificio, donde se ubica esta vivienda fue adquirido por una sociedad que en su calidad de arrendador subrogado promovió una acción de desahucio por expiración del plazo contractual, invocando que no cabe establecer una prórroga forzosa obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario que, por ser contraria al espíritu de la norma y a la voluntad del legislador, vulnera lo dispuesto en el artículo 10 de la precitada disposición general, que es la única prórroga factible en virtud de lo dispuesto en el art. 4 de la referida ley especial,

El juzgado de primera instancia desestima la demanda

La Audiencia Provincial desestima la apelación

El Tribunal Supremo, sentencia de 7 de octubre de 2025, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que, en primer lugar, es necesario destacar que la LAU de 1994 no establece una prórroga legal forzosa de los contratos de arrendamiento sometidos a dicha disposición especial, y que resulta excepcional que se pacten cláusulas de prórroga convencional como la que constituye el objeto de este proceso.

Es necesario tener también en cuenta que no ofrece duda la voluntad concorde, y no viciada de las partes, de someterse a un régimen de prórroga convencional obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario.

Tampoco, existe inconveniente en regular pactos de prórroga convencional, una vez extinguido el previsto en el art. 10 LAU, como hicieron las partes litigantes, no olvidemos además que la aplicación de la tácita reconducción de los arts. 1566 y 1581 del CC opera como régimen supletorio en defecto de lo establecido por las partes en virtud de lo dispuesto en el art. 4.2 LAU, y un pacto de tal clase no vulnera el art. 10 LAU, suple un vacío legal que es cuestión asaz diferente y tampoco perjudica al arrendatario (art. 6 LAU).

No podemos, por lo tanto, aceptar que no caben pactos de prórroga superiores al previsto del art. 10 LAU ni que, transcurrido el plazo de tres años establecido en tal precepto, el contrato quede sujeto imperativamente al mecanismo de la tácita reconducción cuando exista pacto al respecto libremente suscrito por las partes.

En definitiva, el contrato no queda al arbitrio de la parte arrendataria con vulneración del art. 1256 CC y se respeta el principio de la libre autonomía de la voluntad del art. 1255 del CC, pues no ofrece duda alguna de cuál era la voluntad contractual de ambas partes, expresamente exteriorizada e incluso explicada en el contrato, bajo un criterio de reciprocidad contractual por las importantes obras que asumía el arrendatario. Estipulación de prórroga convencional que fue libremente aceptada y que permitió la confluencia de voluntades precisas para el nacimiento del vínculo arrendaticio objeto del proceso.

La duración de los arrendamientos urbanos hoy.

Aunque solo sea para intentar poner un poco de orden en el galimatías que las sucesivas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos han provocado en esta delicada e importante cuestión, puede convenir establecer un cuadro sinóptico resumido de la duración posible de los arrendamientos urbanos en España atendiendo a la fecha en que se firmo el contrato.

A.-  Alquileres de vivienda firmados antes de 9 de mayo de 1985.

     1.- El inquilino podrá darlos por terminados a su voluntad.
     2.- El arrendador deberá respetar su duración hasta que fallezca el inquilino, su cónyuge, y los hijos que previamente convivieran  con él con minusvalía igual o superior al 65%.

B.- Alquileres de local de negocio firmados antes de 9 de mayo de 1985.

     1.- El arrendatario puede darlos por terminados a su voluntad.

     2.- El arrendador debe respetar su duración:

          a) Si el arrendatario es persona física: Hasta su fallecimiento o jubilación

          b) Si es persona jurídica: Hasta 31/12/2014

C.- Arrendamientos firmados entre 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de 1995. (Decreto Boyer)

     1.- Si se pactó la renuncia a la prórroga forzosa, se encuentran terminados y en tácita reconducción.

     2.- Si no se pactó la renuncia se aplican los puntos A.- o B.- anteriores según corresponda.

D.- Alquileres  de vivienda firmados entre 1 de enero de 1995 y 6 de junio de 2013

      1.- Si no se pactó duración determinada:

            a) El inquilino podrá marcharse al término de la primera anualidad o de cualquiera de las sucesivas.

            b) El arrendador deberá respetar una duración obligatoria de cinco años que podrá prorrogarse tres más si no preavisa al inquilino un mes antes de cumplirse el quinto año.

      2.- Si se pactó una duración determinada, ambas partes están obligadas a cumplirla

E.- Alquileres de no vivienda firmados a partir de 1 de enero de1995

     Ambas partes está obligadas a cumplir el plazo de duración pactado.

F.- Alquileres de vivienda firmados conforme al RDL 6/2012.

     Procedente de viviendas entregadas al acreedor hipotecario en dación de pago. Se reduce a dos años la duración sin derecho a prórroga.

G.- Alquileres de vivienda firmados a partir de 6 de junio de 2013

     1.- El inquilino podrá darlo por terminado a los seis meses preavisando con treinta días.

     2.- El arrendador deberá respetar una duración obligatoria de tres años que podrá prorrogarse uno más si no preavisa al inquilino treinta días antes de cumplirse el tercer año.

H.- Alquileres de vivienda firmados a partir de 6 de marzo de 2019

     1.- El inquilino podrá darlo por terminado a los seis meses preavisando con treinta días.

     2.- El arrendador, persona física, deberá respetar una duración obligatoria de cinco años que podrá prorrogarse tres más si no preavisa al inquilino cuatro meses antes de cumplirse el quinto año.
     

        

     3.- El arrendador, persona jurídica, deberá respetar una duración obligatoria de siete años que podrá prorrogarse tres más si no preavisa al inquilino cuatro meses antes de cumplirse el quinto año.

I.- Alquileres de vivienda firmados a partir de 24 de mayo de 2023

     1.- El inquilino, acreditando situación de vulnerabilidad, podrá solicitar un año de prórroga, una vez agotadas las prórrogas legales.

      2.- Si el inmueble se ubica en zonas tensionadas, una vez agotadas todas las prórrogas, el inuqilino podrá obtener otra prórroga de tres años.

Cláusula de prórrogas ilimitadas a favor del inquilino.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio con una duración de ocho años, que finalizan en 1 de diciembre de 2019.  

Se establece una cláusula (4ª) según la cual una vez pasados los mencionados ocho años, el contrato se prorrogará de año en año, salvo que se avise con un mes de antelación por parte de la arrendataria su voluntad de no renovarlo.

Llegado el vencimiento del plazo pactado la arrendadora ejercita acción de resolución contractual por expiración del término contractual.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Las Palmas, sentencia de 3 de febrero de 2023, desestima la apelación de la arrendadora y confirma la sentencia anterior.

Considera la Audiencia que no parece dudoso que en lo relativo a la duración del contrato prevalece la voluntad de la arrendataria para proseguir o desistir con el arrendamiento. De esta manera no consta que la voluntad de la demanda sea la de dar por finalizado el contrato, antes al contrario, consta claramente la voluntad contraria de la demandada.

La parte arrendadora argumenta con la jurisprudencia del Tribunal Supremo que declara que no son posibles los contratos de arrendamiento pactados por tiempo indefinido.

Siendo dicha jurisprudencia totalmente cierta, lo que sucede es que en el presente caso no se pactó entre las partes que la duración del contrato lo fuera por tiempo indefinido sino que, al amparo del principio de libertad contractual, las partes pactaron en la cláusula cuarta del contrato que el mismo se prorrogaría anualmente a voluntad del arrendatario siempre que lo comunicara con un mes de antelación.

Aunque desapareció el sistema de prórroga forzosa, nada impide que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en tal caso es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración indefinida debe ser clara y terminante, (STS 29/12/2009).

Finalmente, y respondiendo a otra de las alegaciones formuladas en el recurso, esta Sala entiende que la referida cláusula cuarta del contrato es totalmente clara, no conteniendo ningún tipo de oscuridad o problemas de comprensión, y por lo que carece de todo sentido reclamar su nulidad.

La irretroactividad de las normas arrendaticias

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda otorgado el 9 de marzo de 2018, con una duración de tres años.

Con fecha 7 de diciembre de 2020, el arrendador manifiesta al término del plazo pactado, su voluntad de dar por terminado el arriendo, que debía producirse el 8 de marzo de 2021.

Con fecha 11 de mayo de 2021, presenta demanda de desahucio.

El inquilino se opone invocando una duración mínima legal del contrato de siete años; y la ausencia de notificación, con cuatro meses de antelación.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 21 de octubre de 2022, desestima la apelación del inquilino y confirma la del juzgado, con costas en ambas instancias.

Considera Audiencia que los plazos de duración mínima y preaviso que invoca el inquilino han sido introducidos por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, convalidado por Resolución del Congreso de los Diputados de 3 de abril de 2019; pero que, según su Disposición transitoria primera, no es aplicable a los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a su entrada en vigor, la cual se produjo, según su Disposición final tercera, el 6 de marzo de 2019, continuando los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad bajo el régimen jurídico que les era de aplicación, en este caso la Ley 4/2013, de 4 de junio, por haberse celebrado el contrato de arrendamiento que es objeto del pleito el 9 de marzo de 2018, no siendo por lo tanto aplicable, en el presente caso, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.

COMENTARIO:

Debía ser un alquiler muy económico puesto que el inquilino ha pleiteado sin ningún argumento para prolongar el arriendo UN año y siete meses, aunque para ello haya tenido que afrontar las costas de primera instancia y apelación.

Régimen jurídico del arrendamiento de habitaciones.

 

HECHOS:

Con fecha 15 de julio de 2019 se firma un único contrato de arrendamiento, que denominaron "contrato de alquiler de piso amueblado y compartido".

En la estipulación primera del contrato de arrendamiento, se dice que "el arrendador da en arrendamiento al arrendatario una habitación y los espacios comunes de la vivienda, como cocina, salón y baños de la vivienda"

En la estipulación cuarta se acordó por las partes que "la duración de este será desde el 15 de julio de 2019 hasta el 14 de julio de 2020, pudiendo ser prorrogado por periodos anuales hasta un máximo de tres años, de acuerdo con el sistema de prórrogas legales que establece la Ley 4/2013, de 4 de junio, salvo que alguna de las partes manifieste con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato, su voluntad de no renovarlo".

El arrendador remitió al arrendatario burofax certificado el día 24 de junio de 2020, para que desalojara la vivienda, al entender que como el pago de la renta es mensual, el plazo del arrendamiento es también mensual y como no lo hiciera, interpuso demanda de resolución del contrato por expiración del plazo contractual.

La Juzgadora de instancia considera que el contrato suscrito por las partes está sujeto a la LAU, y que, en todo caso, se estipuló por las partes una duración de tres años, y desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Cáceres, sentencia de veintitrés de marzo de dos mil veintidós, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que la luz de los términos utilizados por las partes, como bien se dice en la sentencia de instancia, estamos ante un contrato de arrendamiento de una vivienda amueblada y compartida que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues comprende además de una habitación los demás espacios comunes de la vivienda, como cocina, salón y baños de la misma. Ello se corresponde con la propia denominación que atribuyen las partes cuando lo califican como "contrato de alquiler de piso amueblado y compartido".

Por tanto, el hecho de que el resto de las habitaciones las ocupen otras personas, también arrendatarias, no es óbice a que estemos ante un contrato de arrendamiento sujeto a la LAU, como expresamente se dice en la estipulación cuarta, al establecer el plazo de duración del contrato, en la que expresamente se dice que "el contrato puede ser prorrogado por periodos anuales hasta un máximo de tres años, de acuerdo con el sistema de prórrogas legales que establece la Ley 4/2013, de 4 de junio.

Si las propias partes acordaron que la duración de este será desde el 15 de julio de 2019 hasta el 14 de julio de 2020, pudiendo ser prorrogado por periodos anuales hasta un máximo de tres años, de acuerdo con el sistema de prórrogas legales que establece la Ley 4/2013, de 4 de junio, es obvio que referido contrato no expira hasta el 14 de julio de 2022. Por tanto, como dicha fecha no ha transcurrido, no es posible declarar la resolución del contrato por expiración del plazo, que es la acción formulada en la demanda.

 

Los requisitos para la denegación de prórroga/renovación al inquilino.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en 20 de octubre de 2016, siendo su duración pactada de un año desde el 1 de octubre del citado año.

Con fecha 12 de abril de 2018, mediante burofax se comunica al arrendatario el propósito de que el contrato quedase extinguido el 30 de septiembre de 2019.

Llegada dicha fecha, sin que el inquilino abandone la vivienda, el arrendador ejerce la acción de desahucio por terminación del plazo pactado.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda, por considerar que no se había hecho correctamente la denegación de prórroga y, consecuentemente, el arrendamiento estaba en la prórroga legal del cuarto año.

La Audiencia Provincial de Ciudad Real, sentencia de diecisiete de mayo de dos mil veintiuno, estima el recurso de apelación del arrendador y declara resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda, condenando al inquilino a dejar libre y expedita la misma.

Considera la Audiencia que una cosa es que debe notificar quien sea parte en el contrato (arrendador o arrendatario) a la otra parte y otra bien diferente que ello no puede conducir a una interpretación restrictiva y exigir que solamente puedan hacerlo ellos personalmente. Nada obsta a que la comunicación la remita el representante legal o voluntario de una de las partes, como pueden ser los administradores, gestores o abogados que actúen como mandatarios.

Que, aunque en el contrato son dos las personas que figuran como arrendatario, un hombre y una mujer, ambos conforman la otra parte del contrato y la notificación se realiza al que figura en primer lugar, en el domicilio señalado a efectos de notificaciones, que tal y como se expuso es la vivienda arrendada, sin que sea preciso la notificación individualizada a cada uno de los arrendatarios cuando el objeto arrendado es un todo bastando con la materializada a uno de ellos.

Que tampoco tiene cabida el impedimento de que la notificación fue extemporánea, pues tal y como avanzamos anteriormente al reseñar las exigencias del precepto, la ley tan solo impone un plazo mínimo de anticipación (un mes), que se ha cumplido, pero sin que ello impida que se pueda realizar con una antelación muy superior cuando consta la voluntad inequívoca de extinguir el contrato a su finalización como aquí sucede y sin que quepa confundir la misma con la comunicación a que alude el art. 9 de la LAU, como lo hace el juzgador a quo, pues dicha prerrogativa tan solo la ostenta el arrendatario y a los fines de manifestar su voluntad de no renovarlo.

Contrato de alquiler de vivienda, con prórroga ilimitada a favor del inquilino.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 18 de diciembre de 2009.

Dos días antes de la firma del referido contrato, la vivienda había sido vendida por la arrendataria a la sociedad ahora arrendadora.

La duración del contrato se pacta así: "Plazo de duración, se fija en 5 años. Llegada la fecha de terminación del contrato o cualquiera de sus prórrogas, el arrendatario podrá notificar al arrendador de forma fehaciente, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovar dicho contrato; si esta comunicación no se produjera, el contrato se prorrogaría anualmente de forma automática. El arrendador no podrá rescindir unilateralmente este contrato de alquiler por ninguna causa o motivo, salvo que se lo autorice y esté de acuerdo el arrendatario”

Se pacta así mismo una opción de compra a favor de la inquilina en los siguientes términos: "Las partes acuerdan que, en cualquier momento de la vida del contrato y sus prórrogas, el arrendatario tendrá opción de comprar la vivienda objeto del mismo notificando fehacientemente al arrendador su decisión con un mes de antelación, no pudiendo este vender a terceros esta propiedad sin el consentimiento de la arrendataria”.

Se señala como precio de compra la cantidad de 188.000.-€, regularizable anualmente, incrementando esa cifra en 6.000€.

Con fecha 20 de mayo de 2017, se mandó requerimiento a la arrendataria, por el que se comunicaba la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, al cumplirse la anualidad en curso.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda, de desahucio por cumplimiento del plazo.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la arrendadora, revoca la sentencia de instancia y declara resuelto el arrendamiento, por extinción del plazo de duración.

El Tribunal Supremo, sentencia de 9 de marzo de 2021, estima el recurso de casación, casa la sentencia de la Audiencia y confirma la de primera instancia.

Considera el Supremo que, ante la peculiaridad del contrato analizado, ha de declarar que nos encontramos ante un contrato de naturaleza compleja, que excede del ámbito de un arrendamiento típico, dado que la hoy arrendataria transmitió la propiedad del inmueble al actual propietario (demandante) dos días antes de que la sociedad, ahora demandante le arrendase el inmueble con opción de compra y con una prórroga convencional que solo podía ser rescindida por la arrendataria. Por tanto, no nos encontramos ante una mera prestación arrendaticia sino ante una relación negocial coligada (sentencia 14/2020, de 16 de enero y las que ella cita) que ha de analizarse como un todo y con prestaciones enlazadas bajo la mutua dependencia hasta el punto que constituyen una unidad funcional que no puede desarticularse so riesgo de alterar la voluntad de los contratantes, siendo ambos profesionales del sector (art. 1255 del C. Civil). De lo expuesto se deduce que el haberse pactado la prórroga convencional al exclusivo criterio de la arrendataria no supone quebranto legal alguno, sino que constituye una facultad pactada con el arrendador dentro del marco de una previa venta al mismo del inmueble, y de la pendencia de una opción de compra que podría, en su caso, ejercer la arrendataria sobre la vivienda que ya fue de su propiedad con anterioridad, pacto establecido entre profesionales del sector.

La renuncia del inquilino a la prórroga forzosa.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda formalizado el  19 de julio de 2017.

El 16 de mayo de 2018 las partes, arrendador y arrendatario, suscribieron un documento, en virtud del cual acuerdan: "Rescindir el contrato de arrendamiento de la vivienda mencionada dando por finalizado el mismo el 31 de agosto de 2018".

El inquilino, a pesar de ser requerido para ello se niega a abandonar la vivienda y el arrendador ejercita una acción de extinción del contrato por expiración del plazo.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda al considerar que el acuerdo sobre la extinción del contrato es válido y no contraviene la LAU y que la cuestión opuesta sobre la nulidad de dicho pacto, por vicio en el consentimiento, debe plantearse en un procedimiento ordinario.

La Audiencia Provincial de Álava, sentencia de seis de junio de dos mil diecinueve, desestima el recurso de apelación del inquilino.

Recuerda la AP la naturaleza renunciable del derecho a la prórroga forzosa, desde el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, pese a que su artículo 6.3 dice que la prórroga es un derecho que no puede ser renunciado por el inquilino, los tribunales admiten la renuncia, pues cabe dentro de la libertad de pacto del art 1255 del Código Civil , siempre que se haga de forma expresa, clara, terminante e inequívoca, y no se produzca por pacto contractual, sino por un acto posterior al contrato de alquiler, S.TS. 1ª de 10 de marzo de 1981, cuando la prórroga ya forma parte del patrimonio del arrendatario.

El plazo mínimo de duración de 5 y 3 años del artículo 9 LAU , según la fecha del contrato, también es renunciable por el inquilino, pero sólo se puede renunciar posteriormente a la firma del contrato, no por una cláusula contractual, que sería nula. (SAP de Madrid de 11 de noviembre de 2009).

En consecuencia el acuerdo firmado por las partes el 16 de mayo de 2016, cuando el contrato había cumplido ya un año de vigencia, no es contrario a las norma que establece en abstracto el derecho a la prórroga, dado que el arrendatario puede renunciar al contrato en cualquier momento, pues la prórroga es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario después de iniciado el contrato y sin perjuicio del plazo contractual.

En el supuesto de autos el referido documento de 16 de mayo, denominado "cancelación de contrato de arrendamiento de vivienda", donde asimismo se habla de "rescindir el contrato de arrendamiento" refleja una voluntad clara de renuncia al contrato por parte del arrendatario, conformada en los actos de comunicación posteriores referidos al momento de la entrega de las llaves, y en nada se hace mención al cumplimiento del plazo contractual de un año.

El fundamento de la nulidad del contrato de 16 de mayo, fundada en un error en el consentimiento, encuentra justificación jurídica en la invocación del error inducido por engaño del arrendador, opuesto vía excepción por el demandado, como vicio del consentimiento, determinante de la ineficacia del contrato, en los términos deducibles de los arts. 1265 , 1266 y 1300 del Código Civil.

Para que el error invalide el consentimiento, deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fue objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo. Además el error para determinar la nulidad del contrato no ha de ser imputable al interesado y debe ser excusable.

El demandado se limita a manifestar que firmó el acuerdo de 16 de mayo por error, inducido por el arrendador, sobre la duración del contrato y la aplicación de la prórroga forzosa, sin embargo no justifica que realmente concurriera el referido error o que desconociera que podía exigir el cumplimiento de la prórroga forzosa, teniendo en cuenta que si realmente el demandado se encontraba en la creencia de que el contrato podía extinguirse en el plazo de un año con la sola voluntad del arrendador, ninguna necesidad concurría para que firmara el documento de "cancelación de contrato de arrendamiento de vivienda", sin que sirva de argumento para acreditar el dolo la mera referencia al engaño, sin otras pruebas que acrediten la concurrencia de palabras o maquinaciones insidiosas del arrendador que indujeran a firmar el acuerdo que sin ellas no hubiera aceptado.

¿Cuánto puede durar un contrato de alquiler verbal?

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda, pactado verbalmente con fecha 18 de marzo de 2009.

El arrendador transcurridos cinco años insta la resolución del contrato por expiración del plazo.

El juzgado de 1ª Instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

El inquilino recurre la sentencia en apelación invocando que ha quedado probado que se estipuló que el arrendamiento se prolongaría toda la vida de la arrendataria, y ello por el siguiente motivo, entre otros, la avanzada edad de la arrendataria, 90 años al tiempo de celebrarse el contrato locativo, explica que no le conviniese un nuevo cambio de vivienda tras el esfuerzo que le supuso la mudanza al piso de autos y que fuese esencial que el plazo del contrato estuviese en función del tiempo que le quedaba por vivir y la reticencia del actor a firmar el contrato escrito en el que se fijara como duración la vida de la arrendataria demostraría que es cierta dicha tesis.

La Audiencia Provincial de Mallorca (s. once de mayo de 2015) desestima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia:

Con arreglo al régimen del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , en su redacción al tiempo de celebrarse el contrato de autos, en defecto de pacto entre las partes, el contrato se entenderá celebrado por un año, con prórroga anual hasta cinco años, en favor del arrendatario. Es decir, a falta de previsión expresa en el contrato sobre la duración del arrendamiento, se aplica el régimen legal de prórroga forzosa en favor del arrendatario establecido para los arrendamientos de vivienda (STS de septiembre de 2009).

La falta de pacto sobre la duración del contrato y la falta de prueba de la existencia de pacto sobre dicho extremo tienen los mismos efectos.

La avanzada edad de la arrendataria hacía, en efecto, aconsejable, que se pactase una duración prolongada para el contrato de arrendamiento, que le evitase incómodas mudanzas, pero de ello no se deriva necesariamente que eso fuese lo efectivamente estipulado por las partes.

No se ha acreditado a qué parte es imputable la falta de firma del contrato ni que ello fuese debido a la reticencia de la propiedad. Si lo pactado era un plazo de 11 meses, como se sostiene en la demanda, la firma convenía al actor. Si la duración acordada se determinó por la muerte de la arrendataria, la firma convenía al arrendatario. Pero la falta de contrato escrito suscrito por las partes no es indicativa de que la duración fuese una u otra.

En cambio, sí ha de decirse que la pasividad del actor en exigir la firma del contrato escrito durante el plazo de prórroga legal se aviene con su alegación de que la duración era de 11 meses pues, en tal caso, y siendo la vivienda el domicilio habitual de la arrendatario, por aplicación del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , el contrato no podía extinguirse hasta haber transcurrido cinco años. En cambio, la pasividad de la arrendataria se aviene mal con su alegación de que se había pactado la duración del contrato hasta la muerte de la arrendataria pues en tal caso, la omisión del contrato escrito podía producir la extinción de la relación locativa una vez extinguida la prórroga legal, como efectivamente ha sucedido.