Un imprevisto efecto de las distintas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos

 HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 21 de enero de 2016.

La vivienda arrendada es objeto de ejecución hipotecaria y es adjudicada al banco acreedor en fecha 23 de mayo de 2017.

La inquilina que ignoraba esta circunstancia siguió abonando los alquileres. Pese a haber perdido la propiedad de la vivienda la arrendadora ha venido cobrando las rentas y no ha devuelto a la inquilina la cantidad depositada en su día en concepto de fianza.

La inquilina reclama judicialmente la cantidad de 3.410,19 euros por estos conceptos.

El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintisiete de junio de dos mil veinticuatro, desestima el recurso de la arrendadora.

Considera la Audiencia que el art. 13 de la LAU, vigente en el momento de firmarse el contrato y en el de la adjudicación hipotecaria, decía lo siguiente:

"Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento. Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada (...)".

Por lo tanto, desde la adjudicación de la vivienda arrendada a favor de la entidad bancaria no existe contrato de arrendamiento porque se extinguió el suscrito el 21 de enero de 2016, de lo que se derivan tres consecuencias:

1. La inquilina ya no goza desde entonces de la condición de arrendataria, sino que ocupa la vivienda como precarista, porque carece de título.

2. Ni la entidad bancaria, ni la posterior adjudicataria de la vivienda están investidas de legitimación para reclamar renta alguna porque el contrato de arrendamiento se extinguió automáticamente cuando la entidad bancaria adquirió la propiedad de la vivienda y, obviamente, en ningún caso podía subrogarse en la posición de la arrendadora.

3. La anterior titular de la vivienda, hoy demandada y apelante, no solo perdió la propiedad de la repetida finca cuando se la adjudicó el banco en las actuaciones ejecutivas, sino también su condición de arrendadora, pues se reitera que el contrato de arrendamiento se extinguió ipso iure y la antigua arrendataria pasó a tener la consideración de precarista.

Se mantenía por la apelante que la decisión adoptada en primera instancia comportaba un enriquecimiento injusto a favor de la actora, ya que disfruta de la posesión de una vivienda por razón del contrato de arrendamiento sin abonar renta o merced alguna, pero ya se ha expuesto que, tras la adjudicación de la vivienda a favor del banco, la arrendataria pasó a ocupar la posición de precarista, y en todo caso sería la inicial arrendadora la que se estaría injustamente beneficiando de unas rentas a cuya percepción ya no tiene derecho desde que perdió la titularidad del inmueble y se extinguió el contrato de arrendamiento, tampoco puede sostenerse la alegación de que el contrato de arrendamiento, de forma simultánea  se ha extinguido ope legis y  la demandada conserva su condición de arrendadora y su facultad de exigir las rentas a la inquilina.

Arrendamiento con opción de compra y pago de precio de la opción

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento con opción de compra firmado el 19-12-2015. Duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario hasta 3 años y luego prórrogas anuales mientras no hubiera preaviso de una de las partes del contrato.

Opción a compra a ejercitar dentro del periodo de tres años desde la fecha del contrato. El precio de la opción se dividió en dos fracciones. 10.800 euros correspondientes a la opción durante el primer periodo (2016) y 21.600 euros correspondientes al segundo y tercer periodo (2017 y 2018), a pagar el 19-12-2017.

El arrendador presenta demanda por incumplimientos del arrendatario (impago de rentas, obras que contradicen lo pactado y daños en la finca). Por eso reclama 4.500 euros de las rentas de agosto a diciembre de 2017. 2.966,91 euros de daños en el inmueble y mobiliario y 367,84 euros de perjuicios relativos a la baja y alta del gas y la luz. Total 7.834,75 euros. A las que les resta los 1.800 euros de la fianza. Por lo que reclama 6.034,75 euros.

El inquilino opone incumplimiento de los arrendadores, que considera graves, y que le lleva a considerar resuelto el arrendamiento con fecha 20-09-2017.

Respecto a la opción de compra, la voluntad de resolver el contrato en septiembre de 2017 dejaría sin efecto la cláusula relativa a ese negocio jurídico. Por eso, además de pedir la absolución de la demanda, presenta demanda reconvencional, reclamando la diferencia entre las rentas debidas y los pagos hechos por el arrendatario por cuenta de los arrendadores, así como la devolución del segundo pago de la opción de compra que los arrendadores se cobraron haciendo efectivo el aval bancario constituido al efecto, 21.600 euros.

La sentencia de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención.

La Audiencia Provincial de Zaragoza, sentencia de 20 de junio del 2022, estimando sustancialmente la demanda y desestimando sustancialmente la reconvención, condena al inquilino a que pague a los arrendadores la cuantía de 5.793,25 euros de principal e intereses legales desde la interpelación judicial. Asimismo, condena a éstos a que paguen al inquilino la cantidad de 170,72€ de principal e intereses legales desde la interpelación judicial.

Considera la Audiencia que hay que tener en cuenta que el precio de la opción tiene como finalidad mantener el bien a disposición del optante, sin que el concedente pueda transmitirlo a terceros durante el plazo de la opción. Por eso la regla general es que el pago del precio de la opción sea anterior al transcurso del plazo. Sin ninguna duda se debería una vez transcurrido el mismo.

Por lo que en este caso únicamente podría discutirse el tercio correspondiente al tercer año de contrato (2018): 10.800 euros.

Si el contrato duraba 3 años, pactar un precio de 10.800 euros (total 32.400 euros) es razonable y, en principio, podría haberse exigido desde el principio, puesto que esos tres años eran obligatorios para los arrendadores y opcionales para el arrendatario (excepto los 6 primeros meses: art. 11 LAU). De hecho, el aval constituido a la fecha del contrato (aunque se materializara unos meses después) sigue la tesis expuesta: precio total inicial de la opción de compra.

En tal posicionamiento interpretativo del contrato (arts. 1281 y sigs. CC), los arrendadores tenían derecho al cobro de todo el precio, incluido el de la tercera anualidad que, por cierto, ya había empezado cuando recibieron las llaves.

Lo que no supondría "enriquecimiento injusto" al ser una contraprestación derivada de un contrato. Y tampoco procedería la moderación de la misma, puesto que no es propiamente una cláusula penal (art. 1152 CC).

En cuanto a los daños pueden ser fruto de un mal uso y otros, consecuencia de un desgaste natural o defecto intrínseco del objeto, que aparece con el tiempo y no por el mal uso. Así, por ejemplo, resulta difícil pensar que una puerta se desencaje sola, salvo que estuviera mal colocada desde el principio; lo mismo respecto a la puerta del horno. Sin embargo, es razonable pensar que el motor del microondas se ha estropeado por un mal uso, sugiere un uso vandálico o un defecto del motor. Más bien, por tanto, esto último. Mismo criterio respecto a la cafetera.

En definitiva, 4.500 + 2.729,01 + 364,24: 7.593,25 - 1.800 (fianza): 5.793,25 euros.

Respecto a la reconvención, parece razonable lo referente a la caldera al tratarse de una fuga, con cambio de válvula, latiguillo y otros elementos de seguridad. (170,72 euros).

LAU 1994. El abandono anticipado de una vivienda por el inquilino.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 21 de diciembre de 2018, en el que se establece el plazo de duración de un año, pudiendo el arrendatario "desistir del contrato de arrendamiento sin penalización, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comuniquen fehacientemente al arrendador con una antelación mínima de 30 días"

En fecha 27 de febrero de 2019, la arrendataria abandonó la vivienda, sin haber cumplido lo establecido en la cláusula tercera anteriormente citada.

Ante ello el arrendador inicia demanda de reclamación de cantidad por importe de 3.766,93 €, correspondientes a las rentas de parte de enero y a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y pate de junio.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La inquilina insta recurso de apelación invocando los siguientes motivos: Inhabitabilidad de la vivienda por humedades; enriquecimiento injusto de la arrendadora; infracción de la ley de consumidores.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de catorce de diciembre de dos mil veintiuno, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia que los problemas de humedades que alega la parte demandada, con los que pretende justificar el abandono de la vivienda, no han quedado acreditados, puesto que, como se señala en la sentencia dictada por el Juzgador "a quo", nunca fueron comunicados al arrendador.

En el supuesto que nos ocupa, la parte arrendadora no ha resultado enriquecida por la estimación de la demanda, dado que la arrendataria debería haber permanecido, al menos, seis meses en la vivienda objeto de arrendamiento, según lo pactado y lo dispuesto en el art. 11 LAU, habiéndose marchado antes de lo acordado, conducta que ha originado un perjuicio económico al arrendador, el cual ha de ser resarcido por ello. Por otra parte, no se ha acreditado que el propietario haya recibido renta de otro inquilino durante los meses cuyo impago reclama. En consecuencia, no cabe apreciar el enriquecimiento injusto alegado por la parte apelante.

En cuanto al tercer motivo de apelación, que invoca los derechos de consumidores y usuarios, planteando que nos encontramos ante un contrato de adhesión, entendiendo que la cláusula transcrita es abusiva porque conlleva la obligación de pagar mensualidades de alquiler, tras haber abandonado la vivienda, la Audiencia no considera que revista carácter abusivo, ya que ha sido redactado de acuerdo con lo preceptuado en el art. 11 LAU, y puntualiza que no nos encontramos ante un contrato de adhesión, puesto que la referida estipulación ha sido pactada libremente por las partes, en función del principio de autonomía de la voluntad, consagrado en nuestro Código Civil,recogido en su artículo 1.255.

La reparación de daños en la vivienda arrendada 2

La sentencia de la Audiencia Provincial de la Coruña de 10 de mayo de 2017 condena al inquilino de una vivienda al pago de dos mil seiscientos dos euros con treinta y tres céntimos (2.602,33 €), como indemnización de los daños ocasionados a la vivienda arrendada existentes al finalizar el contrato de arrendamiento.

La citada sentencia analiza y desestima los diversos motivos invocados por el inquilino en su recurso de apelación contra la sentencia, también condenatoria, del Juzgado de primera instancia.

En primer lugar el inquilino afirma que cuando se suscribió el documento de entrega de las llaves no se hizo constar la existencia de desperfectos, por lo que no tenía más daños que los ocasionados por el uso ordenado durante la duración del arrendamiento, y el informe pericial nada probaría porque el técnico visitó la vivienda el 15 de abril.

Por el contrario la Audiencia considera que en el documento de finiquito de contrato claramente refleja que los arrendadores no han supervisado previamente el estado de la vivienda , y por lo tanto no están dando conformidad a su estado en ese acto (por la mera ausencia de una relación de daños), reteniendo la fianza y condicionando su devolución a la ausencia de daños.

Igualmente debe considerarse acertado el criterio de establecer el nexo causal entre el arrendamiento y los daños de la vivienda , que se reflejan en el informe pericial. El perito visitó la vivienda 9 días después, sin que exista elemento alguno que permita concluir que los daños fueron ocasionados por un tercero, dado el poco tiempo transcurrido, la no constancia de otros ocupantes, y se supone que el nulo interés de los propietarios en dañar sus bienes para obtener una pírrica indemnización. La tesis de la apelante supondría que toda devolución de llaves debería hacerse en presencia notarial, lo que encarecería aún más los arrendamientos.

Así mismo se argumenta que el arrendatario no responde de los menoscabos ocasionados por el paso del tiempo o el normal uso de la cosa arrendada; que la carga de probar los desperfectos en vivienda o mobiliario recae en el arrendador; que se reclaman partidas que derivan del uso como son la limpieza o el lijado, pulido y barnizado del parqué. Por último se reitera que no se acreditó que los demandantes hayan acometido las reparaciones de los daños, lo que supondría un enriquecimiento injusto.

Ninguno de ello es admitido por la AP.

Por una parte si se recibió la vivienda con su mobiliario sin reserva alguna, y se retornó con unos daños evidentes, que exceden de lo que puede considerarse como el deterioro o desgaste propio de un uso ordenado y medianamente diligente, la inquilina debe responder patrimonialmente de esos desperfectos. (arts. 1562 y 1563 del Código Civil)

La necesidad de lijar, pulir y barnizar parte del parqué de la vivienda se debe a que, bien el inquilino, bien personas que habitaban la vivienda y por las que debe responder ( artículo 1564 del Código Civil ), procedieron a arrastrar mobiliario de una habitación a otra, causando hendiduras y rayado el parqué, al haberlo hecho sin el mínimo cuidado y diligencia que merece el respeto a la propiedad ajena. No es una labor de mera limpieza u ornato, sino reparación de un daño efectivamente causado, algo similar acontece con la partida referida a limpieza. No es una limpieza ordinaria del estado de una vivienda tras haber sido utilizada, y como preparatoria de un nuevo arrendamiento . Lo que se tiene que limpiar son paredes y puertas, cuya pintura y barnizado está salpicado de manchas, que atribuyen a la actuación del perro que tenía el inquilino.

Por último el enriquecimiento injusto ha de referirse necesariamente a un desplazamiento patrimonial carente de toda causa que lo pueda justificar, en este caso, no se produciría un desplazamiento patrimonial injustificado. Se resarce un daño efectivamente causado. La propiedad se ha visto deteriorada, ha perdido valor, dado el estado  en que fue devuelta. Que decidan reparar los daños o no es una cuestión ajena. Lo que se indemniza es el daño efectivamente causado, por el deterioro del valor.

Enriquecimiento injusto de inquilina de renta antigua que alquila el local arrendado.

HECHOS:

La arrendataria de un local arrendado en 1946 por el que paga 700 euros al mes, simulando ser la dueña lo arrienda a una sociedad por 4.200.- euros/mes, durante largo periodo de tiempo.

El arrendador una vez obtenido el desahucio por este motivo, reclama a la ex-arrendataria y obtiene en el Juzgado de 1ª Instancia una indemnización por importe de 224.843,41 euros.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y revoca la anterior sentencia.

El Tribunal Supremo (s. 28/10/2015) estima el recurso de casación, casa la sentencia recurrida y confirma la de primera instancia.

Invoca el TS la STS de 19 de julio de 2012:  Ha de recordarse que para que exista un enriquecimiento realmente injusto y, por tanto, antijurídico, es preciso que se demuestre que alguien ha adquirido una utilidad que no provenga del ejercicio sin abuso de un derecho legítimo atribuido por un contrato, por una sentencia judicial o por un precepto legal

Aplicada la doctrina referida en relación con los hechos constatados debemos declarar que en el contrato de arrendamiento firmado entre demandante y demandada, esta tenía prohibida la cesión, subarriendo o traspaso, pese a lo que aparentando ser la propietaria lo arrendó a la entidad XX S.L, es decir, actuó al margen del contrato pues cedió el local en una condición (propietaria) que no tenía.

Por tanto, la pretensión de la propiedad se ha de valorar partiendo de que la inquilina no solo incumplió el contrato de arrendamiento, como declaró la Audiencia Provincial de Madrid en anterior procedimiento de desahucio, sino que actuó al margen del mismo pues la cesión que efectuó del local no fue en su condición de arrendataria, sino que simuló la posición de propietaria.

En base a la conducta de la inquilina, que operó al margen del contrato, ésta disfrutó de un notable enriquecimiento mientras que al privar del uso del local a la propietaria provocó en ésta un evidente menoscabo patrimonial, frustrando el lucro al que legítimamente podía aspirar.

La posición de la arrendadora no puede calificarse de "sueño de ganancia" dado que con posterioridad al desahucio mantuvo a la ocupante en base a un nuevo contrato de arrendamiento.

Por tanto, la inquilina ha actuado antijurídicamente, lo que le produjo un cuantioso beneficio económico, al tiempo que provocaba el correlativo empobrecimiento de la parte demandante, dado el lucro cierto que dejó de percibir, lo que nos lleva a estimar el recurso por infracción de la doctrina jurisprudencial invocada, al haberse generado un enriquecimiento injusto en la demandada, cuantificable por la diferencia entre las rentas percibidas por la propiedad y las obtenidas por la demandada.

Se ratifica como doctrina jurisprudencial la que emana de las sentencias de 5 de noviembre de 2004 y 19 de julio de 2012 , entre otras, en el sentido de que para que exista un enriquecimiento realmente injusto y, por tanto, antijurídico, es preciso que se demuestre que alguien ha adquirido una utilidad que no provenga del ejercicio sin abuso de un derecho legítimo atribuido por un contrato, por una sentencia judicial o por un precepto legal.

Un efecto inesperado del cierre de oficinas bancarias

Parece que como consecuencia de la absorción del Banco Pastor por el Banco Popular español, este último decide desistir de un contrato de arrendamiento de local de negocio en el que quedaban por cumplir más de once años.

El contrato había sido firmado el 1 de noviembre de 1.979 y modificado en cuanto a la  renta y a la duración el 30 de septiembre de 2004.

Los arrendadores, con fundamento en el art. 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que dice: Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir, reclaman una indemnización de 108.198,75€, que el Juzgado estima íntegramente.

La Audiencia Provincial de León en sentencia de diecinueve de marzo de dos mil catorce, revoca la anterior y señala una indemnización de 9.882,18 euros, correspondiente a un mes por año que quedaba por cumplir.

Considera la Audiencia que en la aplicación del precepto antes transcrito la jurisprudencia, en ocasiones observó un criterio de estricta literalidad, y en otras, para evitar la notoria desproporción que se podría derivar de la aplicación rigurosa del precepto, y consiguiente enriquecimiento injusto, se inclinó por considerar correcta una prudente moderación.

Para la aplicación de este criterio es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al periodo entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato-, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva (arts. 9º, párrafo segundo, LAU 1.964 , y 7.2 CC) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos.

 
En el presente caso y en consonancia con la corriente doctrinal antes expuesta, que se aparta de una aplicación rigorista del artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, tras valorar las circunstancias que concurren en el caso que nos ocupa, fundamentalmente, la larga duración que ha tenido el contrato, cuyo inicio data del año 1979, que la arrendadora pudo disponer del inmueble desde el día 7 de mayo de 2013 en que fue desocupado por la arrendataria, y la inexistencia de circunstancias que permitan prever una especial dificultad para encontrar un nuevo arrendatario que abone una renta similar a la que estaba obligada la parte demandada, y pese a que ninguna actividad ha desplegado la ahora recurrida para concertar un nuevo contrato que evite parte de los perjuicios que puede sufrir, y no cabiendo por ello duda del notable enriquecimiento con el que, sin causa justificada, se vería favorecida la arrendadora de ser estimada su pretensión íntegramente, este Tribunal estima procedente moderar la indemnización legalmente establecida que debe quedar establecida en 9.882,18 euros, equivalente a una mensualidad de la renta en vigor (865,59 euros) por cada año del contrato que resta por cumplir.

El lucro cesante en un arrendamiento de local

En un arrendamiento de local de negocio, pactado en 2007 con una duración de diez años el arrendatario decide darlo por terminado a los tres años, no existe clausula de desistimiento anticipado y ofrece pagar un mes por año restante a lo que el arrendador no accede y reclama la totalidad de los alquileres correspondientes al plazo pendiente.

La Audiencia Provincial de Zaragoza (s. 19/03/2013) parte de la consideración de que la cuestión litigiosa se centra principalmente en una decisión de naturaleza jurídica, la aplicación de la doctrina del lucro cesante al desistimiento unilateral del arrendatario de un inmueble, para lo que no existe una norma específica al respecto, por tanto la solución ha de bascular entre el antiguo art. 56 T.R.A.U de 1964 y el 11 de la vigente L.A.U de 1994.

La fijación de una indemnización por  lucro cesante ha de hacerse mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo del lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético, como de su admisión incondicional sin prueba alguna, (STS 9/04/2012) requiere una evaluación basada en la realidad y dotada de consistencia (STS 1/07/2002) que sólo se puede establecer mediante una presunción o juicio apriorístico de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso antijurídico ( STS 27/07/2006).

También considera que en este caso la arrendataria fue la que incumplió el contrato que, como tal le obliga (Arts. 1089, 1091 y 1255 CC), salvo vicio en el consentimiento que ni ha alegado ni puede hacerlo, pues la prueba ha demostrado una clara voluntad de ampliar de 3 a 10 años la duración del pacto, la arrendataria debía de haber cumplido los 10 años a los que se obligó. Tampoco resolvió el contrato amparándose en un "rebus sic stantibus", simplemente dejó de interesarle económicamente e incumplió clara y flagrantemente lo acordado. Por eso, (Art 1124 CC), estamos calculando la justa indemnización.

La  jurisprudencia  declara que constituiría enriquecimiento injusto para el arrendador percibir la renta del arrendatario incumplidor, en concepto de lucro cesante, y, a la vez, las rentas concomitantes del nuevo arrendatario. Incluso, aunque no hubiere un posterior arrendatario, habría que poner un límite temporal al pago de rentas sin ocupación mediante un cálculo razonable del tiempo necesario para obtener un nuevo arrendatario (STS. 18/03/2010 y 30/10/2007), en tal sentido la arrendadora tiene derecho a todas las rentas y conceptos anexos (IBI y gastos de comunidad) desde que la arrendataria cesó en la ocupación hasta que encontró nuevo arrendatario en 2012.

Sin embargo no se estima que tenga derecho a la diferencia en menos entre las rentas pactadas con la demandada y las nuevas en concepto de lucro cesante ya que la jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha pronunciado en contra de esta posibilidad.