La repercusión de gastos de comunidad e IBI al inquilino

 

HECHOS:

Sentencia de primera instancia que condena al inquilino al pago de 3.460,47 €.

La arrendadora apela la sentencia solicitando se incremente la condena en el importe de los gastos de comunidad e IBI, por un total importe de CUATRO MIL CINCUENTA Y NUEVE EUROS CON DIEZ CÉNTIMOS (4.059,10 €).

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dos de noviembre de dos mil veintitrés, estima en parte la apelación y condena al inquilino a pagar la suma de  TRES MIL NOVECIENTOS DIEZ EUROS CON CUARENTA Y SIETE CÉNTIMOS (3.910,47 €).

Considera la Audiencia que no puede compartir la conclusión de la sentencia apelada al afirmar la ineficacia o invalidez del pacto relativo a la repercusión a los arrendatarios de los gastos de comunidad, esto es, de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Efectivamente, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos condiciona la validez y eficacia del referido pacto de repercusión a que el mismo conste por escrito y a que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

Es decir, para que sea efectiva la repercusión de dichos gastos al arrendatario, es necesario fijar en el contrato la cantidad que se abona en el instante de la suscripción. La razón de ello no es otra que el arrendatario conozca el montante de estos gastos y, por tanto, pueda evaluar claramente el alcance de la obligación que contrae.

En el presente caso, es indudable que la estipulación contractual cuestionada cumple aquellos requisitos, pues se incluye en el instrumento privado en el que quedó documentado el contrato y con arreglo a su contenido los arrendatarios pudieron conocer perfectamente -con una mera y simple operación aritmética- el importe anual de los "gastos de comunidad" en el momento de la suscripción del contrato: una cuota mensual de 90,00 euros que, evidentemente, supone un importe anual de 1.080,00 euros (90,00 × 12 = 1.080,00).

El hecho de que se hubiere hecho constar únicamente el importe mensual del gasto -y no el importe anual como establece el precepto legal- no puede determinar la ineficacia del pacto, por cuanto no cabe ampararse en una interpretación formalista del precepto, cuando se permite al arrendatario conocer perfectamente cuál es el importe del gasto en cómputo anual, pues de esa forma no se vulnera la finalidad pretendida por la Ley Arrendaticia que no es otra que la de evitar un arbitrario incremento de gastos o una subida encubierta de la renta fuera de los parámetros legales, en detrimento de lo convenido con la arrendataria.

El examen de las actuaciones -efectuado por la Sala en el desempeño de la función revisora que tiene legalmente atribuida- no permite afirmar, con la debida y necesaria certeza que la cuota tributaria abonada por la propiedad en concepto de IBI, hubiere sido superior a los 480 euros (12 × 40 = 480) ya prorrateados mensualmente por la arrendadora, en el importe pretendido por la representación actora de 145,20 euros, pues no se ha aportado por dicha representación -como podía y debía haber efectuado- el correspondiente instrumento de pago del tributo.

La responsabilidad del avalista en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 1 de mayo de 2016, en el que figura la siguiente cláusula: “En garantía del cumplimiento de las obligaciones que para la parte arrendataria se derivan del presente contrato, y en especial la concerniente al pago de la renta, D. XXX, avala solidariamente a Dña. ZZZ con renuncia específica a los beneficios de excusión, división y orden, bastando a tal efectos el simple requerimiento formulado en el domicilio indicado”.

La parte arrendadora dirige acción contra la arrendataria de la vivienda según contrato, y contra el avalista solidario, en reclamación de las cantidades debidas en concepto de rentas y gastos y consumos acordados en el contrato hasta la fecha de desistimiento unilateral del contrato acaecido en junio de 2020.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda interpuesta respecto a la codemandada no personada y desestima la demanda respecto del avalista, ya que no consta que el mismo haya sido requerido como exige el art. 438.3.3 LEC, y la firma obrante en el contrato no ha sido realizada por el mismo.

La Audiencia Provincial de Asturias, sentencia de diez de abril de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación de la arrendadora y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que en los juicios verbales de desahucio es posible acumular la acumulación de rentas con independencia que su cuantía exceda la propia del verbal.

Y, además, es posible acumular la acción frente al fiador solidario, para el que no se exige por su propia intervención en el procedimiento que la acción principal se trate de desahucio al que se acumulan las rentas. Para este último supuesto lo único que se exige es el requerimiento previo de pago.

Se trata, este último, de un requisito de procedibilidad sin cuyo cumplimiento previo a la demanda no puede plantearse válidamente frente a los avalistas solidarios, cuya finalidad es la de proporcionar al fiador el conocimiento de la existencia del impago por el arrendatario, y su importe, para que el fiador pueda tomar la decisión que estime oportuna en orden al pago, y la evitación del pleito, de ahí que su falta, o su formulación deficiente, por no cumplir su finalidad, determina su ineficacia. Requisito de procedibilidad cuyo cumplimiento corresponde acreditarlo a la parte actora.

La consecuencia de la ausencia de requerimiento previo al fiador es la de dejar imprejuzgada la acción de responsabilidad del fiador, sin entrar a analizar la existencia, contenido, o alcance de la responsabilidad del fiador, por cuanto el requerimiento previo al fiador codemandado es un presupuesto procesal de la acción acumulada.

En consecuencia, procede la estimación del motivo de la apelación, declarando indebidamente acumulada en los presentes autos la acción de responsabilidad contra el avalista, que queda imprejuzgada, por la ausencia de requerimiento de pago previo a la presentación de la demanda.

La solidaridad en un arrendamiento compartido.

 

HECHOS:

La arrendadora de una vivienda demanda a sus dos inquilinos solicitando el desahucio, por expiración del plazo contractual, y las rentas atrasadas.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando resuelto el arriendo y condenando a uno de los inquilinos a desalojar la vivienda y pagar a la arrendadora la cantidad de 8.010,70 €, absolviendo al otro inquilino.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dieciséis de octubre de dos mil veintitrés, estima el recurso de apelación, revoca la sentencia de instancia, y condena a ambos inquilinos a desalojar la vivienda y al pago a la actora de la cantidad de 8.010,70.- € más la que se devengue hasta el efectivo desalojo de la vivienda a razón de 724 .- € mensuales.

Considera la Audiencia que, en el presente caso, la acción ejercitada como principal es la de desahucio por expiración del término contractual pactado en un único contrato de arrendamiento suscrito por dos coarrendatarios y no ante dos contratos de arrendamiento suscritos por dos arrendatarios diferentes. En ese único contrato se pactó una duración de un año prorrogable de forma obligatoria para el arrendador a voluntad de los arrendatarios (los dos) hasta tres años conforme a la normativa arrendaticia entonces vigente, con lo que expiraría el 30 de agosto de 2020, salvo reconducción.

Consta en autos que con fecha 16 de junio de 2020 la arrendadora remitió burofax comunicando la extinción del contrato con fecha 30 de agosto de 2020, y por ende su voluntad de no prorrogarlo. Ese burofax fue remitido a la coarrendataria y fue recibido por el coarrendatario. Es evidente, pues, que conforme a la normativa vigente la arrendadora, una vez transcurridos tres años de duración del contrato, había manifestado su voluntad de no renovarlo, en realidad su voluntad de tenerlo por extinguido a la fecha de finalización del plazo legal, con lo que el mantenimiento de los coarrendatarios, los dos o uno de ellos, en la vivienda carece de soporte legal.

Y a ello en modo alguno obsta el hecho de que la comunicación remitida por burofax se dirigiera sólo a uno de los coarrendatarios y otro lo recogiera puesto que es doctrina jurisprudencial reiterada que la relación de coarrendamiento es solidaria.

Es evidente que el supuesto enjuiciado encaja en la doctrina expuesta desde el momento en que todas las obligaciones que se establecen en el contrato en relación con los arrendatarios lo son conjuntamente, no se establecen por partes, no se divide la renta entre dos sino que ambos se obligan solidariamente con la arrendadora a su pago íntegro y al cumplimiento de todas las obligaciones que se derivan del contrato y son acordes con su regulación legal.

Por lo tanto, comunicado a uno de los arrendatarios la intención de la arrendadora de tener por extinguido el contrato a su vencimiento el 30 de agosto de 2020 con suficiente antelación, el contrato se extinguió en tal fecha y ninguno de los que fueron arrendatarios tiene derecho alguno a la posesión en tal concepto de la vivienda arrendada en su día.

Condiciones para que prospere un desahucio por precario

 

HECHOS:

La propietaria de una vivienda insta desahucio por precario contra su madre, invocando que usa y disfruta la vivienda sin título para ello y sin su consentimiento.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que existe un contrato de arrendamiento vigente, título que habilita la posesión de la vivienda por la parte demandada.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de diecinueve de octubre de dos mil veintitrés, desestima el recurso de la propietaria.

Considera la Audiencia que es necesario para que prospere el desahucio:

i) Título de la posesión real del bien;

ii) Identificación de la finca de donde se va a realizar el desahucio para poder hacerse efectiva sin dificultad ninguna;

iii) El disfrute o posesión material de la finca por el demandado sin título para ello, sin pago de renta o merced, por la mera tolerancia o libertad del poseedor real.

La prueba practicada acredita de modo inequívoco que la demandada transfiere todos los meses a una cuenta bancaria de la demandante una cantidad fija, que era de 250 euros hasta junio de 2021 y es de 200 euros desde esa fecha.

La demandada alega que esos pagos se corresponden con la renta pactada por la posesión de la vivienda. Es una afirmación coherente con la forma de pago, mensual y por el mismo importe, con lo que se hace constar en las órdenes de transferencia y con la ausencia de otras relaciones económicas entre las partes que justifiquen esos traspasos.

La demandante no alega otras relaciones distintas que justifiquen la percepción de esas transferencias periódicas. No cabe aceptar que esos pagos correspondan a ayudas o aportaciones voluntarias derivadas de la relación de parentesco cuando se trata de pagos periódicos por cuantías idénticas, la madre dispone simultáneamente del uso de la vivienda de la hija y las relaciones personales entre ambas son inexistentes.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo indica que se presume la onerosidad en todo desplazamiento patrimonial entre familiares y parejas, siendo la liberalidad o donación una excepción que debe ser probada por quien alega que fue una donación o regalo entre las partes.

Coincidimos con la sentencia apelada en que está acreditado el pago de renta o merced por la posesión material de la finca por parte de la demandada. Lo que, sin necesidad siquiera de calificar la relación jurídica que da lugar a esos pagos, descarta la existencia de un precario.

La existencia de título habilitante de la posesión de la finca contradice la ausencia de consentimiento que invoca la demandante. En algún momento consintió que su madre ocupase la finca y recibió a cambio, sin objeciones, las rentas correspondientes. La falta de conformidad actual con esa situación es irrelevante para decidir sobre la existencia del precario.

También lo es a esos fines, únicos que importan en este proceso, la mayor o menor necesidad de disponer de la vivienda que tengan las partes. Sobre esa necesidad se extiende la parte apelante en sus alegaciones. La necesidad de ocupar la vivienda puede hacerse valer en el contrato de arrendamiento en determinadas condiciones (artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos). Pero es una cuestión ajena al proceso de desahucio por precario, cuyo único objeto es decidir si la parte demandada posee la finca sin título que le habilite para hacerlo.

Comunicación de la extinción de un arriendo por expiración del plazo

 

HECHOS:

El arrendador presenta demanda de desahucio por expiración del plazo y reclamación de rentas.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 19 de octubre de 2023, estima la apelación y declara la extinción, por expiración del término pactado, del contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que, en el contrato de arrendamiento, de 15 de julio de 2015, se pactó una duración de tres años, por lo que el vencimiento del término inicial pactado, coincidente con la duración mínima legal de tres años del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, se produjo el 15 de julio de 2018, prorrogándose posteriormente un año más, hasta el 15 de julio de 2019, por la prórroga forzosa del artículo 10 de la Ley 29/1994, prorrogándose posteriormente por años, por la tácita reconducción, con arreglo a lo previsto en el artículo 1566 del Código Civil.

Que la parte demandante comunicó a los demandados arrendatarios, por medio de la comunicación de 14 de enero de 2021, entregada el 20 de enero de 2021, al menos con treinta días de antelación, la finalización del contrato de arrendamiento, a 15 de julio de 2021, pudiendo leerse el contenido de la comunicación mediante doble clic en el documento PDF que la acompaña, y que, por lo demás, tampoco fue impugnado de contrario por la parte demandada en su contestación a la demanda.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, según el artículo 1566 del Código Civil, los requisitos para que pueda entenderse producida la tácita reconducción, cuyo fundamento se encuentra en la presunción legal del consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son tres: 1.- que al terminar el contrato, permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada; 2.- que el disfrute por el arrendatario, en el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia del arrendador, entendiéndose destruido el consentimiento del arrendador por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento; y 3.- que no haya precedido requerimiento.

En este caso, faltarían, al menos, dos de los tres requisitos mencionados para que pudiera entenderse producida la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, a partir del 15 de julio de 2021, por cuanto precedió requerimiento del arrendador.

En relación con la forma de la comunicación, lo cierto es que la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la comunicación fehaciente, ni siquiera exige la forma escrita, por lo que, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación.