ARRAS O SEÑAL

No es infrecuente en la actualidad que la persona interesada en una compraventa o incluso en un arriendo entregue a la otra parte una cantidad , como se dice en lenguaje coloquial para “señalizar” la operación.

Se trata en definitiva de la entrega de arras o señal ya que en opinión de Castán, con el nombre de arras o señal se conceptúa la cantidad de dinero o cosa fungible que, sin constituir el total del precio, entrega una de las partes a la otra en el momento de conclusión del contrato.

Si el contrato llega a feliz término, esa cantidad formará parte del precio a pagar, pero ¿qué ocurre si el contrato no se lleva a efecto?

Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna del Tribunal Supremo distingue las siguientes modalidades de ellas:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. Tanto doctrina como jurisprudencia entienden mayoritariamente que efectuada la entrega de una cantidad en concepto de arras, si no queda claro que fue otra la voluntad de las partes, se entenderá que se trata de arras confirmatorias puras.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. Esa naturaleza penal tiene como única función  fijar la indemnización a que cada una de las partes tendría derecho, para el caso de que una de ellas no cumpliera y la otra, en vez de exigir el cumplimiento del contrato optara por ser indemnizada.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última finalidad reconocida por el artículo 1454 del Código Civil tiene un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

En otro orden de ideas hay que tener en cuanta lo que señala el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios en su artículo 82 al determinar que se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato

Precarista en vivienda municipal.

Hechos: El inquilino titular de una vivienda propiedad de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid S.A.(EMVS), cede la vivienda a otra persona en 2002, sin consentimiento de la propiedad y sin que el arrendatario resida desde ese año en la vivienda.

La cesionaria ha pagado las rentas que se giraban a nombre del arrendatario, en cuyo nombre efectuaba los pagos, está empadronada en dicha vivienda desde el año 2001, habiendo nacido sus dos hijos con posterioridad, en los años 2002 y 2003.

En junio de 2006 solicitó de la EMVS la regularización de su situación, al amparo de los criterios adoptados por la mencionada sociedad pública para la regularización de las situaciones arrendaticias irregulares de la Colonia, no recibiendo más contestación que el requerimiento de desalojo efectuado en febrero de 2009 y la interposición de la demanda.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda de desahucio y la Audiencia Provincial, estima el recurso de apelación y revoca esa sentencia declarando haber lugar al desahucio.

El Tribunal Supremo en sentencia de veintiocho de Febrero de dos mil trece, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial, con los siguientes razonamientos:

Con base en anteriores sentencias declara que no constituyen merced que desvirtúe el precario ciertos pagos o gastos que haga el ocupante de la finca si no fueron aceptados por el dueño en concepto de contraprestación y mucho menos si no son periódicos y equiparables al pago comúnmente usual del alquiler.

Recuerda que es doctrina jurisprudencial:  Que la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que existe una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos.

Así mismo define el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" y que "el hecho de pagar merced que excluya la condición de precarista no está constituido por la mera entrega de una cantidad de dinero, sino que ha de ser esa entrega por cuenta propia y a título de merced o de alquiler por el arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga..."

A la vista de la precedente doctrina se ha de rechazar el motivo de casación pues la recurrente carece de título que legitime la posesión, pues por tal no puede considerarse la cesión que se le hizo por el arrendatario, y que la misma parte reconoció en su recurso como ilegal.

Tampoco puede considerar que su posesión está legitimada por la falta de contestación de la EMVS a su petición de regularización, pues fue requerida de desalojo y posteriormente demandada lo que evidencia la denegación de la solicitud.

Por otro lado, si bien ha pagado regularmente las rentas no lo hizo en concepto de arrendataria, pues hasta 2006 ocultó la cesión que se le había efectuado y posteriormente siguió pagando a nombre del arrendatario, lo que no le aporta estatus jurídico ni protege su posesión, pues de los arts. 1158 y 1159 del C. Civil se deduce que el pago hecho por tercero solo atribuye derechos frente al deudor sustituido, pero no siempre frente al acreedor a quien no se le puede compeler a reconocer la legitimidad de la tenencia, frente a quien ocupa sin su autorización.

 
Tampoco resulta que la EMVS haya requerido de pago a la ocupante, por lo que no puede aceptarse que la actora haya reconocido jurídicamente la situación resultante, no infringiéndose, por tanto, los preceptos mencionados en el motivo de casación, cuya cita fue meramente testimonial, dado que no se desarrolla ni analiza la infracción de los mismos

¿Puede acogerse el inquilino a las normas de Defensa del Consumidor?

No es infrecuente que al acudir a una Oficina del Consumidor un inquilino para reclamar alguno de sus derechos como tal, reciba la respuesta de que al tratarse de una relación contractual entre particulares esa oficina no tiene competencia sobre ello.

Sin embargo en la absurdamente frondosa legislación española actual encontramos el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas, norma que considero vigente ya que su derogación no me consta y el Boletín Oficial del Estado la incorpora a la recopilación normativa sobre Arrendamientos Urbanos.

En ese Real Decreto se especifica que la oferta, promoción y publicidad dirigida al arrendamiento de viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios, de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma.

Se añade además que los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.

Exige asimismo tener a disposición del público la siguiente información:

a) El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el registro mercantil, del arrendador.

b) Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.

c) Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.

d) Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.

e) Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

f) Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el registro de la propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.

g) Renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago

El incumplimiento de cualquiera de los preceptos contenidos en el Real Decreto se considerará infracción en materia de protección al consumidor. Las infracciones se calificarán como leves, graves y muy graves, atendiendo a los criterios establecidos en la normativa sobre protección al consumidor. Estas infracciones serán sancionadas con multa.

¿Qué hacer cuando el casero se niega a recibir las llaves?

En otro lugar de este blog se ha tratado de la forma en que conviene llevar a cabo la finalización de un contrato de arrendamiento, partiendo claro de que ambas partes están previamente de acuerdo en ello.

Ahora voy a desarrollar la otra alternativa, allí expuesta: ¿Qué ocurre si el arrendador no acepta la finalización del arriendo pacíficamente?: No compareciendo al acto de la entrega, dando largas, desapareciendo etc.

En el artículo antes citado decíamos al respecto que así como el arrendador para recuperar la posesión de su propiedad arrendada debe acudir al Juzgado, del mismo modo el arrendatario para dar por terminado su arriendo en contra de la voluntad del arrendador debe acudir al Juez para que declare concluso el contrato.

También se exponía la inconveniencia de soluciones alternativas, –entrega de llaves al portero, depósito de las mismas en el Juzgado o Notaría, abandono de la casa sin más, etc.- ahora vamos a puntualizar lo que se debe hacer.

Conviene destacar una cuestión previa si el casero tiene o no razón para oponerse a dar por terminado el contrato, es decir si el inquilino ha decidido romperlo unilateralmente no le conviene acudir al Juez  para que declare finalizado el contrato ya que probablemente perderá el pleito y será condenado en costas.

En el otro caso es decir cuando el inquilino tiene derecho a abandonar el piso, los pasos a seguir pueden ser los siguientes:

1.- Preaviso fehaciente del fin de contrato con un mes de antelación, en el que además se hará constar la fecha, lugar y hora de entrega de llaves y reconocimiento del estado de la vivienda, y si se sospecha que el casero puede no acudir, será conveniente anunciarle también que se tomarán las medidas oportunas, incluso judiciales, para dar por terminado el arriendo.

2.- Si efectivamente no acude a ese llamamiento el inquilino puede instar en el Juzgado un acto de conciliación para ofrecer la entrega de llaves, previo reconocimiento por parte del casero del fin del contrato  en la fecha antes anunciada. No se trata de consignar o depositar  las llaves en el Juzgado.

3.- Si tampoco acude a este llamamiento judicial solo queda al inquilino poner un pleito para que el Juez declare extinguido el contrato. En ese pleito será prueba muy consistente el documento de preaviso y la certificación del acto de conciliación.

El punto 2.- puede ser sustituido por un ofrecimiento hecho a través de Notario, sin embargo la conciliación judicial no supone coste y puede ser más eficaz.

EL ALQUILER EN LOS TRIBUNALES

A continuación se ofrecen enlaces a distintos artículos del autor en los que se comentan resoluciones judiciales en relación con los temas que dan título a cada enlace.



Abandono y/o desistimiento del inquilino

Alquiler de vivienda vs. Alquiler de habitación


Condena a pagar posterior al desahucio

El juicio monitorio de desahucio

De la lectura del preámbulo de la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, -Se extiende el sistema del juicio monitorio a los juicios de desahucio por falta de pago,…- pudiera interpretarse que efectivamente se ha ampliado el objeto del proceso monitorio al desahucio por falta de pago de alquileres.

Sin embargo la realidad es otra, la única modificación operada en el proceso monitorio es la supresión del límite máximo de la deuda que se puede reclamar mediante este procedimiento.

Como también se señala en ese preámbulo, -El sobrevenido aumento de la litigiosidad es indicativo de la confianza cada vez mayor que los ciudadanos depositan en nuestra Administración de Justicia como medio para resolver sus conflictos y pretensiones, pero al propio tiempo ha puesto de manifiesto la necesidad de introducir profundas reformas para asegurar la sostenibilidad del sistema y garantizar que los ciudadanos puedan disponer de un servicio público de calidad-, desde esa perspectiva en el ámbito de los arrendamientos y en concreto del desahucio por falta de pago se ha introducido con el fin de agilizarlo la posibilidad de que el procedimiento, iniciado por demanda de juicio verbal finalice mediante decreto del Secretario Judicial requiriendo al demandado para que, en el plazo de diez días:

    a) Desaloje el inmueble

    b) Pague al actor

   c) En caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

    d) Comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Esto es a partir de la demanda se sustancia conforme a la normativa que regula el proceso monitorio.

Se trata a partir de la entrada en vigor de la Ley 37/2011 de permanecer a la espera de sus resultados en orden a garantizar que los ciudadanos puedan disponer de un servicio público de calidad.

ALQUILERES: INDEMNIZACION POR DESISTIMIENTO (2)

Aún cuando este tema ha sido tratado hasta tres veces aquí, parece interesante comentar brevemente una sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, veintiocho de julio de dos mil once, que resuelve, reducir la indemnización por desistimiento fijada por el Juzgado en 748.166 euros a 389.043,72 €.

Como antecedente del asunto hay que subrayar que en el contrato de arrendamiento se había pactado expresamente que en caso de desistimiento, la arrendataria vendría obligada a abonar a la arrendadora como indemnización por los daños y perjuicios causados, el importe de las rentas que faltaren para devengar, en el momento de la resolución, hasta completar el indicado plazo de 5 años.

Sin embargo la Audiencia acuerda moderar esa cantidad en atención a que no puede pasarse por alto la situación de crisis económica global, el desplome radical del mercado inmobiliario y la reducción drástica de la financiación tanto a particulares como a empresas, cuestiones éstas que por su notoriedad no precisan prueba y a las que no puede ser impasible este Tribunal, máxime cuando ha quedado demostrado que la falta de desarrollo urbanístico de la zona y la disminución drástica de población en esa zona supone un descenso de un 43 % de la clientela estimada para el establecimiento de la demandada, lo que supone un cumplimiento injustificadamente gravoso del contrato para la parte arrendataria -y por circunstancias ajenas o extrañas a ella misma que en absoluto le son imputables- y al que no puede ser indiferente la parte arrendadora dada las dificultades actuales que tiene para arrendar el local desocupado para el mismo destino de supermercado, imponiendo la nueva coyuntura económica ya una rebaja en la renta ya una flexibilización de las condiciones del contrato, lo que constituye un indicio más de que el local no responde a las expectativas económicas para las que fue arrendado a la demandada.

El finiquito del alquiler

Del mismo modo que no es discutible la necesidad inexcusable de consignar por escrito antes de empezar un arrendamiento mediante el oportuno contrato, las clausulas y condiciones que han de regirlo, así también es absolutamente inexcusable que la finalización de ese arriendo, sea por desistimiento consentido, terminación del plazo o simple acuerdo de voluntades, conste por escrito, aunque equivocadamente en ocasiones se omita este trámite.

Por otra parte se trata de un documento sumamente sencillo que incluso puede consistir en una diligencia al final del contrato que se cancela.

Las menciones que debe contener son las siguientes:
1a) Declaración de resolución del contrato de arrendamiento y entrega de llaves de conformidad por ambas partes, o en otro caso,
1b) Si procede, además de lo anterior, manifestación de quedar alquileres, deudas o devolución de fianza pendientes de pago o existencia de daños en la finca imputables al inquilino.
2) Fecha del documento o diligencia
3) Identificación y firmas de los intervinientes. Si se hace por diligencia bastaran las firmas.

Lo anteriormente expuesto exige que haya ese acuerdo para dar por terminado el arriendo entre las partes contratantes pero ¿Qué ocurre si el arrendador no acepta la finalización del arriendo pacíficamente?

Aunque parezca exagerado cabe afirmar que así como el arrendador para recuperar la posesión de su propiedad arrendada debe acudir al Juzgado, del mismo modo el arrendatario para dar por terminado su arriendo en contra de la voluntad del arrendador debe acudir al Juez para que declare concluso el contrato. Cualquier otra forma de considerar terminado el arriendo –entrega de llaves al portero, depósito de las mismas en el Juzgado o Notaría, abandono de la casa sin más, etc.- puede tener la consecuencia no deseada de que el inquilino sea condenado a pagar los alquileres desde el abandono físico del inmueble hasta el día que el Juez declare terminado el contrato así como las costas de ese procedimiento.

EL IRPF 2011 Y LOS ALQUILERES

La Ley de Presupuestos publicada en el BOE de 23/12/2010 modifica el tratamiento fiscal del arrendamiento de vivienda habitual, tanto en el ámbito de deducciones al arrendatario como en la reducción al arrendador, en el sentido siguiente:

En cuanto a las deducciones al arrendatario quedan configuradas así:
Los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales podrán deducirse el 10,05 por ciento de las cantidades satisfechas en el período será de:
a) cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040 euros anuales.
b) cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales.

En cuanto a las reducciones aplicable a su declaración de alquileres por el arrendador:
1.º En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto, se reducirá en un 60 por ciento. Tratándose de rendimientos netos positivos, a reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.
2.º Dicha reducción será del 100 por ciento, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.
El arrendatario deberá comunicar anualmente al arrendador, en la forma que reglamentariamente se determine, el cumplimiento de estos requisitos.
Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en este número 2º

Transitoriamente se determina que efectos de la aplicación de la reducción del 100 por 100 prevista en el número 2.º del artículo 23.2 de esta Ley, la edad del arrendatario se ampliará hasta la fecha en que cumpla 35 años cuando el contrato de arrendamiento se hubiera celebrado con anterioridad a 1 de enero de 2011 con dicho arrendatario

ARRENDAMIENTOS URBANOS Y OBRAS (2)

El art. 23 de la LAU1994 prohíbe al arrendatario , sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.

En el mismo sentido el TRLAU1964 (art. 114. 7ª) configuraba como causa de resolución del arriendo que el arrendatario llevara a cabo ese tipo de obras sin el consentimiento del arrendador.

Para la interpretación de estos preceptos hay que partir de la afirmación contenida en la STS de 18 de diciembre de 2008: No todas las obras realizadas por el arrendatario, sin conocimiento del arrendador, conforman la causa prevista en la norma, sino solo aquellas que la misma señala y considerar por tanto que las obras que determinan ese cambio de configuración sean de las llamadas obras fijas o de fábrica. Fuera de la norma quedan no solo las obras móviles, sino las de mera conservación, reparación, adecentamiento y las necesarias dirigidas a mantener el local en el estado que se refiere para destinarlo al fin previsto (SSTS 14 de diciembre de 1990; 30 de enero de 1991, 27 y 31 de diciembre de 1993) ; el simple alicatado, que por su propia naturaleza, no cabe entenderlo más que de embellecimiento (STS 20-12-1988 ); la sustitución de bañeras y demás elementos de un aseo (STS 14 octubre 1963 ), y en general aquellas llevadas a cabo por el arrendatario para evitar un daño inminente o incomodidad grave, por no tratarse de obras realizadas por su voluntad, sino impuestas por causas o circunstancias no queridas (STS 19 de septiembre de 1987)


Cabe afirmar que la interpretación de la llamada jurisprudencia menor es restrictiva a la hora de apreciar este motivo de resolución de arrendamiento, espigando en las sentencias mas recientes vemos que:

SI se aprecia este motivo en:

Obras no consentidas por la propiedad consistentes en dejar diáfana la buhardilla, para lo que derribó el muro de carga existente en la misma. (SAP Madrid veintiuno de septiembre de dos mil diez)

Obras realizadas en la terraza de la finca arrendada, consistentes en el levantamiento de una caseta de chapa que consta de una estructura de hierros entrecruzados unidos con tortillería, y sobre éstos unas láminas de chapa a modo de armazón. (SAP Madrid veinte de enero de dos mil diez)

Por el contrario NO se aprecia en los siguientes casos:

La instalación del aire acondicionado está claro que no constituye un cambio en la configuración del inmueble, tampoco la colocación de una antena de televisión, ni el porche que según se aprecia en las fotografías obrantes en las actuaciones no consta sino de una estructura metálica que se apoya en un listón superpuesto a la fachada y que es fácilmente removible (SAP Madrid catorce de septiembre de dos mil diez)

El tapiado de las ventanas ya que no afecta la estructura de la edificación; el técnico explica que la estructura es el soporte y si se cierra un hueco el edificio sigue soportando estructuralmente los mismos elementos, por lo que entiende que sería la apertura y no su cierre lo que podría afectar a la estructura (SAP Valencia diecisiete de junio de dos mil diez).

La construcción de la carpa destinada a comedor se encuentra plenamente amparada en la autorización que para la ejecución de obras se contiene en el contrato de arrendamiento, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial anteriormente expuesta, carece de toda trascendencia que con ello se haya modificado o no la configuración inicial de la finca arrendada (SAP Valencia ocho de marzo de dos mil diez)

La instalación de una caja fuerte en la despensa, que se ha instalado debajo de la ventana de la despensa pero debe decirse que no alterando la configuración geométrico espacial, aun cuando está empotrada en la pared tal elemento carece de la trascendencia necesaria para la resolución contractual; es de fácil desmontaje y no compromete la resistencia de los materiales empleados en la construcción, por lo que malamente puede afirmarse que contradice el fundamento del Art 114.7 de la LAU (SAP Cantabria nueve de marzo de dos mil diez.)

La modificación de la barra del establecimiento hostelero (bar) no cabe incardinarla en el concepto de obras inconsentidas a los efectos del citado precepto, por cuanto no se trata de obras que modifiquen la configuración del inmueble o de obras que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción, siempre y cuando se trata de una simple modificación de la barra del local. Tampoco el cambio de un hueco que con anterioridad a las obras era ventana y en la actualidad es una segunda puerta del local (SAP Madrid dieciocho de febrero del dos mil diez.)

ARRENDAMIENTOS URBANOS Y OBRAS

La vigente Ley de Arrendamientos urbanos contempla distintas clases de obras en el inmueble arrendado:

A) Obras de reparación: Las que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido,
Serán a cargo del arrendador salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario o se trate de pequeñas reparaciones.


B) Obras de mejora: El arrendatario estará obligado a soportar su realización por el arrendador si la ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

C) Obras del arrendatario: El arrendatario no podrá realizar, sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.

D) Obras repercutibles al inquilino: El art. 108 L.A.U. de 1964 describía la facultad concedida al arrendador para que, como compensación parcial del importe de las obras de reparación para mantener el inmueble arrendado en condiciones de habitabilidad , o realizadas en el inmueble arrendado por orden de organismo o autoridad competente, pudiera repercutir sobre el arrendatario el ocho por ciento del capital invertido, porcentaje después elevado al doce por ciento.
El Tribunal Supremo, en sentencia de 21.May.2009, sentando doctrina jurisprudencial, ha declarado que la aplicación de ese art. 108 a medio de la Disposición Transitoria Segunda, 10.3 L.A.U. de 1994, sólo resulta posible para los contratos de arrendamiento previstos en el art. 95 L.A.U. de 1964 , es decir, para los contratos vigentes a la entrada en vigor de esa Ley.

En este sentido, podemos diferenciar cuatro grandes grupos de arrendamientos de viviendas o locales de negocio: 1º, los concertados con anterioridad a la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ; 2º, los celebrados entre esa fecha y el 9 de mayo de 1985; 3º, los perfeccionados entre el 9 de mayo de 1985 y la entrada en vigor de la actual ley de arrendamientos urbanos; y 4º, los posteriores a la entrada en vigor de la nueva ley.

El equilibrio de prestaciones, que el artículo 108 representa, no es necesario en los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que liberalizaba la determinación de las rentas en su artículo 97 , ni tampoco en los contratos celebrados al amparo de normativas posteriores, Real Decreto Ley de 1985 y Ley 29/1994 , en las que se mantenía la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización... (SAP Madrid veinticuatro de marzo de dos mil diez)

En resumidas cuentas, solamente cabe repercutir al arrendatario por el costo de parte de las obras realizadas si su contrato estaba vigente a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964.

LOS REQUISITOS DEL TRASPASO

Aún cuando, como ha quedado dicho, puede afirmarse que el derecho de traspaso, en cuanto supone en esencia una novación subjetiva en el arriendo, por la cual un tercero se subroga en los derechos y obligaciones del primitivo arrendatario, cesión que no requiere el consentimiento de la arrendadora, no aparece contemplado para los contratos de arrendamiento que se pacten conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, la realidad es que dicho derecho subsiste en los arriendos de local de negocio anteriores a dicha Ley.

Por ello puede resultar de interés la enumeración sucinta de los requisitos que deben tenerse en cuenta para una operación de traspaso de local de negocio.

Empezando por el final y debido a su importancia ha de subrayarse que la falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso. Lo que conlleva la declaración de traspaso inconsentido, resolución del arrendamiento y desahucio.

REQUISITOS:

1º) Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año

El año ininterrumpido de permanencia puede ser en cualquier momento a lo largo de la vida del contrato (SAP de Badajoz de 2 de abril de 1998)

2º) Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario

Si los usos son complementarios y constituyen una unidad de destino, resulta obvio que la utilización exclusiva como almacén para el simple depósito y guarda de mercancías supone una alteración de la integridad del contrato que posibilita la denegación de la prórroga y consiguiente resolución, como se argumenta en el segundo motivo, pues deja de utilizarse como elemento esencial y necesario del negocio o actividad que la exposición y venta convenida conlleva (...)pues la modificación del uso del local hasta entonces explotado como actividad abierta al público para convertirlo en depósito o almacén es una situación equiparable al cierre en sentido jurídico, cuya apreciación, según sanciona la jurisprudencia, no exige el cese de toda actividad sino el de toda relación con el público para convertir en local en mero instrumento de necesidad residual y pasiva distinta a la que fue adscrito (SSTS 7 de junio de 1971; 26 de mayo 1975; 6 de abril de 1992 , entre otras muchas)

3º) La fijación de un precio cierto por el traspaso.

Cuando el arrendatario venda existencias, mercaderías, enseres o instalaciones de su propiedad que en él hubiere, o el negocio mismo, será menester que tanto en la preceptiva oferta al arrendador como en la escritura que solemnice la cesión, se consigne el precio del traspaso del local separadamente del que corresponda a los restantes bienes transmitidos.

Corresponde sentar que el IVA no se integra en el precio, en atención a que se trata de un impuesto cuyo sujeto pasivo es el transmitente, amén de que su devengo es temporalmente posterior a la perfección del contrato (Sentencia del Tribunal Supremo 26/3/2009)

4º) Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.

Puesto que la Ley reconoce al arrendador de local de negocio el derecho de tanteo, que podrá utilizar dentro de los treinta días, a partir del siguiente a aquel en que el arrendatario le notifique su decisión de traspasar y el precio que le ha sido ofrecido, consecuentemente y hasta que transcurra este plazo, no podrá el arrendatario concertar con un tercero el traspaso

5º) Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.

La escritura pública, tiene como única finalidad proteger los derechos del arrendador. Por lo que si el traspaso se plasma en un documento privado firmado por el arrendador o de cualquier otra forma interviene directamente el arrendador en el negocio jurídico, prestando su conformidad y percibiendo su participación, no es preciso el requisito de la escritura pública, por cuando éste no ve vulnerados sus derechos (SSTS: 1 de diciembre de 1983, 23 de noviembre de 1984, 28 de noviembre de 1986, 23 de febrero de 1988, 7 de marzo de 1989).

6º) Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el ap. 4º, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que éste ha contraído la obligación establecida en el ap. 2º.

MODELOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ( y 3)

En esta tercera parte vamos a examinar distintas cuestiones, no tratadas anteriormente, que deben aparecer en el clausulado de los contratos o pueden ser objeto de pacto expreso en los mismos

LA FIANZA

Es obligatoria la entrega de una fianza en metálico de una mensualidad de alquiler en los arrendamientos de vivienda y de dos en los demás casos.

La fianza legal debe depositarse en la oficina pública que corresponda en cada Comunidad Autónoma.

Puede pactarse el modo de actualizar esa fianza cumplido el quinto año de vigencia del arriendo. Si no existe ese pacto se actualizará del mismo modo que el alquiler.

Pueden acordarse garantías complementarias en dinero, aval personal , aval bancario o cualquiera otra forma.

ENAJENACION DE LA VIVIENDA ARRENDADA

Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de tanteo y retracto , en cuyo caso el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa

NECESIDAD DE LA PARTE ARRENDADORA

Solo se podrá exigir la entrega de la vivienda arrendada denegando la prorroga forzosa  al arrendatario. La vivienda deberá ser ocupada por quien invoque la necesidad en el plazo de tres meses, desde la extinción del contrato, de no ser así deberá reintegrar al inquilino en la vivienda e indemnizarlo.

GASTOS GENERALES

Es válido el pacto de que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

LA CONSIGNACIÓN JUDICIAL DE ALQUILERES

El Código Civil en sus arts. 1.176 y ss. regula como forma de extinción de las obligaciones el ofrecimiento de pago y la consignación.

Para que sea eficaz la consignación es requisito indispensable que el acreedor a quien se hiciere el ofrecimiento de pago se negare sin razón a admitirlo. (art. 1176)

Sin embargo hay que tener en cuenta que la consignación por sí sola producirá el mismo efecto cuando se haga estando el acreedor ausente o cuando esté incapacitado para recibir el pago en el momento en que deba hacerse, y cuando varias personas pretendan tener derecho a cobrar, o se haya extraviado el título de la obligación (art. 1176)

Por lo tanto para que el inquilino que deposite judicialmente los alquileres adeudados quede libre de su obligación tiene que acreditar el ofrecimiento previo de ese pago al arrendador, ya que para que la consignación de la cosa debida libere al obligado, deberá ser previamente anunciada a las personas interesadas en el cumplimiento de la obligación (art. 1177)


La consignación se hará depositando las cosas debidas, -en este caso el importe de los alquileres- a disposición de la Autoridad judicial, ante quien se acreditará el ofrecimiento en su caso, y el anuncio de la consignación en los demás. Hecha la consignación, deberá notificarse también a los interesados (art. 1178)

Los gastos de la consignación, cuando fuere procedente, serán de cuenta del acreedor (art. 1179)

Hecha debidamente la consignación, podrá el deudor pedir al Juez que mande cancelar la obligación (art. 1180)

Mientras el acreedor no hubiere aceptado la consignación, o no hubiere recaído la declaración judicial de que está bien hecha, podrá el deudor retirar la cosa o cantidad consignada, dejando subsistente la obligación (art. 1181).


Si, hecha la consignación, el acreedor autorizase al deudor para retirarla, perderá toda preferencia que tuviere sobre la cosa. Los codeudores y fiadores quedarán libres (art. 1182)

Por último habría que subrayar que no se puede confundir este procedimiento de dejar extinguida la obligación de pagar el alquiler cuando el arrendador no quiere recibirlo con la posibilidad de depositar las llaves en el Juzgado para dejar extinguido un contrato de arrendamiento.

SOLUCIONES HABITACIONALES, LOFT Y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Es innegable que la carestía de la vivienda, mal endémico del ser humano, ha sufrido en estos últimos años una agravación que no tiene parangón en nuestra reciente historia inmobiliaria.

Esta circunstancia ha estimulado la codicia y ha llevado a introducir en el mercado toda clase de “productos inmobiliarios”, supuestamente destinado a paliar la necesidad de vivienda, eso si bajo nombres tan pomposos como “loft” (en definitiva: desván) o tan cursi como “solución habitacional”.

Pues bien parece que los Tribunales de algún modo han comenzado a poner coto a algunos desmanes, en tal sentido en reciente sentencia (22 de julio de 2009) se prohíbe el alquiler de trasteros, desvanes y buhardillas para ser utilizados como vivienda por el arrendatario sin que previamente la Comunidad de Propietarios lo haya autorizado con el voto unánime de sus componentes y además cuente con los oportunos permisos y licencias administrativas.

Par dicha prohibición se esgrime la siguiente razón: El párrafo primero del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que "al propietario y al ocupante del piso no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas"

El alquiler de los cuartos trasteros como apartamentos independientes de la vivienda de la que son anejo, no sólo supone una modificación unilateral del destino establecido para los mismos en el Título Constitutivo, sino que infringe el artículo 2 de los Estatutos al ser una actividad contraria a la Ley (artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ), a las relaciones de buena vecindad y a la ordenanza municipal OAB del Plan General de Ordenación Urbana, tal y como ha confirmado el propio Ayuntamiento de Majadahonda en el informe emitido en respuesta a la consulta efectuada en el año 1989 en el que manifiesta literalmente lo siguiente: "(...)evitando de manera determinante que dichos trasteros se conviertan en estudios-apartamentos independientes de las viviendas ya que con ello aumentaría la densidad de viviendas, prohibida claramente por la ordenanza"

En resumidas cuentas se considera por el Tribunal Supremo que: el alquiler o cualquier tipo de cesión de uso de manera independiente a terceros de los trasteros perjudica seriamente a la finca, estando tal actividad prohibida por el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , así como por el más elemental respeto a las relaciones de vecindad y al sentido común, pues ello implicaría duplicar el número de viviendas en una urbanización, pensada para 24, aumentando la densidad de viviendas a 48, lo que está prohibido, además de por las normas referidas, por la Ordenanza Municipal (Informe del Ayuntamiento de Majadahonda de 11 de diciembre de 2001, que obra como documento número 2 de la contestación a la demanda), según la cual no es posible autorizar por parte de este Ayuntamiento la conversión de trastero en estudio habitable para usarse independientemente de la vivienda a que pertenezcan

LA INVIOLABILIDAD DE LA VIVIENDA ARRENDADA.

En no pocas ocasiones el arrendador se encuentra ante la situación de que su inquilino abandona inesperadamente la vivienda arrendada dejando alquileres pendientes y desde luego sin hacer entrega de las llaves.

Ante esta situación pudiera parecer que la solución es fácil, se entra en la vivienda, incluso forzando la cerradura y se toma posesión de la misma por su propietario, en consideración a la intención del inquilino de dar por terminado el arriendo, que puede interpretarse de su conducta.

Sin embargo tal solución entraña riesgo y no es aconsejable.

El art. 18.2 de la Constitución Española declara que el domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo caso de flagrante delito.

Así mismo el art. 202 del Código Penal señala: El particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.

Para determinar el concepto de morada a estos efectos podemos traer a colación la sentencia del Tribunal Constitucional de de 2 de noviembre de 2004, en la que se otorga amparo constitucional al recurrente por unos hechos que se pueden resumir así: El recurrente, suboficial en situación de servicio activo se encontraba alojado en Residencia Militar en calidad de residente permanente; después de distintas vicisitudes como consecuencia de la petición del Coronel Director de la Residencia Militar, la Gobernanta de la residencia, asistida de un Teniente, un Subteniente y dos miembros de la policía militar accedieron a la habitación ocupada por el demandante de amparo y “extrajeron” las prendas y efectos personales que hallaron en dicha habitación, las introdujeron en cajas que precintaron y las depositaron en una dependencia de la residencia “hasta que sean recogidas por la persona que acredite ser su propietario”. En la demanda de amparo el recurrente alega la vulneración de su derecho a la inviolabilidad domiciliaria proclamado en el art. 18.2 CE por cuanto, conforme a la doctrina del Tribunal, las habitaciones de los hoteles son consideradas domicilio a estos efectos, lo que obligaba a recabar autorización judicial, para entrar en esa habitación.

En definitiva cabe afirmar por lo tanto que no puede al casero “tomarse la justicia por su mano”, dar por terminado el arriendo y recuperar por si solo la posesión de su inmueble.

¿QUIÉN INVENTÓ LA FREGONA?

Habiendo transcurrido un tiempo relativamente prudencial desde que la Audiencia Provincial de Zaragoza se pronunció sobre el asunto del título, 1 de abril de 2009, y a la vista de que todas o la mayor parte de las opiniones que aparecen en distintos foros vienen en apoyo del sr. Jalón como inventor de la fregona, negando el pan y la sal a Emilio Bellvis quisiera romper una lanza a favor de éste.

Es evidente que la AP ha estimado la acción de jactancia promovida por el titular de la patente de la fregona ordenando el cese de la atribución pública del invento denominado fregona a Emilio Bellvis Montesano o cualquier persona distinta del demandante.

Sin embargo la propia sentencia reconoce la existencia previa de un modelo de utilidad nº 74.587 registrado a favor del Sr. Bellvis siendo posterior la patente nº 298.240 del Sr. Jalón. Aquél del año 1960 y ésta de 1964.

¿Por qué entonces decide que el inventor de la fregona es el que inscribe su invención cuando ya existía registrado un modelo de utilidad de características muy similares?

Previamente parece oportuno subrayar lo que la sentencia señala: Pues bien, estas dos invenciones con la misma finalidad son compatibles como tales. La una no elimina a la otra del mundo de la propiedad industrial. Así lo reconoció, con efecto de cosa juzgada, la sentencia de la Audiencia Territorial de Zaragoza de 7 de febrero de 1972. Su contenido es indiscutible. El modelo de utilidad y la patente son objetos diferentes y para la mayor perfección del cometido común, la patente modifica el procedimiento hasta entonces usado para la limpieza de suelo, en cuanto al escurrido.

En definitiva la sentencia se pronuncia a favor del que acudió mas tarde a registrar su invento adoptando un criterio puramente comercial: La invención del Sr. Bellvis apenas se comercializó. (...). Fue, por el contrario, el invento perfeccionado por el Sr. Jalón el que obtuvo el reconocimiento del público. Precisamente en atención a su funcionalidad. De tal manera que la asociación entre el concepto popular de “fregona” (en realidad es un “lavasuelos”) y el modelo patentado por el actor principal resulta inmediato y claro. Conclusión de todo lo expuesto es que, sin negar que el Sr. Bellvis realizara una invención en el sector de los “fregasuelos”, sin embargo, quien inventó el artefacto conocido como “fregona” fue el Sr. Jalón.

Por todo lo expuesto cabe concluir que, sin perjuicio de esta resolución judicial, es posible atribuir a Emilio Bellvis Montesano la paternidad de una idea que permitió aliviar sustancialmente el trabajo de fregar suelos aunque esa idea se haya comercializado después a través de un diseño, que se ha dado en llamar fregona, cuya autoría corresponde a distinta persona, del mismo modo que nadie niega al ingeniero D. Juan de la Cierva la paternidad de un sistema de navegación revolucionario, que luego ha cristalizado en un artefacto denominado helicóptero, cuya autoría corresponde a Sikorsky.

EL PROCESO MONITORIO

Ampliando lo ya expresado en el Diccionario, con el proceso monitorio, como la propia Ley de Enjuiciamiento Civil que lo crea señala, se confía en que, por los cauces de este procedimiento, eficaces en varios países, tenga protección rápida y eficaz el crédito dinerario líquido de muchos justiciables y, en especial, de profesionales y empresarios medianos y pequeños.
En síntesis, este procedimiento se inicia mediante solicitud, para la que pueden emplearse impresos o formularios, dirigida al Juzgado de Primera Instancia del domicilio del deudor, sin necesidad de intervención de procurador y abogado. Punto clave de este proceso es que con la solicitud se aporten documentos de los que resulte una base de buena apariencia jurídica de la deuda.

Requisitos:

Deuda dineraria, vencida y exigible, de cualquier importe.

Acreditación de la deuda mediante: Documentos, cualquiera que sea su forma y clase o el soporte físico en que se encuentren, que aparezcan firmados por el deudor o con su sello, impronta o marca o con cualquier otra señal, física o electrónica, proveniente del deudor o bien, facturas, albaranes de entrega, certificaciones, telegramas, telefax o cualesquiera otros documentos que, aun unilateralmente creados por el acreedor, sean de los que habitualmente documentan los créditos y deudas en relaciones de la clase que aparezca existente entre acreedor y deudor.

Efectos:
a) Si el deudor requerido no compareciere ante el tribunal, éste dictará auto en el que despachará ejecución por la cantidad adeudada.

b) Si el deudor atendiere el requerimiento de pago, tan pronto como lo acredite, se le hará entrega de justificante de pago y se archivarán las actuaciones

c) Si el deudor presentare escrito de oposición dentro de plazo, el asunto se resolverá definitivamente en juicio que corresponda, teniendo la sentencia que se dicte fuerza de cosa juzgada.

TERMINOS Y PLAZOS

Cuando hablamos de términos y plazos se puede decir en términos coloquiales que nos referimos al efecto que el mero transcurso del tiempo tiene sobre las relaciones y situaciones jurídicas.

En este sentido y teniendo en cuanta la frondosidad y pluralidad de aspectos que se pueden abordar puede ser interesante un potpurrí que sirva de prontuario en los principales plazos para profanos en la materia.

PLAZOS CIVILES

Cómputo de plazos:

Siempre que no se establezca otra cosa, en los plazos señalados por días, a contar de uno determinado, quedará éste excluido del cómputo, el cual deberá empezar en el día siguiente; y si los plazos estuviesen fijados por meses o años, se computarán de fecha a fecha. Cuando en el mes del vencimiento no hubiera día equivalente al inicial del cómputo, se entenderá que el plazo expira el último del mes. En el cómputo civil de los plazos no se excluyen los días inhábiles

DURACION DE LOS PLAZOS:

1 día (24 horas) : Tiempo que debe vivir el feto enteramente desprendido del seno materno para ser considerado persona efectos civiles.

1 día: Duración presunta del arriendo en que no se ha pactado plazo y el alquiler es diario

9 días: Tiempo para ejercer el retracto legal de colindantes y comuneros.

15 días: Tiempo de continuación en el disfrute del arriendo para entender que se ha producido tácita reconducción.

15 días: Tiempo del cónyuge o conviviente para contestar al arrendador que continúa en el arriendo en caso de renuncia o desistimiento del inquilino.

20 días: Duración máxima de una obra en vivienda arrendada que debe soportar el inquilino sin derecho a reducción de alquiler.

30 días: Tiempo para ejercer el derecho de tanteo y/o retracto el arrendatario

30 días: Preaviso mínimo para desistir del arriendo

1 mes: Duración presunta del arriendo en que no se ha pactado plazo y el alquiler es mensual.

1 mes: Tiempo para comunicar al arrendador la subrogación por el cónyuge o conviviente.

1 mes: Tiempo a partir de la entrega de llaves en que el arrendador puede devolver la finaza sin pagar intereses

2 meses: Tiempo para comunicar al arrendador la continuación en el uso del inmueble por el cónyuge en caso de divorcio, nulidad o separación.

3 meses: Tiempo en que el arrendador debe ocupar la vivienda arrendada desde la extinción del arriendo por necesidad

3 meses: Tiempo para comunicar al arrendador la subrogación por muerte del inquilino

6 meses: Extinción de la acción por vicios ocultos en la cosa comprada

1 año: Duración presunta del arriendo en que no se ha pactado plazo y el alquiler es anual

1 año: Prescripción de la acción para recobrar o retener la posesión.

1 año: Prescripción de la acción pare exigir responsabilidad por injuria o calumnia.

1 año: Prescripción de la acción para exigir responsabilidad civil por culpa o negligencia

3 años: Duración de la posesión de buena fe no interrumpida para la prescripción adquisitiva de bienes muebles.

3 años: Prescripción de la acción para exigir la obligación de pagar a los Jueces, Abogados, Registradores, Notarios, Escribanos, peritos, agentes y curiales sus honorarios y derechos, y los gastos y desembolsos que hubiesen realizado en el desempeño de sus cargos u oficios en los asuntos a que las obligaciones se refieran.

3 años: Prescripción de la acción para exigir la obligación de satisfacer a los Farmacéuticos las medicinas que suministraron; a los Profesores y Maestros sus honorarios y estipendios por la enseñanza que dieron, o por el ejercicio de su profesión, arte u oficio.

3 años: Prescripción de la acción para exigir la obligación de pagar a los menestrales, criados y jornaleros el importe de sus servicios, y el de los suministros o desembolsos que hubiesen hecho concernientes a los mismos.

3 años: Prescripción de la acción para exigir la obligación de de abonar a los posaderos la comida y habitación, y a los mercaderes el precio de los géneros vendidos a otros que no lo sean, o que siéndolo se dediquen a distinto tráfico.


5 años: Prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término específico

5 años: Prescripción de la acción para reclamar pensiones alimenticias.

5 años: Prescripción de la acción para reclamar el precio de los arriendos.

5 años: Prescripción de la acción para reclamar otros pagos que deban hacerse por años o plazos mas breves

5 años: Duración de la prórroga forzosa a favor del inquilino en los contratos de arrendamiento de vivienda

6 años: Prescripción de las acciones reales sobre bienes muebles y para la prescrpción adquisitiva sobre los mismos.

10 años: Duración de la presesión continua entre presentes para adquirir por prescripción bienes inmuebles y derechos reales.

10 años: Tiempo para reclamar por vicios de la construcción en caso de ruina del edificio

20 años: Duración de la presesión continua entre ausentes para adquirir por prescripción bienes inmuebles y derechos reales.

20 años: Prescripción de la acción hipotecaria

20 años: Prescripción adquisitiva de las servidumbre continuas y aparentes

30 años: Prescripción de las acciones reales sobre bienes inmuebles.

PLAZOS MERCANTILES Cómputo de los plazos: En todos los cómputos de días, meses y años, se entenderán: el día de veinticuatro horas; los meses según están designados en el calendario gregoriano, y el año, de trescientos sesenta y cinco días.


Duración de los plazos:
1 día: Término de cumplimiento de las obligaciones mercantiles que lleven aparejada ejecución.


1 día: Retraso en el cumplimiento que implica morosidad en las obligaciones mercantiles.


4 días: Término del comprador para reclamar por defectos en calidad o cantidad en las mercancías enfardadas o embaladas en la compraventa mercantil.


10 días: Término de cumplimiento de las obligaciones mercantiles ordinarias.


15 días: Tiempo mínimo que debe transcurrir entre la convocatoria y la celebración de una Junta General de Sociedad Limitada.


40 días: Término de caducidad para impugnar los acuerdos anulables en las sociedades anónimas.


2 meses: Término en que los administradores deben convocar Junta General de las sociedades anónimas que hayan incurrido en causa de disolución.


1 año: Caducidad de la acción para impugnar los acuerdos nulos de sociedades anónimas


3 años: Prescripción de las acciones procedentes de letras de cambio, pagarés y cheques.


4 años: Prescripción de las acciones civiles contra los administradores de sociedades mercantiles


6 años: Duración máxima del cargo de administrador en Sociedades Anónimas


6 años: Tiempo en que obligatoriamente deben conservarse los libros de contabilidad mercantiles.

PLAZOS ADMINISTRATIVOS

Cómputo de los plazos:
1. Siempre que por Ley o normativa comunitaria europea no se exprese otra cosa, cuando los plazos se señalen por días, se entiende que éstos son hábiles, excluyéndose del cómputo los domingos y los declarados festivos.
Cuando los plazos se señalen por días naturales, se hará constar esta circunstancia en las correspondientes notificaciones.
2. Si el plazo se fija en meses o años, éstos se computarán a partir del día siguiente a aquel en que tenga lugar la notificación o publicación del acto de que se trate, o desde el siguiente a aquel en que se produzca la estimación o desestimación por silencio administrativo. Si en el mes de vencimiento no hubiera día equivalente a aquel en que comienza el cómputo, se entenderá que el plazo expira el último día del mes.
3. Cuando el último día del plazo sea inhábil, se entenderá prorrogado al primer día hábil siguiente.
4. Los plazos expresados en días se contarán a partir del día siguiente a aquel en que tenga lugar la notificación o publicación del acto de que se trate, o desde el siguiente a aquel en que se produzca la estimación o la desestimación por silencio administrativo.
5. Cuando un día fuese hábil en el municipio o Comunidad Autónoma en que residiese el interesado, e inhábil en la sede del órgano administrativo, o a la inversa, se considerará inhábil en todo caso.
6. La declaración de un día como hábil o inhábil a efectos de cómputo de plazos no determina por sí sola el funcionamiento de los centros de trabajo de las Administraciones públicas, la organización del tiempo de trabajo ni el acceso de los ciudadanos a los registros.
7. La Administración General del Estado y las Administraciones de las Comunidades Autónomas, con sujeción al calendario laboral oficial, fijarán, en su respectivo ámbito, el calendario de días inhábiles a efectos de cómputos de plazos. El calendario aprobado por las Comunidades Autónomas comprenderá los días inhábiles de las Entidades que integran la Administración Local correspondiente a su ámbito territorial, a las que será de aplicación.
Dicho calendario deberá publicarse antes del comienzo de cada año en el diario oficial que corresponda y en otros medios de difusión que garanticen su conocimiento por los ciudadanos.

Duración de los plazos:

1 día: Tiempo que el recusado en un expediente administrativo tiene para manifestar si existe o no la causa de recusación.

3 días: Tiempo que el superior del recusado tiene para resolver sobre la recusación, si el recusado niega la existencia de causa.

10 días: Tiempo para cursar la notificación de un acto administrativo dictado

10 días: Plazo para subsanar defectos formales en una solicitud administrativa

10 días: Tiempo para cumplimentar trámites por parte de los interesados.

10 días: Plazo para evacuar informes técnicos y facultativos en los expedientes administrativos.

10 días: Duración del trámite de audiencia al interesado.

20 días: Duración máxima del trámite de información pública

30 días: Duración máxima del periodo de prueba en los expedientes administrativos

30 días: Tiempo a partir del cual se entiende concedida la suspensión de la ejecutividad solicitada en trámite de recurso administrativo.

1 mes: Plazo para interponer recurso de alzada y de reposición contra resolución expresa.

1 mes: Reiniciación del plazo de prescripción en caso de paralización no imputable al interesado

.

3 meses: Plazo de notificación máximo cuando las normas particulares no señalen otro.

3 meses: Plazo para interponer recurso de alzada y de reposición contra denegación presunta.

3 meses: Plazo para interponer recurso extraordinario de revisión.

3 meses: Plazo para entender desestimado recurso extraordinario de revisión no resuelto expresamente.

6 meses: Plazo general de prescripción de las infracciones administrativas leves

.

6 meses: Tiempo máximo para notificar una resolución administrativa expresa.

6 meses: Caducidad del expediente de lesividad no resuelto.

1 año: Plazo general de prescripción de las sanciones por infracciones administrativas leves.

1 año: Plazo de prescripción para reclamar por daños a la Administración

2 años: Plazo general de prescripción de las infracciones administrativas graves

2 años: Plazo general de prescripción de las sanciones por infracciones administrativas graves

3 años: Plazo general de prescripción de las infracciones administrativas muy graves.

3 años: Plazo general de prescripción de las sanciones por infracciones administrativas muy graves

4 años: Prescripción de la facultad para declarar lesivo un acto administrativo.

4 años: Plazo para interponer recurso extraordinario de revisión por incurrir en error de hecho.