Insólita reclamación del tanteo y retracto del inquilino

 

HECHOS:

La inquilina de una vivienda recibe notificación de que ésta ha sido vendida y el comprador se subroga en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento, indicándole los datos bancarios para continuar con el pago de la renta.

Con posterioridad comprueba que en la escritura de compraventa se hacía constar en el apartado "situación posesoria" que el inmueble no estaba arrendado.

La  inquilina entabla denuncia por falsedad y estafa considerando intencional y deliberadamente incierto, la omisión de cualquier referencia a la arrendataria y a su derecho de preferencia de compra del inmueble transmitido por mor de lo señalado en el art. 25 de laLey de Arrendamientos Urbanos, no habiendo renunciado en momento alguno al derecho de adquisición preferente, asimismo el piso le fue ofertado por el denunciado en la suma de 70.000 euros, consignándose en la escritura que fue transmitido por la suma de 20.000 euros, lo que le ha ocasionado un perjuicio económico estimando que está siendo engañada.

El juzgado de instrucción dicta auto de sobreseimiento y archivo.

La Audiencia Provincial de Oviedo, sentencia de quince de octubre de dos mil veinticinco, desestima la apelación de la inquilina.

Considera la Audiencia que de los hechos relatados en la denuncia no se desprende, ni la intención de lucro, ni el ánimo de defraudar, requisito imprescindible para que se dé la figura penal de estafa, subyaciendo en el supuesto contemplado, una cuestión de carácter civil derivada de la transmisión de un inmueble arrendado, en la que se ha impedido a la arrendataria ejercitar su derecho de tanteo y adquirir la finca con preferencia a la persona que terminó comprando.

No existen elementos indiciarios suficientes para la continuación de un proceso penal respecto de un posible delito de estafa y falsedad documental puesto que, como se indica por la Instructora, entre particulares, faltar a la verdad en la narración de los hechos (como lo sería decir en el momento del otorgamiento de la escritura de venta que la finca está libre de cargas pese a conocer que estaba alquilada) no es una conducta típica conforme al Código Penal vigente que ha excluido de las falsedades punibles las cometidas por particulares cuando se ejecutan faltando a la verdad en la narración de los hechos. De esta forma, en general, las afirmaciones mendaces realizadas por particulares, documentadas en cualquier clase de documentos, resultan impunes, al no reconocerse una obligación de veracidad.

En definitiva, estima la Sala que se trata de una cuestión que debe resolverse en la vía civil, por todo lo cual, y habida cuenta de que el Derecho Penal sólo debe intervenir cuando, para proteger los bienes Jurídicos, se revelen como ineficaces los demás medios de tutela y sanción preferentes, debiendo el principio de intervención mínima inspirar la aplicación del Derecho Penal, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la resolución impugnada.

El retracto de inquilino en una ejecución hipotecaria

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda 30 de octubre de 2008.

Posteriormente esa vivienda fue adjudicada a una entidad inmobiliaria como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria

El 27 de diciembre de 2012, la vivienda fue aportada en la ampliación de capital de otra inmobiliaria.

Consecuencia de ello el inquilino formula demanda en la que ejercita la acción de retracto.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que la transmisión de la vivienda no se había realizado mediante compraventa sino en virtud de aportación no dineraria en el aumento de capital social.

El inquilino apela la sentencia invocando que no resulta pacífica la jurisprudencia del Tribunal Supremo para poder considerar que el único motivo de aplicación del retracto de un inmueble arrendado sea la venta de éste.

La Audiencia Provincial de Córdoba, sentencia de trece de julio de dos mil veinte, estima el recurso y reconoce al inquilino el derecho de retracto sobre esa vivienda.

Recuerda la AP que el Tribunal Supremo en sentencia de 15 de febrero de 2013 contempla la transmisión onerosa como presupuesto del retracto, es decir un concepto más amplio que la venta.

En el caso que nos ocupa, nos encontramos que la adjudicataria de la vivienda en el procedimiento de ejecución hipotecaria,  realizó una aportación no dineraria consistente en diversas fincas registrales (entre otras las que es objeto del presente procedimiento) en la ampliación de capital de otra inmobiliaria.

La aportación social no dineraria presenta una naturaleza traslativa tal y como ha señalado la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 13/12/1982 y 7/09/1998). En este sentido el artículo 60 de la Ley de Sociedades de Capital establece que " toda aportación se entiende realizada a título de propiedad, salvo que expresamente se estipule de otro modo". Es por ello que el aportante está obligado a "la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la aportación en los términos establecidos en el Código Civil para el contrato de compraventa y se aplicarán las reglas del Código de Comercio sobre el mismo contrato en materia de transmisión de riesgos" (artículo 64 de la Ley de Sociedades de Capital).

Por lo tanto y a tenor de lo expuesto, la aportación social no dineraria constituye una transmisión onerosa que constituye el presupuesto legitimador del derecho de retracto.

Por otra parte el hecho que se hayan aportado una pluralidad de fincas no priva del ejercicio del derecho de retracto. Tal y como indicaba la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2000: "No puede aceptarse que por haberse realizado una venta en globo, por un único precio, se burlen los derechos del arrendatario".

No puede considerarse notificación válida, derecho de tanteo, los burofax recibido por el inquilino, ya que tanto uno como el otro burofax únicamente se limita a poner en conocimiento de éste quien es el nuevo titular, sin que se aporten los datos necesarios para el ejercicio del derecho de retracto (fecha de la transmisión y precio).

En cuanto al precio de la transmisión habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 67 de la Ley de Sociedades de Capital contempla que las aportaciones no dinerarias (en los supuestos de ampliación de capital) habrán de ser objeto de un informe elaborado por uno o varios expertos independientes. Por lo tanto, habrá que estar a esta valoración de la finca registral objeto del presente procedimiento en el momento de su transmisión.

El retracto de inquilino

¿Puede el inquilino que no ha ejercido el derecho de tanteo, ejercer el de retracto? Una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, 16 de abril de 2020, que cita otra de la AP de Málaga de de 26 de noviembre de 2019,da cumplida respuesta al asunto.

HECHOS:

La entidad propietaria de la vivienda comunica al inquilino por burofax de 1 de febrero de2017, que iba a transmitir la finca y que tenía el plazo de treinta días naturales para ejercitar su derecho de tanteo mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, con la advertencia de que, de lo contrario, procedería a la venta del inmueble a una tercera entidad.

La inquilina contestó a la notificación en fecha 14 de febrero de 2017, donde comunicó expresamente su intención de reservarse el ejercicio de los derechos de adquisición preferente, ya fuera vía de tanteo o de retracto, e informó de que estaba explorando distintas operaciones de financiación y recursos a su acceso para afrontar el pago del precio.

La sentencia de primera instancia desestimó la petición de la inquilina e que se declarase su derecho de adquisición preferente y de que se declarase haber lugar al retracto de la finca.

La AP de Barcelona desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia.

Recuerda la AP con cita de la SAP de Málaga que: Tanteo y retracto son dos opciones excluyentes entre sí, pues ejercitado el primero no procede el segundo, pues el retracto exige, como presupuesto indispensable, que no se haya dado al arrendatario la oportunidad de ejercitar el tanteo, lo que permite concluir la imposibilidad, desde un punto de vista jurídico, de impetrar el derecho de retracto si previamente la recurrente pudo, y debió, ejercitar el tanteo, y es que, como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1991, "por la relación que se produce, preparatoria de la venta al arrendatario, si así conviene a sus derechos, a éste se le impone una respuesta que no sólo es de intención y declarativa, sin contundente y realizativa, ya que en el plazo legal de sesenta días naturales, plazo de caducidad , a contar desde el siguiente en que fue notificado, deberá manifestar de manera eficaz y auténtica su voluntad de ejercitar el tanteo y realizar la compra, que, en el caso de ausencia, retraso, demora o reticencia de la parte arrendadora, que asume la condición de vendedora, habrá de ir acompañada de la necesaria satisfacción, depósito o consignación del precio señalado dentro del espacio temporal del plazo legal".

Consideramos que, tampoco en este caso, la actora ejercitó el derecho de tanteo que la entonces propietaria de la finca, sin género de dudas, le reconoció. No ejercitó dicho derecho de adquisición preferente, pese a que la vendedora le notificó conforme al art.25.2 LAU 1994 -texto legal vigente y aplicable al contrato-las condiciones esenciales de la compraventa, entre las cuales no se halla la identificación de la persona del comprador, mientras que el art.47.1 LAU 1964 sí exigía la notificación de "las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador". No figura ya esa exigencia en el art.25.2 LAU vigente, por lo que no cabe exigirla a la vendedora en relación con el ejercicio del derecho de adquisición preferente de la arrendataria.

Reservarse un derecho, como hizo la actora en su respuesta al arrendador de 14 de febrero de 2017, no es ejercitar un derecho, por lo que, al no haber ejercitado su derecho de tanteo en el plazo de treinta días naturales que prevé el art.25.2 LAU, no llegó, realmente, a ponerse en riesgo su derecho.

Tanteo y retracto de inquilino ¿Es inexcusable notificarle la venta?

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 5 de marzo de dos mil doce, resuelve un supuesto en el que la sentencia de primera instancia declaró haber lugar al retracto y condenó a los demandados a otorgar escritura de compraventa, al considerar probado que el demandante es arrendatario de la vivienda en cuestión y que no se le había notificado fehacientemente el hecho de la venta del piso y sus circunstancias.

El propietario apela esa sentencia invocando que aunque no puede acreditar una notificación fehaciente de la compraventa, sí un conocimiento indubitado y pleno por parte del inquilino del hecho de su condición de propietario.

La AP en la resolución citada revoca la sentencia y desestima la demanda del inquilino declarando no haber lugar al  retracto.

Considera la Audiencia que aunque no se ha acreditado una notificación fehaciente de la compraventa, si existe un conocimiento indubitado y pleno por parte del inquilino de quien era el propietario.

Con esta afirmación y con este reconocimiento el ámbito de la controversia se desplaza desde la zona de la legalidad estricta a la zona que abre la jurisprudencia del Tribunal Supremo cuando ha flexibilizado y ha interpretado de forma extensiva el requisito de la notificación fehaciente.

No obstante los tajantes términos del precepto, devenía innecesaria la práctica de la notificación en forma cuando aparecía probado que el arrendatario ya había tenido pleno y exacto conocimiento de la venta o transmisión y de sus condiciones, a partir de cuyo momento debía contarse el plazo de caducidad establecido en la norma. (STS 8/11/2010)

De esa forma, sostiene que la notificación de la transmisión no es un requisito indispensable cuando de las pruebas practicadas se llega al convencimiento de que el arrendatario, aún faltando aquélla, ha tenido conocimiento suficiente por otros medios de la transmisión y de las condiciones en que se ha efectuado.

Así del examen de la prueba documental resulta que con fecha 24 de febrero de 1998 el actual propietario -a través de su letrado- se dirigió al arrendatario demandante para notificarle el aumento de la renta. Y a esa comunicación contestó el arrendatario -a través de su letrada- en la que se reconocía la condición de "arrendador" de dicho propietario.

Esto permite concluir que el demandante tuvo conocimiento exacto del cambio de propiedad, y que, no obstante, continuó en su condición de arrendatario y no inquirió datos ni manifestó voluntad alguna para ejercitar un derecho caducable como el de retracto, y ello a pesar de que estaba asesorado jurídicamente ya en el año 1998.

 
De lo expuesto, en contraste con la valoración hecha en la sentencia, se deduce que la juzgadora de instancia no apreció correctamente la prueba (a la luz de la jurisprudencia del Tribunal Supremo) y por ello el recurso debe ser estimado y la sentencia revocada, para no dar lugar a la estimación de la demanda de retracto.

¿Devenga sus honorarios el API que interviene en un traspaso fallido?

HECHOS:

El agente inmobiliario reclama judicialmente el pago de sus honorarios por la gestión de mediación en un contrato de traspaso de local de negocio.

El demandado se opone alegando que el traspaso no se llevó a efecto por haber ejercido el dueño/arrendador su derecho de tanteo.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial de Valencia (s. veintiuno de enero de dos mil trece) condenan al demandado a pagar los honorarios de esa gestión inmobiliaria.

Considera la Audiencia que siendo el contrato que nos ocupa atípico en nuestro derecho a pesar de su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, (aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios), se hace preciso que se fijen las normas por las que se ha regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1091 y 1.255 del Código Civil , después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, más tarde a los usos comerciales y muy especialmente a la jurisprudencia pacífica y consolidada establecida por las sentencias del Tribunal Supremo conforme a las cuales la intervención del mediador se limita, a llevar a cabo gestiones que ponen en relación a quienes han de celebrar el ulterior contrato sin participar él personalmente en el propio pacto, ni como representante de una de las partes ni como simple mandatario o comisionista suyo; es decir, solo debe promover o facilitar la celebración de un determinado contrato entre la parte que le ha contratado y un tercero, poniéndolos en relación. Constituye por tanto este un contrato atípico, sui generis, del tipo "facio ut des" que se rige primeramente por las estipulaciones o pactos de los contratantes y en lo no previsto, como se ha dicho, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil. De los distintos caracteres del mismo, importa destacar en lo que aquí interesa, que en principio el mediador no se obliga a conseguir un resultado, es decir, la conclusión por la otra parte y un tercero del contrato promocionado . Además, como pone de manifiesto en lo que ahora interesa la STS de 4 de noviembre de 1994 el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), o sea, desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa o en este caso, el traspaso, cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que las partes, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro, se hayan entregado ( art. 1450 CC ) a lo que añade la STS de 5 de noviembre de 2004 : que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, que es precisamente la de mediar y no la de vender.

A modo de conclusión: habiendo cumplido el demandante apelado, la gestión encargada, al poner en contacto a la apelante con una persona interesada en la formalización del negocio jurídico pretendido, el hecho de que por imperativo legal no pudiera finalmente formalizarse el traspaso previsto no constituye obstáculo a la percepción de sus honorarios, habida cuenta especialmente de que los beneficios del negocio en la practica han sido igualmente percibidos por la apelante, no existiendo prueba alguna en cuanto al pacto verbal que novedosamente en esta segunda instancia dice haber alcanzado con el mediador de que en caso de que finalmente la propiedad ejerciera su derecho de tanteo no le cobraría sus honorarios, del mismo modo que resulta extemporánea la duda que suscita en cuanto al hecho de que la persona que ahora ejercita la acción sea aquella con quien contrato en su momento, no pudiéndose concluir de todo cuanto se ha expuesto, como ya se ha adelantado en otro sentido que no sea el de entender que procede la confirmación de la sentencia en todos sus términos.

Consideraciones antes de alquilar un local comercial

Leyendo estos días: Los diez mandamientos básicos si quieres alquilar un local comercial, me ha parecido oportuno glosar los aspectos jurídicos  de lo que allí se expone aunque sea tangencialmente:

I.- Duración:

Efectivamente al iniciar un negocio ha de evaluarse la posibilidad de no tener éxito y por lo tanto no adquirir obligaciones de larga duración.

Sin embargo tampoco es conveniente pactar una duración escasa en el contrato, ya que si el negocio prospera el casero es posible que al agotarse esa pequeña duración, uno o dos años, pretenda disfrutar del esfuerzo y exija un considerable incremento del alquiler so pena de dar por terminado el contrato.

Lo recomendable por tanto es pactar una duración larga con una clausula que permita al inquilino dar por terminado el contrato trascurrido el primer año, teniendo en cuenta la situación del mercado está solución es perfectamente negociable.

II.- Contenido del contrato de arrendamiento

Sin perjuicio de que es más que recomendable que el aspirante a inquilino lleve a su abogado el borrador de contrato antes de firmarlo, si decide basarse en su propio criterio, además de lo que aparece expuesto en el artículo que estamos comentando debe prestar especial atención a:

a) No renunciar al derecho de indemnización por extinción del contrato de arrendamiento (art. 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), en caso de no llegar a un acuerdo para prorrogar el contrato al menos recibirá una indemnización por la pérdida de ese negocio

b) No renunciar al derecho de cesión o subarriendo (art. 32 de la LAU), este derecho sustituye al antiguo derecho de traspaso que la ley actual no contempla.

c) No renunciar al derecho de adquisición preferente, tanteo y retracto (art. 31 de la LAU), si renuncia puede tener problemas para continuar en caso de que el arrendador venda el local arrendado.

d) No admitir clausula que exonere de responsabilidad al arrendador  en caso de que no se obtengan del Ayuntamiento las licencias urbanísticas y de apertura que sean necesarias para iniciar la actividad que se pretende.

Téngase en cuenta que no existen modelos tipo o estándar de contrato de alquiler de local de negocio y la experiencia enseña que muchas veces se firman contratos con las renuncias antedichas sin saber lo que se está firmando.