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martes, 12 de abril de 2011

ARRENDAMIENTOS: Indemnización al arrendatario de local.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 34) estableció como novedad inexistente hasta ese momento que la extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al, efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.


En relación con esta indemnización hay que considerar lo siguiente:

a) Es un derecho renunciable ya que en este tipo de contrato no es de aplicación el artículo 6 de la LAU por tratarse de arrendamiento de inmueble para uso distinto del de viviendo, siéndolo el artículo 4 en que prima la voluntad de las partes. (SAP Cádiz 12/01/2009).

b) El derecho a percibir dicha indemnización no es automático, de manera que para que pueda serle reconocida deberá darse cumplimiento a los requisitos que el citado precepto señala, y la parte que lo solicita, que es quien debería probar haberlos dado cumplimiento, en modo alguno ha acreditado la concurrencia de ellos, en particular la manifestación de su voluntad de renovación del contrato con cuatro meses de antelación a que dicho precepto se refiere. (SAP Madrid 21/07/2006).

c) Es requisito indispensable para la aplicación de lo previsto en el art. 34 de la LAU que el local arrendado esté dedicado a venta al público, sin que tal condición se acredite en el objeto del contrato cuya resolución se pretende y que viene definido en el mismo como local comercial destinado a depósito (SAP S.C. Tenerife 9/12/2005) (SAP Ciudad Real 17/06/2004).

d) Existe una doble circunstancia que veda la aplicación al contrato que se contempla del art. 34, LAU de 1994, en cuanto que la actividad que en el mismo se desarrolla era la docente y el precepto exige para tener derecho a la indemnización que en el mismo se contempla que se ejerciera "una actividad comercial de venta al público"; y la otra que "el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su deseo de renovar el contrato", lo que no ha sido llevado a cabo por el locatario (SAP Toledo 22/10/2002).

e) El repetido artículo señala que la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela, en tal sentido la SAP Girona 5/10/2005 señala: … tampoco parece razonable que si por razones coyunturales se ve conveniente dar facilidades a los titulares de negocios o empresas para que mantengan su actividad, ello se haga a cargo de los arrendadores o propietarios de los locales sede de los mismos (…)Por lo tanto, cuando la LAU se refiere a la indemnización de los gastos de traslado, se está refiriendo estrictamente al cambio de lugar de los elementos de explotación, y no a la compensación por los perjuicios derivados del traslado del negocio, que tienen su propia previsión reparatoria a través de la indemnización por pérdida de clientela (…)correspondiendo a la parte que demanda la carga de demostrar en el proceso los gastos y perjuicios indemnizables.