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lunes, 21 de noviembre de 2016

Renta antigua: El retracto de comuneros es preferente al retracto arrendaticio.



Hechos:

Contrato de alquiler de 4 de diciembre de 1962, vigente.

En 2003 la finca en la que se encuentra la vivienda arrendada es heredada pro indiviso por seis hermanos.

En 2008 cuatro de los hermanos compran a los otros dos las dos sextas partes del pro indiviso.

En 2010 los cuatro hermanos propietarios de la finca la dividen en propiedad horizontal, resultando de la división cuatro fincas coincidentes con las cuatro viviendas, adjudicadas a cada uno de los copropietarios.

Aquel a quien se adjudica la vivienda arrendada requiere al inquilino la resolución del arrendamiento por denegación de prórroga por necesidad de esa vivienda para residir en ella junto con su pareja.

Aunque el inquilino se opone a esta pretensión, y plantea reconvención ejerciendo el retracto de inquilino sobre la vivienda, tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la AP en apelación estiman la demanda y declaran resuelto el arrendamiento.

Contra esta resolución el inquilino plantea recurso de casación basado en dos motivos: A) Infracción del art. 47.3 de la LAU1964 en cuanto no le ha sido reconocido el derecho de retracto sobre la vivienda arrendada. B) Infracción del art. 53.1.2 de la misma ley en cuanto el precio de trasmisión de la vivienda no respetó el valor de capitalización del alquiler vigente.

El Tribunal Supremo (s. 14 de noviembre de 2016) desestima el recurso y confirma la sentencia resolutoria del contrato de arrendamiento.

Considera el Supremo que el recurrente pretende que la adquisición por cuatro de los hermanos de las cuotas (2/6) de los otros dos constituye un acto inter vivos, sujeto a la acción de retracto conforme al art 47.3 LAU 1964 .

Esta Sala debe rechazar tal argumento, pues el art. 47. 3 LAU 1964 establece que de igual facultad gozará el inquilino en caso de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común, exceptuados los supuestos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado, y de adquisiciones realizadas antes de 1 de enero de 1947. En la escritura deberá consignarse el precio asignado a cada vivienda.

Es decir, la división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia está exceptuada de la acción de retracto.

Por tanto, las operaciones analizadas quedan incluidas dentro del marco de división y adjudicación, pues las partes se limitaron a mantener la comunidad hereditaria entre cuatro herederos, en base a diversas cuotas porcentuales, para luego constituir un régimen de propiedad horizontal (STS 24 de marzo de 1988).

En concreto, no se trata de una comunidad preconstituida para defraudar al arrendatario, sino de una comunidad hereditaria, en la que se produce una liquidación parcial para la extinción de la proindivisión, mediante agregación de cuotas, produciéndose las transmisiones dentro del ámbito de la comunidad hereditaria, sin introducción de terceros ajenos, por lo que la finca heredada indivisa sigue perteneciendo exclusivamente a coherederos.

La división de la cosa común hereditaria se produjo para evitar la titularidad de seis propietarios sobre cuatro viviendas, lo que resultaba antieconómico y potencialmente litigioso, por lo que se produjeron las transmisiones de 2/6 partes de las cuotas ideales sobre la comunidad (que no viviendas), de forma que cuatro comuneros acabaron siendo cotitulares de cuatro viviendas, las que posteriormente se adjudicaron al constituir un régimen de propiedad horizontal, dado que ningún comunero está obligado a permanecer en la comunidad (art. 400 CC).

Por último, señalar que, de acuerdo con el art. 50 de la LAU de 1964 , el retracto entre comuneros siempre es prioritario al retracto arrendaticio, por lo que los comuneros tenían prioridad para la adquisición de los inmuebles (STS de 27 de marzo de 1989).

En cuanto el segundo motivo esgrimido la sala no entra en su análisis pues para su potencial viabilidad debería el arrendatario ostentar el derecho a ejercitar la acción de retracto, lo cual como hemos dicho no concurre.