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martes, 4 de noviembre de 2008

ALGUNOS CRITERIOS JUDICIALES SOBRE EL DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO

Según la Real Academia de la Lengua desahucio es la acción y efecto despedir al inquilino o arrendatario mediante una acción legal. Y el Juicio de desahucio es: Sumario que tiene por objeto el lanzamiento de quien como arrendatario, dependiente o precarista posee bienes ajenos sin otro título que el de arriendo caducado o resuelto. A ello podemos añadir la siguiente definición judicial ”El juicio de desahucio tiene por finalidad especifica obtener la restitución o recuperación de la cosa arrendada cuando concurra alguna de las causas de resolución del contrato previstas en la Ley, entre las que se encuentra la falta de pago de la renta”. (Audiencia Provincial de Asturias 1/10/2007)

La primera pregunta que se plantea es determinar cual es la falta de pago que tiene como consecuencia el desahucio, evidentemente parece que la respuesta es la renta o merced arrendaticia, sin embargo hay otros conceptos, cuya falta de pago, pueden originar el desahucio:

La fianza: La falta de pago de la fianza por el arrendatario constituye causa de resolución del contrato de acuerdo con el artículo 27.2.b) de la LAU “En consecuencia, no es posible entender que el arrendador renunció tácitamente a que el arrendatario prestara la fianza correspondiente, por lo que habiendo incumplido el arrendatario esta prestación inicial y no habiendo subsanado posteriormente su falta de pago, no obstante haber sido requerido para ello, en dos ocasiones, por burofax de fechas 31 de julio de 2.006 y 20 de octubre de 2.006, tal circunstancia justifica que la acción de desahucio debe prosperar” (AP Barcelona 14/02/2008).

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Sobre este tema es terminante el criterio: “No debemos olvidar que la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles debe determinarse anualmente por los respectivos ayuntamientos y, en consecuencia, es un concepto, asimilable a la renta, y, según la sentencia de 12 de enero de 2.007 de la Sala 1ª del Tribunal Supremo , su impago es susceptible de ser causa de desahucio por falta de pago, que debe determinarse anualmente”.(AP de Zamora 20/12/2007). “La Sentencia del Tribunal Supremo de 12/01/2006 (...) la que declaró como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos vigentes en el momento de la entrada en vigor de la LAU 1994, debe considerarse como causa de resolución comprendida en el art.114.1 de la LAU 1964”.(AP Zaragoza 4/12/2007).

Los gastos de Comunidad, respecto a ellos es interesante conocer que “Es obligación del arrendador notificar al arrendatario los gastos que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación, haciendo constar la cantidad separadamente de la renta en vigor en el recibo o documento acreditativo que lo sustituya, así como el importe de las tasas municipales con remisión de fotocopia de los recibos u otro medio hábil, a fin de que el arrendatario pueda mostrar su conformidad con las cantidades asumidas contractualmente a parte de la renta, y con mayor razón cuando dichos gastos generales y tributos giran normalmente a nombre de la propiedad, teniendo dicho este tribunal que lo que no parece adecuado es dejar la fijación de los gastos que se repercuten sobre el arrendatario al solo arbitrio del arrendador, y por ello será preciso que el importe de los mismos quede fijado por algún cauce que incluya: a) La notificación del importe del gasto acompañando copia u original del correspondiente recibo. b) Que se de un plazo para contestar al arrendatario equiparando la falta de respuesta a la aceptación tácita” (AP Baleares 27/09/2007).


Otras cuestiones que suscita el juicio de desahucio son:

¿Cabe oponer la excepción de litis pendencia en un juicio de desahucio? En sentido afirmativo se pronuncia la AP de Barcelona (11/02/2008): “Al respecto, conviene recordar de entrada que, en principio, esta Sección ha expuesto que, aun cuando en este tipo de procesos no pueda hablarse de cosa juzgada o litispendencia, por su carácter sumario o por venir referidos los impagos a distintos momentos, es lo cierto que se viene manteniendo que no cabe la simultaneidad de litigios al concurrir un abuso de jurisdicción y por las dificultades que ello entraña, dada la posibilidad de una única enervación y que pudieran dictarse resoluciones contradictorias (rollo núm. 953/99, entre otros).Cierto es que la especial situación que tiene lugar cuando quien interpone el recurso de apelación contra la sentencia dictada en un juicio de desahucio es únicamente el arrendador, hace que la previsión legal de estar el arrendatario al corriente de la renta para mantener el recurso no produzca el efecto de impedir que pueda existir una situación de impago antes de que esté definitivamente resuelto dicho juicio, y se vea el arrendador en la necesidad de presentar otra demanda para no verse desprotegido Ahora bien, en el supuesto que nos ocupa, las particularidades que concurren, pues se ha llegado a escindir el contenido de los recibos, de forma que determinados conceptos son objeto del anterior juicio, repercusión por obras y suministros y servicios, mientras que el presente se ciñe a renta e IBI, pero de un periodo de tiempo en parte coincidente con el reclamado en el anterior procedimiento, hace que se introduzcan dudas e imprecisiones que podrían generar soluciones contradictorias, por lo que, entiende este tribunal que todo ello puede dar lugar a la reclamación de cantidad ahora ejercitada, pero no a la acción de desahucio por falta. de pago.”

Requisitos para impedir la enervación del desahucio: “No basta para impedir el beneficio de la enervación, junto con el transcurso de dos meses, el simple requerimiento de pago de las rentas devengadas dirigido al arrendatario, sino que es necesario que se le advierta de una manera clara y terminante de todas las consecuencias jurídicas inherentes a su impago, de tal modo que el inquilino comprenda el alcance y fines de la intimación” (AP Barcelona 6/11/2007).
Estos requisitos aparecen prolijamente enumerados en la sentencia de la AP de La Coruña de 24/09/2007:
A) Debe ser un auténtico requerimiento o intimación al pago, con la advertencia de las consecuencias en caso de impago. Es por ello que no se ha considerado que reúna esa cualidad las misivas en las que: a) la reclamación no es el objeto principal de la notificación, sino que se introduce de forma marginal y poco clara, en medio de un conjunto de comunicaciones; b) si no permite al arrendatario saber que la intención del arrendador es resolver el contrato si no le abona las rentas adeudadas dentro de los dos meses siguientes; c) incluso algunas Audiencias exigen que expresamente se indique que si no se paga en ese plazo no podrá el arrendatario enervar la acción de desahucio; ha de ser una advertencia clara y terminante de todas las consecuencias jurídicas inherentes a su impago, de tal modo que el inquilino comprenda el alcance y fines de la intimación; d) no es equiparable al requerimiento la mera comunicación de las cantidades que, a juicio del arrendador, adeuda el arrendatario; e) tampoco constituye el requerimiento al que se refiere el precepto comentado una mera invitación a abonar las rentas pendientes, aunque contenga referencias genéricas a formular demandas o a ejercitar acciones legales.
B) Ha de ser fehaciente, es decir, que debe realizarse por un medio que permita tener constancia tanto del contenido íntegro del requerimiento como de que llegó a conocimiento del arrendatario.
C) Debe referirse exclusivamente a rentas vencidas e impagadas, no a futuras rentas que aún no se han devengado.
D) Debe transcurrir el plazo de dos meses desde la efectiva recepción hasta la presentación de la demanda, debiendo computarse en la forma establecida en el artículo 5 del Código Civil, es decir de fecha a fecha, al ser un plazo sustantivo aunque se enmarque dentro de una ley procesal.
Y E) Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad adeudada hasta ese momento cuando se presenta la demanda
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¿Puede enervarse (paralizarse) dos veces el desahucio pagando las rentas adeudadas?, la AP de Barcelona considera que no (11/01/2008): “Por lo tanto, en este caso, habiéndose producido el pago de las rentas adeudadas después de la presentación de la demanda, habiendo una enervación anterior, la resolución no puede ser sino estimatoria de la demanda en ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago de las rentas, sin que proceda la enervación, procediendo en consecuencia la estimación del recurso de apelación de la parte demandante”.