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jueves, 26 de noviembre de 2009

LA DURACION DE LOS ARRENDAMIENTOS

Es de sobra sabido que en España, a partir de 1920, en los arrendamientos urbanos, por razones proteccionistas, que se justificaban por la clara voluntad del legislador de evitar que los principios sobre libertad de contratación y, en definitiva, el "pacta sunt servanda" perjudicara al arrendatario, que se consideraba la parte más débil en el contrato, se introduce un derecho de prórroga forzosa a favor del arrendatario sobre la duración inicialmente pactada, que evidentemente desnaturaliza el contrato de arrendamiento de cosas puesto que como lo define el Código Civil es aquel por el una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto, con el reconocimiento del derecho a prórroga forzosa a favor del inquilino ese requisito esencial de ser por tiempo determinado, queda incumplido.
Esta situación se mantiene hasta 1985 en que el llamado Decreto Boyer, que suprime la irrenunciabilidad de la prorroga forzosa y es definitivamente abandonada en la LAU 1994.
Sin embargo cabe preguntarse ¿Es posible en la actualidad pactar esa prórroga forzosa a favor del inquilino en un contrato de arrendamiento?

Una interesante sentencia del Tribunal Supremo (nueve de Septiembre de dos mil nueve) estudia y resuelve cumplidamente esta cuestión, de la cual, por su indudable interés transcribimos las siguientes afirmaciones:

Aun cuando se entendiera que, en los términos regulados por la LAU 1994 , la "duración pactada" podría ser indefinida, como en la práctica se ha admitido en el caso, dicha solución no puede ser acogida por vulnerar los preceptos de carácter general que disciplinan los contratos y, en concreto, el de arrendamiento: así el artículo 1534 del Código Civil , ya citado, que impone la fijación de un tiempo determinado para el arrendamiento, y el 1256 del mismo código, que impide que la validez y el cumplimiento de los contratos pueda quedar al arbitrio de una de las partes contratantes.

En este sentido ha de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.


La doctrina suele distinguir entre arrendamientos de duración indefinida, arrendamientos de duración determinable y arrendamientos sin plazo. En los primeros, como los que ahora constituyen objeto del litigio, las partes no sólo no han querido fijar verdaderamente la duración del contrato, sino que ha nprevisto una relación locaticia que podría durar para siempre por la sola voluntad del arrendatario. Estos son los que verdaderamente plantean un problema de duración no resuelto directamente por la ley. La validez de los segundos -de duración determinable- es generalmente admitida por la doctrina en tanto que tal duración quedará fijada en relación con determinados hechos previstos por las propias partes (p.e.: la vida del arrendatario, su residencia por razones laborales en determinado lugar etc.); mientras que la de los terceros -arrendamientos sin fijación de plazo- queda salvada por el propio Código Civil al establecer (artículo 1581 ) que «si no se hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario».


Sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes (...) tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores.

La solución puede ser acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando - como aquí sucede- el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil





viernes, 13 de noviembre de 2009

EL DERECHO A LA EDUCACION

La Constitución Española en su art. 27 reconoce: Todos tienen el derecho a la educación. Se reconoce la libertad de enseñanza.

Con base fundamentalmente en ese derecho los padres de un alumno, expulsado de un centro de enseñanza privado, han reclamado en sucesivas instancias una cuantiosa indemnización de daños y perjuicios por considerar vulnerados como consecuencia de la expulsión del menor del centro educativo, el derecho fundamental a la educación, el derecho a que se respeten los principios de legalidad y tipicidad así como el derecho a la dignidad y todas sus manifestaciones inherentes.

El Tribunal Supremo en sentencia de trece de Octubre de dos mil nueve, he confirmado la denegación de esa pretensión indemnizatoria con base en la interesante doctrina cuyos puntos fundamentales destacamos a continuación:

En primer lugar se hace eco de la doctrina del Tribunal Constitucional cuando manifiesta que "Aunque no lo diga expresamente la Constitución, estamos ante un derecho fundamental autónomo directamente derivado del articulo 27.1 de la Constitución Española ", derecho que lógicamente tiene limites y por ello el Tribunal Constitucional en Sentencia 195/1989 de 27 de noviembre , ya declaró que " una de las cortapisas necesarias de la facultad paterna de elección de centro docente es la derivada de la propia opción realizada; una vez que los padres han escogido cierta escuela pública o privada lo que no pueden pretender es modificar sus axiomas o sus métodos por mucho que la mayoría democrática de ellos este de acuerdo con el cambio. Hay que ser coherente con las propias decisiones y atenerse a las consecuencias de lo que uno mismo ha escogido para su hijo."

Además de ello declara que al objeto de tutelar el pacifico disfrute del derecho a la instrucción del conjunto del alumnado, es un deber básico del alumnado, además del estudio, el respeto a las normas de convivencia dentro del centro docente; normas cuyo establecimiento se confía a la autonomía de los centros privados. El incumplimiento de las normas de convivencia, puede por consiguiente justificar suficientemente, la expulsión de la escuela, sin que ello suponga en modo alguno la vulneración de derecho fundamental. Solo en los supuestos en que la sanción se haya impuesto arbitrariamente cabría plantearse la hipotética lesión del derecho en cuestión.

Destaca asimismo el Tribunal Supremo que la libertad de creación de centros docentes (art. 27.6 de la Constitución Española) conlleva el derecho a la dirección de los centros creados, lo que supone que el titular siempre pueda tener la decisión última en las cuestiones de trascendencia, que afecten a su centro.

Termina manifestando que no existe en consecuencia, la vulneración de los derechos invocados, porque la medida adoptada no resultó arbitraria y se cumplieron los requisitos fijados para su imposición en el reglamento de régimen interno, lo cual se corresponde con la actuación del centro, sin que quepa exigir el escrupuloso respeto de todas y cada una de las garantías que sobre el particular puedan estipularse, quedando en el presente caso constancia de la tramitación del expediente al efecto.

lunes, 9 de noviembre de 2009

¿ES MOTIVO DE DESAHUCIO EL RETRASO EN PAGAR EL ALQUILER?

En una reciente sentencia, 20 de octubre de 2009, el Tribunal Supremo se decanta por la postura afirmativa, es decir el retraso reiterado en el pago por parte del inquilino permite al arrendador instar el desahucio y posterior desalojo sin que ello pueda ser enervado mediante el pago tardío, por segunda vez.

Es interesante subrayar que el Tribunal Supremo parte en esta sentencia de la doctrina jurisprudencial ya declarada -Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2008, reiterada por otra de 26 de marzo de 2009, en el sentido de que: “el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas".

Sin embargo es especialmente destacable la doctrina contenida en esta sentencia cuando afirma: "En definitiva, dentro del cuidadoso equilibro entre los derechos del arrendador y del inquilino que la legislación arrendaticia urbana busca en cada etapa histórica, con normas que protegen al arrendatario, como la prórroga forzosa antes y la duración mínima del contrato ahora, y otras que amparan al arrendador frente a los incumplimientos de aquél, como la actual reducción de las oportunidades de enervación del desahucio a una sola, al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada, y el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad. Por eso la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un "derecho procesal" que menoscabe el derecho sustantivo del arrendador a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta".

REFORMA DE COLEGIOS PROFESIONALES (LEY ÓMNIBUS)

Actualmente se encuentra en tramitación parlamentaria la denominada Ley Ómnibus, (Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio) en virtud de la cual se pretende trasladar –trasponer- al ordenamiento jurídico español la Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 12 de diciembre de 2006 relativa a los servicios en el mercado interior (Directiva de Servicios).

Como ha señalado Santiago Muñoz Manchado, catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Complutense “...el camino que han empezado a recorrer los legisladores españoles para cumplir con la Directiva no parece conducido con claridad (…) No es arriesgado afirmar que la transposición será un proceso lento, complejo y sembrado de conflictos que tendrá que despejarse poco a poco ante los tribunales”, teniendo en cuenta esta afirmación vamos a analizar exclusiva y someramente algún aspecto relacionado con la reforma de los Colegios profesionales, ya que, como señala el Gobierno, “este colectivo agrupa alrededor de un millón de profesionales, que suponen un 6,1 por 100 del empleo total y el 30 por 100 del empleo universitario. Las profesiones colegiadas suponen un 8,8 por 100 del PIB”.

La primera dificultad que se presenta a esta reforma tal como está planteada es que conforme ha puesto de manifiesto en su informe no vinculante el Consejo de Estado, las Comunidades Autónomas españolas han adquirido en sus estatutos de autonomía competencias legislativas plenas en materia de colegios profesionales, por lo cual el carácter básico de esta reforma es contrario a los mismos. Esta circunstancia ha propiciado ya una enmienda a la totalidad por parte del Grupo Parlamentario de Esquerra Republicana- Izquierda Unida-Iniciativa per Catalunya Verds.

Pasando a cuestiones concretas destaca la prohibición a los Colegios de fijar baremos orientativos de honorarios o cualquier otra recomendación sobre precios, esta prohibición absoluta parece olvidar que lo único que prohíbe la Directiva es : el establecimiento de tarifas obligatorias mínimas y/o máximas que el prestador debe respetar (art. 15 g) y por el contrario el art. 22 señala que “Los Estados miembros harán lo necesario para que los prestadores pongan a disposición del destinatario la información siguiente: .... f) condiciones y cláusulas generales, en su caso, utilizadas por el prestador. ... i) el precio del servicio, cuando el prestador fije previamente un precio para un determinado tipo de servicio, con lo cual la existencia de criterios orientativos previos facilita el cumplimiento de la norma comunitaria.

En resumidas cuentas es innegable la dificultad de regular en un solo texto legal, materias tan distintas como son la determinación de la actividad exclusiva de cada Colegio, la libertad territorial de ejercicio profesional, la supresión del visado colegial etc. y todo ello referido a colectivos tan disímiles como Notarios, Abogados y Procuradores, Médicos, Farmacéuticos y personal de enfermería, Ingenieros, Arquitectos y Decoradores, Doctores y licenciados, Economistas y LEF (Lic. En Educación Física) entre otros muchos que harían interminable esta relación..

miércoles, 4 de noviembre de 2009

ZAPATERO Y LOS ALQUILERES (y 3)

Una vez enumeradas sucintamente las medidas previstas para fomentar el alquiler y a la vista de la jactanciosa manifestación contenida en el Preámbulo del Proyecto: “Las ventajas económicas, sociales y laborales que ofrece el alquiler son innumerables (...) siguen siendo necesarias medidas de estímulo, tanto las dirigidas a ayudar a las familias de menor capacidad económica a hacer frente a los pagos de las rentas arrendaticias y favorecer la emancipación de los jóvenes, como también las orientadas a fortalecer la seguridad jurídica de las partes y a fomentar el incremento de la oferta en el mercado del alquiler, de las que se ocupa esta Ley” resulta conveniente analizar la eficiencia de estas nuevas medidas.

Desde luego la necesidad de condonar la deuda al inquilino moroso para obtener la recuperación del inmueble arrendado, no se puede decir que vaya a animar al arrendador a correr de nuevo el riesgo de dejar su casa gratis otra vez.

Las tímidas medidas procesales, disminución del formalismo garantista en las notificaciones, reducción del plazo para solicitar justicia gratuita, ni siquiera contemplan el problema de fondo: la insoportable lentitud en la tramitación y demora en los señalamientos de desahucio por falta de pago, con la indefensión que ello supone para el arrendador que queda a merced de un moroso recalcitrante.

Esta circunstancia, tantas veces denunciada es la que sustrae, con razón, innumerables viviendas al mercado inmobiliario de alquiler.

Incluso la medida mas acertada, la posibilidad de reclamar en juicio verbal las rentas atrasadas, también indirectamente va a contribuir a una mayor ralentización en la tramitación de estos juicios, al aumentar su número.

La ampliación a los consanguíneos, adoptados y cónyuge de la denegación de prórroga por necesidad es tan ineficiente como la facultad ya existente a favor del arrendador, considerando la lentitud de un procedimiento ordinario para recuperar la vivienda por causa de necesidad, hay que aconsejar que quien, de verdad, prevea esa necesidad se abstenga de alquilar el piso.


Si de verdad se pretende animar el mercado de viviendas de alquiler hay dos medidas que si podrían ser efectivas:

Una de carácter preventivo, suprimir los requisitos garantistas de la Ley de Protección de Datos con el fin de crear un fiable Registro de Inquilinos condenados por falta de pago, que permita expulsar del mercado elementos indeseables.

Atribuir a la Policía Local facultades para desalojar inquilinos morosos, previa una declaración judicial sumaria de ocupación injustificada.


En definitiva el llamado Desahucio Express no ha llegado, tardará cuando menos un mes, ni llegará, salvo que lo de Express se refiera a los Trenes Express de la RENFE que en los años 50 y 60 circulaban a una velocidad de crucero de 25 Km./h.


martes, 3 de noviembre de 2009

ZAPATERO Y LOS ALQUILERES (2)

En el mes de mayo se anunciaron a los ciudadanos distintas medidas fiscales para favorecer el alquiler como medio de atender a la necesidad de vivienda, seis meses después y sin que ninguna de dichas medidas, siquiera llegara a ver la luz en el BOE, leo en la web del Gobierno de España lo siguiente: El Consejo de Ministros ha aprobado la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley de Medidas de Fomento del Alquiler de Viviendas y al Eficiencia Energética de los Edificios (sic). La norma, que va a suponer la modificación de las leyes de Arrendamientos Urbanos, de Enjuiciamiento Civil y de Propiedad Horizontal, viene motivada por la necesidad de dar un mayor impulso al mercado del alquiler en España.

En vista de ello parece obligado examinar, sin comentarios, procurando traducirlas a lenguaje llano, esas medidas de impulso al mercado de alquiler, en cuanto afectan directamente a arrendadores e inquilinos, tal como aparecen, ahora si, en el BOCG:

1.- Se concede mayor efectividad a la posibilidad ya existente de que el arrendador pueda pactar con el inquilino su salida inmediata del inmueble alquilado, previa condonación de todo o parte de lo adeudado, ofrecida en el escrito de demanda de desahucio.

2.- Se reduce a un mes, antes eran dos, el plazo de reclamación de los alquileres adeudados, previo a la demanda de desahucio, para evitar la enervación y se declara que en todo caso habrá condena en costas para el inquilino, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

3.- Se reduce a tres días a partir de la notificación de la demanda el plazo que tiene el inquilino/demandado para solicitar justicia gratuita.

4.- En los juicios de desahucio se harán las notificaciones en la vivienda o local arrendado, salvo pacto en contrario. Pero si la demanda se dirigiese a una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial.

5.- Se autoriza la comunicación a los demandados mediante anuncio en el tablón del Juzgado cuando no pueda ser notificado en los domicilios anteriormente reseñados.

6.- Establece la posibilidad de que la condena en un juicio de reclamación de alquileres incluya los alquileres e intereses devengados después de producida esa condena, Así mismo que en la demanda se puedan reclamar todos los alquileres que se devenguen hasta que haya sido dictada sentencia.
7.- Señala el juicio verbal para la reclamación de cantidades dimanantes de alquileres.

8.- En todos los casos de desahucio, se apercibirá al demandado en la citación que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista.
Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá producirse antes de un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.

9.- En la Ley de Arrendamientos urbanos se amplia la posiblidad ya existente de denegación de prórroga por necesidad para el arrendador, prevista en el contrato, a los familiares de primer grado por consanguinidad o adopción y al cónyuge en caso de nulidad o divorcio.

10.- Esta Ley entrará en vigor al mes de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».