La transacción judicial en una reclamación de alquileres

 

El arrendador de una vivienda dirige demanda de reclamación de cantidad por importe de 15.560,32 euros, correspondiente a alquileres impagados y reparación de daños en la vivienda arrendada, contra los dos inquilinos y la avalista de ambos.

Posteriormente llega a un acuerdo transaccional con uno de los inquilinos y la avalista en el sentido de que abonarán la cantidad de 9.336,19 euros, desistiendo el demandante de la continuación del procedimiento frente a ellos y continuándolo contra el otro inquilino.

El juzgado dicta sentencia condenando al inquilino a pagar la suma de 5.186,77 euros, resultante de dividir la cantidad total reclamada en tres partes.

El inquilino apela la sentencia y el arrendador impugna esa apelación.

La Audiencia Provincial de Barcelona estima la impugnación y condena al inquilino a pagar la cantidad de 6.224,13 euros, más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de presentación de la demanda.

Considera la Audiencia que nos hallamos ante dos deudores solidarios y una fiadora, por lo que la partición entre tres partes iguales que realiza el magistrado juez de primera instancia no es correcta.

Siendo solidaria la deuda, el acreedor puede dirigirse contra cualquiera de los dos deudores solidarios o contra todos ellos solidariamente (artículo 1.444 del Código Civil) y el que hizo el pago sólo puede reclamar de sus codeudores la parte que a cada uno le corresponde (artículo 1.445 del Código Civil).

La fiadora solidaria responde, en caso de no hacerlo los dos arrendatarios (deudores principales) de la deuda derivada del contrato de arrendamiento en toda su extensión.

En el presente caso, en el que el acreedor ha alcanzado un acuerdo con un inquilino y la avalista, haciendo constar expresamente que el procedimiento continuará respecto del otro demandado por la cantidad pendiente de pago 6.224,13 euros; de la interpretación de la transacción se desprende que la intención del acreedor no alcanza a éste último, por lo que la condonación parcial no ha de tener eficacia colectiva, alcanzando pues sólo a aquellos a quien se les otorgó, por lo que el arrendador puede reclamar el resto al otro inquilino.

Finalmente, debemos indicar que el acreedor no tuvo intención de beneficiar a unos deudores en perjuicio de otros y ello por cuanto, siendo dos los coarrendatarios solidarios, en la relación interna, le hubiera correspondido a cada uno de ellos el pago de 7.780,16 euros, por lo que al concretar la reclamación del codemandado en el importe de 6.224,13 euros no se ve perjudicado al no ver aumentada la cuota que le hubiera correspondido abonar en la relación interna con el codeudor.

La mediación, una alternativa a las tasas judiciales.

Por si éramos pocos... se aprueba la Ley de Tasas Judiciales, cuya publicación en el BOE y entrada en vigor es inminente.

En el ámbito de los arrendamientos urbanos será notable la influencia negativa, casi disuasoria, en los dos temas más conflictivos y frecuentes:

a) El supuesto habitual en que el arrendador decide no devolver la fianza a su inquilino al término del contrato. La reclamación a través de juicio verbal o monitorio podrá hacerse sin abogado ni procurador pero ya no será gratuita en el caso del verbal habrá una tasa fija de 150 euros y en el monitorio 100 euros, más, en ambos casos, un 0,5% de la cuantía reclamada.

b) El  juicio de desahucio contra el inquilino que deja de pagar el alquiler, además de los honorarios de abogado y procurador el arrendador deberá pagar esa tasa, 150 euros   más el 0,5% del importe anual de los alquileres.

Esta circunstancia abona junto con las demás ya existentes la opción mediadora como sustitutiva de la reclamación judicial, ya que como la propia Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles, señala en su preámbulo:

Entre las ventajas de la mediación es de destacar su capacidad para dar soluciones prácticas, efectivas y rentables a determinados conflictos entre partes y ello la configura como una alternativa al proceso judicial o a la vía arbitral, de los que se ha de deslindar con claridad. La mediación está construida en torno a la intervención de un profesional neutral que facilita la resolución del conflicto por las propias partes, de una forma equitativa, permitiendo el mantenimiento de las relaciones subyacentes y conservando el control sobre el final del conflicto.

Según el CIS en su Barómetro Febrero 2011, seis de cada diez españoles prefieren resolver sus conflictos por medio de un acuerdo aunque supusiese una pérdida para ellos y sólo dos de cada diez llevarían el asunto a los Tribunales.

La mediación se ha demostrado como un elemento muy importante a la hora de resolver conflictos, entre un 70% y un 80% de los casos que se someten a mediación acaban con un acuerdo positivo sin tener que pasar por tribunales.

Los jueces son cada vez más conscientes de las posibilidades de la mediación en su función complementaria a la justicia, y de en qué situaciones resulta más adecuada para las necesidades de las partes que el proceso judicial.

Sin embargo la realidad es que no existe en España una auténtica cultura de la mediación en los términos antedichos y se hace absolutamente necesaria la adquisición de un formación específica en la materia para las personas interesadas en actuar como mediadores.

El finiquito del alquiler

Del mismo modo que no es discutible la necesidad inexcusable de consignar por escrito antes de empezar un arrendamiento mediante el oportuno contrato, las clausulas y condiciones que han de regirlo, así también es absolutamente inexcusable que la finalización de ese arriendo, sea por desistimiento consentido, terminación del plazo o simple acuerdo de voluntades, conste por escrito, aunque equivocadamente en ocasiones se omita este trámite.

Por otra parte se trata de un documento sumamente sencillo que incluso puede consistir en una diligencia al final del contrato que se cancela.

Las menciones que debe contener son las siguientes:
1a) Declaración de resolución del contrato de arrendamiento y entrega de llaves de conformidad por ambas partes, o en otro caso,
1b) Si procede, además de lo anterior, manifestación de quedar alquileres, deudas o devolución de fianza pendientes de pago o existencia de daños en la finca imputables al inquilino.
2) Fecha del documento o diligencia
3) Identificación y firmas de los intervinientes. Si se hace por diligencia bastaran las firmas.

Lo anteriormente expuesto exige que haya ese acuerdo para dar por terminado el arriendo entre las partes contratantes pero ¿Qué ocurre si el arrendador no acepta la finalización del arriendo pacíficamente?

Aunque parezca exagerado cabe afirmar que así como el arrendador para recuperar la posesión de su propiedad arrendada debe acudir al Juzgado, del mismo modo el arrendatario para dar por terminado su arriendo en contra de la voluntad del arrendador debe acudir al Juez para que declare concluso el contrato. Cualquier otra forma de considerar terminado el arriendo –entrega de llaves al portero, depósito de las mismas en el Juzgado o Notaría, abandono de la casa sin más, etc.- puede tener la consecuencia no deseada de que el inquilino sea condenado a pagar los alquileres desde el abandono físico del inmueble hasta el día que el Juez declare terminado el contrato así como las costas de ese procedimiento.

LA RESOLUCIÓN DE LOS CONTRATOS POR INCUMPLIMIENTO

El art. 1124 del Código Civil dispone: La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.

 

La Audiencia Provincial de Madrid en  sentencia de cinco de Marzo de dos mil diez ha sintetizado magistralmente sus características y requisitos configurando esta acción resolutoria del siguiente modo:

1.º Ejercicio de la facultad resolutoria, incluso en forma extrajudicial, sin perjuicio del control jurisdiccional sobre la realidad del incumplimiento contractual;

2.º Derecho optativo y renunciable del perjudicado a optar entre el cumplimiento o resolución del contrato;

3.º El plazo de prescripción de la acción es de 15 años;

4.º Existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes los concertaron;

5.º Reciprocidad de las prestaciones estipuladas, así como su exigibilidad;

6.º Cumplimiento de la obligación por parte de quien ejercita la acción, a no ser que su incumplimiento derive del incumplimiento anterior del otro;

7.º Incumplimiento en forma grave de las obligaciones, cuya apreciación depende del libre arbitrio de los Tribunales, bastando, en términos generales, que al efecto aquella conducta frustre las legítimas aspiraciones o expectativas de la parte que cumplió;

8.º Conducta voluntaria del incumplidor reflejada de modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable, aunque esa voluntad rebelde pueda revelarse por diversos medios, cuales pueden ser la prolongada inactividad o pasividad del deudor;

9.º El incumplimiento no genera mecánicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.

ALTERNATIVA A LA ACTUAL SEQUIA DE CREDITOS INMOBILIARIOS (2)

En atención a los comentarios suscitados por el anterior trabajo tanto aquí como en venta de pisos, parece conveniente hacer algunas precisiones sobre el mismo tema.

Fundamentalmente se trata de contemplar el asunto desde el punto de vista del vendedor y examinar las distintas tipologías:

A) Si el vendedor del inmueble es una entidad bancaria o de crédito que se lo ha adjudicado por impago del anterior propietario huelga todo comentario.

B) Promotoras/Inmobiliarias: Sin entrar en análisis financieros sobre la oportunidad de la venta con ese procedimiento es evidente que si acudiendo al sistema hasta ahora vigente, crédito hipotecario bancario, no es posible vender nada y la empresa se encuentra en graves problemas por la falta de ventas, la solución de asumir la financiación en la forma que se hacía en los años 60/70 del pasado siglo, será la situación mas recomendable para subsistir, aguardando tiempos mejores.

C) Particulares

Podemos distinguir tres supuestos principales:

I) Inmueble libre de cargas: El dueño que necesite enajenarlo con urgencia debe pactar con el comprador el precio y la forma de pago. Lo habitual será recibir una entrada (10 o 20%) en el momento de la entrega y el resto aplazarlo con garantía hipotecaria. Ese aplazamiento puede ser con o sin intereses y mediante cuotas fijas y variables. En Hipotecas hay instrumentos para realizar los oportunos cálculos y simulaciones.

II) Inmueble con un precio de venta de 100 sobre el que pesa un crédito hipotecario de 10: Es evidente que el vendedor ha de recibir en el momento de la venta más del 10% del precio para cancelar la hipoteca y actuar como en el caso anterior.

III) Inmueble en el que el crédito hipotecario que lo grava es superior al precio que se puede obtener por él (hipoteca basura): En este caso la venta es absolutamente desaconsejable por su imposibilidad. Si no existiese otra solución, el vendedor se verá obligado a entregar al comprador su casa y en dinero la diferencia antes reseñada, quedando éste último subrogado en el crédito hipotecario, para lo cual incluso puede ser necesaria la autorización del acreedor hipotecante. Sin embargo esta solución tan dolorosa puede, en determinados casos, resultar mas conveniente en lugar de esperar a que el acreedor ejecute la hipoteca por falta de pago.

Como una tercera vía mas imaginativa se puede acudir a un sistema todavía mas primitivo, la permuta o trueque.

Imaginemos un ciudadano que está pagando 1.500 euros/mes de hipoteca y no puede mantener el esfuerzo, estando dispuesto a ir a una vivienda de peor calidad, por el contrario otra persona que está pagando 600 euros/mes y quiere una mejor vivienda con mayor endeudamiento pero necesita vender su actual vivienda. Si ambos consiguen ponerse de acuerdo en una permuta podrían solucionar sus problemas de un solo golpe.

ZAPATERO Y LOS ALQUILERES (2)

En el mes de mayo se anunciaron a los ciudadanos distintas medidas fiscales para favorecer el alquiler como medio de atender a la necesidad de vivienda, seis meses después y sin que ninguna de dichas medidas, siquiera llegara a ver la luz en el BOE, leo en la web del Gobierno de España lo siguiente: El Consejo de Ministros ha aprobado la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley de Medidas de Fomento del Alquiler de Viviendas y al Eficiencia Energética de los Edificios (sic). La norma, que va a suponer la modificación de las leyes de Arrendamientos Urbanos, de Enjuiciamiento Civil y de Propiedad Horizontal, viene motivada por la necesidad de dar un mayor impulso al mercado del alquiler en España.

En vista de ello parece obligado examinar, sin comentarios, procurando traducirlas a lenguaje llano, esas medidas de impulso al mercado de alquiler, en cuanto afectan directamente a arrendadores e inquilinos, tal como aparecen, ahora si, en el BOCG:

1.- Se concede mayor efectividad a la posibilidad ya existente de que el arrendador pueda pactar con el inquilino su salida inmediata del inmueble alquilado, previa condonación de todo o parte de lo adeudado, ofrecida en el escrito de demanda de desahucio.

2.- Se reduce a un mes, antes eran dos, el plazo de reclamación de los alquileres adeudados, previo a la demanda de desahucio, para evitar la enervación y se declara que en todo caso habrá condena en costas para el inquilino, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

3.- Se reduce a tres días a partir de la notificación de la demanda el plazo que tiene el inquilino/demandado para solicitar justicia gratuita.

4.- En los juicios de desahucio se harán las notificaciones en la vivienda o local arrendado, salvo pacto en contrario. Pero si la demanda se dirigiese a una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial.

5.- Se autoriza la comunicación a los demandados mediante anuncio en el tablón del Juzgado cuando no pueda ser notificado en los domicilios anteriormente reseñados.

6.- Establece la posibilidad de que la condena en un juicio de reclamación de alquileres incluya los alquileres e intereses devengados después de producida esa condena, Así mismo que en la demanda se puedan reclamar todos los alquileres que se devenguen hasta que haya sido dictada sentencia.

7.- Señala el juicio verbal para la reclamación de cantidades dimanantes de alquileres.

8.- En todos los casos de desahucio, se apercibirá al demandado en la citación que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista.
Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá producirse antes de un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.

9.- En la Ley de Arrendamientos urbanos se amplia la posiblidad ya existente de denegación de prórroga por necesidad para el arrendador, prevista en el contrato, a los familiares de primer grado por consanguinidad o adopción y al cónyuge en caso de nulidad o divorcio.

10.- Esta Ley entrará en vigor al mes de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».

MAS SOBRE DESISTIMIENTO ANTICIPADO

Aunque el tema de la ruptura unilateral del alquiler por parte del inquilino ya ha sido tratado en este blog, a la vista de que las dificultades financieras no han remitido sino que se han multiplicado y con ello los supuestos de inquilinos que se ven en la tesitura de abandonar sus viviendas alquiladas por imposibilidad de hacer frente al pago del alquiler, parece interesante subrayar algunos aspectos de la cuestión y hacer algunas precisiones.

El hecho de que en el contrato de arrendamiento aparezca definido un plazo de preaviso, es decir la antelación con que cualquiera de las partes debe comunicar a la otra su deseo de dar por terminado el arriendo, esto no puede interpretarse sin mas como que cumplido ese preaviso se eliminan todos los problemas. Para su eficacia es preciso además que haya terminado el plazo de duración pactado en el contrato; el mero transcurso del preaviso sin que ninguna de las partes lo utilice, lo único que supone es la prórroga tácita del alquiler, la apertura de otro periodo de duración sometido al mismo preaviso.

Aunque en el contrato de arrendamiento no aparezca previsto el pago de indemnización para el inquilino que decida romper unilateralmente el contrato sin cumplir el plazo pactado, ello no puede interpretarse como que la misma es inexigible, el arrendador que se ve frustrado en el cobro de los alquileres pactados sin una razón justificada, puede reclamar al inquilino una indemnización por incumplimiento de contrato, el importe de la misma lo determinará el Juez si ambas partes no llegan a un acuerdo previamente.

Por último subrayar la conveniencia de que cuando ambas partes hayan llegado a un acuerdo de resolución del arriendo sin sujetarse al plazo pactado, este acuerdo ha de ser escrito y haciendo constar en el mismo la renuncia a exigir ninguna indemnización por desistimiento anticipado.