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lunes, 18 de julio de 2011

El cierre como causa de resolución de arrendamiento

Como es sabido en la antigua normativa sobre arrendamientos urbanos, actualmente vigente para los concertados antes de 1985, se niega al inquilino o arrendatario el derecho a la prórroga forzosa cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa.

En el supuesto estudiado (STS 27/06/2011) el arrendatario había conseguido una sentencia a su favor de la Audiencia Provincial de Zaragoza por considerar justificado el cierre de una joyería por enfermedad del titular de la misma arrendatario del local.

Sin embargo el Tribunal Supremo casa la sentencia y declara haber lugar a la resolución del contrato, conforme había dictaminado el Juzgado de 1ª Instancia en atención a las siguientes consideraciones.

La “justa causa” ha de justificar la permanencia del inquilino o arrendatario en la vivienda o local, interpretando las justas causas de cierre de modo restrictivo

El concepto de justa causa consiste en hechos que estén ausentes de voluntariedad y de conveniencia exclusivamente y que del solo hecho del cierre no se sigue la causa de resolución, porque la Ley, con un sentido social de indudable justicia, deja al arbitrio del Tribunal la estimación de las circunstancias justificativas que demuestren que el desempleo del local no es revelador de una falta voluntaria de dedicación o de necesidad del mismo, sino que, por el contrario, puede ser una causa ajena a la voluntad del arrendatario, a quien, por tanto, no le es imputable, concurre esta causa de justificación cuando el hecho que motiva el cierre no sea imputable al locatario, por constituir una causa extraña y superior a su voluntad, o sea, un hecho ajeno por completo a su simple comodidad o conveniencia

El cierre de un establecimiento abierto, que significa la incomunicación con el público, no se identifica en sentido legal, con el cese de toda actividad en su uso, y que, en consecuencia, no obsta a la realidad del cierre, el hecho de que el local se utilice pero de forma o modo anormal en relación a como anteriormente se había vendido utilizando, pues esa anormalidad equivale a un incumplimiento de su propia y natural dedicación y que el no uso es equiparable al cierre, sin que sean admisibles las ficciones encaminadas a sostener una mera apariencia de actividad.

La enfermedad del comerciante no debe ser motivo de justificación del cierre del local, porque no es necesario que sea precisamente él quien deba estar al frente del mismo, para que la causa alegada justifique el cierre, es necesario que influya o repercuta en la aptitud o capacidad del arrendatario para ejercer en el local la actividad negocial que hasta entonces había venido desarrollando, de tal modo que le impida transitoriamente el desenvolvimiento de las actividades necesarias para que el negocio instalado pueda continuar desarrollándose normalmente; pues, si tal impedimento es permanente, no constituye justa causa de cierre, ya que de no entenderse así se haría definitiva una situación contraria a la propia naturaleza del contrato de arrendamiento

En definitiva considera el Supremo que se trata de una situación personal y profesional del arrendatario incompatible con el uso del local en condiciones aptas para cumplir la finalidad que es propia en estos casos: Primero, porque el local estuvo cerrado pudiendo haber estado abierto mediante algún empleado, como lo hizo antes y después del cierre. Después, porque se ha abierto al público de una forma prácticamente residual y ello equivale a un incumplimiento de su propia y natural dedicación en la forma o modo en que se ha venido utilizando.