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jueves, 27 de octubre de 2011

La necesidad del arrendador

La sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña de veintisiete de septiembre de dos mil once lleva a cabo un acertado análisis de la necesidad del arrendador como causa de extinción de un arrendamiento de vivienda.

En tal sentido cabe subrayar lo siguientes puntos:

1.- No cabe estimar la alegación del inquilino de que la vivienda reclamada no reúne unas condiciones mínimas acordes con el estatus de la arrendadora. No se puede pretender suplantar la voluntad de un tercero. Si la arrendadora desea residir en esa vivienda, única que consta que sea de su propiedad, sean cuales sean sus dimensiones y estado de conservación, no puede plantearse que no sea apta para unas supuestas exigencias. Eso lo tendrá que decidir ella misma.

2.- El concepto de necesidad no es un concepto jurídico determinado, sino que debe ser concretado en cada caso, por lo que el análisis judicial de los supuestos fácticos susceptibles de ser estimados como causa de necesidad presenta un gran casuismo. Por necesario no puede entenderse, a estos efectos, lo forzoso, impuesto u obligado por causas ineludibles, sino lo opuesto a la mera conveniente o a lo superfluo.

3.- Tal apreciación deberá hacerse teniendo en cuenta la realidad social del tiempo en que la norma se aplica (artículo 3-1º del Código Civil ), y que el sentido proteccionista que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1.964 tuvo en su origen de la figura del inquilino decae parcialmente en la actualidad, tras la reforma legislativa que supuso la desaparición de la aplicación automática de la prórroga forzosa a partir del Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril , y posteriormente la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1.994 ; por lo que el concepto de necesidad debe ser cercano al que tiene la sociedad, y aunque alejado del mero capricho o conveniencia, no debe valorarse de un modo tan estricto que haga ilusoria esta causa de resolución.

4.- En todo caso, la necesidad nunca puede ser autocreada, ni basarse en necesidades existentes cuando se arrendó y debe ser cumplidamente acreditada por el demandante.

5.- No puede solicitarse mientras el contrato de arrendamiento aún se halla en período contractual, pues se ejercita una causa de denegación de la prórroga.

6.- Reconocida la necesidad de ocupación del arrendador, no puede prevalecer ni oponerse al ejercicio de la acción los propios intereses o necesidades del arrendatario, porque la norma legal se desarrolla exclusivamente sobre la necesidad de aquél; y justificada, bien por prueba directa o por la presunción que la norma establece, cede ante ella la del inquilino.