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martes, 24 de febrero de 2015

¿Es válido el consentimiento tácito del arrendador para un subarriendo de local de negocio?



HECHOS:


Contrato de alquiler de local de negocio otorgado en 1955 con una persona física como arrendatario, cuyo local viene siendo ocupado por una sociedad limitada.

El arrendador solicita la resolución judicial del arriendo por haber tenido conocimiento en 2006 de que el local estaba siendo ocupado por un tercero, por lo que se había producido una cesión o un subarriendo no consentido. Frente a tal pretensión se opusieron conjuntamente los demandados alegando que el arrendador había consentido la subrogación del contrato de arrendamiento en el año 1999.


El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda por considerar que el arrendador conocía desde el año 2001 que quien estaba usando el local arrendado era una S.L., ya que ésta pagaba los recibos de la comunidad de propietarios. Valoró, en definitiva, que había existido un consentimiento tácito de la cesión porque el arrendador tardó más de cinco años en mostrar su oposición.


La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante por considerar que, contra lo resuelto por la sentencia de primera instancia, el pago de las cuotas de comunidad por una S.L. no suponía un consentimiento de la subrogación de esta entidad en el arrendamiento del local. El pago por una persona diferente a la obligada es valorado por la sentencia de apelación como irrelevante a fin de considerar a ese tercero como arrendatario con la anuencia del arrendador.


El Tribunal Supremo (s. diez de Febrero de dos mil quince) desestima el recurso de casación interpuesto por los arrendatarios confirmando la resolución de la AP y por tanto declarando extinguido el alquiler.


Considera el Supremo que conforme a la sentencia de la AP ninguna de las pruebas practicadas permite colegir que el arrendador hubiera de alguna manera, ni expresa ni tácita, consentido la subrogación alegada por la parte demandada hoy recurrente. En definitiva, no considera que el consentimiento tácito no sea idóneo para autorizar la subrogación, sino que concluye que en este caso no ha existido ese consentimiento tácito.


De ahí que no quepa apreciar lo que sustenta el presente recurso de casación por interés casacional, es decir la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, porque de las sentencias de esta Sala citadas en el motivo, la de 20 de junio de 1994 se limita a declarar que la sucesión arrendaticia es ilegítima sí no existe consentimiento expreso o tácito, doctrina coincidente con el criterio jurídico de la sentencia impugnada; la de 30 de junio de 1992 , tras una declaración general similar a la de 1994, aprecia consentimiento tácito por el pago de la renta durante casi tres años, no de los gastos de comunidad como sucede en el presente caso; y en fin, la de 7 de mayo de 1985 versa sobre un caso de ocupación durante más de diez años pagando los recibos de renta así como los de luz, gas y teléfono domiciliados en el piso.


En definitiva, la decisión del tribunal de segunda instancia podrá ser más o menos discutible, pero no se opone a la doctrina jurisprudencial considerar que el solo pago de los gastos de comunidad por un tercero, que según declaró en juicio el demandante se pagaban directamente al administrador de la propia comunidad, no acredita un consentimiento tácito del arrendador a la sucesión arrendaticia.