Desahucio por precario

 

HECHOS:

La propietaria, por herencia, de una vivienda presenta demanda de desahucio por precario contra su abuela ocupante de la misma.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que si bien inicialmente los únicos gastos asumidos por la demandada eran de agua, durante 17 años, posteriormente los hijos comienzan a abonar los 250€ mensuales para cubrir conceptos que incumben a la propiedad como son los gastos comunitarios, además de una cantidad adicional sobre los mismos a cambio de que su madre pueda permanecer en la casa con la aceptación de la demandante, cesa la situación de precario de la demandada y que esa cantidad tiene la consideración de merced o contraprestación pasando la situación a convertirse en un arrendamiento, con una contraprestación baja en función precisamente de las circunstancias y lazos familiares.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la propietaria, revoca la anterior sentencia y estima la demanda de desahucio.

Considera la Audiencia como hechos probados, claros y específicos, los siguientes:

(i) la ocupación inicial fue en precario;

(ii) el pago efectuado a la demandante por los hijos de la demandada se consideró una ayuda económica y no una renta;

(iii) no existió acuerdo sobre la duración ni sobre la constitución de un arrendamiento;

(iv) la voluntad acreditada de las partes nunca fue constituir un contrato de arrendamiento.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de marzo de 2025, desestima el recurso de casación de la precarista y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que el motivo de recurso invocado altera la base fáctica sobre la que se construye la razón decisoria de la resolución recurrida, lo que resulta improcedente y determina la desestimación del recurso.

El recurso, se basa en hechos distintos y contradictorios, a los declarados probados por la Audiencia, al sostener que ha quedado acreditado un contrato de arrendamiento porque existirían un precio y una duración determinada, cuando la sentencia ha declarado probado precisamente lo contrario: que el pago fue una ayuda y no una renta, y que no hubo acuerdo sobre la duración.

Además, el argumento de que el precio excede los gastos y genera un beneficio económico es irrelevante si el pago no fue aceptado como renta ni hubo consentimiento contractual para un arrendamiento. Del mismo modo, la afirmación sobre la duración basada en la Ley de Arrendamientos Urbanos solo sería aplicable si previamente se hubiera reconocido la existencia de un contrato de arrendamiento, lo que ha sido descartado en los hechos probados.

Todo lo anterior pone de manifiesto que el recurso se desentiende completamente de los hechos que la sentencia ha considerado probados y pretende construir un relato alternativo sobre hechos que ya han sido valorados y descartados. Esto, en casación, no es admisible, ya que no puede modificarse la base fáctica fijada por la instancia previa, salvo en casos excepcionales mediante la vía del error de hecho patente e inmediatamente verificable a partir de las propias actuaciones, circunstancia que no ha sido planteada por la recurrente.

Propiedad Horizontal. Consentimiento unánime de la Comunidad para obras en elementos comunes

Un propietario en régimen de propiedad horizontal solicita la demolición de de unas obras llevadas a cabo por otro copropietario en la azotea del edificio, elemento común, sin el consentimiento unánime de la comunidad.

El juzgado de 1ª Instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial desestimó íntegramente el recurso de apelación formalizado por la parte demandada considerando que las obras ejecutadas por la parte demandada afectaban a un elemento común y se habían ejecutado sin el consentimiento unánime de los copropietarios, pues el demandante insistentemente impugnó su validez en todo momento. Negó que se hubiera producido una vulneración de la doctrina de los actos propios, pues el hecho de que el demandante no hubiera impugnado los acuerdos por los que la parte demandada y otros copropietarios decidieron realizar unas aportaciones económicas a la comunidad superiores a las que correspondían conforme a su cuota de participación, no era un acto concluyente del que se pudiera derivar el consentimiento del demandante en la realización de las obras impugnadas.

Se formula recurso de casación contra esta sentencia por considerar que infringe los artículos 17.1 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal y los artículos 7.1 y 7.2 del Código Civil , en cuanto a la doctrina de los actos propios y abuso de derecho

El Tribunal Supremo , sentencia de veintisiete de Octubre de dos mil once, desestima el recurso.

Considera el Supremo que el consentimiento que debe ser otorgado para considerar lícitamente realizadas obras que afectan a elementos comunes en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal puede ser tácito, tal y como esta Sala tiene declarado. No obstante el conocimiento no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos. En definitiva, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado por esta Sala que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad. De este modo, la resolución del conflicto radica en determinar bajo qué condiciones debe interpretarse el silencio como una tácita manifestación de ese consentimiento. Por ello deben valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento

La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables, no obstante el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de Derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla. Constituye un presupuesto necesario para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquella. Por tanto, la desestimación de la pretensión contradictoria precisa de la preexistencia de un acto o conducta jurídicamente eficaz.

La doctrina del abuso de derecho se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo)

En este caso concreto el demandante, lejos de mostrar un comportamiento silencioso capaz de ser valorado como un consentimiento tácito, ha denunciado por diferentes medios y desde que tuvo conocimiento de las obras realizadas la validez de las mismas, el comportamiento del demandante, contrario a otorgar validez a la ejecución de unas obras que afectan a un elemento común del edificio, debe calificarse como pertinaz, pues desde su inicio ha ejercitado todo tipo de acciones para conseguir la demolición de las mismas. Esta actitud no ha sido catalogada por la sentencia como abusiva, ya que, no se ha probado, como así valora la parte recurrente que no tuviera mayor interés que el de perjudicar al recurrente, al haberse limitado, como declara la sentencia recurrida, a ejercitar una acción en defensa de un derecho expresamente reconocido por la LPH.

¿Es válido el consentimiento tácito del arrendador para un subarriendo de local de negocio?

HECHOS:

Contrato de alquiler de local de negocio otorgado en 1955 con una persona física como arrendatario, cuyo local viene siendo ocupado por una sociedad limitada.

El arrendador solicita la resolución judicial del arriendo por haber tenido conocimiento en 2006 de que el local estaba siendo ocupado por un tercero, por lo que se había producido una cesión o un subarriendo no consentido. Frente a tal pretensión se opusieron conjuntamente los demandados alegando que el arrendador había consentido la subrogación del contrato de arrendamiento en el año 1999.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda por considerar que el arrendador conocía desde el año 2001 que quien estaba usando el local arrendado era una S.L., ya que ésta pagaba los recibos de la comunidad de propietarios. Valoró, en definitiva, que había existido un consentimiento tácito de la cesión porque el arrendador tardó más de cinco años en mostrar su oposición.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante por considerar que, contra lo resuelto por la sentencia de primera instancia, el pago de las cuotas de comunidad por una S.L. no suponía un consentimiento de la subrogación de esta entidad en el arrendamiento del local. El pago por una persona diferente a la obligada es valorado por la sentencia de apelación como irrelevante a fin de considerar a ese tercero como arrendatario con la anuencia del arrendador.

El Tribunal Supremo (s. diez de Febrero de dos mil quince) desestima el recurso de casación interpuesto por los arrendatarios confirmando la resolución de la AP y por tanto declarando extinguido el alquiler.

Considera el Supremo que conforme a la sentencia de la AP ninguna de las pruebas practicadas permite colegir que el arrendador hubiera de alguna manera, ni expresa ni tácita, consentido la subrogación alegada por la parte demandada hoy recurrente. En definitiva, no considera que el consentimiento tácito no sea idóneo para autorizar la subrogación, sino que concluye que en este caso no ha existido ese consentimiento tácito.

De ahí que no quepa apreciar lo que sustenta el presente recurso de casación por interés casacional, es decir la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, porque de las sentencias de esta Sala citadas en el motivo, la de 20 de junio de 1994 se limita a declarar que la sucesión arrendaticia es ilegítima sí no existe consentimiento expreso o tácito, doctrina coincidente con el criterio jurídico de la sentencia impugnada; la de 30 de junio de 1992 , tras una declaración general similar a la de 1994, aprecia consentimiento tácito por el pago de la renta durante casi tres años, no de los gastos de comunidad como sucede en el presente caso; y en fin, la de 7 de mayo de 1985 versa sobre un caso de ocupación durante más de diez años pagando los recibos de renta así como los de luz, gas y teléfono domiciliados en el piso.

En definitiva, la decisión del tribunal de segunda instancia podrá ser más o menos discutible, pero no se opone a la doctrina jurisprudencial considerar que el solo pago de los gastos de comunidad por un tercero, que según declaró en juicio el demandante se pagaban directamente al administrador de la propia comunidad, no acredita un consentimiento tácito del arrendador a la sucesión arrendaticia.