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viernes, 11 de diciembre de 2015

La eficacia de una condición resolutoria



HECHOS:

Por escritura pública de 27 de noviembre de 2003 se pacta entre dos sociedades anónimas la compraventa de un terreno que la compradora dedicaría a supermercado con aparcamiento de automóviles.

En dicha escritura se pacta la siguiente condición resolutoria: "La compradora podrá solicitar la resolución de esta compraventa, si tramitado el plan parcial necesario para la urbanización de la finca de referencia se derivase la imposibilidad, una vez aprobado definitivamente el mismo, de la instalación de un supermercado en las condiciones pactadas".

Con base en esta cláusula con fecha 16 de marzo de 2010, la compradora insta la resolución de la compraventa y consecuentemente la devolución de 1.983.340 euros pagados como precio de la misma.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial en apelación desestiman la demanda por entender que no existe prueba de que se haya cumplido la condición resolutoria pactada por las partes.

El Tribunal Supremo, sentencia de veinticuatro de Noviembre de dos mil quince, estima el recurso de casación de la compradora y condena a la vendedora a devolver a la demandante la cantidad de un millón novecientos ochenta y tres mil trescientos cuarenta euros (1.983.340 €) más los intereses legales que correspondan a partir del 30 de junio de 2008

Considera el Supremo que, transcurridos más de seis años desde la celebración del contrato y pago de la totalidad del precio pactado y a pesar  del documento obrante en autos,  certificado del Arquitecto Municipal, en el cual se indicaba que "Los terrenos objeto de este informe están, calificados en el POUM, como suelo urbanizable delimitado y en el cual está en tramitación un Plan Parcial de Ordenación. Los terrenos a que se refiere la instancia están calificados la mayor parte como Parque Urbano y Vía Pública y una pequeña parte en el suroeste como equipamiento público, por tanto, en todos ellos, no está permitido el uso de un supermercado con aparcamiento y no existe en consecuencia ninguna posibilidad para instalar un supermercado", la sentencia recurrida considera que no se ha acreditado tal imposibilidad y que por tanto no se ha cumplido la condición resolutoria pactada.

No puede ser compartida tal conclusión en tanto que el citado documento acredita indudablemente la imposibilidad de que pueda construirse el supermercado proyectado sobre los terrenos adquiridos y ello por sí justifica que se tenga por cumplida la condición resolutoria por cuanto la finalidad de la adquisición del terreno por parte de la compradora, elevada a elemento esencial determinante de la propia eficacia o ineficacia del contrato, no se ha cumplido, según ha quedado acreditado en el proceso.

En el contrato se especifica cuál es la finalidad de la adquisición de los terrenos por parte de la compradora, que no es otra que la de construir un supermercado con aparcamiento, pactándose que en caso de que ello no pudiera llegar a realizarse -porque no lo permitieran las condiciones urbanísticas del terreno- podría aplicarse por la compradora la condición resolutoria convenida. Esta era la voluntad e intención patente de las partes y esa es la interpretación que corresponde a dicha cláusula por aplicación del artículo 1281 del Código Civil , pues si bien no se fijó un plazo máximo por las partes para que hubieran de darse las condiciones urbanísticas necesarias para edificar el supermercado, es claro que la condición de edificabilidad impuesta no se cumple -ni puede cumplirse con arreglo a la ordenación actual- por lo que el interés en el contrato para la compradora ha dejado de existir y, como ello se elevó a condición para que el mismo pudiera quedar ineficaz, ha de estimarse la demanda interpuesta.