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lunes, 26 de noviembre de 2018

Renta antigua: La duración del traspaso de local de negocio.


HECHOS:
Contrato de arrendamiento de local de negocio firmado en 1980.
Primer traspaso en 30 de enero de 1992.
Segundo traspaso en el año 2002.
El arrendador y dueño del local solicita en vía judicial la resolución del contrato por expiración del plazo considerando que el contrato había quedado extinguido el 31 de diciembre de 2014.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial estima sustancialmente el recurso de apelación y revoca la sentencia de instancia desestimando la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 06/11/2018, estima el recurso, casa la sentencia de la AP y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que el recurso ha de ser estimado en cuanto al motivo segundo, que denuncia la infracción de la DT 3.ª de la LAU 1994, pues reconoce un alcance al hecho del traspaso producido en el año 1992 que no se corresponde con lo previsto en dicha disposición transitoria.

Es lo cierto que quien era arrendatario en el momento de la entrada en vigor de la LAU 1994 procedió al traspaso del local en favor de la hoy demandada en fecha 15 de enero de 2002 de conformidad con lo establecido en el artículo 32 del TR 1964. Para este caso la DT 3.ª contiene una norma especial ya que el beneficiario de este traspaso -la demandada- ya no será arrendatario hasta su jubilación o fallecimiento, pues le es de aplicación lo previsto en el apartado B3, párrafo quinto, DT 3.ª, en el sentido de que "este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley", aplicándose lógicamente el plazo que dé lugar a una duración mayor del contrato.

En este caso, el traspaso producido a favor de la demandada en el año 2002 produciría su efecto hasta veinte años después de la entrada en vigor de la LAU 1994, extinguiéndose el contrato al cumplirse dicho plazo, lo que ha tenido lugar el 31 de diciembre de 2014 como sostiene la parte demandante.

En nada afecta a dicha conclusión el hecho de que se hubiera producido un traspaso a favor del  que a su vez traspasó el local a la demandada en los diez años inmediatamente anteriores a la entrada en vigor de la ley ( DT 3.ª B.3, párrafo sexto) pues en aquél momento aún estaba vigente la LAU 1964 y el RDL 1985 y el legislador previó -en consideración a este dato- un aumento del plazo de vigencia de cinco años para tales traspasos, beneficio que en modo alguno puede ser considerado como transmisible en el presente caso a los nuevos arrendatarios a los que -como se ha dicho- se aplican los plazos del párrafo quinto en cuanto se constituyeron como arrendatarios mediante traspaso una vez producida ya la entrada en vigor de la LAU 1994.