LAU 1964. La duración de un alquiler de local de negocio.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio firmado en 1 de septiembre de 1977.

Se pacta en el mismo que la duración sería "por años prorrogables".

La arrendadora insta desahucio al considerar que se encuentra extinguido por aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994.

El Juzgado de 1ª instancia no entró a resolver sobre el fondo del asunto por entender que existía una "cuestión compleja" y, por tanto, había inadecuación de procedimiento.

La Audiencia Provincial no obstante rechazar la argumentación del Juzgado sobre inadecuación de procedimiento, desestimó la demanda al entender que la parte actora no ha conseguido acreditar la expiración del plazo.

El Tribunal Supremo, sentencia de 29 de octubre de 2020, desestima el recurso de casación interpuesto por la arrendadora.

Considera el  Supremo que el recurso de casación está basado en dos motivos. el primero se alega la infracción de los artículos 1203 y 1204 CC por oposición a la jurisprudencia del TS, con cita y análisis de varias sentencias de la sala. Entiende que, en caso de duda, se ha de estimar que concurre la novación modificativa y no la novación extintiva, a pesar de que se hayan modificado tanto la extensión del local arrendado como el importe de la renta. En el segundo se denuncia la infracción de los artículos 1581 CC y 37 LAU 1994 por oposición a la jurisprudencia del TS al entender que, de apreciarse la novación extintiva, no cabe considerar que el contrato no habría vencido porque, vigente la LAU, el plazo de los contratos ha de ser determinado y no cabe que los arrendamientos sin plazo sean equivalentes a la antigua prórroga forzosa del artículo 57 de la LAU de 1964.

En atención a ello, la posición mayoritaria en la sala considera que no se puede pretender ahora la extinción del contrato primitivo del año 1977 -que lo estaría por aplicación de la Disposición TransitoriaTercera de la LAU 1994- cuando, con posterioridad a dicha fecha y pese a concurrir causa legal de extinción, las partes han realizado actos reveladores de su voluntad de continuar con la relación arrendaticia.

En efecto se ha reducido el local arrendado dejando fuera toda la superficie dedicada a cafetería -unos 90metros cuadrados- y los primitivos arrendatarios dejan todos los elementos necesarios para el funcionamiento de la cafetería, de modo que la parte demandante se hace con las llaves del nuevo local y se las entregan a una inmobiliaria para gestionar su arriendo; se pacta, además, una nueva renta para el nuevo local, en el que se llevan a cabo las obras necesarias para servir exclusivamente como restaurante, con una fuerte inversión.

Nos encontramos, en consecuencia, ante una nueva situación que afecta a la relación jurídica entre las partes que no se puede reconducir, por obra exclusiva de la demandante, a la procedencia de declarar la extinción del arrendamiento inicialmente concertado en el año 1977, pues los propios actos de la parte arrendadora revelan que no fue esta su intención hasta que -por posibles diferencias entre dichas partes- pretende ahora hacer valer sus derechos de conformidad a la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994.

Renta antigua: La duración del traspaso de local de negocio.

HECHOS:
Contrato de arrendamiento de local de negocio firmado en 1980.

Primer traspaso en 30 de enero de 1992.

Segundo traspaso en el año 2002.

El arrendador y dueño del local solicita en vía judicial la resolución del contrato por expiración del plazo considerando que el contrato había quedado extinguido el 31 de diciembre de 2014.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial estima sustancialmente el recurso de apelación y revoca la sentencia de instancia desestimando la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 06/11/2018, estima el recurso, casa la sentencia de la AP y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que el recurso ha de ser estimado en cuanto al motivo segundo, que denuncia la infracción de la DT 3.ª de la LAU 1994, pues reconoce un alcance al hecho del traspaso producido en el año 1992 que no se corresponde con lo previsto en dicha disposición transitoria.

Es lo cierto que quien era arrendatario en el momento de la entrada en vigor de la LAU 1994 procedió al traspaso del local en favor de la hoy demandada en fecha 15 de enero de 2002 de conformidad con lo establecido en el artículo 32 del TR 1964. Para este caso la DT 3.ª contiene una norma especial ya que el beneficiario de este traspaso -la demandada- ya no será arrendatario hasta su jubilación o fallecimiento, pues le es de aplicación lo previsto en el apartado B3, párrafo quinto, DT 3.ª, en el sentido de que "este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley", aplicándose lógicamente el plazo que dé lugar a una duración mayor del contrato.

En este caso, el traspaso producido a favor de la demandada en el año 2002 produciría su efecto hasta veinte años después de la entrada en vigor de la LAU 1994, extinguiéndose el contrato al cumplirse dicho plazo, lo que ha tenido lugar el 31 de diciembre de 2014 como sostiene la parte demandante.

En nada afecta a dicha conclusión el hecho de que se hubiera producido un traspaso a favor del  que a su vez traspasó el local a la demandada en los diez años inmediatamente anteriores a la entrada en vigor de la ley ( DT 3.ª B.3, párrafo sexto) pues en aquél momento aún estaba vigente la LAU 1964 y el RDL 1985 y el legislador previó -en consideración a este dato- un aumento del plazo de vigencia de cinco años para tales traspasos, beneficio que en modo alguno puede ser considerado como transmisible en el presente caso a los nuevos arrendatarios a los que -como se ha dicho- se aplican los plazos del párrafo quinto en cuanto se constituyeron como arrendatarios mediante traspaso una vez producida ya la entrada en vigor de la LAU 1994.

Renta antigua: Jubilación parcial del arrendatario

HECHOS:
En un contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 5 de agosto de 1982, las arrendadoras solicitan la extinción del mismo por jubilación de la arrendataria.

Al amparo del RDL 5/2013, la arrendataria se ha acogido a una modalidad de jubilación que le permite, al llegar a la edad correspondiente, compatibilizar la percepción del 50% de la pensión por jubilación con la continuación del trabajo por cuenta propia.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda ejercitada por considerar que al amparo de la DT 3ª LAU 1994 la jubilación del arrendatario determina «ope legis» la extinción del arrendamiento, aunque continúe con su actividad laboral.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia de primera instancia.

Sin embargo el Tribunal Supremo, sentencia de 6 de marzo de 2018, estimó el recurso de casación, casando la sentencia de la Audiencia y desestimando la demanda de primera instancia.

Considera el Supremo que el recurso ha de ser estimado, rechazando la demanda que pretende la finalización del contrato de arrendamiento en el presente caso. El sistema establecido por el legislador para la finalización de estos contratos, celebrados bajo la vigencia de la LAU 1964 y en momento en que los mismos quedaban sujetos a prórroga forzosa, atiende al cese de la necesidad de uso del local por parte del arrendatario. El Preámbulo de la Ley de 1994 habla de la permanencia del contrato «mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local».

En este caso se continúa con el ejercicio de la actividad por parte de la arrendataria actual con amparo en lo previsto en el RDL 5/2013, pese a la percepción de una pensión llamada de «jubilación», por lo que no cabe entender que se ha producido tal jubilación a los efectos previstos en la LAU 1994.

En relación con la jubilación del arrendatario, esta sala se ha pronunciado en sentencias de 8 de junio de 2011 y 21 de enero de 2013 , que fijan la siguiente doctrina:«...A) Esta Sala ha tenido ya- ocasión de fijar como doctrina jurisprudencial que, en aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 , la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial. En este sentido la STS de 8 de junio de 2011 (RC núm. 1256/20071 establece que: «[.1 como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial». Asimismo declara que: «La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas».

Lógicamente tal doctrina se refiere a un momento anterior a la vigencia del RDL 5/2013, por lo que se refería a los supuestos fraudulentos en que, producida una jubilación total, se continuaba con la actividad, lo que desde luego no podía significar beneficio alguno para el arrendatario infractor. Pero precisamente esa doctrina, bajo la situación creada por la nueva norma, significa «a contrario sensu» que, cuando se prolonga legalmente la actividad, no se da la causa de extinción del arrendamiento; extinción que imposibilitaría en la práctica la prolongación de actividad en las mismas condiciones contempladas por el RDL 5/2013.

La obligación de reparar en el alquiler de "renta antigua"

Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, dieciocho de noviembre de dos mil trece, analiza este controvertido tema.

Se condena en primera instancia a la parte arrendadora, por incumplimiento de sus obligaciones contractuales, a que indemnice a la arrendataria en la suma de CINCUENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS SETENTA EUROS CON VEINTIÚN CÉNTIMOS (54.770,21 EUROS) y se declara resuelto el contrato por ruina del edificio.

La arrendadora apela la sentencia alegando que no puede ser obligada a indemnizar unos supuestos daños y perjuicios que no ha producido y respecto de los que ha sido totalmente ajena, ya que la causa de todos los daños es la falta de mantenimiento y conservación de la anterior arrendadora, cuya actitud de dejadez persistente en el tiempo ha determinado el colapso del inmueble y su ruina, aunque no haya sido declarada legalmente.

En suma, la recurrente aduce que no es responsable porque no ha incurrido en incumplimiento del deber de conservar y mantener el edificio en debidas condiciones ya que cuando adquiere en noviembre de 2010, ese deber era de imposible cumplimiento puesto que el estado del edificio era ruinoso y precisaba medidas de rehabilitación integral a las que no viene obligada según jurisprudencia reiterada y, de otro, porque el incumplimiento de la obligación de conservación y mantenimiento es imputable de forma dolosa o negligente a la anterior propietaria y arrendadora.

Considera la Audiencia que en el presente caso, la sentencia declara y la recurrente admite que, la causa de la ruina es imputable al anterior propietario y arrendador, por el incumplimiento grave de su deber de mantenimiento y conservación durante un largo periodo de tiempo y por la ejecución de ciertas obras que han agravado el deterioro del inmueble. Consecuentemente la nueva propietaria y arrendadora del inmueble, el actual dueño y arrendador, debe asumir la responsabilidad que corresponde a su trasmitente ya que quien adquiere un edificio en virtud de compraventa, conocedor de que alguno de sus departamentos está arrendado, en este caso varias viviendas que se destinan a hostal, se subroga en la posición jurídica que ostentaba el vendedor y arrendador con todas sus consecuencias. Quienes adquieren la propiedad con arrendatarios son, o deben ser, conscientes de las obligaciones que contraen, sin que puedan ampararse en que quien no cumplió fue su causante.

Y este es el criterio que sigue la doctrina del Tribunal Supremo entre otras, en la sentencia de 11 de marzo de 2002 cuando afirma que "... la desaparición del objeto arrendaticio, por ruina, extingue, por sí solo, cualquier derecho a la reconstrucción derivado del artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( ...). Sin embargo estos hechos y criterios jurídicos no excluyen que se pueda valorar como indemnizable el incumplimiento contractual, causado por la entidad propietaria y arrendadora por no haber procedido, en su momento, a efectuar las reparaciones necesarias a que estaba obligada, facilitando de ese modo, por un proceder, al menos negligente, la producción del estado de ruina de la finca, en perjuicio de los inquilinos y en beneficio de la arrendadora como consecuencia de las plusvalías obtenidas por la venta del solar del antiguo inmueble. De lo contrario sería muy fácil, como explica la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de julio de 2000 , la burla de las obligaciones que el artículo 1554-2 º y 3º del Código Civil impone al arrendador: "bastaría su pasividad para dejar que el edificio llegue al estado de ruina y como su desaparición requeriría la reconstrucción, el arrendador no tendría ninguna obligación. Tampoco les exime a los demandados su vetustez, pues si lo adquirieron con arrendatarios que siguieron manteniendo, debieron ser conscientes de las responsabilidades que asumían, sin que el incumplimiento de sus obligaciones por arrendadores anteriores les pueda servir de pretexto para proseguir en la inactividad y dejar que el edificio se siga deteriorando para extinguir por la vía de la declaración de ruina los arrendamientos. La obligación de conservar no admite divisiones parciales por su propia naturaleza, de modo que cada arrendador de la cadena de los que se van sucediendo tenga que conservar a partir del momento en que es titular del inmueble, y sólo de aquello que lo necesite desde entonces: la necesidad de la reparación de lo anterior sería el presupuesto necesario".

En definitiva desestima el recurso condenando en costas al recurrente

La jubilación extingue el alquiler de 'renta antigua'

En un arrendamiento de local de negocio firmado en 1971, las arrendadoras solicitan la resolución del mismo puesto que el arrendatario se encuentra percibiendo la pensión de jubilación  como trabajador autónomo.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial en apelación, estiman la demanda  consideran resuelto el contrato por dicho motivo.

El arrendatario interpone recurso de casación por considerar que aunque se encuentre cobrando la pensión de jubilación continúa al frente del bar objeto del alquiler, aportando como prueba de ello  las declaraciones del IVA y pago fraccionado del IRPF extendidas a su nombre y el propio reconocimiento que se realiza en la demanda de que esta persona continúa ejerciendo su labor al frente del negocio de bar-restaurante, extremo que incide en el mantenimiento de titularidad formal del negocio pese a la jubilación.

El Tribunal Supremo (s. 21/1/2013) desestima el recurso y confirma la sentencia anterior recordando que:

A) Esta Sala ha tenido ya ocasión de fijar como doctrina jurisprudencial que, en aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 , la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial. En este sentido la STS de 8 de junio de 2011 establece que: «[..] como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial». Asimismo declara que: «La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas».

B) Atendida la doctrina jurisprudencial expuesta el motivo aducido por la parte recurrente ha de decaer ya que, superada por esta la jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales existente en materia de extinción del contrato de arrendamiento por jubilación del arrendatario, la sentencia objeto de impugnación en el presente recurso de casación resulta plenamente acorde con la jurisprudencia de esta Sala al declarar la extinción del contrato de arrendamiento por la jubilación acreditada en el proceso del arrendatario,  con independencia de que el mismo continúe o no al frente de la actividad comercial desarrollada en el local objeto del contrato.