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viernes, 31 de octubre de 2008

El tratamiento fiscal de los arrendamientos urbanos.

Es bien sabido que la LAU 1995 distingue dos grandes grupos de arrendamientos urbanos a efectos de su tratamiento jurídico: a) Los destinados a vivienda habitual b) Todos los demás. Esta simplificadora partición, va a permitir contemplar exclusivamente los arrendamientos de inmuebles con destino a vivienda habitual del arrendatario, en cuanto a su tratamiento fiscal.

1.- En primer lugar cabe hablar del tratamiento fiscal del contrato suscrito entre las partes:

1.1.- El contrato de arrendamiento de vivienda se considera sujeto al Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales y Actos jurídicos documentados (ITPAJD) con arreglo a la siguiente tabla.


Hasta 30,05 euros
0,09
De 30,06 a 60,10
0,18
De 60,11 a 120,20
0,39
De 120,21 a 240,40
0,78
De 240,41 a 480,81
1,68
De 480,82 a 961,62
3,37
De 961,63 a 1.923,24
7,21
De 1.923,25 a 3.846,48
14,42
De 3.846,49 a 7.692,95
30,77
De 7.692,96 en adelante, 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción.
.

1.2.- Esta sujeción implica de suyo la no sujeción a IVA

1.3.- Existe la opción de pagar el ITPAJD mediante efectos timbrados –los contratos que se adquieren en los estancos- o con pago a metálico.

1.4.- El sujeto pasivo del ITPAJD es el arrendatario.

1.5.- El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) puede ser objeto de pacto entre las partes, si lo paga el arrendador, constituirá para él gasto deducible en IRPF


2.- Repercusión fiscal a las partes contratantes (IRPF):

2.1.- Para el arrendador constituye rendimiento de bienes inmuebles, si bien tienen derecho a una reducción del 50%, que puede elevarse al 100% si el arrendatario tiene una edad comprendida entre los 18 y 35 años y unos rendimientos netos superiores al IPREM.
Estas reducciones solo se aplican si los rendimientos han sido declarados por el contribuyente, no cuando son detectados por la Administración.


2.2.- Para el arrendatario puede constituir una causa de deducción en su IRPF, con arreglo al siguiente esquema simplificado:

General: 10.05% de alquileres anuales. Base deducción máxima: 9.015 €/año Requisitos: Ingresos inferiores a 24.020 €/año..
Andalucía: 15% máx.: 500 €/año.
Aragón: Nada
Asturias: 5% máx.: 273 €/año.
Baleares: 10% máx. 200 €/año.
Canarias: 15” máx.: 500 €/año
Cantabria: 10% máx. 300 €/año
Castilla La Mancha: Nada
Castilla y León: 15% máx.: 459 €/año.
Cataluña: 10% máx.: 300/600 €/año.
Extremadura: 10% máx.: 300 €/año.
Galicia: 10% máx.: 300 €/año.
Madrid: 20% máx.: 840 €/año.
Murcia. Nada
La Rioja: Nada.
Valencia: 15% máx.: 450 €/año.

Cada Comunidad Autónoma tiene previstos requisitos respecto de la edad, ingresos y otras circunstancias del contribuyente beneficiario de la deducción.

19 comentarios:

  1. Hola Pedro,
    en su artículo dice que el arrendador de una vivienda "tiene derecho a una reducción del 100% si el arrendatario tiene una edad comprendida entre los 18 y 35 años y unos rendimientos netos superiores al IPREM". ¿Qué son los rendimientos netos del IPREM?
    Yo vivo de alquiler en un piso, tengo 25 años y recibo la RBE. ¿Podría la dueña del piso deducirse el 100% de lo que le pago? Esto me evitaría grandes problemas con ella... Gracias!

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  2. A Lucia: para entendernos el IPREM es análogo al salario mínimo, si tienes ingresos superiores y es tu vivienda habitual la arrendadora puede reducir el 100%

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  3. Muchas gracias Pedro,
    sólo una pregunta más. Me han dicho que uno de los requisitos para que el arrendador se pueda deducir el 100% del que hablamos es que se haya hecho previamente el depósito de la fianza del alquiler en el órgano autonómico correspondiente.
    ¿Es esto cierto?

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  4. Hola Pedro
    estoy agradecidísima a t labor, porque para los legos en cuestiones legales, a veces puede ser muy confuso todo este tipo de transacciones... mi novio y yo vamos a alquilar un piso en Bilbao, y el duseño nos ha dicho q en el momento de formalizar el contrato debemos pagar el papel timbrado en concepto de impuesto de transmisiones y actos jurídicos docuemntados, q ha calculado muy bien según tu tabla, pero por 3. en algún sitio he leído q esto es así, q el impuesto se calcula por un mínimo de 3 años de duración del alquiler, y en otros he visto lo contrario. Podrías aclarármelo?
    muchas gracias de antemano. Ana

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  5. A Ana: Te transcribo la normativa: En los arrendamientos servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato; cuando no constase aquél, se girará la liquidación computándose seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse, caso de continuar vigente después del expresado período temporal; en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas sujetas a prórroga forzosa se computará, como mínimo, un plazo de duración de tres años.

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  6. ya lo he entendido :). pero por lo q he investigado, aunq este impuesto es teóricamente obligatorio, sólo se paga cuando el contrato se registra públicamente. nuestro futuro casero quiere hacerlo así porque es socio de una cámara de la propiedad urbana, y le hacen el contrato allí. Pero si cualquier tipo de contrato privado es válido, y es él el que quiere hacerlo público, es lícito q nos obligue a a pagar nosotros los gastos? podría decirme los beneficios que nos reportaría como inquilinos, el que el contrato estuviese registrado? (si es necesario para percibir la renta de emancipación, desgravar el alquiler, etc...) muchas gracias por su rápida respuesta!

    ana

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  7. a Ana: Lo siento pero no te han informado bien, el pago de ITP en los arrendamientos de vivienda es obligatorio siempre, que se haga o no en nada disminuye esa obligación. Nada tiene que ver conque se registre o no ese documento.

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  8. Hola buenas tardes,
    espero que me pueda ayudar en una duda que tengo.El año pasado alquile una vivienda amueblada que tengo. Veo que en los gastos deducibles de los ingresos por alquiler, además de otros conceptos, se pueden poner los gastos por amortización de mobiliario.La casa se amuebló hace como 15 años pero todo está perfecto pues nunca se habia alquilado. No conservo las facturas de los muebles, pero como la casa está asegurada,en el recibo viene el valor del contenido,(26.000€)que en todo caso no fue el valor de adquisicion del mobiliario.Como podria resolver este tema y en cualquier caso que porcentaje hay que aplicar si pone que es entre el10% y el 5%.
    Muchas gracias por su atención.
    Le saluda atentamente.
    JOSE ANTONIO

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  9. Hola Pedro,

    En el caso de que el contrato se haga mediante documento privado, ¿cómo y dónde se ha de pagar el ITP?

    Muchas gracias!

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  10. A Kotaro: En la oficina fiscal autonómica que corresponda

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  11. Hola Pedro. Voy a alquilar una casita en un pueblo de Barcelona, y ayer me enviaron el contrato de arrendamiento por email,y después de leérmelo me di cuenta de que me habían cobrado más gastos de los que en un principio me habían dicho, los gastos son los siguientes: fianza correspondiente a un mes (650€), baremo professional (325€), 156€ de timbre, 43€ registro del contrato, 18€ de 355 es decir 63,90€, un total de 1237,90€. De estos gastos, yo solo tenia constancia de los gastos de fianza y de baremo para la gestoria. En lo referente a timbre, quería saber si mediante la compra de un papel timbrado en el estanco y llevarlo al registro de la propiedad yo misma podria reducirlo, ya que ellos me han dicho que ellos lo hacen siempre así y que no van a hacer otro tipo de contrato que no sea éste. Por otro lado, el 18% de 355, en concepto de que es, porque no hay ninguna partida que esté valorada en 355€. Espero tu respuesto y muchas gracias por tu magnifico blog, del que se aprende mucho. Gracias.

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  12. Hola Pedro, buenos días y gracias de antemano por tu generosa atención.
    Mis padres son ya mayores y disponen de vivienda propia en el pueblo.Ahora van a alquilar un piso aquí en Zaragoza por tener ascensor. Mi pregunta es: ¿puede desgravarse mi padre que es pensionista el alquiler del piso? ¿sería ventajoso fiscalmente hacerlo? Tiene una pensión de unos 14000 euros anuales y hace la declaración de la renta por separado con mi madre(que no percibe pensión de ningún tipo) ya que les resulta de este modo, más ventajosa.
    Gracias por tu atención y por el tiempo que nos dedicas. Todo un ejemplo.

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  13. Buenas tardes pedro, quiero alquilar mi vivienda en zaragoza y no se que pasos tengo que seguir exactamente, se que tengo que ir a la dga, con el contrato que venden en los estancos, sirve para alquilar la vivienda?, gracias.

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  14. A Anónimo: Los pasos mas importantes son asegurase la solvencia del inquilino y firmar un contrato en condiciones.

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  15. Buenos días Pedro,

    Me llamo Mari; quería hacerte una consulta, porque me ha sucedido una cosa un poco curiosa. Iba a alquilar un piso, y la señora me comentó que el contrato se iba a realizar a través de una gestoría. Ayer llamo al gestor y me pide una serie de documentos que entregarle, últimas 3 nóminas, DNI, y por último me comenta que tengo que pagar 30 euros con poco del contrato, a lo que yo le conteste que tenía que consultar lo que me comentaba porque he vivido muchos años de alquiler y nunca había tenido que pagar el contrato. El caso es que hasta Junio no entaba en el piso, y ayer empezó a meterme prisa, para enviarle la documentación. Como yo no estaba muy enterada del tema le puse un correo y le comenté que en cuanto tuviera toda la documentación se la enviaba, y que había consultado con un amigo abogado, y me había comentado que en el contrato a no ser que escritures ante notario no debería pagar yo nada, pero que si había que pagarlo lo pagaba. La verdad es que de repente me ha puesto un correo el gestor y me dice que no me alquilan el piso, y el motivo es haber consultado a un abogado si tenía que pagar o no pagar la realización del contrato. He leído tu artículo y me ha parecido interesante, pero me quedo con la duda siguiente....¿entonces en qué caso debes costearte tu el contrato? es que en mi último piso el alquiler fue a través de la inmobiliaria y no tuvo coste alguno. Muchas Gracias por tu ayuda, espero no volver a encontrarme ignorante ante un tema así.

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  16. Hola Mari: Mi criterio es que la redacción del contrato de arrendamiento debe pagarla quien la encarga.

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  17. Hola,

    Quiero alquilar mi vivienda habitual con hipoteca y alquilar otra. El rendimiento neto me saldrá bajo gracias a la deducción de los intereses de mi hipoteca. Sin embargo, dejaré de tener la deducción del 15% de las cuotas de la hipoteca ya que ésta dejará de ser la habitual.

    Por otro lado, no puedo deducir nada del alquiler de la que será mi nueva vivienda porque supero todos los límites.

    A parte de no declarra todo esto ¿tengo alguna otra opción para ahorrame algo?

    ¿lo he entendido bien?

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  18. Hola,

    Si se desea alquilar una vivienda habitual con hipoteca y alquilar otra.
    El rendimiento neto me saldrá bajo gracias a la deducción de los intereses de mi hipoteca. Sin embargo, dejaré de tener la deducción del 15% de las cuotas de la hipoteca ya que ésta dejará de ser la habitual.

    ¿tengo alguna otra opción para ahorrame algo?

    Saludos desde alicante.

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  19. pakkko debería leer este post: [http://www.pedrohernandezabogado.com/2013/05/renta-2012-tratamiento-fiscal-de-los.html]

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