¿Puede el vendedor repercutir el IVA de la venta de una vivienda extemporáneamente?

HECHOS:

El INVIFAS (Instituto Nacional de la Vivienda de las Fuerzas Armadas) vende determinadas viviendas a quienes las venían utilizando a título de inquilinos.

Los compradores liquidan y pagan el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) correspondiente a esa venta.

Posteriormente, previa consulta que decide la no sujeción a ITP y si a IVA de esa operación obtienen la devolución de lo pagado.

El INVIFAS expide factura por dicha venta repercutiendo el correspondiente IVA, a lo que se oponen los compradores por considerar extemporánea esa repercusión.

La Sala de lo Contencioso administrativo del TSJ de Castilla y León acuerda, en sentencia para cada uno de los interesados, dejar sin efecto la factura para repercutir el IVA derivado de la operación de compraventa, así como el requerimiento para el pago del IVA correspondiente a la misma. La razón para estimar la reclamación fue que cuando el INVIFAS intentó la repercusión del Impuesto al amparo de lo previsto en el artículo 88 de la Ley del IVA ya había transcurrido el plazo de un año para intentar la repercusión.

El INVIFAS interpone ante el Juzgado de 1ª Instancia demanda en ejercicio de la acción de reembolso del IVA pagado por las diversas operaciones de compraventa de viviendas pertenecientes a dicho Instituto

La demanda es desestimada tanto en primera instancia como en apelación.

El Tribunal Supremo (s. diecinueve de Enero de dos mil quince) estima el recurso de casación del INVIFAS y condena a los compradores a pagar el IVA reclamado, en cantidades que van desde los 9.000 hasta los 12.000 euros,  con intereses y costas de la primera instancia.

Considera el Supremo que en los contratos de compraventa celebrados con los demandados se estableció una cláusula octava en la que se decía que serán de cuenta de la parte compradora el abono de aquellos tributos y demás gastos que se deriven directa o indirectamente de la misma. Serán también de cuenta de la parte compradora los gastos ocasionados por el otorgamiento de esta escritura y sus copias, impuestos que procedan, gastos de inscripción, honorarios y cualquier otra clase de gastos, tributos o arbitrios que graven la transmisión o sean consecuencia directa o indirecta de la misma, a excepción del Impuesto Municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

La fuerza vinculante para las partes de lo pactado en dicha cláusula no está en función de la aplicación de normas de carácter administrativo sobre la posible repercusión del IVA a los compradores, cualesquiera que sean las resoluciones que sobre ello se hayan dictado, ni estos pueden quedar libres de las obligaciones contraídas por el mero hecho de que se entendiera inicialmente que la compraventa estaba sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y posteriormente se determinara que la sujeción no era a este impuesto sino al que grava el valor añadido.

Citando las SSTS de 17/11/2010 y 25/05/2007 considera que el supuesto resulta muy similar al ahora contemplado, siendo de plena aplicación al caso la doctrina sentada por la Sala que hace prevalecer lo pactado en el contrato frente a cualquier incidencia de carácter administrativo, como la acaecida en la liquidación del impuesto correspondiente a los contratos de compraventa celebrados.

¿Qué hacer si la Hacienda Autonómica liquida de nuevo Sucesiones o Transmisiones patrimoniales?

El Tribunal Superior de Justicia de Galicia, sentencia de doce de febrero de dos mil catorce, anula la liquidación de por importe de 11.340,59 € incoada por la Consejería de Hacienda de la Junta de Galicia por el concepto de Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones así como la resolución sancionadora por importe de 6.851,18 €.

Considera el TSJ que no es correcta la valoración administrativa de los bienes que constituyen la base imponible del impuesto.

Recuerda la doctrina actualmente vigente en la materia:

"Frente al derecho de la Administración a comprobar, debe en todo caso garantizarse al ciudadano la posibilidad de admitirla o de impugnarla, para cuya aceptación o repulsa es necesario conocer los datos que a tal efecto el perito de la Administración tuvo en cuenta para valorar, por lo que será preciso saber si se tuvieron en cuenta los datos de registros fiscales, los precios de mercado, la existencia de compraventas recientes, la antigüedad del inmueble, el sistema de construcción, el estado de conservación y otras circunstancias que son precisas en toda valoración, puesto que ésta es fiscalizable por esta jurisdicción y es evidente que no sólo se puede impugnar una valoración carente de todo fundamento y de todo criterio valorativo, sino que también se debe fiscalizar lo que produce una indefensión al ciudadano". (STS 18/3/94)

"Las valoraciones de los peritos de la Administración Tributaria deben motivarse suficientemente, lo cual implica que es necesario indicar el sistema o sistemas de valoración utilizados, los criterios aplicados y su adecuada ponderación, datos todos ellos que deben permitir al sujeto pasivo, bien aceptarlos, bien rechazarlos, arguyendo de contrario lo que estime procedente, única manera de evitar la indefensión que significa la carencia de motivación del dictamen valorativo, pues mal puede disentirse de lo que no se conoce, que es cómo y porqué se ha señalado un determinado valor a los bienes transmitidos" (STS 3/12/99).

Dentro de la anterior doctrina no tiene acogida, por una parte, que no sea preciso que el contribuyente comprenda la valoración ni, por otra que, aún considerándose suficiente que la pueda combatir, tenga para ello que acudir a medios técnicos propios para poder hacerlo.

Tampoco debe pesar sobre el contribuyente la carga de acceder a datos obrantes en unidades administrativas, incluso en páginas web, para conocer la razón última del criterio de valoración que emplea el perito de la Administración.

En la comprobación de valores lo que se hace es confrontar el valor que ha declarado el contribuyente y aquél que la Administración defiende. Y si para postular su tesis utiliza el dictamen de peritos de la Administración, lo necesario es, entonces, que el dictamen ponga de manifiesto la inexactitud del valor declarado en relación con el que se comprueba; es decir, lo que acontece es justamente lo contrario que lo defendido por la Administración demandante: es a la Administración a quien corresponde acreditar la inexactitud del valor declarado y no al contribuyente desautorizar el valor comprobado; y más aún, valiéndose de un técnico al efecto pues ya se reconoce que no podrá comprender por sí mismo la valoración en que se materializa la comprobación.

"No es admisible que se remita al interesado a aquellos registros o estudios para la comprobación de un dato fáctico absolutamente esencial para analizar si la valoración que se discute se halla suficiente y correctamente motivada y si ha sido realizada válidamente. Sólo los hechos notorios, o los admitidos por el interesado quedan exentos de su prueba y por tanto de su aportación al expediente administrativo (...)"esa omisión o falta de aportación probatoria supone una conducta procedimental injustificada al imponer al administrado una nueva carga como es acudir al estudio de mercado o al registro fiscal de que se trate para contrastar esos datos, lo que incluso puede llegarle a suponer un nuevo gasto en forma de tasa (...)por lo tanto, ni se puede remitir al administrado a registros donde constan los datos utilizados por el perito, ni cabe tampoco incorporarlos a un recurso contencioso por la vía de la prueba puesto que tampoco se puede obligar al ciudadano a acudir a los Tribunales para conocer tales datos " (STSJ CyL 3/12/2010).

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales onerosas (ITPAJD): Impugnación de valoraciones.

Uno de los efectos perversos de la llamada 'burbuja inmobiliaria' es y sigue siendo que las administraciones fiscales autonómicas no han revisado a la baja los valores asignados a los inmuebles a los efectos de liquidación del ITP, produciéndose supuestos en los que el contribuyente debe pagar el impuesto sobre un valor al efectivamente pagado en la compraventa.

El Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) en resolución de 2/12/2009 estima un recurso del contribuyente y anula la liquidación practicada con una cuota  tributaria por este impuesto de   202.935,40 €.

Resulta de interés subrayar el fundamento jurídico de esta resolución:

No se indica en el documento cuál es el origen de datos tan importantes como el valor de repercusión, de 1.440 €/m2 techo, o el valor unitario neto de 785,45 €/m2 suelo, o la razón de la clasificación del solar en la llamada "Zona Económica 1", cuáles son el emplazamiento, límites y características de dicha zona y en qué documento se define la misma; se desconoce el significado del coeficiente "IEN", por qué tiene un valor de 0,55 y sobre qué parámetros o cantidades se aplica.

Por otro lado, se dice que el valor en venta del suelo una vez urbanizado se deduce de los estudios de mercado llevados a cabo por la Dirección General de Tributos, obrantes en la misma, y que el coste de urbanización unitario se basa en los costes medios de urbanización existentes en la zona y publicados en revistas especializadas, sin que se aporte ningún documento al respecto que permita al contribuyente comprobar esos valores y costes. 

En definitiva, aunque el documento no es rechazable, sí se considera incompleto, por cuanto no se proporciona información complementaria concreta que aclare al contribuyente el origen de los datos y le permita conocer los cálculos hechos por la Administración. Por ello. se estima que la motivación de la valoración es insuficiente.

Destaca el TEAC la siguiente 

 "La comprobación de valores debe ser individualizada y su resultado concretarse de manera que el contribuyente, al que se notifica el que la Administración considera valor real, pueda conocer sus fundamentos técnicos y prácticos y así aceptarlo, si llega a la convicción de que son razonables o imposibles de combatir, o rechazarlos porque los repute equivocados o discutibles y en tal caso, sólo entonces, proponer la tasación pericial contradictoria a la que también tiene derecho" (STS 3/12/1999)

"Como declaró nuestra sentencia de 15 de julio de 2004, recordando la doctrina sentada en la de 28 de junio de 1993, si el derecho de la Administración debe de estar suficientemente protegido y debe permitírsele disentir de los datos declarados por los contribuyentes, igualmente debe protegerse el derecho de los ciudadanos, haciéndoles saber de forma clara, sencilla, precisa e inteligible, sin necesidad de conocimientos especiales los hechos y elementos adicionales que motivan la liquidación, cuyo pago se exige" (STS 10/102008)

 
En relación con las remisiones que se hacen en la primera hoja de la valoración a datos "obrantes en esta Dirección General de Tributos" o "publicados por las revistas especializadas", cabe reproducir algunos párrafos de la STSJ de Castilla-León 9/11/2007: "Resulta también censurable que toda la valoración venga apoyada en valores unitarios obtenidos de los estudios de mercado efectuados por la Junta de Castilla y León sin ser aportados al expediente administrativo. Sin excusas, esa valoración debe constar aportada al expediente administrativo pues de otro modo el administrado no puede verificar ni tan siquiera si existe un mero error aritmético o de trascripción. No es óbice para su aportación su volumen o complejidad física pues no necesario que se realice de modo total sino sólo de aquellos valores circunstancias a aplicar a la valoración de que se trata", y que "si la administración tributaria autonómica se remite a los registros fiscales existentes o a los estudios de mercado efectuados por ella misma para con apoyo en los mismos dictar una determinada resolución, en este caso una valoración tributaria, tal actuación es válida, pero necesariamente debe aportar al expediente administrativo un certificado o testimonio documental de los datos tributarios contenidos en aquellos registros fiscales o estudios de mercado. No es admisible que se remita al interesado a aquellos registros o estudios para la comprobación de un dato fáctico absolutamente esencial para analizar si la valoración que se discute se halla suficiente y correctamente motivada y si ha sido realizada válidamente. Sólo los hechos notorios, o los admitidos por el interesado quedan exentos de su prueba y por tanto de su aportación al expediente administrativo. Si no existe copia documental, certificado u otro documento público u oficial que acredite la valoración fiscal o de mercado o cualquier otro dato de significación tributaria en el expediente administrativo, tenido en cuenta por la administración y explicitado en su acto, la administración tributaria no está motivando correctamente su valoración. Esa omisión o falta de aportación probatoria supone una conducta procedimental inadmisible al imponer al administrado una nueva carga como es acudir al estudio de mercado o al registro fiscal de que se trate para contrastar esos datos, lo que incluso puede llegarle a suponer un nuevo gasto en forma de tasa. Si se admitiese esta postura, la administración podría pretender la explicación del marco legal aplicable en que fundamente jurídicamente su valoración por una simple remisión a los diarios oficiales en que se hubiese publicado la norma, sin mencionarla, lo cual resulta obviamente inadmisible. Pero es que a mayor abundamiento, la remisión del contribuyente a los registros fiscales o estudios de mercado realizados por la propia administración tributaria que realiza la valoración no es respetuosa con el carácter servicial de toda administración, ni menos con la obligación que impone el artículo 3.j) de la Ley 1/98, de 26 de febrero, reguladora de los Derechos y Garantías de los Contribuyentes, de realizar sus actuaciones en la forma que le resulte menos gravosa a estos. Esa misma remisión hecha por la administración tributaria a los datos contenidos en estudios de mercado o en los registros fiscales pugna con la obligación que pesa sobre aquella de facilitar el ejercicio sus derechos al contribuyente (artículo 20 del mismo texto legal), pues obviamente no facilita, sino que dificulta aún más la comprensión y control de los actos administrativos de naturaleza tributaria"

La creación telemática de sociedades mercantiles

En el BOE nº 124 de 25 de mayo de 2011, se publica una Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre constitución de sociedades mercantiles y convocatoria de Junta General, en aplicación del Real Decreto-ley 13/2010, de 3 diciembre, en la que se establecen medidas cuyos objetivos son la agilización y reducción de costes del proceso constitutivo de las sociedades de capital y que a efectos divulgativos cabe resumir así:

1. Las sociedades de capital se constituirán preferentemente por medios telemáticos. En especial, las sociedades de responsabilidad limitada cuyo capital social no supere los 30.000 euros, que tengan entre sus socios sólo personas físicas y la estructura del órgano de administración sea un administrador único, dos con facultades mancomunadas o varios solidarios.

2. Los notarios deberán informar a sus clientes sobre el procedimiento de constitución telemática cuando se pretenda la constitución de una sociedad de responsabilidad limitada con las características descritas anteriormente. Dicha información contendrá todos los elementos caracterizadores del proceso constitutivo, con indicación expresa de los plazos y la reducción de costes previstos en el mencionado precepto.

3. El procedimiento telemático gozará de aranceles reducidos y quedará exento de las tasas de publicación en el Boletín Oficial del Registro mercantil.

4. Para la calificación e inscripción de sociedades de capital en el Registro mercantil, no será necesaria la presentación del documento de autoliquidación con alegación de la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos documentados.

5. La instrucción establece también una serie de requisitos en relación con los Estatutos/tipo aprobados por la Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre: Denominación, objeto social, número de administradores y publicación en la web de las convocatorias sociales

LA PERMUTA

En la situación actual del mercado inmobiliario pudiera recurrirse a esta institución jurídica de tan antigua solera como solución o intento de ello en determinados supuestos.

El concepto de permuta aparece en el art. 1538 del Código Civil como un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.
La permuta puede ser pura si los bienes objeto del trueque tienen el mismo valor o con suplemento de metálico compensatorio de la diferencia de valor.

Como queda dicho, en determinados supuestos puede ser un sistema recomendable, así por ejemplo:
a) Personas que por distintas razones –disminución de necesidades de vivienda, pérdida de poder adquisitivo etc.- se ven en la tesitura de mudarse a una vivienda de menor valor económico que la que tienen.
b) Aquellos que por razones contrarias a las anteriores –aumento de necesidades familiares, mayor poder adquisitivo etc.- desean ir a una vivienda de superiores características a la que poseen.
c) Quienes por razones laborales, profesionales o familiares está abocados a un cambio de vivienda urgente.

Es evidente que la mayor ventaja de la permuta en estos casos hay que referirla, en términos coloquiales, al repetido dicho “matar dos pájaros de un solo tiro”, sobre todo en cuanto a la celeridad de la solución para quienes se ven agobiados por la imposibilidad de atender los pagos de su hipoteca.

Sin embargo en el aspecto económico, salvo el ahorro que pueda suponer hacerlo todo en una única escritura notarial en lo demás hay que tener en cuenta.
I.- En IRPF se producirá Ganancia y/o Pérdida patrimonial para ambos permutantes.
II.- En ITP ambas partes son sujetos pasivos obligados a tributar; si bien es cierto que puede ponerse en la escritura como valor del trueque el mínimo que permita la normativa.
III.- En IIVTU (plus valía municipal) también ambas partes son sujetos pasivos obligados a tributar.

TODO INMOBILIARIO

La Editorial CISS del Grupo WOLTER KLUWER ha incorporado a su conocida y prestigiosa COLECCIÓN TODO una nueva obra TODO Inmobiliario, en la que se ha querido “realizar un análisis global de las operaciones inmobiliarias y de las personas que realizan las mismas, abordando las distintas ramas jurídicas que inciden sobre las mismas, con un enfoque práctico que facilite la toma de decisiones y solucione los problemas con los que se enfrentan los asesores, empresas y profesionales”.

El libro, que mantiene la costumbre de esta colección de una considerable extensión, más de1.500 páginas, en un manejable y cómodo formato, está estructurada de la siguiente forma:

1. Aspectos civiles de las operaciones inmobiliarias

2. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

3. Impuesto sobre Sociedades

4. Impuesto sobre la Renta de no Residentes

5. Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

6. Impuesto sobre el Valor Añadido

7. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

8. Impuesto sobre Actividades Económicas

9. Impuesto sobre Bienes Inmuebles

10. Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras

11. Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos

12. Contabilidad de las sociedades inmobiliarias y constructoras

13. Regulación urbanística


Merece una mención especial su muy completo Índice Analítico que recopila una importante relación de voces que permite con gran facilidad acceder a cualquier materia urbanística sobre la que se haya suscitado una duda.


Del mismo modo hay que destacar desde su orientación eminentemente fiscal la especial proyección con que se estudia el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en sus aspectos inmobiliarios; como novedad el estudio de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) cuyo régimen jurídico ha sido establecido por la Ley 11/2009 de 26 de octubre.


En definitiva se trata de un libro de inexcusable consulta a quienes de un modo u otro están interesados en el sector inmobiliario.

El tratamiento fiscal de los arrendamientos urbanos.

Es bien sabido que la LAU 1995 distingue dos grandes grupos de arrendamientos urbanos a efectos de su tratamiento jurídico: a) Los destinados a vivienda habitual b) Todos los demás. Esta simplificadora partición, va a permitir contemplar exclusivamente los arrendamientos de inmuebles con destino a vivienda habitual del arrendatario, en cuanto a su tratamiento fiscal.

1.- En primer lugar cabe hablar del tratamiento fiscal del contrato suscrito entre las partes:

1.1.- El contrato de arrendamiento de vivienda se considera sujeto al Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales y Actos jurídicos documentados (ITPAJD) con arreglo a la siguiente tabla.


Hasta 30,05 euros
0,09
De 30,06 a 60,10
0,18
De 60,11 a 120,20
0,39
De 120,21 a 240,40
0,78
De 240,41 a 480,81
1,68
De 480,82 a 961,62
3,37
De 961,63 a 1.923,24
7,21
De 1.923,25 a 3.846,48
14,42
De 3.846,49 a 7.692,95
30,77
De 7.692,96 en adelante, 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción.
.

1.2.- Esta sujeción implica de suyo la no sujeción a IVA

1.3.- Existe la opción de pagar el ITPAJD mediante efectos timbrados –los contratos que se adquieren en los estancos- o con pago a metálico.

1.4.- El sujeto pasivo del ITPAJD es el arrendatario.

1.5.- El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) puede ser objeto de pacto entre las partes, si lo paga el arrendador, constituirá para él gasto deducible en IRPF


2.- Repercusión fiscal a las partes contratantes (IRPF):

2.1.- Para el arrendador constituye rendimiento de bienes inmuebles, si bien tienen derecho a una reducción del 50%, que puede elevarse al 100% si el arrendatario tiene una edad comprendida entre los 18 y 35 años y unos rendimientos netos superiores al IPREM.
Estas reducciones solo se aplican si los rendimientos han sido declarados por el contribuyente, no cuando son detectados por la Administración.


2.2.- Para el arrendatario puede constituir una causa de deducción en su IRPF, con arreglo al siguiente esquema simplificado:

General: 10.05% de alquileres anuales. Base deducción máxima: 9.015 €/año Requisitos: Ingresos inferiores a 24.020 €/año..
Andalucía: 15% máx.: 500 €/año.
Aragón: Nada
Asturias: 5% máx.: 273 €/año.
Baleares: 10% máx. 200 €/año.
Canarias: 15” máx.: 500 €/año
Cantabria: 10% máx. 300 €/año
Castilla La Mancha: Nada
Castilla y León: 15% máx.: 459 €/año.
Cataluña: 10% máx.: 300/600 €/año.
Extremadura: 10% máx.: 300 €/año.
Galicia: 10% máx.: 300 €/año.
Madrid: 20% máx.: 840 €/año.
Murcia. Nada
La Rioja: Nada.
Valencia: 15% máx.: 450 €/año.

Cada Comunidad Autónoma tiene previstos requisitos respecto de la edad, ingresos y otras circunstancias del contribuyente beneficiario de la deducción.