HECHOS:
Contrato de arrendamiento de locales de negocio de fecha 21
de diciembre de 2017, con una duración de ocho años y una renta mensual de 12.750
euros.
En dicho contrato se pacta la siguiente cláusula: "Con
renuncia expresa a lo dispuesto en el art. 30, en relación con el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la ARRENDATARIA se obliga a hacer por su
cuenta, a su cargo y bajo su responsabilidad, las obras de reparación,
conservación, sustitución y mantenimiento de los LOCALES y sus instalaciones,
incluyendo las relativas a los desperfectos que se produzcan, y las derivadas
del desgaste por el uso ordinario"
La arrendadora insta desahucio por falta de pago de la renta
y cantidades asimiladas, con reclamación de 261.326,86 euros.
El juzgado de primera instancia desestima la demanda por
considerar que a la fecha de interposición de la demanda de desahucio por falta
de pago de la renta y asimilados, cual es el objeto de esta demanda, la
arrendataria estaba exenta de su pago conforme al Real Decreto Ley 15/2020
(Declaración de moratoria por el COVID).
La Audiencia Provincial desestima la apelación del
arrendador y confirma la sentencia por considerar, entre otras razones, que la
clausula antes transcrita era nula y, además, la arrendadora había incumplido
sus obligaciones contractuales, con lo que la demandada quedaba liberada del
cumplimiento de las suyas; es decir, del abono de las cantidades asimiladas en
concepto de renta, toda vez que el local litigioso no se encontraba en el
estado debido, lo que determinó la apertura de expediente administrativo por
sanidad.
EL Tribunal Supremo, sentencia de 8 de mayo de 2024, estima
el recurso de casación del arrendador, declara
resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda y condena,
solidariamente, a la arrendataria y a su avalista al pago de 261.326,86 €, en
concepto de rentas adeudadas y cantidades asimiladas, así como al pago de las
cantidades que, en concepto de renta o cantidades asimiladas, se vayan
devengando desde la interposición de la demanda hasta la efectiva entrega del
inmueble.
Considera el Supremo que la antedicha condición 8ª del
contrato, suscrita al amparo de la libertad de pacto consagrada en el art. 1255
CC, y viable en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda
que, conforme al art. 4.3 de la LAU, se rigen por la voluntad de las partes,
sin perjuicio de lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma, en los que no
se encuentra ubicado el art. 21 de la LAU, incluido en el título II de la ley;
y, en este caso, la renuncia es expresa y clara como resulta de la precitada
estipulación del contrato, antes transcrita, cuya lectura no permite albergar
dudas interpretativas.
Como hemos manifestado, con reiteración, la renuncia supone
una declaración de voluntad, recepticia o no, según los casos, dirigida al
abandono o dejación de un beneficio, cosa, derecho, expectativa o posición
jurídica, que, como manifestación de voluntad llevada a cabo por el titular de
un derecho, hace dejación del mismo, y para cuya validez se exige que sea
clara, terminante e inequívoca, sin quepa deducirla de actos susceptibles de
ambiguos o divergentes significados, y que, en cualquier caso, debe interpretarse
restrictivamente.
Pues bien, en el presente caso, ninguna duda ofrece lo
pactado por las partes en la cláusula octava del contrato, que reúne los
requisitos legalmente exigidos para su operatividad jurídica.
Por otra parte, concurren, en este concreto caso, circunstancias que deben ser valoradas. La primera de ellas, que la demandada era
perfecta conocedora del estado del inmueble en tanto en cuanto vendió el sótano
a la demandante.
