La devolución de la fianza en un arrendamiento de local de negocio

 

HECHOS:

El inquilino de un local de negocio, al término del arriendo reclama la devolución de la fianza de seis mil euros procedente de contrato de arrendamiento de local de negocio –bar.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

El arrendatario apela la sentencia invocando error en la apreciación de la prueba e infracción del artículo 36 de la LAU, que le he producido indefensión conforme al artículo 24 de la Constitución.

La Audiencia Provincial de Toledo, sentencia de catorce de febrero de dos mil veinticuatro, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia que no se aprecia error alguno en la apreciación de la prueba practicada en la instancia por parte de la jueza a quo, de modo que en su sentencia valora todos los medios de prueba practicados, en especial, la prueba pericial del informe de los desperfectos encontrados en el local por el arrendador - demandado - recurrido, así como la amplia documental consistente en los correos electrónicos remitidos a la arrendataria para arreglar los desperfectos, y las facturas abonadas por la propiedad para reparar los abundantes daños hallados en el local una vez entregado éste.

En lo referido a la infracción del Artículo 36.4º de la LAU que le ocasiona indefensión por constituir una vulneración de la tutela judicial efectiva, no se atisba vulneración alguna de tal derecho fundamental consagrado en el Artículo 24 de la CE, puesto que se ha tenido pleno acceso a la jurisdicción, se ha tramitado el procedimiento legalmente establecido, se ha dictado una sentencia ampliamente motivada y razonada ex Artículo 120.3 de la Carta Magna, se ha recurrido la sentencia y ahora se resuelve el recurso de apelación presentado en su día por la demandante.

Y en lo referido al Artículo 36.4 de la LAU queda acreditada plenamente a través tanto de la documental como de la testifical del anterior arrendatario, el conocimiento por parte de la arrendataria de la existencia de daños en el momento de la firma del contrato con la actora - arrendataria segunda, así como la comunicación de la existencia de tales importantes desperfectos a la ahora recurrente por parte de la propiedad que no se avino a alcanzar un acuerdo, y ni siquiera a buscar un segundo perito para valorar los daños del local que tuvieron que ser sufragados íntegramente por el arrendador con cargo a la fianza como garantía legalmente establecida, y esa es justamente la alegación principal de la contestación que no requiere reconvención en modo alguno y que supone la prueba ex Artículo 217 de la LEC de un hecho que impide la devolución de la fianza a la arrendataria ahora recurrente por un motivo legalmente establecido.

Se desestima pues, igualmente, este peregrino segundo motivo del recurso.

El fenómeno OKUPA en los tribunales

 

HECHOS:

La denunciada entró a ocupar, el 26 de abril de 2022, una vivienda en Madrid sin autorización ni consentimiento de los legítimos propietarios. Pese a ello, la denunciada no ha abandonado voluntariamente la vivienda permaneciendo en la misma hasta el momento actual junto con otros familiares.

Con fecha 27/09/2023 el juzgado dictó sentencia condenándola como autora penalmente responsable de un delito leve de usurpación.

La sentencia fue recurrida que no se habían tenido en cuenta sus circunstancias personales, familiares y el modo que tuvo de acceder al domicilio y que no se cumplían las circunstancias y requisitos que contemplaba el art. 245.2 del CP, debiendo alejarnos de la normativa penal en virtud del principio de intervención mínima y del riesgo de exclusión social que sufría la familia.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de 31 de enero de 2024, desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que no hay indicio alguno de que posean título para disfrutar de la vivienda y disponer de la misma. Antes, al contrario, resulta notoria la falta de consistencia de la explicación que proporciona, como es la dificultad de vivir en territorio español, las carencias económicas que sufre la familia o el hecho mismo de que la vivienda estuviera abandonada, que son los argumentos de la defensa, pues como se puede observar no hay datos fiables al no haber sido oída o aportar algún tipo de documentación. En este sentido está claro que no es la propiedad la que debe hacer acopio de documentos justificativos de haberles requerido para abandonar la vivienda, sino que el modo y forma de actuación y el disfrute y uso de un bien ajeno están recogidos en el código penal, siendo el tipo delictivo objetivo y prácticamente corroborado por el hecho de que se ha localizado a las partes viviendo allí, posesionados de la vivienda y reconociendo que fueron notificados en ese domicilio y vivían allí.

La jurisprudencia ha venido manteniendo que "la ocupación ilegal, esto es, la ocupación no consentida ni tolerada, no es título de acceso a la posesión de una vivienda ni encuentra amparo alguno en el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna. Los poderes públicos, eso sí, deben promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo ese derecho y, en ese marco, preocuparse de forma particular por aquellas personas en riesgo de exclusión social. De ahí que las Administraciones vengan trabajando en planes y actuaciones que permitan generar un parque de vivienda social para atender de manera rápida, ágil y eficaz las necesidades de las personas y unidades familiares en riesgo de exclusión residencial". Lo dicho, por tanto, no excluye la condena, o la devolución de la vivienda a su legítimo propietario, aunque la acreditación de las necesidades extremas de la familia, lo que no ha ocurrido aquí, permite compeler a los organismos públicos a facilitar viviendo y techo a los necesitados.

La pérdida de la fianza como cláusula penal en un alquiler de vivienda

 

HECHOS:

En un contrato de arrendamiento de vivienda se pacta la siguiente cláusula:

"El arrendatario no tendrá derecho a la devolución de la fianza depositada en caso de que decidiese restringir el contrato antes del primer año de estancia en la vivienda (doce meses)"

La sentencia de primera instancia condena al casero a devolver la fianza, más los intereses.

El casero apela la sentencia invocando incongruencia por no pronunciarse el juzgador sobre la validez o nulidad de la cláusula antes citada.

La Audiencia Provincial de Alicante, sentencia de veintiocho de noviembre de dos mil veintitrés, desestima la apelación.

Considera la Audiencia que en cuanto al importe de la devolución teniendo en cuenta que la cuantía entregada lo es en concepto de fianza, atendiendo a la cláusula séptima del contrato de arrendamiento que contraviene lo dispuesto en el artículo 36 inserto en el título IV de la Ley deArrendamientos Urbanos y en consecuencia se tiene por no puesta de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6 de la citada Ley debe procederse a la devolución de la cuantía entregada en tal concepto.

No concurre infracción de lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en cuanto la indemnización por desistimiento, pues como argumenta la juzgadora a quo "contempla en su art 11 la posibilidad de pactar una indemnización para el caso de desistimiento. Ahora bien, dicha indemnización requiere de un pacto claro y expreso de las partes y no enmascarado mediante la fianza", como acontece en este caso.

Con base a lo expuesto y dado que el arrendatario comunicó al arrendador su intención de desistir del contrato, no cabe la aplicación de la cláusula 7ª del contrato, contraria al contenido de la ley en claro perjuicio del arrendatario, por lo que debe reputarse nula y no cabe dar lugar a la indemnización por el desistimiento del arrendatario.

En la LAU vigente, el art. 36, no delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato (art. 36-4) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario. La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU, configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca, pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato, por lo que procede su devolución, previo descuento de 137,86 euros cuantía pendiente a la última factura eléctrica.